Ринок нерухомості динамічний і постійно розвивається. Для оформлення відносин у сфері нерухомості використовуються різні типи договорів . При купівлі або продажу іноді складається передавальний акт до договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Незважаючи на те, що такі угоди відбуваються регулярно, питань щодо їх оформлення не стає менше. Найчастіше вони стосуються процесу передачі об'єкта від попереднього власника новому.
опис документа
Угоди щодо нерухомості можуть укладатися між громадянами, організаціями різного роду, а також між організаціями і фізичними особами.
Відносини з продажу нерухомості регламентовані 7 главою ГК РФ. У договорі при продажу або купівлі житлової площі, можна передбачити будь-яка умова фактичної її передачі. Але практика показує, що в переважній більшості випадків складається окремий документ, званий передавальним актом. Він може називатися і по-іншому, наприклад, акт прийому-передачі або купча. Але його суть від цього не змінюється. Складання передавального акта передбачено ст. 556 ГК РФ.
Що це таке і навіщо оформляється документ? Він фіксує факт передачі покупцеві у власність житлової площі (приміщення, будинки, квартири). Якщо покладено податкове вирахування, уявлення підтвердження переходу права в податкові органи обов'язково. Підписання даного документа важливо як для покупця, так і для продавця, оскільки дозволяє виключити спірні моменти, які можуть виникнути згодом. Відповідальність за ризик випадкової загибелі і пошкодження майна переходить від покупця до продавця в момент його передачі (ст. 459 ЦК України).
Важливо! Росреестр не має права відмовити в реєстрації права власності без подання окремого від договору передавального акта.
Документ складається при досягненні особами згоди з продажу нерухомого об'єкту. Також, як і основний документ (договір купівлі-продажу), він повинен мати письмову форму. Крім того, ми розглядаємо акт обов'язково повинен містити посилання на основний договір. Передавальний акт означає факт переходу майна новому власнику. Необхідно уважно поставитися до його складання і врахувати наявність всіх реквізитів.
У тексті повинні бути присутніми такі обов'язкові пункти:
- місце і дата складання;
- паспортні данні продавця і покупця;
- кадастровий / Умовний номер переданого об'єкта;
- місце знаходження нерухомості;
- площа переданого об'єкта, інші технічні характеристики;
- опис стану майна;
- проведена оплата за об'єкт, який потрібно;
- передаються документи;
- дані за розрахунками за комунальні послуги;
- інформація про наявність виділеної телефонної лінії, Інтернету, домофона;
- умова про перехід ризику пошкодження або втрати майна;
- підписи сторін і їх розшифровка.
Якщо квартира продається з обтяженням (Знаходиться в іпотеці), в купчої повинні бути відображені суми погашення за іпотечним кредитом та плати за перехід квартири у власність.
Крім того, в угоді покупцеві варто зобов'язати продавця передати папери, які відносяться до об'єкта, вказуючи при цьому точні реквізити. Підстав для відмови у продавця немає, оскільки йому не потрібні папери на чужу власність. Якщо цього не зробити, то покупець не може бути впевнений, що продавець передасть, зокрема, кадастровий паспорт , Експлікацію, схеми. Як результат, покупцеві доведеться звертатися за ними в Росреестр.
момент передачі
На практиці зустрічаються два варіанти передачі нерухомого майна в рамках договору. Апартаменти можуть бути передані новому щасливому володареві до походу в реєструючий орган і після.
Для покупця краще перший варіант. У цьому випадку сторони зустрічаються тільки один раз, здійснюють оплату, підписують всі папери по угоді і передають ключі.
При цьому варіанті розвитку подій, немає ризику ухилення надалі попереднього власника від передачі квартири при продажу. Чи не станеться непередбачена ситуація, якщо, наприклад, продавець помре. Також будуть мінімізовані ризики в разі «подвійний» продажу квартири.
Якщо угода має нотаріальне посвідчення, то і акт прийому-передачі квартири повинен бути завірений у нотаріуса. Однак нотаріальне оформлення не є обов'язковою вимогою закону, і може відбуватися тільки за згодою сторін.
Акт прийому-передачі квартири може бути підписаний не особисто продавцем і покупцем, а їх представниками. Для це потрібно оформити відповідну довіреність, де перерахувати належні повноваження, і запевнити її у нотаріуса.
Складається передавальний акт при відчуженні будь житлоплощі: апартаментів, квартири, кімнати, частки в нерухомості. При перевірці об'єкта особливу увагу слід звернути на стан стін, стелі, підлоги. Перевірити наявність меблів і обладнання, в тому числі, вбудованого. Проконтролювати наявність або відсутність перепланування в квартирі. Зразок заповнення документів можна подивитися в будь-який довідково-правовій системі і нижче в цій статті.
Зразок заповнення документів
Форма передавального акта до договору купівлі-продажу квартири з меблями відрізняється від форми передавального акта до договору купівлі-продажу без меблів. У разі продажу квартири з меблями важливою обставиною стає перевірка наявності всіх переданих позицій, а також опис стану переданих шаф і тумбочок, в тому числі вбудованих. Якщо меблів і вбудованої техніки багато, і покупка житла неможлива окремо без вмісту, бажано скласти не просто передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири з меблями, а окремий договір купівлі-продажу і оформити акт прийому-передачі саме до договору купівлі-продажу меблів.
Зручно перераховувати об'єкти рухомого майна окремо по кластерам. Наприклад, спочатку йде перелік меблів, яка в вітальні, потім в їдальні і так далі. Можна попросити продавця заздалегідь підготувати документ, в якому буде фігурувати весь переданий список. Тоді задача зведеться до необхідності перевірити меблі та відзначити недоліки, якщо такі є. Беручи побутові прилади, необхідно перевірити, в робочому чи вони стані.
При продажу квартири або окремої кімнати характеристики об'єкта вказуються чітко відповідно до технічним описом:
- паспортом з БТІ,
- експлікацією об'єкта нерухомості,
- планом приміщення.
До передачі окремої кімнати у власність потрібно переконатися, що всі документи у продавця в порядку, в тому числі отримано відмова сусідів від покупки кімнати.
Обов'язково необхідно порівняти дані технічного документа і правильність вказівки на характеристики об'єкта.
Крім того, з кімнатою в квартирі переходить і частина загальної площі в ній. Вказівка на цей факт, а також пропорційна частина загальної площі також повинні фігурувати в передавальному документі.
У разі відчуження частки в нерухомості є свої тонкощі. Правом розпорядження майном наділені всі учасники часткової власності, які до того ж мають першочергове право викупу частки. Буде корисно зафіксувати гарантію продавця про дотримання вимог законодавства в частині першочергового пропозиції придбання учасникам часткової власності частки, що продається. Таким чином, відповідальність за наслідки передачі частки буде лежати на продавцеві. Передавальний акт складається в разі згоди всіх власників
Увага! Якщо продавець передумав продавати житло і вирішив відмовитися від підписання передавального акта, або покупець відмовився його приймати, необхідно знати, що такі дії є незаконними і суперечать зобов'язанням основного договору.
Протиправну поведінку продавця оскаржується в судовому порядку. В позовні вимоги, крім спонукання продавця зробити передачу об'єкта нерухомості, можна включити вимогу про стягнення з нього збитків (п. 1 ст. 393 ЦК України), а також неустойки за ухилення від підписання, в разі якщо умова передбачена договором. Стягнення збитків і неустойки може бути застосовано до будь-якої сторони, яка порушила зобов'язання.
Зразок заповнення документів 
Зразок заповнення документів
висновки:
- процес передачі житлового приміщення трудомісткий ;.
- процедура прийому-передачі будинку, кімнати у комунальній квартирі, частки має особливості, які треба дотримати, шляхом внесення необхідних даних;
- потрібно ретельно оглянути об'єкт, який потрібно і зафіксувати його стан в купчої.
Тільки дотримання цих умов виключить спірні питання в майбутньому щодо переданого майна. Прислухаючись до порад, зазначеним в статті, можна уникнути неприємних ситуацій і не нарватися на шахраїв.
Що це таке і навіщо оформляється документ?