Автор: адвокат, к.ю.н., Андрій Валерійович Ребриков . Запис на консультацію за тел. 8 495 975-77-67.
Кожна організація, навіть дуже велика може виявитися банкрутом. Також як і будь-яка інша організація банкрутом може виявитися забудовник, що привертає грошові кошти громадян і організацій в будівництво апартаментів.
Перш ніж з'ясувати особливості захисту прав покупцями апартаментів необхідно дати юридичну опис такого виду нерухомості як апартаменти.
На жаль, такого поняття як апартаменти в російському законодавстві немає. Дуже рідко зустрічалося дане поняття в деяких підзаконних нормативних актах Москви і Санкт-Петербурга, і то, ці акти ставилися в основному до будівництва готелів. Поняття апартаменти використовується як маркетинговий хід для залучення покупців такого роду нерухомості. Перекладаючи ж з маркетингового мови на юридичний, апартаменти - це просто нежитлове приміщення. У деяких випадках забудовники, з метою залучення покупців цієї нерухомості обіцяють згодом перевести нежитлові приміщення в житлові. Однак, як правило, такі обіцянки нездійсненні, так як для перекладу нежитлового приміщення в житлове потрібно перегляд всього проекту будівництва, проходження безлічі узгоджень, дозволів, експертиз і багато ще чого. Легше спочатку зробити проект житлового будинку і отримати дозвіл на будівництво житлового будинку, ніж потім уже збудований об'єкт переробляти з нежитлового в житловий.
Так як апартаменти є нежитловим приміщенням, то в разі банкрутства забудовника, пайовики, які вклали свої кошти в придбання такого виду нерухомості не зможуть скористатися тими перевагами законодавства про банкрутства забудовника які є у пайовиків, що купили житлові приміщення на стадії будівництва. Так, в разі початку процедури банкрутства забудовника, параграфом 7 глави 9 Закону про банкрутство передбачається відкриття реєстру про передачу житлових приміщень у який включаються вимоги громадян і організацій, які уклали договори на придбання квартир та інших житлових приміщень. Включивши свої вимоги про передачу житлового приміщення в такий реєстр, пайовик, який вклав свої кошти в будівництво квартири або іншого житлового приміщення, має можливість згодом отримати своє житло при дотриманні деяких умов, зазначених в параграфі 7 глави 9 Закону про банкрутство. Тим часом, для пайовиків, які вклали кошти в покупку нежилих приміщень, в тому числі апартаментів, законодавець не передбачив ніяких спеціальних реєстрів. А значить, в разі банкрутства забудовника, набувачі апартаментів можуть тільки, як правило, вимагати повернення внесених ними грошових коштів, включившись в відповідну чергу реєстру вимог кредиторів. Тому, щоб не залишитися і без грошей і без апартаментів, потрібно, заздалегідь виявивши ознаки банкрутства забудовника, подати позовну заяву до суду про визнання права власності до введення процедур банкрутства відносно забудовника.
Разом з тим, навіть в разі початку процедур банкрутства забудовника, який залучає кошти в будівництво апартаментів, є можливість отримати нерухомість замість включення до реєстру грошових вимог організації-банкрута. Тут все залежить від конкретної ситуації.
За загальним правилом, після початку процедури банкрутства забудовника, тобто після введення першої процедури - спостереження, всі позовні заяви до такої організації, предметом яких є вимоги про визнання права власності повинні розглядатися в арбітражному суді, який розглядає справу про банкрутство даного забудовника. У той же час, для того, щоб вищевказане правило працювало, необхідно, щоб арбітражний суд застосував спеціальний параграф Закону про банкрутство, встановлює особливості процедури банкрутства забудовників (параграф 7 Глави 9 Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство)»). На практиці, арбітражні суди не завжди вводять даний параграф при банкрутстві забудовників, які залучають грошових кошти для будівництва апартаментів, тому що не вважають, що такі організації є забудовниками в термінах Закону про банкрутство. Тому, якщо арбітражний суд не застосував спеціальні положення до банкрутства забудовника, є можливість подати позов про визнання права власності на апартаменти в суд загальної юрисдикції. Шанси на задоволення такого позову також залежать від конкретних обставин справи, а саме від того на підставі якої документації будувався об'єкт, чи є дозвіл на будівництво та інші дозвільні документи, передбачені в проекті будівництва будівлі нежитлові приміщення, відповідні договорами, укладеними з пайовиками, побудовано чи будівлю відповідно до проекту або проект був порушений, і так далі. Важливим також обставиною є факт здачі в експлуатацію будівлі в якому розташована квартира. Якщо є дозвіл на введення в експлуатацію такого будинку, то є шанси на визнання судом права власності на готове нежитлове приміщення (апартаменти). Якщо ж дозволу на введення в експлуатацію будівлі ще не видано, то в разі високого ступеня готовності такого будинку, можна визнати право власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва у вигляді нежитлового приміщення.
Якщо арбітражний суд все ж ввів щодо забудовника положення параграфа 7 Глави 9 Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство)», то також залишається можливість визнати право власності на апартаменти в суді загальної юрисдикції, так як деякі судді вважають, що правило про те, що після введення в відношенні забудовника процедури спостереження всі позови, пов'язані з визнанням прав на нерухомість розглядаються в арбітражному суді поширюється тільки на позови про визнання права власності на житлові приміщення. Але практика у спорах про визнання права власності на апартаменти в судах загальної юрисдикції в разі якщо забудовник банкрут і до процедури банкрутства застосований параграф 7 глави 9 Закону про банкрутство не стабільна. Не рідко зустрічаються випадки відмов у прийнятті таких позовних заяв. Тоді єдиним юридичним дією щодо захисту прав власності на проінвестувати нерухоме майно залишається подача позову через арбітражний суд. Як правило, арбітражні суди відмовляють у задоволенні такого роду позовів, вказуючи, що реєстр передачі нежитлових приміщень не ведеться. Проте, практиці відомі поодинокі випадки, коли при певних обставинах арбітражні суди задовольняли такі позови, але вже в рамках окремого спору, поза рамками справи про банкрутство. Правова позиція по позовах про визнання права власності в арбітражному суді пов'язана з реалізацією конституційного принципу однакового поводження з людьми які перебувають в однакових або подібних ситуаціях. В даному випадку мається на увазі ситуація, коли частина пайовиків встигли визнати право власності на нежитлові приміщення, а частина немає. Якщо до введення банкрутства забудовника було прийнято досить велика кількість позитивних рішень про визнання права власності на нежитлові приміщення, то є шанс визнати право власності на нежитлове приміщення та в арбітражному суді в рамках окремого спору. Разом з тим, в даному випадку також потрібно зробити застереження, що навіть наявність великої кількості рішень судів про визнання права власності на апартаменти в конкретному будинку не гарантує задоволення позову про визнання права власності на апартаменти в арбітражному суді. Справа в тому, що в арбітражних судах склалася своя практика по визнанню права власності на нерухомість, дещо відмінна від практики судів загальної юрисдикції. Так, деякі арбітражні суду, відмовляючи в позові про визнання права власності на нерухомість, вказують, що висновок інвестиційного договору породжує лише зобов'язальні правовідносини між його сторонами і дає їм право вимагати один від одного виконання відповідного зобов'язання. Тому, перш ніж подати позовну заяву про визнання права власності на апартаменти в арбітражний суд, потрібно ретельно опрацювати правову позицію з урахуванням позитивної арбітражної практики по даного виду спорів.
Зазвичай тієї конкурсної маси, яка утворюється при банкрутстві забудовника, (а простіше кажучи, активів забудовника) не вистачає для того, щоб погасити всі грошові вимоги кредиторів. Тому, перш ніж включатися до реєстру грошових вимог при банкрутстві забудовника, ми б рекомендували використовувати всі описані вище юридичні способи визнання права власності на проінвестувати нерухоме майно.
Якщо Ви є пайовиком, які вклали свої кошти в придбання апартаментів, а забудовник знаходиться в процедурі банкрутства або є всі ознаки банкрутства забудовника, Ви можете звернутися за юридичною допомогою до наших фахівців за телефоном 8 495 975-77-67 або направити запит, заповнивши форму .