Чому фіни заморозили будівництво

Обороти найбільших фінських забудовників і власників нерухомості в 2017 році загальмують, але не зупинять своє падіння. Компанії підводить зниження попиту.

Сергій Ніколаєв / Інтерпресс

Нерухомість - третій за значимістю сегмент ринку для найбільших фінських компаній в Росії. За підсумками 2016 року виручка чотирьох гравців - YIT, Lemmink? Inen, Stockmann і SRV Group - склала 29,3 млрд рублів, або 10% від усього обороту ТОП-30. Це єдина сфера діяльності, де сумарні доходи не зростали, а скорочувалися. Спад за підсумками 2016 року склав 11%. Єдиний порятунок - у відновленні інвестицій, вважають експерти. Але самі компанії поки не готові слідувати їх пораді.

Криза внесла значні корективи в роботу фінських підприємців зі сфери нерухомості, змусивши багатьох з них перекваліфікуватися із забудовників в одержувачів ренти і підрядників. Як показало дослідження «Фонтанки» «Найвпливовіші фінські компанії в Росії-2017», зміна бізнес-моделі стало однією з причин зниження оборотів в минулому році.

Наприклад, виручка Lemmink? Inen за підсумками 2016 року скоротився більш ніж в два рази - до 4 млрд рублів. Сама компанія пояснила це падінням обсягів будівництва. Раніше вона відмовилася від самостійного запуску житлових комплексів, вирішивши працювати виключно як підрядник і господар індустріального парку «І-Парк Лемминкяйнен» в Калузі. Але замовлень не вистачило, щоб компенсувати втрату оборотів.

Компанія SRV Group, що побудувала два торгові центри в Петербурзі і один в Москві, заробила в 2016 році 3,9 млрд рублів, що на 12% менше, ніж роком раніше. Незважаючи на зростання числа відвідувачів ТЦ, SRV була змушена надавати знижки орендарям, повідомила вона в своєму звіті. Крім того, якщо раніше компанія прив'язувала ставку до євро, то в 2016-му перейшла на рублеві розрахунки. Курсова різниця могла додатково вплинути на втрату доходу. Втім, на думку експертів, справжньою причиною дисконту стала заповнюваність ТРЦ «Охта Молл», інтерес до якого з боку ритейлерів виявився сильно нижче очікувань . Цей же фактор міг змусити компанію відмовитися від нових проектів і позиціонувати себе виключно як керуючу компанію, вважає генеральний директор Knight Frank Spb Микола Пашков.

У розряд власників нерухомості також перейшов Stockmann, який продав свою мережу універмагів російському франчайзі британської Debenhams. У міжнародній звітності компанія окремо показники Росії не розкриває, однак, за даними СПАРК, виручка ТЦ «Невський центр» зросла в 2016 році на 6,5%, до 1,7 млрд рублів. За словами брокерів, глобальних змін в торговій галереї не відбувалося, так що доходи компанії могли збільшитися саме через відмову від власного роздрібного бізнесу: сторонні орендарі універмагу і гастроному принесли більше грошей, ніж власні проекти. Втім, компанію, схоже, це не дуже задовольнило: в кінці 2016 року вона почала вивчати можливість продажу останнього активу, але поки покупця не знайшла .

Відновлення російської економіки, що намітилося в 2017 році, дає цим компаніям шанс поліпшити свої позиції. Наприклад, Lemmink? Inen вже відзвітував про збільшення виручки на 37%, до 4,1 млрд рублів, за підсумками трьох кварталів. «У Росії наша книга замовлень на задовільному рівні, але досягнення наших фінансових цілей після нещодавньої зміни стратегії займе деякий час», - заявив президент і генеральний директор Lemmink? Inen Казимир Ліндхольм. Компанія сподівається, що будівництво і ремонт доріг будуть підтримувати попит на мощення, а її репутація «надійного будівельника» допоможе вигравати у конкурентів.

Stockmann і SRV Group проміжну звітність по Росії не публікують, а й їх звіти містять натяки на позитивну динаміку. Так, власник «Невського центру» повідомив про зростання доходів всього сегмента нерухомості, причому допоміг в цьому головним чином російський об'єкт. За словами брокерів, компанії вдалося за допомогою знижок залучити нових орендарів в офісні приміщення «Невського центру». А ось допомоги від ритейлерів чекати не доводиться. «Очікується, що економіка Росії буде поступово відновлюватися, проте купівельна спроможність буде залишатися низькою», - йдеться в звіті Stockmann. Виручка SRV теж, швидше за все, покаже зростання. У цьому допоможе запуск ТЦ 4Daily в Підмосков'ї, а також прихід нових орендарів в «Охта Молл».

Однак ці успіхи не допоможуть відшкодувати втрати найбільшого гравця на ринку нерухомості в ТОП-30 - концерну YIT, який спеціалізується на будівництві житла комфорт-і бізнес-класу. Якщо в 2016 році компанія збільшила виручку на 10%, до 19,7 млрд рублів, то за підсумками трьох кварталів 2017 року почала свою роботу тільки 14 млрд рублів, що на 20% менше, ніж в минулому році за той же період.

Теему Хелпполайнен, керівник бізнес-сегменту «Житлове будівництво, Росія» концерну, пояснює падіння оборотів слабкими продажами в Північній столиці. «Нижня межа економічного циклу в Росії залишився позаду, але попит на житло залишається слабким, на ринку існує надлишок пропозиції, зокрема в Санкт-Петербурзі», - прокоментував топ-менеджер. Москвичі купували житло краще, однак їх внесок в загальний результат виявився недостатнім.

Петербурзький ринок дійсно підвів фінського забудовника, погоджуються експерти. Так, за оцінкою консалтингової компанії Becar Asset Management Group, попит на житло комфорт-і бізнес-класу за підсумками трьох кварталів 2017 року знизився на 6 - 8%.

Причина не тільки в скороченні доходів середнього класу, але і в появі нових конкурентів. Покупці все частіше вважають за краще не класичне житло, а апартаменти, які купують як в інвестиційних цілях, так і для особистого користування. «Найчастіше у них більш вдалі локації», - пояснили в компанії.

YIT слабкіше ринку через проблеми з позиціонуванням, вважає Катерина Лапіна, власниця агентства нерухомості. «Належність до сегменту« комфорт і бізнес »визначається не тільки конструкцією будинків і типом використовуваних матеріалів, але і локацією і оточенням», - говорить вона. Наприклад, ЖК «Новоорловская», побудований практично в чистому полі, тяжіє до масового сегменту.

Генеральний директор Knight Frank Spb Микола Пашков вважає, що зниження оборотів YIT - тимчасове явище. «Вони не змогли або не встигли купити в попередні роки ділянки, звідси провал у введенні нового пропозиції», - коментує він. Але якщо компанія продовжить шукати майданчики і будувати нові будинки, ситуація зміниться. «Люди дуже лояльні до фінського якості», - зазначає він.

Сама YIT, хоча і обіцяє залишатися у всіх регіонах присутності , Все ж схильна скорочувати темпи розвитку. Обсяг будівництва буде нижче історичних рівнів до тих пір, поки не буде досягнутий достатній рівень рентабельності, пояснили в компанії. Це означає, що ділянки будуть купуватися вибірково, а на нових проектах комплексного освоєння територій компанія буде віддавати перевагу партнерським схемами, зменшуючи обсяг задіяного капіталу. Також компанії належить інтегрувати в свою структуру бізнес Lemmink? Inen: гравці домовилися про злиття і зараз очікують рішення фінської антимонопольної служби.

Але, на думку експертів, зараз саме час переглядати стратегію - причому як в сфері житлового будівництва, так і комерційної нерухомості. «Нових ТЦ в Петербурзі давно не вводилося, вже починає відчуватися дефіцит якісних площ», - каже Катерина Лапіна. Втім, у SRV поки є запас для зростання. «Охта Молл» в значній мірі заповнений культурними і розважальними орендарями, які не приносять великого доходу. Так що можна нарощувати оборот за рахунок ротації і залучення більш платоспроможних орендарів, вважає експерт. А ось Stockmann доведеться вибирати: йти з ринку зовсім або нарощувати присутність - за рахунок покупки інших гравців або запуску нових об'єктів. «У центрі Петербурга достатню кількість будівель, які можна було б перетворити на універмаги», - робить висновок Катерина Лапіна.

Галина Бояркова,

«Фонтанка.ру»