Іпотечні цінні папери

1. Що таке іпотечні цінні папери?
2. Особливості іпотечних цінних паперів:
3. Види іпотечних цінних паперів.
4. Прибутковість по ІЦП.
5. Як купити ІЦП?

Іпотечні цінні папери (ІЦП) представляють собою механізм інвестування коштів. Їх власники можуть заробляти на зміні цін на нерухомість, на підставі якої були випущені ці цінні папери. На сьогоднішній день ІЦП є одними з найбільш затребуваних фінансових інструментів на фінансових ринках багатьох країн. Інвестори отримують гарантований дохід від динаміки зростання цін на квартири та інше житло.

За останній час ціни в РФ на нерухомі об'єкти піднялися від 30 до 50% в середньому. Нерухомість є одним з небагатьох активів, яка майже не показує зниження вартості. Це приваблює інвесторів і сприяє розвитку ринку іпотечних цінних паперів. Розглянемо докладніше, що таке ІЦП, які бувають види і умови по ним.

Що таке іпотечні цінні папери?

ІЦП є борговий цінний папір, який рефінансує вкладення банку в іпотечні кредити (один або кілька). Приклад механізму роботи ІЦП: банк видає іпотеку на 10 млн. Руб. і відразу ж випускає ІЦП на цю суму. Інвестор, який придбав папір, повертає банку витрачену суму, яку можна вже видати іншому позичальнику. Після продажу ІЦП, банк починає її погашати з тих, засобів, які повертає йому позичальник.

Цей вид фінансових інструментів вкладення є досить популярним, оскільки він забезпечений реальною нерухомістю. Їх прибутковість забезпечується вартістю нерухомості, яка росте щороку на кілька процентних пунктів. Якщо взяти останні роки, то зростання досягло 50%. Якщо оцінювати останні 10-12 років, то зростання досягло 200-400%. Дати такий відсоток прибутковості може аж ніяк не кожен фінансовий механізм.

Вкладення в ІЦП в основному є довгостроковими (10-20 років). На заході поширена саме така практика. Однак, в Росії інвестори віддають перевагу більш короткі терміни від 3 до 5 років.

Варто відзначити, що в Росії ринок ІЦП знаходиться ще на початковій стадії розвитку. Деякі учасники вже хочуть масово випускати іпотечні папери, але закон «Про іпотеку» має настільки багато недоліків, що над ще потрібно багато працювати, щоб учасники змогли мати гарну законодавчу базу для розвитку іпотечного ринку. Також відсутній і практика єдиного підходу до випуску таких паперів. Банки мають хорошу фінансову базу для видачі іпотечних кредитів, тому зв'язуватися з цінними паперами особливо не хочуть.

Якщо взяти американський ринок, то там практика випуску ІЦП використовується вже давно. До сих пір на фондовому ринку іпотечні сертифікати та облігації займають вагому частку (близько 40%). Якби не це, що Америка навряд чи пережила хоча б одну кризу. А ось за рахунок перетікання грошей з акцій на ринок нерухомості, економіка змогла витримати скачки біржових індексів в кризовий період.

Особливості іпотечних цінних паперів:

• Основний борг по ІЦП погашається періодично (раз на місяць), а не в кінці терміну однією сумою, як це буває зі звичайними цінними паперами.
• Число платежів і розмір виплачуваної суми може змінюватися, в залежності від того, гасить позичальник іпотеку достроково. Якщо кредит закривається раніше встановленого терміну, то банк достроково погашає інвестору придбану папір.
• ІЦП володіють низькою ліквідністю (малої обращаемостью) через високу вартість.
• Іпотечні папери є одними з найнадійніших, оскільки мають реальне забезпечення, і купуються, переважно, страховими компаніями, пенсійними фондами і державою.
• Прибутковість залежить від іпотечної ставки, з якої віднімаються витрати на обслуговування кредиту, частку керуючого, депозитарію та ін. Вона вище, ніж дохід за вкладами у банку або інвестування в державні ц ​​/ б.

Види іпотечних цінних паперів.

Виділяють три види:

1. Заставна. Вона заявляється іменний ц / б. Вона дає право її власникові отримати належні йому кошти, які забезпечені нерухомістю. Заставна значно прискорює оборот застави для більш швидкого отримання коштів власнику застави.
2. Облігації з іпотечним покриттям. Це ц / б, що випускається в документарній або бездокументарній формі. Вона забезпечується не нерухомістю, а іпотечним покриттям, тобто тією сумою, яку повинні виплатити банку клієнти за договорами іпотеки, включаючи основне тіло боргу і нараховані на нього відсотки. Якщо банк відмовиться виплачувати борг за такими облігаціями, то інвестор може оголосити стягнення на суму, яку повинен отримати банк від позичальника по іпотеці. Банк не може випустити цих облігацій на суму більше, ніж він може отримати від позичальників. За правилами, сумарний обсяг облігацій не повинен перевищувати 80% вартості нерухомого заставного майна. Випускати ці ц / б можуть банки та іпотечні агенти, які займаються придбанням цінних паперів і випуском ІЦП.
3. Іпотечний сертифікат участі. Це іменна ц \ б, не має номінальної вартості. Вона уточнює частку інвестора в іпотечне покриття, наприклад, 30% від загальної суми. Видавати такі сертифікати можуть тільки спеціальні організації, що володіють ліцензією на роботу з ПІФами або НПФ. Вони поділяють придбані права на кілька частин для якнайшвидшого повернення вкладених коштів. Наприклад, інвестор придбав право на відшкодування йому 10 млн. Руб. по облігації. Це право потім розділили на 5,3 і 2 млн. Руб. і продали наступним інвесторам, що дозволило швидше відшкодувати вкладення.

У РФ в обігу знаходяться іпотечні сертифікати участі і облігації з іпотечним покриттям. Перші набувають більш великі інвестори, на увазі їх високу вартість (великі держкомпанії, ПФ, НВФ, інвестиційні фонди, страхові організації та ін.). Другі купуються більш дрібними (включаючи фізичних осіб). Ці ц / б привертають увагу не стільки прибутковістю, а скільки надійністю і отриманням гарантованого доходу.

Прибутковість по ІЦП.

Вона залежить від середньої ставки, по якій надаються іпотечні кредити. Наприклад, якщо ставка досягає 15%, то дохід по ІЦП може досягати 9-10% .Разніца йде на відшкодування витрат посередникам (агентам, депозитаріям і ін.).

При зниженні ставки прибутковість може знижуватися, так як позичальники перекредитовуються по більш низькому відсотку або достроково гасять заборгованість. При достроковому погашенні іпотеки, банк так само достроково погашає випущену облігацію, що знижує дохід інвестора.

Як купити ІЦП?

Як і інші цінні папери, іпотечні облігації можна придбати на фондових біржах. Інвестор може зробити це самостійно або за допомогою профільних організацій: брокерів, довірчих керуючих та ін.

Ключ: іпотечні цінні папери

Матеріали по темі