Розриваємо договір купівлі продажу нерухомості після реєстрації 2019 рік

1. відсутність оплати
2. Обтяження у вигляді прописаних в квартирі громадян
3. недійсні угоди
4. Розірвання через істотної зміни обставин
5. безпечна продаж
6. Купівля без проблем

Розірвання договору - це припинення його дії, тобто повернення грошей покупцеві, а товару - продавцеві та завершення торгових відносин між ними.

Укладання договорів, що стосуються нерухомості, ускладнене обов'язкової держреєстрацією переходу права власності.

Після проведення операції можуть бути незадоволені обидві сторони: продавець - неповним або несвоєчасним отриманням грошей, покупець - боргами за комунальні послуги або наявністю зареєстрованих на об'єкті громадян і т.п.

Можливість розірвання договору купівлі-продажу квартири гарантує глава 29 ГК РФ «Зміна і розірвання договору».

• Причини, достатні для розірвання (ст. 450);
• Розірвання, пов'язане зміною обставин (ст. 451);
• Порядок проведення розірвання (ст. 452);
• Наслідки розірвання угод (ст. 453).

Правовою основою для будь-яких угод з нерухомістю (в тому числі купівлі продажу та її розірвання) є ФЗ № 122.

Відповідно до федерального закону, з усіма угодами в цій сфері обов'язково підлягають реєстрації. Вона обов'язкова при купівлі об'єкта і при розірванні договору.

Закон передбачає строк позовної давності для розірвання договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості. Оскаржити правомірність угоди можливо протягом трьох років після реєстрації.

Відповідно до закону, повинні бути зареєстровані:

1. Угоди, об'єктом яких виступають житлові приміщення (вважаються дійсними з моменту реєстрації);
2. Перехід права володіння на будь-який об'єкт нерухомості.

Житлова нерухомість проходить «подвійний» процес реєстрації - угоди і зміни власника.

до змісту ↑

До закінчення процесу реєстрації угоди з нерухомістю вважаються незавершеними. На цьому етапі скасування покупки / продажу відбувається найпростіше.

При угоді з квартирою або будинком покупець і продавець, що відмовляються від своїх зобов'язань, повинні встигнути подати в ЕГРП угоду про розірвання до закінчення реєстрації угоди і зміни власника (на практиці два зазначених етапу реєструються, найчастіше, одночасно).

Якщо для укладання угоди сторони зверталися до нотаріуса або в агентство нерухомості, туди ж звернутися варто і при розірванні.

Якщо договір купівлі продажу квартири знаходиться на реєстрації, але ще не зареєстрований, обидві сторони угоди спільно подають в Росреестр заяву про припинення реєстрації договору.

Незгода одного боку на розірвання - привід для звернення другої сторони до суду. Це можливо тільки після отримання письмової відмови в намір розірвати договір.

Пропонуємо вам завантажити зразок заяви фізичної особи про припинення, відновлення державної реєстрації: завантажити бланк .

до змісту ↑

Скасувати договір після реєстрації і передачі продавцю грошей, а покупцеві об'єкта, можна:

1. За бажанням однієї зі сторін;
2. За згодою всіх учасників.

Якщо сторонам вдалося дійти згоди, оптимальним варіантом є укладення «зворотного» договору, коли покупець виступить продавцем, а продавець - покупцем. В результаті відбудеться повторний обмін нерухомість / гроші і ще одна, яка повертає все на свої місця, реєстрація.

Угода про розірвання договору купівлі-продажу нерухомості підписується сторонами при досягненні взаємної згоди.

Пропонуємо вам завантажити зразок угоди про розірвання договору купівлі продажу квартири: завантажити бланк .

На підставі заяви сторін угоду про розірвання договору купівлі продажу квартири підлягає реєстрації. В єдиному державному реєстрі прав робиться запис про припинення угоди.

Якщо угода частково виконана і державна реєстрація переходу права власності оформлена, то угода про розірвання договору купівлі продажу квартири не буде підставою для повернення предмета угоди (квартири).

При односторонньому бажанні відмовитися від укладання угоди необхідно постаратися досягти з другою стороною досудової угоди, тобто відправити письмову пропозицію про скасування угоди.

Після письмової відмови, а також якщо відповідь не надійшла в строк, визначений у пропозиції або протягом 30 днів, виникає право на складання позову.

Однак, для розірвання завершеного договору (майно передано, гроші отримані, право власності зареєстровано) одного бажання сторони (або сторін) мало. Для «скасування» договору в судовому порядку повинні бути серйозні причини:

• Порушення важливих (істотних) пунктів договору;
• Інші випадки (визначається судом окремо для кожного прецеденту).

Істотними умовами, порушення яких веде до розірвання або визнання документа недійсним, найчастіше виступають:

1. Відсутність або неповний розмір оплати;
2. Обтяження у вигляді прописаних в квартирі громадян;
3. Підписання документів недієздатним людиною;
4. Примус до підписання документів.

відсутність оплати

Згідно чинного законодавства, покупець зобов'язаний оплатити товар, що купується. Оплата нерухомого майна підтверджується документом, який засвідчує передачу грошей. В якості підтвердження оплати можуть бути надані:

• розписка ;
• Банківська виписка;
• Квитанція про внесення грошей в касу (від юридичної особи) і т.д.

При відмові покупця оплатити придбаний об'єкт, продавець має право вимагати розірвання угоди. Майно в цьому випадку залишається у продавця. У разі, якщо майно було передано, а оплата не надійшла, судом може бути прийнято рішення:

• Розірвати угоду і повернути майно продавцеві;
• Визнати угоду законною і зобов'язати покупця оплатити передбачену договором суму, а також виплатити на користь продавця суму неустойки.

до змісту ↑

Обтяження у вигляді прописаних в квартирі громадян

Ситуація, коли право користування на житло, що купується зберігається за одним з колишніх власників, зустрічаються в судовій практиці досить часто.

При переході нерухомості до іншої особи всі обтяження залишаються, тобто борги повинен виплатити новий господар квартири.

Наприклад, громадянин, який не є власником, але він має право на користування приміщенням, потрапляє до в'язниці або їде на тривалий термін. Власники в цей час житло продають.

А через деякий час покупець стикається з необхідністю ділити житло з абсолютно незнайомим, який повернувся здалеку, людиною.

Якщо з моменту придбання об'єкта не пройшло трьох років, новий власник має право вимагати розірвання договору та отримання всієї суми, сплаченої продавцеві.

Якщо ви хочете дізнатися, яка іпотечна ставка вигідніше, читайте статтю тут .

недійсні угоди

У судовій практиці нерідко зустрічаються випадки, коли одна зі сторін вимагає розірвання виконаного договору на підставі його незаконність.

При підтвердженні судом протиправності підписання документа, такі договори не розриваються, а визнаються недійсними.

Найпоширеніші випадки в цій категорії - угоди, зроблені недієздатними громадянами і договори, укладені під тиском насильства і загрози і під впливом помилки або обману.

При визнання угоди нікчемною (тобто незаконною), кожна сторона повертається до того майновим станом, яке було до початку торгових відносин.

Розірвання через істотної зміни обставин

Під появою обставин, істотних для розірвання виконаного договору, розуміється ситуація, при знанні про виникнення якої сторони відмовилися б від укладання угоди.

Для скасування всіх наслідків укладеного договору судом, ситуація повинна бути визнана:

1. Виникла несподівано;
2. непереборної;
3. Тягне серйозної шкоди для сторін (сторони);
4. Котра торкається інтересів обох учасників.

Зміни вважаються істотними при поєднанні всіх чотирьох зазначених ознак.

Найчастіше в якості виникли обставин, визнаних судом істотними, виступають:

• Зміна законодавства;
• Значне збільшення ринкової ціни; фінансова криза (як істотного обставини визнаються судом рідко);
• Ліквідація підприємства (не пов'язана з процесом банкрутства) і т.д.

Якщо ви хочете дізнатися, чи можна оскаржити дарчу на квартиру, радимо вам прочитати статтю .

до змісту ↑

безпечна продаж

При дотриманні деяких умов продавці об'єктів нерухомості можуть істотно мінімізувати ризики. Для цього необхідно:

• Підібрати надійних помічників (звертатися тільки в перевірені агентства нерухомості і до грамотним юристам);
• Уважно ставитися до складання договору, ретельно вичитувати кожну його варіант;
• Контролювати наявність у договорі пункту про можливість розірвання в разі невиконання зобов'язань;
• Внести пункт про розмір та строки оплати: до або після реєстрації.

Купівля без проблем

Основним ризиком для покупця є несвоєчасне або неповне звільнення приміщення продавцем.

У договорі необхідно чітко обумовити терміни передачі приміщення і передачу квартири фіксувати в передавальному акті.

Майно вважається переданим з моменту його підписання.

Також при придбанні нерухомості не зайве буде перевірити помічників - вивчити відгуки на агентства нерухомості і конкретних співробітників.

Процес розірвання угод з нерухомістю непростий, але убезпечити себе можна. Необхідно передбачити всі можливі наслідки - внести в договір терміни оплати і передачі майна, а також вказати порядок і умови розірвання договору купівлі продажу нерухомості.

Бажання покупця або продавця для скасування договору купівлі продажу буде недостатньо. Пропонуємо вам подивитися відеоролик.