Купівля квартири в Ізраїлі. Гайдлайн від Олега Сичова

1. Що потрібно зробити заздалегідь для покупки квартири в Ізраїлі?
2. Підготовка до переказу грошей
3. Валютний рахунок в Ізраїлі
4. Переказ грошей
5. Процес вибору нерухомості для покупки
6. вибір міста
7. вид нерухомості
8. Район міста
9. адвокат
10. Ріелтор
11. Поради з пошуку
12. Пару коментарів про банк Леумі (я переказував гроші туди) і валюті
13. фінансові думки
14. У підсумку

Раніше, в нашому блозі, ми публікували статтю про те, як купити квартиру в Ізраїлі . Однак, чим багатша «скарбничка» історій по цій темі, тим чіткіше формується уявлення про цей непростий і важливому процесі. Автор статті, Олег Сичов, докладно описує свій унікальний досвід і ділиться деякими практичними порадами. Запасаємося терпінням і уважно читаємо ...

Звуть мене Олег, репатріювався я в 2016 році. Але за рік до цієї події у мене з'явилося необмежену кількість вільного часу. На дворі був кризу, не віщував швидкого відновлення. Нового пропозиції роботи, вартого уваги, не сталося. Я розумів, що можу провести в Ізраїлі більше, ніж тиждень (як це було багато років раніше). І я серйозно задумався про покупку квартири в Ізраїлі і став до цього готуватися.

Я, звичайно, читав статті про пошуку квартири в Ізраїлі і перерахування банківських коштів на рахунок на OLE HADASH . Але у мене були деякі відмінності і, можливо, мій досвід також комусь стане в нагоді.

Нагадаю, що я не був громадянином Ізраїлю на той момент. Але тут у мене вже 15 років живуть батьки. Це трохи допомогло в деяких питаннях. Як мінімум, я розумів, що мені не потрібно вибирати місто: я поїду до батьків в Ашкелон. Також мені було б простіше в перший час в майбутньому, мені не потрібно буде думати де жити, якщо я вирішу переїжджати.

Я став моніторити ціни, намагаючись зрозуміти свої можливості. Сайти та видання на івриті мені не були доступні через незнання мови (рівень івриту був нульовим). Тому я спробував користуватися перекладачем в Google. Відразу скажу, що я змушений був це припинити.

Таким чином у мене залишилися російськомовні газети та оголошення ріелторів для того, щоб дивитися їх з Москви. Крім того, попросив батьків зателефонувати ріелторам і спробувати подзвонити за телефонами з оголошень безпосередньо на вікнах і балконах квартир. Я багато чув про різноманітні хитрощі місцевого ринку нерухомості (ексклюзивні договори, оплати переглядів і т. П.) І попросив батьків нічого не підписувати і не ходити на зустрічі / перегляди поодинці.

Ефектом цих активностей стала зразкова підтвердження цін на деякі квартири в Ашкелоні. Також стало зрозуміло, що більшість оголошень - це ріелтори, а також те, що це «рекламні квартири», яких в природі немає. Я мав досвід покупки квартир в Москві і Санкт-Петербурзі, і це мене не здивувало. Також ми зрозуміли, що шукати і дивитися щось наперед не має сенсу: ринок нерухомості дуже живий, квартири в Ізраїлі продаються (при незавишенной ціною, звичайно) регулярно, чекати ніхто не буде. Та й ріелтори при затягуванні процесу втрачають до вас інтерес і пропадають.

Що потрібно зробити заздалегідь для покупки квартири в Ізраїлі?

• Визначитися із загальним бюджетом і вартістю квартири.
• Переказати гроші в Ізраїльський банк (якщо коштів недостатньо - відповідно, отримати підтвердження на іпотечний кредит [машканту]).
• Визначитися з районом міста, типом нерухомості.

вартість

Вона була визначена виходячи з суми в доларах (в кризу, на мій погляд, надійніше зберігати кошти в доларах), мінус 10% - на курсові різниці при конвертації в шекелі, 10% - на непередбачені витрати (квартири часто купуються трохи дорожче початкового плану, крім того, можливо, знадобиться невеликий ремонт), 5% на сплату податку на покупку нерухомості (я не був громадянином Ізраїлю), 2% - ріелтору, 1% - адвокату (0,5% за операцію - обмежена державою і 0,5% на підготовку документів - виявилося багато менше). Наперед скажу, що всі зазначені ставки я дізнався заздалегідь і все мої припущення практично повністю підтвердилися. Останні 10 років я працював фінансовим контролером - це щоб була зрозуміла причина мого фінансового ідеалізму.

Підготовка до переказу грошей

Ще раніше я дізнавався про деталі переказу грошей з Росії. Тоді мені здавалося, що основна проблема буде в виведенні коштів, а не в зарахуванні їх до Ізраїлю. Це виявилося зовсім не так. Для легального (нелегальні варіанти я не розглядав) переказу валюти з банку РФ на свій рахунок в Ізраїлі (батьки - пенсіонери, тому їх рахунок, як і реєстрація квартири на їх ім'я - також не розглядалися) необхідно повідомити в ФНС РФ за місцем проживання про відкриття такого рахунку за кордоном. Мені говорили про декілька простих способи перерахування коштів «РФ - Ізраїль», але, на мій погляд, вони підходять для невеликих сум.

Валютний рахунок в Ізраїлі

Всі мої попередні консультації про відкриття рахунку в Банку Леумі зводилися до «немає проблем». Однак це виявилося не так, як, втім, і багато з того, що говорять співробітники ізраїльських банків. (З досвіду, варто визнати, що відбувалося це через те, що більшість моїх запитань стосувалося не щоденних операцій і навряд чи співробітники робили це навмисно). Слава богу, у мене був запас часу. По-перше, виявилося, що жодне з відділень Банку Леумі в Ашкелоні не працює з нерезидентами. На питання «Яке відділення працює з резидентами?» - мене відправили до відділення в Ашдоді. «Завтра працює?» - «Так». На наступний день я поїхав в Ашдод, відділення було закрито на ремонт, запитати нема в кого. Це був останній раз, коли я вірив на слово співробітнику банку і не перевіряв інформацію.

Я знайшов адресу ще одного відділення в інтернеті і довелося викликати таксі. Мені пощастило, відділення було відкрито і воно працювало з нерезидентами. (До слова сказати, то відділення, в яке мене послали з Ашкелона, з нерезидентами в будь-якому разі не працювало). Велика частина співробітників відділу нерезидентів говорила по-французьки (ймовірно, це специфіка Ашдода), але по-англійськи ми домовилися (російськомовних не було).

Рада на майбутнє: шукайте відразу начальника відділу, по-перше вона / він все краще знає, по-друге, приймає рішення. Заощадите час, не кажучи про нерви.

З відкриттям рахунку в доларах проблем не виникло:

• закордонний паспорт РФ,
• причина: покупка квартири, адреса в Ізраїлі для кореспонденцій,
• ТЗ мами (тому, що я жив у них),
• питали ще ІПН РФ - сказав, що з собою немає, наступного разу привезу.

Запитав про передбачувані витрати в Ізраїльському банку: зарахування безкоштовно (неправда), обслуговування безкоштовно (правда тільки по рахунку в доларах), конвертація за курсом, близьким до біржового (неправда). Далі довідку про відкриття рахунку для ФНС і реквізити для перерахування. 40 хвилин на все.

Відразу з'ясовуйте, що в номері вашого рахунку і коді банку: код валюти, код банку, код філії - полегшить заповнення вихідного платіжного документа в РФ.

Також мене попередили про «Законі по боротьбі з відмиванням коштів» ... П опитали підписати папірець ... Питаю «Що це значить?» (Слава богу запитав!) - Це означає, що ви не можете переказати кошти з-за кордону. «Як не можу? Я ж відкриваю рахунок, щоб перевести гроші з Москви ... »(Мені складно сказати, скільки я б заощадив часу, якби відразу звернувся до начальника відділу ...)

Далі слід досить дурний діалог з клерком приблизно такого змісту. Вона: «Це не можна». Я: «Я зрозумів, що потрібно, щоб стало можна?» Вона: «Потрібно отримати дозвіл.» Я: «Добре, що для цього потрібно?» Вона: «Потрібно надати документи». Я намагаюся прискорити процес: «Які документи? Ким завірені? Куди надати? Оригінали, або можна по Email? Скільки чекати відповіді? »Практично кожен відповідь офісного клерка супроводжується її тривалими консультаціями по телефону на івриті. Як я не «вибухнув» - не знаю! Ще через 1 годину 40 хвилин я розумію, в загальних рисах, деталі: готівкові від 10 000 доларів, або кілька сум на цю суму можуть викликати питання (зараз, наскільки вони говорили, це вже 10 000 шекелів, не перевіряв), за сумами з -за кордону - особливо.

Дозвіл виходить в центральному офісі банку (Тель-Авів або Єрусалим) на певну суму (Певну суму - це важливо!). Документи надаються в ваше відділення, вони потім самі пересилають. Необхідні документи про походження коштів. Які, вони й самі не знали - домовилися на довідках про доходи РФ (підходять документи про продаж нерухомості, акцій і т. П. Більше нічого не обговорювали). Оригінали довідок про доходи в РФ за останні 15 років у мене були. Попросили рекомендацію мого банку РФ (Що це означає не змогли сказати). Переклади і Апостилі, слава богу, не просили, домовилися на копіях. Просили прислати факсом (Так, Ізраїль, передова IT держава активно користується факсом, Email у банку немає, на корпоративний Email співробітника банку - не можна). Якщо перерахувати гроші без дозволу, то вони не будуть зараховані до вас на рахунок і через кілька тижнів підуть назад.

У Москві я підібрав документи з доходами (зазначив на кожному аркуші куди дивитися), склав окрему табличку з даними в рублях по роках, конвертацією за середнім курсом, разом в доларах. Підсумкова сума перекривала запитану на переклад майже на половину. Характеристика клієнта банку: ВТБ24 сказав, що це маячня і нічого не підпише, навіть коли я відкрив рахунок і т. Д. Хоча всі засоби були в ВТБ24, і я їх клієнт років 20. Намалював листочок сам: ПІБ, Клієнт стільки-то років , Клерк. Знайти працює факс в Москві - окрема історія, послати в Ізраїль 30 листів по факсу - ще одна ... Зрештою документи вони отримали. Кілька разів я дзвонив з поясненнями. Через 3 тижні дозвіл відділенням було отримано. Нам ніхто не передзвонив, дзвонили кілька разів самі.

З реєстрацією рахунки в ФНС в Москві і довідки ФНС в банку - питань не виникло.

Переказ грошей

Перекладати з РФ по SWIFT точно можна долари і євро (шекелі точно не можна, екзотичними варіантами я не цікавився). Наскільки я знаю, з основних державних банків РФ валюта в Ізраїль пересилається без проблем. З Ощадбанку пересилається з меншими проблемами, я посилав з ВТБ24. Коштує це близько 1%, але є верхня межа комісії: 250 доларів (суми приблизні і у мене був преміальний пакет, можливо звичайні тарифи трохи вище). Є можливість перерахувати в інтернеті з верхньою межею комісії 150 доларів (але на практиці скористатися інтернетом не вдається: або ліміту не вистачає, або авторизації PIN generator мало).

Перераховував в офісі ВТБ24, сидів з оформленням годину (в Ощадбанку, кажуть легше). Побачивши наскільки це непросто, плюс вийшли роз'яснення, як потрібно звітувати в ФНС за операціями на рахунках за кордоном - вирішив збільшити суму перерахування на 10% (Про цю помилку трохи далі). Гроші йшли тиждень.

Чи прийшли гроші на рахунок в Ізраїлі, ми дзвонили самі (Сайтом банку на івриті я не користувався). Коли гроші прийшли, дзвонила мама і вона сказала, що клерк кричала на неї хвилин 30 так, що, напевно, з нею в Ашдоді можна було поговорити з Ашкелона і без телефону. Проблема була в більшій сумі, ніж домовлялися.

Врешті-решт ми домовилися, що вона запросить дозволу збільшення суми ще раз. Всі документи для дозволу ми пересилали також ще раз. Ще через пару тижнів гроші зарахували. Сума була на 300 або 400 доларів менше, причину і ставку вони сформулювати так і не змогли.

Я раніше вже перераховував гроші за кордон, і з кореспондентськими рахунками в американських і європейських банках стикався. Якщо в платіжці зазначено «комісії за рахунок відправника», сума повинна надходити повністю.

Ще раз: робіть переклад на заздалегідь обумовлену суму, на яку отримано дозвіл! Я не можу стверджувати, але припускаю, що в ізраїльських банках працює американська логіка: сума повинна збігатися. І більше, і менше - погано.

І ще про банках. Забудьте про тезу: «Клієнт завжди правий» і «Банку потрібен я і мої гроші». З «Законом про відмивання коштів отриманих злочинним шляхом ...» суми з країн колишнього СРСР викликають великі підозри через закритості системи і відсутності контролю. Банкам загрожують штрафи за роботу з такими клієнтами. Банкам, які працюють з Європою і особливо з США простіше відмовитися від таких клієнтів і сум, і це світовий тренд. Це моя думка.

У наступний приїзд в Ашкелон у мене було 3 місяці для пошуку квартири і оформлення угоди, оскільки у мене була туристична віза.

Пошук квартири в Ізраїлі має також кілька нюансів. Я не наполягаю на бездоганності моїх роздумів, але поділюся досвідом (тим більше, у мене було пару подібних історій в Росії).

Процес вибору нерухомості для покупки

На мій погляд, складається з декількох важливих питань, з якими потрібно визначитися:

вибір міста

Для мене, як я вже говорив, це питання не стояло.

вид нерухомості

Те що буде квартира, ми теж визначилися заздалегідь. В Ізраїлі є ще кілька варіантів: будинок, таун хаус, квартира з «гіной» (садком) в місті. Такі варіанти, на мій погляд, можна розглядати після отримання постійної роботи в Ізраїлі . При всіх плюсах податок на землю (Арнонського) буде відчутним. Те ж саме про «територіях» (Іудея і Самарія). На мій погляд, їх можна розглядати, тільки поживши в Ізраїлі. Занадто багато питань на перспективу, хоча плюси теж є.

Я намагаюся завжди міркувати на перспективу. Тому при виборі віку будинку і району міста, навіть якщо ви купуєте для себе, потрібно виходити з ліквідності нерухомості в майбутньому. Старий район Шимшон з дуже старими будинками був виключений відразу: квартири старі, оточення відповідне.

У мене була можливість спостерігати за розвитком Ашкелона за останні 10 років. Будинки, які будувалися 10 років тому і тоді були межею мрій, зараз виглядають зовсім свіжо. Крім, того, в них були невеликі балкони (або балконів не було взагалі), оснащення (вікна, Тріс, двері, кухня, місця під шафи, ліфти, під'їзди, розводка проводів) просте, може не бути другого санвузла, закритою парковки, технічного балкона - місця для кондиціонерів, комори кімнати, загальних кімнати для свят і для велосипедів - все це не тільки зручно, але й заощадить гроші на можливому ремонті і абсолютно точно вплине на вартість квартири в майбутньому.

Крім того, в ідеалі, у вас повинна бути зайва спальня (краще дві: гості, розширення сім'ї). Таким чином, я зупинився на сучасних монолітних будинках до 10 поверхів (щоб був сонячний бойлер для економії). Квартира від чотирьох кімнат (3 спальні). Поверх 2-8, чим вище, тим краще (0-1 - низько, 9 - дорого). Балкон від 10 квадратних метрів (прямокутний, щоб мати можливість недорого накрити: більше половини року це додаткова кімната-їдальня). Напрямок квартири північ або схід, щоб сонце було вранці і до обіду, інакше влітку неможливо.

Квартира трикімнатна або менше не цінується у ізраїльтян (я не беру великі міста) і може зацікавити хіба що пенсіонерів або репатріантів, що знизить її ринок, а отже і ціну в перспективі (інші необхідні параметри для ймовірного продажу я вказав вище). Якщо не виходить відразу придбати необхідне житло, на мій погляд, краще взяти машканту або відкласти покупку (на кожній зміні квартири (продаж-купівля) будуть великі витрати). У близькості до дитячого майданчика і школі є як плюси, так і мінуси.

Окремо варто поцікавитися розміром податку на землю (Арнон), на яку в перший рік за умови статусу «оле хадаш» у вас буде пільга на перші 94м2, і розміром щомісячного платежу ваадбайту (кербуду, за прибирання, обслуговування і ліфти).

Є різниця в тому, яка будівельна компанія будувала будинок: є масовий сегмент (дешевий), є дорожче. У найдорожчому будинку вам точно не доведеться міняти кухню і робити серйозний ремонт. Зовні ви не зможете відрізнити який саме побудований будинок. Ціна на стадії будівництва може відрізнятися в таких будинках на 10-15%, а на вторинну квартиру ціна найдешевшої квартири може бути завищена. Але є деякі ознаки: хороша каблановская (від підрядника) кухня (треба розуміти, що кухня могла бути і замінена), хороші вікна та двері на балкон, сучасні міжкімнатні двері, висновок для кондиціонера в коридор, плитка на підлозі, порядок в щитках (як в квартирах, так і на сходах), ліфти і холи, навколишня територія. Але остаточно допоможе це зрозуміти хороший ріелтор або оцінювач. У будинках хорошого підрядника можна також заощадити на укладанні про технічний стан квартири.

У нас такий висновок робив господар квартири при її отриманні від підрядника близько року тому. Цей висновок він нам передав в комплекті документів. Запитуйте.

Район міста

Він також важливий як для проживання, так і для подальшого продажу. Про старі райони я писав вище.

Проживання у моря (прибережні міста), - на мій погляд, помилка репатріантів і туристів. Плюси сумнівні, а мінусів багато: далеко від повсякденних місць, дуже холодно і вітряно взимку, близькість моря через якийсь час перестає радувати. Квартири у моря (на Марині в Ашкелоні) не користуються попитом і подешевшали.

Ми постаралися врахуваті Важливі, на мій погляд, параметри розташування: 30 хвилин до моря пішкі (оптимально, довше буде лінькі ходити), в пішій доступності (10-15 хвилин) супер Шуферсаль, Вікторі, Шук а-ір, міський ринок, Супер Кофікс и пару магазинів біля будинку. Трохи далі центральна автобусна станція і ульпан.

Є близько зупинки основних автобусів, в тому числі на залізничну станцію (розумію, що не все буде доречна для великих міст). Ідеально, звичайно, пожити в цьому районі перед покупкою (мої батьки багато поїздили і прийшли до цього району досвідченим шляхом, в результаті ми переїжджали на кілька сот метрів в районі Неві Адар в Ашкелоні).

І ще не варто боятися нових районів і новобудов. Будують в Ізраїлі непогано і оформляють потім територію дуже красиво. Інфраструктура (сади, школи, магазини) у великих районах з'являється швидко. Трапляється, звичайно, що початковий план змінюється і з'являється ще один ряд будинків, понад план. Але коли все закінчать, виходить все одно добре. А коштують новобудови дешевше. У нас в Неві Адар був Пардесія (занедбаний цитрусовий сад), повз нього навіть ніхто не ходив, було страшно, тільки мангусти бігали ... Зараз його забудували і все дуже красиво.

адвокат

Адвокат при покупці квартири в Ізраїлі грає істотну роль (як і в багатьох країнах світу, на відміну від РФ). Він перевіряє права на нерухомість (записи в різних реєстрах), часткове володіння, права власників і обтяження. Я робив через нього все платежі крім першого.

Адвокат веде переговори і захищає ваші інтереси (як виявилося, в цьому є сенс). У теорії, можна заощадити на адвоката і скористатися адвокатом продавця, але у цього є і мінуси. Якщо ви не володієте івритом на високому рівні (середнього івриту, на мій погляд, для договорів буде недостатньо), то вам знадобиться російськомовний, а ще краще і знайомий (з яким ви довіряєте) адвокат.

Коли справа дійшла до договору про наміри, постало питання про переведення договорів на зрозумілу мову (з усього договору я розумів свої ім'я та прізвище латиницею і номери документів). Мені відразу сказали, що за ваші гроші (переклади не входять до вартості послуг адвоката 0,5%) можливо все, але кожен варіант не на івриті буде містити пункт: «У разі розбіжностей і в суді - варіант на івриті буде остаточним». Я бачив договору на інших мовах і знаю, що це означає: переклад має сенс для ознайомлення, не більше. Зупинилися на тому, що мій адвокат по рядках та детально озвучив мені договір по-російськи, пояснюючи нюанси, якщо це мені було необхідно. Ніяких особливостей договорів у порівнянні з російськими або англійськими договорами я не зустрів.

Все розбивається на етапи.

Договір про наміри (pre contract), у нього вже є зобов'язання. Покупець платить 10% (в банку оформляється іменний чек, прив'язаний до договору), він передається при підписанні договору про наміри. Ця сума не повертається, якщо Покупець відмовляється від договору, але повертається, якщо не в порядку права і документи після перевірки.

• 30% - після перевірки прав власності.
• 30% - після перевірки обтяжень (99% ізраїльських квартир до 5 років куплені в кредит). Отримані суми йдуть на погашення кредиту банку (так, квартира на стадії будівництва коштувала набагато менше).
• 20% - після зняття обтяжень і отримання документів з правом власності.

Все це зайняло близько чотирьох місяців і доробляти без моєї присутності. Гроші, крім останніх 10% були перераховані адвокату на окремий рахунок під договір купівлі-продажу. Він все перерахування Продавцю або їх Адвокату робив сам і сповіщав мене про виконання пунктів. Операція була досить проста, затримок не було.

Дата отримання прав власності в Ізраїлі ніяк не пов'язана з вашим в'їздом в квартиру. Що відрізняється від РФ. У договорі купівлі-продажу враховуються зручності Продавця. Він повинен мати можливість купити іншу квартиру, добудувати будинок, і для цього виділяють ще до півроку. Тобто, якщо ви в'їхали через 6 місяців після попереднього договору в свою квартиру, вам пощастило!

У нашому випадку початковий термін в'їзду був через 8 місяців, але Продавці не знали, коли добудують їх будинок, і просили ще опцію на 4 місяці проживання (за ціною 50% від ринкової оренди) в нашій квартирі (Так чи Ні вони вирішують через 6 місяців ). Сторгувалися на одному місяці. Вони вирішують, але вони платять оренду після отримання нами прав власності за ціною трохи вищою за ринкову. Наш адвокат сказав, що це буде їх мотивувати і мав рацію! І ще на два місяці оренди, але ми вирішуємо: чи зручно це нам. І по тій же ціні.

Останні 10% перераховуються адвокату Продавця перед звільненням, передачею ключів і переоформленням лічильників (зняття показань, внесення нас як власників). Ця сума заморожується на місяць після передачі ключів для покриття можливих прихованих недоліків.

Спочатку Продавці хотіли більші суми і раніше. Крім того, не пропонувалося прив'язки до виконання ними дій, що могло подовжити процес і позбавляло нас деяких гарантій.

Скільки було версій договору при переговорах - не передати словами. Адвокат навіть змушений був найняти знайомого адвоката в ці пару тижнів переговорів і узгоджень. Одним словом, 0,5% угоди варті того, на мій погляд. Особливо на тлі того, що ріелтор просить за свої послуги 2%.

Адвоката знаходите до пошуку квартири. Він повинен бути готовий, якщо з'явиться терміновий варіант.

Нюанс: при покупці квартири я не був громадянином Ізраїлю, але адвокат попросив все одно надати документи на право репатріації. Документи у мене були, в чому сенс, я не запитав.

Ріелтор

На ріелтори, теоретично, можна заощадити. Але якщо підійти спокійно і з розумом - можна отримати корисні послуги при нормальних умовах: без передоплат, без безповоротного застави і без ексклюзивного контракту. Стандартна вартість послуг ріелтора (маклера) 2% від суми покупки.

На чому можна заощадити: ПДВ при оплаті готівкою і без контракту (при цьому варіанті вимагайте розписку з сумою і написом від руки «Претензій по послугах покупки нерухомості не маю» Ваш адвокат дасть вам усний рада). Також, якщо сума вашої покупки більше 1 млн. Шекелів, можливо знизити ставку 2% мінімум удвічі. Теоретично можна спробувати дзвонити за телефонами на будинках, або шукати оголошення в інтернеті або в газетах, але тоді ви повинні, як мінімум висловлюватися на івриті (але ймовірність того, що ви все одно потрапите на ріелтора в оголошенні, висока, і з вас все одно запитають півставки).

Я прихильник того, що кожен повинен займатися своєю справою. Крім того, у нас не вийшло розмовляти з власниками на івриті, тому ми звернулися до кількох ріелторам. Більшість нам не передзвонив або пропало після декількох дзвінків. Залишився один. Він виявився активним, говорив по-російськи і на івриті, розумів побажання, давав поради по справі. Показав план району в офісі. Розповів про типах будинків і підрядників. В цілому, я залишився задоволений.

При використанні ріелтора є як плюси, так і мінуси. Ми подивилися кілька запропонованих квартир і висловили докладно те, що не сподобалося, і попросили врахувати в подальших переглядах (так ви позбавитеся від показу квартир потрібних ріелтору, а не вам). Ми спочатку обмежили район, тому могли і дивитися 3-5 квартир в день. Це було недалеко, і в основному ми пересувалися самі пішки, але кілька разів нас підвозив колега ріелтора на машині. Пару раз ми дивилися квартири за рекомендацією знайомих.

Поради з пошуку

Заведіть список адрес, які ви подивилися, плюс дата, хто показував, поверх, кількість кімнат, не підходить / можливо і запам'ятовується причину (наприклад: є центральний кондиціонер, немає парковки, жахлива синя кухня, брудний під'їзд і т. Д.). Через кілька днів все змішається в купу, і ви не будете нічого пам'ятати.

Чи не розтягуйте в часі пошук більше ніж на 2 тижні (максимум місяць). Завжди давайте ріелтору чітку зворотний зв'язок (feedback), що не так з переглянутої квартирою. Інакше ріелтор засумнівається в необхідності вам житла.

Сенс пошуку - звузити в результаті пошук до 2-3 квартир. Їх можна обійти 2-3 рази, це нормально і розмовляти більш предметно: можлива знижка, що залишається в квартирі ...

Після того, як ми зупинилися на одній квартирі і домовилися про ціну (можуть попросити заставу, ми відмовилися), взяли контакти адвоката продавців і передали своєму адвокату (свій адвокат може попросити часткову передоплату своїх послуг в цей момент). Адвокати зателефонували і обговорювали договір про наміри (наскільки я зрозумів, каменем спотикання був пункт розірвання через непорядку в документах на квартиру). Далі було спільне підписання договору (тут же ми віддаємо іменний чек продавцям, платимо решту послуг адвоката і все послуги ріелтора). Далі, після перевірки, документів підписується сам договір. Подальші оплати можна робити дистанційно.

З передачею ключів і перереєстрацією води і електрики питань не виникло. Нюанс: при зміні власника квартири ви можете відмовитися від послуг газової компанії і перейти на електрику.

Пару коментарів про банк Леумі (я переказував гроші туди) і валюті

Гроші були в доларах. Доларовий рахунок дійсно обслуговувався безкоштовно. Я не говорив на івриті і їздив для конвертацій і перекладів в Ашдод. Курс обміну змінюється постійно, подивитися його приблизно можна на сайті Банку Леумі в «безготівкові курси» (трохи відстає від реальності). Курс, який називала клерк у відділенні, був близький до нього, але не виявився остаточним (ще береться 0,25% якийсь податок, дізнався про це по факту).

Шекелевий рахунок можна відразу не відкривати. Він знадобиться при першій конвертації. За його обслуговування знімають, як зазвичай, 5,50 в місяць (включаючи 5 операцій). Залишок грошей можна зняти готівкою (в тому числі і в валюті). Документи про закриття рахунку для ФНС РФ надають.

фінансові думки

Як тільки вартість вашої квартири буде зафіксована в шекелях (підписаний договір) - конвертуйте долари (і інші валюти) в шекелі - будете спокійно спати, а не думати про курсові різниці. Безумовно, якщо ви знаєте, що таке хеджування, і у вас є для цього інструменти, можливо, ви виберете інший шлях. Під час моєї угоди, наприклад, долар виріс до 1,05 до євро і все чекали паритету, а замість цього долар повернувся до 1,14 євро з відповідним падінням до шекелю (знецінився майже на 10%). Шекель дуже непогана валюта, можна було конвертувати відразу, після переказу грошей в Ізраїль.

У підсумку

Практично всі мої резерви під час розрахунків були використані: обрана квартира, як зазвичай, виявилася трохи дорожче, резерв під різницю курсів виявився повністю витрачений. Податок на покупку квартири в Ізраїлі заплачений. Сплачується він безготівково, в шекелях (на це відводиться 3 тижні, я робив у клерка в банку, платіжка потрібна адвокату). Наперед скажу, що при подальшій репатріації податок можливо повернути (консультуйтеся з адвокатом). Вартість послуг адвоката виявилася трохи більше 0,5%, включаючи всі додаткові документи і збори.

Рада на майбутнє: Відповідь «Ні» (Ле) в Ізраїлі практично ніколи не означає «Ні» в нашому розумінні. Крім того, є універсальна відповідь «Лама Ле?» (Чому ні?), Який в 50% випадків веде до відповіді на питання: Що потрібно зробити, щоб було «Так»? Одним словом запитуйте, не соромтеся. 😉

Автор: Олег Сичов

джерело: www.olehadash.com

Примітка Movetoil: Для тих, хто дочитав цю статтю і зміцнився в думці «йти до кінця» не дивлячись ні на що, є хороші новини - більшу частину труднощів можна уникнути. Саме в цьому полягає наша робота. Швидше за все, після прочитання матеріалу, у вас виникла маса питань - ми готові на них відповісти за всіма доступними каналами зв'язку. Для цього вам досточно залишити свої контакти .