C 01 січня 2013 року в Україні стартувала реєстраційна реформа.
Суть реєстраційної реформи зводиться до створення єдиної системи реєстрації речових прав на нерухомість і земельні ділянки, а також їх обтяжень.
Ключовими актами законодавства, що регламентують порядок реєстрації речових прав на земельні ділянки, є такі нормативно-правові акти:
- Закон України "Про державний земельний кадастр" від 07 липня 2011 року № 3613-VI;
- Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01 липня 2004 № 1952-IV;
- Закон України "Про внесення змін до Закону України" Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень "та інших законодавчих актів України" від 06 вересня 2012 року № 1878 VI;
- Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 № 703 з подальшими змінами (далі також - "Порядок реєстрації").
Звертаємо Вашу увагу, на ключові новели реєстраційної реформи, що впливають на особливості проведення реєстрації речових прав на земельні ділянки:
1) Створено і приступив до виконання своїх повноважень - єдиний орган по реєстрації речових прав на земельні ділянки та нерухоме майно, а також їх обмежень - Державна реєстраційна служба;
2) територіальні підрозділи Державного агентства земельних ресурсів втрачають повноваження в частині реєстрації речових прав; їх повноваження обмежуються формуванням і реєстрацією земельних ділянок з відображенням в Поземельних книгах кількісних і якісних характеристик земельних ділянок;
3) моментом виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки є дата реєстрації права в Державному реєстрі прав (ч. 1 ст. 2 і ч. 2. ст. 3 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень") - єдиному і новому реєстрі прав на земельні ділянки та нерухоме майно, а також їх обмежень.
Державний земельний кадастр є єдиною геоінформаційної системою містить інформацію технічного характеру: кількісні та якісні характеристики земельних ділянок. Варто зазначити, що земельна ділянка повинна існувати в Державному земельному кадастрі для того, щоб відносно нього могло бути зареєстровано право.
Права, зареєстровані за старим законодавством, продовжують діяти. Однак для ефективного розпорядження ними, необхідно, щоб вони були зареєстровані в Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Процедура реєстрації речових прав на земельні ділянки
Починаючи з 01 січня 2013 р реєстрація будь-яких речових прав на земельні ділянки здійснюється територіальними підрозділами Державної реєстраційної служби. Це відповідає ч. 5 ст. 3 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", що пропонує здійснення реєстрації нотаріусом лише в певних випадках. Цей висновок також прямо вказано на офіційному Інтернет ресурсі Державної реєстраційної служби України в довідковій інформації про процедуру державної реєстрації прав (за станом на 18 лютого 2013 р Інтернет адресою http://www.drsu.gov.ua/show/9843 ).
Для проведення реєстрації права власності на земельні ділянки покупцеві земельної ділянки необхідно звернутися до територіального підрозділу Державної реєстраційної служби (районне управління) із заявою та пакетом наступних документів:
- документ, що підтверджує виникнення, перехід і припинення права власності (інших речових прав на нерухоме майно), наприклад договір (п. 27 Порядку реєстрації), зокрема, договір купівлі-продажу земельної ділянки з актом про право власності на нього;
- документ про сплату державного мита, якщо заявник від неї не звільнений (п. 10 Порядку реєстрації);
- документи, що засвідчують особу і повноваження представника заявника та / або особи, що подає (для юридичної особи - копія статуту, копія паспорта представника, довіреність).
Документом, що засвідчує купівлю-продаж земельної ділянки, є оригінал договору його купівлі-продажу разом з оригіналом акта про право власності на земельну ділянку. Якщо купівля-продаж здійснювалася до 01 січня 2013 року, то на договорі та акті повинні бути відповідні позначки нотаріуса про укладення договору.
У разі відсутності в правовстановлюючому документі про право на земельну ділянку кадастрового номера земельної ділянки, в складі пакету документів, що подається в Державну реєстраційну службу на реєстрацію права, подається витяг з Державного земельного кадастру (п. 33 Порядку реєстрації).
Якщо договір пов'язує набуття права з настанням певних умов, необхідно надати документи, що підтверджують настання цих умов (п. 30 Порядку реєстрації). Якщо земельна ділянка перебуває в іпотеці або податковій заставі, то необхідно також надати згоду іпотекодержателя або податкового органу на передачу майна або інше розпорядження їм (п. 31 Порядку реєстрації).
У свою чергу, районне управління Державної реєстраційної служби запитує інформацію про земельну ділянку, речові права на які ініціюються до реєстрації, в територіальному управлінні земельних ресурсів. Даний етап і дія не регламентовані як обов'язкова процедура взаємодії територіального управління земельних ресурсів та державної реєстраційної служби. У той же час, саме така взаємодія дозволяє виключити випадки зловживань і шахрайства з боку третіх осіб, які незаконно будуть заявляти права на земельні ділянки.
З огляду на, що чинним законодавством не врегульована процедура взаємодії територіальних управлінь Державного агентства земельних ресурсів та Державної реєстраційної служби, та розуміючи можливий варіант блокування територіальними управліннями Держземагентства процедури реєстрації речових прав на земельні ділянки, не виключений і такий алгоритм дій по реєстрації:
(А) покупець звертається до територіального управління Держземагентства в цілях відображення інформації про новий власники земельної ділянки у Державному земельному кадастрі;
(Б) територіальне управління Держземагентства, вносячи дані про нового власника земельної ділянки до Державного земельного кадастру, видає правонабувач витяг;
(В) правонабувач звертається до територіального управління Державної реєстраційної служби із заявою про реєстрацію речового права і далі процедура реалізується у відповідність до положень Постанови КМУ №703.
Альтернативний алгоритм дій по реєстрації речових прав на земельні ділянки не суперечить чинному законодавству, в той же час, він обтяжує правонабувача додатковими діями по реєстрації речових прав на земельні ділянки в територіальному управлінні Держземагентства.
Проблеми реєстрації речових прав на земельні ділянки
На даний момент, Державний реєстр прав не наповнений інформацією про права на нерухоме майно, зокрема, про права власності на земельні ділянки. Але при здійсненні реєстрації, реєстратор зобов'язаний перевіряти відомості про права на нерухоме майно з Державного реєстру прав (п. 12 Порядку реєстрації).
На практиці доводиться констатувати негативні прояви, що вказують на наявність політичного протистояння між структурами, раніше контролювали здійснення реєстрації прав власності, і структурами, які отримали цей контроль в результаті реєстраційної реформи.
Незважаючи на те, що відповідно до закону державна реєстрація прав є публічною, Державний реєстр прав не є в повній мірі публічним джерелом відомостей про права на нерухоме майно.
На даний момент не визначений порядок передачі інформації про права на землю органами Державного земельного кадастру органам реєстрації прав. Зокрема, не визначено процедуру перенесення інформації про права на землю з Державного земельного кадастру та / або Поземельних книг до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Передбачається, що Державний реєстр прав повинен включати в себе також технічні дані з Державного земельного кадастру. Відповідно до ст. 281 Закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", орган Державного земельного кадастру надає органу державної реєстрації прав при здійсненні реєстрації права на земельну ділянку наступну інформацію: про державну реєстрацію ділянки (дата і орган реєстрації ділянки), кадастровий номер, площа, місце розташування, кадастровий план. Зверніть увагу, що інформація про зареєстровані права та їх суб'єкти при цьому не передається.
Наявність даних про права на земельні ділянки у Державному земельному кадастрі в рамках земельної реформи є непослідовним проявом і іноді призводить до помилкових висновків. Хоча формально інформація про права міститься в Державному земельному кадастрі, оскільки:
- була передана з Державного реєстру земель (відповідно до Перехідних положень Закону № 1878 VI від 06 вересня 2012 року) і
- повинна передаватися з Державного реєстру прав (відповідно до ст. 281 Закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"), ця інформація не засвідчує прав відповідно до чинного законодавства. Також варто відзначити, що не передбачено механізму її передачі до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Хоча інформаційну взаємодію між органами державного земельного кадастру та органами реєстрації прав врегульовані законодавчо, це не вирішує проблеми наповнення Державного реєстру прав інформацією про права на нерухоме майно, зареєстрованих до 01 січня 2013 Постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2012 р №118 був , зокрема, затверджено Порядок надання інформації про зареєстровані земельні ділянки органу реєстрації прав та про зареєстровані речові права на земельні уч стки органу, який здійснює ведення державного земельного кадастру. Спільним наказом Міністерства юстиції України та Міністерства аграрної політики та продовольства України від 03 грудня 2012 №1779 / 5/748 було затверджено Регламент надання інформації про зареєстровані земельні ділянки органу державної реєстрації прав та про зареєстровані права на земельні ділянки органу, який здійснює ведення Державного земельного кадастру . Ці Положення та Регламент були прийняті відповідно до ст. 281 Закону "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та ілюструють висновок про те, що інформація про зареєстровані права з Державного земельного кадастру не передається в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та не враховується.
висновки
Починаючи з 01 січня 2013 року, територіальні управління Державного агентства земельних ресурсів втратили повноваження з реєстрації речових прав на земельні ділянки. Їх повноваження обмежені реєстрацією і формуванням земельних ділянок. А повноваження з реєстрації прав надані реєстраторам територіальних управлінь Державної реєстраційної служби і нотаріусам.
Повноваженнями в частині реєстрації права власності на земельні ділянки, які були придбані на підставі договорів, укладених до 01 січня 2013 року, має реєстратор територіального управління Державної реєстраційної служби. У свою чергу, районне управління Державної реєстраційної служби запитує інформацію про земельну ділянку, речові права на які ініціюються до реєстрації, в територіальному управлінні земельних ресурсів. Даний етап і дія не регламентовані як обов'язкова процедура взаємодії територіального управління земельних ресурсів та державної реєстраційної служби. Таким чином, на практиці заявнику -правопріобретателю доведеться забезпечити реєстрацію факту зміни власник земельної ділянки в Державному земельному кадастру - або звернувшись до теруправління державної реєстраційної служби (як передбачено законодавством), або безпосередньо до теруправління Держземагентства (допоміжне, за власним волевиявленням).
Однак реєстрація прав власності на земельні ділянки неможлива до завершення передачі інформації про них до Державного реєстру прав. За наявною інформацією, ця передача, в силу різних причин, на даний момент не здійснено. Порядок цієї передачі на даний момент не врегульовано, і в ряді випадку блокується територіальними управліннями Державного агентства земельних ресурсів.