Нерухомість в Україні: чому вмирає ріелторський ринок

1. Скупі цифри падіння
2. Завжди вимагайте більшого
3. Ніким не контрольовані відсотки
4. Ринок нерухомості застарів
5. Як в Америці у нас не буде

Від українських ріелторів все частіше можна почути: наша професія практично вмирає. Але чи правда це? Непомірні відсотки, політичні зрушення, економічна криза або застій в області будівництва - що насправді "вбиває" вітчизняних ріелторів? Які зміни чекають ринок нерухомості в Україні? Які труднощі можуть спіткати українців під час покупки або продажу житла?

Скупі цифри падіння

Так, якщо ми візьмемо як приклад столицю, то тут зараз працює 150 агентств з нерухомості з 4-ма тисячами фахівців.

За словами віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала, якщо порівняти ці цифри з показниками «передвоєнного» 2013 року, то останні будуть удвічі вище.

Як свідчить сьогоднішня практика, ріелтори не в змозі нормально заробляти навіть на досить активному в даний час ринку оренди житла. Так, відомо, що на кожній угоді, в залежності від квадратури приміщень, вони отримують від двох до чотирьох тисяч гривень. Кількість таких угод визначає щомісячний заробіток ріелтора, однак коли в місяць їх всього лише 2-3, про хороші зарплати і говорити нічого ...

Частішають випадки, коли і покупці, і продавці житла не шукають ріелторів, а звертаються до професійних сайтам по нерухомості. І тоді вони цілком самостійно займаються всіма цими справами.

Так, нещодавно в Україні прийшов російський портал нерухомості, який зробив у нас свого, так би мовити, «клона», де можна за багатьма показниками і вказівкам як знайти собі житло, так і швидко його продати.

Звичайно, минаючи ріелторів, покупці-продавці значно економлять на придбанні нерухомості. Але це лише тенденція, яка може швидко (і особливо в нашій країні) зійти нанівець. Та й взагалі, це ще не означає, що звернувшись до таких ресурсів, людина буде застрахований від усіх негативних наслідків , Які будуть чатувати на нього під час купівлі-продажу і після цього.

Завжди вимагайте більшого

Деякі з фахівців ринку нерухомості переконані, що одна з причин продажу житла без посередників - це те, що з юридичної точки зору роль ріелтора закінчується на підписанні договору між сторонами.

Однак, на думку юриста, вимагати чогось від ріелтора після підписання договору цілком доречно.

Це і відрізняє укладання угод за посередництва ріелтора від угод, укладених власноруч, коли вимагати чогось немає від кого:

«Ріелтор з досвідом роботи, напрацьованої клієнтської базою, його знають як хорошого фахівця і рекомендують знайомим, що не буде братися за сумнівні угоди. Якщо людина бажає заощадити, шукає ріелтора через інтернет або іншим менш надійним способом, то виникає велика ймовірність потрапити на шахраїв.

На відношення регламентування діяльності ріелторів: необхідно на законодавчому рівні прописати вимоги до їх утворення, проходженню певних курсів і отримання ними сертифіката / посвідчення. Але щоб це працювало, повинен бути один профспілка, який відповідав би і стежив би за діяльністю ріелторів », - зазначає юрист ЮК "Центр Конфліктології і Права" Тетяна Журавель .

На жаль, такі союзи в Україні є тільки на центральному рівні. Є ще кілька регіональних. Питання регламентування діяльності ріелторів на законодавчому рівні в Україні обговорюється мало не 5 років, і справа ніяк не дійде до логічного кінця.

Ніким не контрольовані відсотки

Законодавчої бази немає, тому і відсотки не унормовані - саме до такого висновку можна прийти після клопіткої вивчення діяльності ріелторів.

Так, ще в 2011 році за участю ріелторської громади був виписаний законопроект, який вона називала більш-менш прийнятним. Але потім влада "передумала" і під впливом своїх консультантів зробила такий законопроект, де основним моментом стали повноваження державного органу, який регулює ріелторську діяльність. Саме цей орган і повинен був видавати сертифікати і карати за неправомірну діяльність. Однак законопроект так і не дійшов до першого читання.

Нова ж влада після 2014 року взагалі цим питанням не займалася, та й, слід сказати, що самі ріелторські організації не поспішали цього робити. І це цілком зрозуміло - гримнув жорстку кризу, стали закриватися агентства нерухомості, тому було вже не до цього.

Як зазначає глава Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) Сергій Злидень, в той час основна увага була зосереджена на наданні більш якісної освіти ріелторам і видачі їм відповідних сертифікатів.

Відсутність чіткого і вичерпного законодавства призвело до неконтрольованості відсотків за придбання нерухомості, які беруть собі ріелтори з покупців. Досить справедливо вважає юрист пані Журавель: відсотка, який влаштовував би всі сторони, не існує:

«Однак у західних країнах на законодавчому рівні встановлено 3-6% від вартості договору купівлі-продажу. Щодо людей, яких не влаштовує вартість ріелторських послуг, то завжди є альтернатива - займатися пошуком житла самостійно, адже ніхто не змушує звертатися саме до ріелтора. При цьому потрібно враховувати, чи будуть ваші витрати сумірні витраченого, як мінімум, часу, якщо ви не розбираєтеся в тонкощах ринку нерухомості ».

Звичайно, в Україні такі відсотки на законодавчому рівні не встановлено і досі. Але автор статті пам'ятає гарячі дискусії 5-ти річної давності, коли, так би мовити, чесні ріелтори відзначали, що українська ментальність сама по собі є такою: будуть встановлені законом відсотки, наприклад, від 3 до 6% - безліч агентств нерухомості виставлятимуть саме верхню межу і говорити, що це законно.

Так, цілком можливо, що воно б так і було. Однак зараз, враховуючи важку економічну ситуацію, в якій опинилися наші співвітчизники, вони можуть з великою ймовірністю "розорялися" з тим же ріелтором і отримати мінімальний показник - 2-3%.

Отже, хоч як крути, а виходить, що і при відсутності закону про ріелторську діяльність від цього краще, власне, клієнтам агентств, а не для себе самих.

Ринок нерухомості застарів

На відношення "вмирання" ріелторського справи, подейкують, що це тільки паніка, чутки і навіть перебільшення:

«Зараз прийшов час, коли повинен формуватися новий ріелтор, який задовольняє всі вимоги сучасності. Чимало наших спеціалістів ще працюють по-старому і не поспішають йти в ногу з часом. Так, наприклад, нещодавно були відкриті для широкої громадськості різного роду реєстри. Тепер людина, яка хоч трохи підкований юридично, може сам їх переглянути і фактично прийти до висновку, що купити квартиру або будинок він цілком зможе без послуг ріелторів. Втім, він не може бути на 100% впевнений в тому, що така покупка буде безпечною.

Тому оволодіти, як то кажуть, «від і до» усіма цими документами і знати їх напам'ять - нелегке завдання ріелтора нової формації.

Ріелтори також повинні йти в фарватері всіх подій, які тим чи іншим чином стосуються їхнього ринку, і швидко реагувати на зміни. Також не зайвим буде отримання ріелтором другої вищої освіти. Наприклад, якщо він отримав технічну освіту і деякий час працює ріелтором, то йому можна було б отримати і юридичну освіту. Саме такі фахівці є дуже цінними на ринку і їх не вистачає », - каже Сергій Злидень.

До його слів можна додати і те, що сьогодні цінують і так званих вузькопрофільних ріелторів. Так, наприклад, досить специфічним є ринок складської нерухомості, адже фахівець, який займається її купівлею-продажем, повинен знати цей ринок дуже добре, мати великий досвід роботи на ньому, а також бути фахівцем суміжних напрямів, наприклад, логістики.

Те ж саме можна сказати про ріелторів, які займаються землею. Так, сьогодні операцій з купівлі-продажу цього специфічного, однак дорогого і перспективного "товару", не надто багато. І пройде ще трохи часу - відкриється ринок торгівлі землею сільськогосподарського призначення - і таких фахівців ринок зажадає чимало. Зараз же знайти висококваліфікованого «земляного» ріелтора навіть в столиці дуже складно ...

Ще одна особливість: ріелтори в Україні - це в основному фахівці з купівлі-продажу вторинної нерухомості. Первинне житло або нові склади минуть їх. Ріелтори повинні активніше долучатися до ринку первинної нерухомості.

Як в Америці у нас не буде

Як же повинен працювати ріелторський бізнес в Україні, щоб мати цивілізований вигляд як в Західній Європі або в Америці?

Юрист Тетяна Журавель вважає, що і в Європі, і в Америці зовсім інший менталітет, там в кожній родині є свій сімейний лікар, сімейний юрист і сімейний ріелтор, тому і ці фахівці несуть велику, ніж в Україні відповідальність за свою роботу.

Пані Журавель також впевнена в тому, що для того, щоб наш ринок став більш цивілізованим, необхідно на законодавчому ринку закріпити поняття ріелтора, його прав і обов'язків.

І дійсно, всі ці нормотворчі процеси значно підвищили б відповідальність кожного окремого спеціаліста з нерухомості за своїх клієнтів.

Але сьогодні кожен має право вибирати - або він купує або продає нерухомість за допомогою ріелтора або без нього.

Автор цього матеріалу сам недавно купував житло і хотів убезпечити себе від різного роду "кидал" на ринку. Під час пошуку житла він звернувся не тільки до ріелтора, але до юриста по нерухомості. Саме останній вберіг його від покупки нерухомості на первинному ринку, яку практично вже звела будівельна компанія з сумнівною репутацією.

Так, за те, що будкомпанія не дала (за взаємною домовленістю) адміністрації міста певну кількість житлових метрів (квартир) для бюджетників, на її керівників було відкрито кримінальну справу. Звичайно, після покупки такого проблемного житла, можна було б "прихопити" з собою і купу проблем: несвоєчасну видачу паспортів, що не присвоєння адреси, які не підключення роками тепла або води тощо.

Ріелторський ринок повинен стати більш цивілізованим, ніж зараз, це безумовно. У цьому, як ми самі бачимо, зацікавлені, перш за все, фахівці. І вони в умовах кризи і значного падіння попиту на житло і комерційну нерухомість неодмінно отримують стимул ставати більш кваліфікованими. Тому неодмінно цей ринок буде жити, а при кращих прогнозах на ньому залишаться вузькоспеціалізовані висококласні знавці нерухомості.

Ігор ГОНТА

Схожі теми:

Інвестиції в нерухомість: як змусити гроші "працювати" на вас?

Оподаткування нерухомості: гра на підвищення

ПОРАДИ ЮРИСТА: як визначити шахраїв при купівлі-продажі нерухомості?

Спадкування нерухомого майна: які труднощі можуть спіткати спадкоємця?

Поділіться корисною інформацією з друзями: