У Петербурзі або найближчих з Ленобласті районах можна купити квартиру за 2-2,5 млн рублів і навіть дешевше. Зрозуміло, що мова йде не про суперелітних стометрових варіантах, але пристойну за площею «одиничку» або навіть «двушку» придбати за ці гроші цілком реально. Покупець такого скромного житла лише в рідкісних випадках має на руках всю суму. Тому ми вирішили з'ясувати, який мінімальний капітал потрібен для того, щоб вступити в придбання квартири, і до яких витрат на обслуговування іпотеки варто готуватися безстрашному новоселові.
Іпотека - для багатьох єдина можливість купити житло. Забудовники і банки сьогодні пропонують оформити кредит з мінімальним (близько 10%) або навіть нульовим початковим внеском. Пропозиція виглядає досить привабливо, але перш ніж оформляти документи, необхідно підрахувати, у скільки вам обійдеться така щедрість. Адже очевидно, що чим більше буде перший внесок, тим менше розмір щомісячних платежів, нерідко - ставка за кредитом і завжди - плата за його обслуговування. А якщо накопичити значну суму, можна оформити і безпроцентну розстрочку, яку зараз пропонують майже всі забудовники.
Важлива деталь - при покупці квартири в іпотеку пайовик зазвичай отримує знижку, так як такий варіант вважається 100% -й оплатою угоди.
За даними ЦБ, іпотечні ставки російських банків в першому кварталі 2017 року середній склали 11,8%, знизившись на 0,67% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. За прогнозами експертів, до кінця року цей показник може перейти рубіж в 10%. З експертами згоден і голова уряду Дмитро Медведєв. У травні він заявив: макроекономічні умови в країні дозріли для того, щоб ставки знизилися до 6-7% річних. Правда, не уточнив, коли цього варто очікувати. Зниження іпотечних ставок - це «питання банківський», і в уряді розраховують, що відсотки по кредитах будуть зменшуватися пропорційно зниженню ключової ставки Центробанком, сказав прем'єр-міністр. Ну а Центробанк, в свою чергу, в середині червня втретє за рік підрізав ключову ставку - на 0,25%, до 9% річних. І явно не в останній раз. Простіше кажучи, іпотека стане ще доступнішою і популярною, а значить, покупцям варто дізнатися про умови кредитування докладніше.
ДУМКИ ЕКСПЕРТІВ
В'ячеслав Лебедєв
директор управління по роботі з партнерами та іпотечного кредитування Північно-Західного банку ПАТ Сбербанк:
Багаторічна практика підтверджує: щоб придбати житло в іпотеку, потрібно розрахувати фінансові можливості так, щоб щомісячний платіж не перевищував 30% від загального доходу сім'ї.
Щоб уявити картину більш чітко, розглянемо портрет нашого позичальника. Це чоловік 37 років, у якого є сім'я і діти, що купує квартиру в новобудові вартістю понад 4,5 млн рублів. Якщо відштовхуватися від цієї цифри, на мінімальний перший внесок знадобиться 675 000 рублів. Іпотечний кредит в розмірі 3 825 000 рублей розраховуємо на 15 років - щомісячний платіж складе 36 500 рублів при ставці 8% річних (такий відсоток можна отримати у 46 будівельних компаній за спільною програмою з Ощадбанком). Для оформлення такого кредиту сукупний дохід сім'ї повинен бути близько 125 000 рублей.
Ми ніколи не розглядали іпотеку без початкового внеску, його мінімальний поріг сьогодні - 15% при покупці житла, що будується або за програмою для молодих сімей. Перший внесок не тільки знижує для позичальника розмір щомісячного платежу, а й психологічно дисциплінує, так як, вклавши в житло власні гроші, людина більш відповідально ставиться до кредиту.
Ірина Ілясова
керівник іпотечного банку «Дельтакредит» в СЗФО
Розмір початкового внеску впливає на кредитну ставку. Це можна пояснити: більший перший внесок - менший ризик для банку. За нашими програмами необхідний внесок від 15%. У Петербурзі і Ленінградській області, як і в середньому по Росії, найбільш популярний перший внесок 15-30%. За кредитами, виданими з початку року, в середньому він становить 40%. Не можна дати раду, який варіант оптимальний.
Все залежить від вартості квартири і терміну кредитування. У питаннях іпотеки краще відштовхуватися від щомісячного платежу і намагатися зробити його максимально комфортним, «підганяючи» під нього інші параметри. Ми не пропонуємо іпотеку без першого внеску, однак зазначу, що ризики для банку за такими програмами більше, а значить, вимоги до позичальників і принципи андеррайтингу більш жорсткі. Такі кредити пропонуються за вищими ставками, і, економлячи на першому етапі, позичальник неминуче програє за ставкою. Ми вже кілька років як альтернативу пропонуємо іпотеку з можливістю отримати споживчий кредит на перший внесок. Тобто клієнт може прийти в банк, оформити іпотеку і короткий (на один-два роки) кредит на суму початкового внеску, яка йому необхідна.
Михайло Гущин
директор з маркетингу компанії «Північний місто» (холдинг RBI)
Портрет нашого іпотечного клієнта - від 30 років, нерідко сімейна пара у віці 35-45 років з
дітьми, бізнесмени, часто приїжджають до Петербурга у справах, які живуть на два міста (москвичі, іноземці, «регіонали»).
З початку 2017 року частка угод з використанням іпотеки по житлу комфорт-класу у нас становить 51%, в бізнес-класі - 10%. Квартири можна придбати, скориставшись іпотекою від 12 банків-партнерів: Ощадбанку, «Санкт-Петербурга», ВТБ24 і ін. Наприклад, банк «Санкт-Петербург» пропонує іпотечну програму без початкового внеску зі ставкою 12,25% (після реєстрації власності), тобто покупець може придбати квартиру в нашому будинку, використовуючи тільки позикові гроші. Але в цьому випадку, звичайно, більш високі вимоги до позичальників: наявність вже погашеної іпотеки, відсутність прострочення понад 30 днів за всіма раніше взятими кредитами. Крім того, треба враховувати, що відсутність першого внеску збільшує суму кредиту, а значить, і підсумкову переплату по ньому. Найнижчий відсоток пропонує Сбербанк - від 8%.
Стандартний термін кредиту сьогодні - 15 років. Довші беруть рідше, так як підсумкова переплата за квартиру істотно збільшується, а сума щомісячного платежу знижується не дуже значне. Перший внесок найчастіше становить 20-30%.
Перевага іпотеки перед розстрочкою - можливість розтягнути платежі. Крім того, при іпотеці пайовик отримує знижку за одноразову оплату 100% вартості - 15% (для об'єктів комфорт-класу). Так, двокімнатну квартиру площею 60 кв.м в другій черзі ЖК Green City можна купити в іпотеку за 5,66 млн руб при базовій вартості 6,67 млн. При розмірі початкового внеску 15% і терміні кредиту 15 років мінімальний щомісячний платіж складе 46 000 рублів.
Розстрочка підійде тим, хто не готовий платити відсотки банку. Наприклад, ту ж квартиру в Green City можна придбати в безпроцентну розстрочку. Якщо первинний платіж - від 80%, то знижка становитиме 11%. Таким чином, заплативши відразу 4,75 млн руб, квартиру можна купити за 5,94 млн - тобто зі знижкою понад 700 000 рублей від базової ціни. Решта 1,2 млн потрібно буде внести до червня 2018 року, до здачі будинку, вносячи платежі кожен місяць або раз на квартал. Ще один варіант розстрочки - «50 на 50» - передбачає оплату квартири за все чотирма платежами до здачі, причому перший з них може скласти всього 20% від вартості квартири. У такому випадку ціна розраховується зі знижкою 3% і складе 6,47 млн руб.
Катерина Сотникова
керуючий директор з розвитку роздрібного бізнесу Санкт-Петербурзького філіалу Связь-банку (Група Зовнішекономбанку)
Будь-кредит, в тому числі і іпотечний, повинен бути позичальникові під силу. Складно назвати середні цифри, але є золоте правило: щомісячний платіж за всіма кредитними зобов'язаннями не повинен перевищувати 50% доходу позичальника. Внесок 15-20%, як правило, дозволяє розумно підійти до розподілу фінансового навантаження. На мій погляд, потрібно також створити «подушку безпеки» на випадок втрати роботи або інших непередбачених труднощів. Велику підтримку надає особисте страхування, яке не тільки дозволяє отримати кредит на кращих умовах, а й убезпечити себе і свою сім'ю.
В Связь-Банку розмір початкового внеску не впливає на умови кредитування. Він починається з 15% від вартості житла. Не можна сказати, що брати іпотеку, маючи тільки 10% від вартості квартири, доцільно. Іпотека - це довгострокові зобов'язання. Позичальники повинні тверезо оцінити платоспроможність.
Олександр Свінолобов
заступник генерального директора, директор з розвитку ТОВ «Бонавена Санкт-Петербург»
З січня по травень 2017 року частка іпотечних угод в Bonava склала 52%. За той же період 10% покупців придбали квартири за допомогою розстрочки.
Зазвичай іпотечні клієнти воліють оплачувати 15-20% від вартості квартири. Як правило, 1-2 млн рублів досить. У нашій компанії можна придбати житло і за допомогою іпотеки без першого внеску. Наприклад, в Сургутнефтегазбанк або банку «Санкт-Петербург» (за програмою «Новобудова»). Середній портрет покупця, бере позику, - дорослі чоловіки і жінки у віці від 30 до 45 років: сім'ї, які бажають поліпшити житлові умови. До допомоги іпотеки і розстрочки вдаються також молоді пари, які отримують першу квартиру.
Наші партнери пропонують іпотеку за ставками від 10% річних. Конкретні умови залежать від житлового комплексу, терміну кредитування і ще декількох параметрів.
Юлія Жалеева
керівник відділу маркетингу і продажів ЖК «Тріумф Парк»
У нас частка угод по іпотеці становить 50-60% від загального числа, в розстрочку оформляють 5-7% покупок. Перед тим як зробити вибір, дуже важливо визначити, яка щомісячна виплата буде комфортною.
При придбанні квартири в ЖК «Тріумф Парк» мінімальний перший внесок повинен дорівнювати 15% від вартості квартири. Але якщо власних коштів немає, можна придбати житло без першого внеску.
Ось, наприклад, розрахунок по студії в п'ятої черги вартістю 3 273 000 рублей. Якщо є початковий внесок 15% (490 000 рублів), то щомісячний платіж при ставці 10,4% складе на 20 років - 27 600, на 25 років - 26 000 рублів. Якщо першого внеску немає, щомісячний платіж при ставці 10,4% складе на 20 років - 38 400, на 25 років - 36 900 рублів. Звичайно, іпотека з першим внеском хоча б 15% вигідніша. Але якщо крім щомісячних періодично вносити проміжні платежі, то, поступово зменшуючи «тіло» боргу, можна скоротити і щомісячні внески.
При покупці квартири в «Тріумф Парку» Абсолют-банк пропонує ставку 10,25%, ВТБ 24 - 10,4%, Сбербанк - 10,7%. Іпотечний кредит в середньому беруть на 20 років з щомісячними виплатами близько 27 000 рублей.
Максим Жабін
заступник генерального директора компанії «Ліговський канал»
Багато що залежить від доходу і можливості накопичити гроші. Якщо ви можете зробити це за один-два роки, тоді немає необхідності залучати іпотечні кошти. Багато знімають квартиру, платять 20 000-30 000 рублів на місяць. Цю ж суму можна вкладати у власне житло. Тим більше можна отримати податкове вирахування по іпотеці.
Більше 50% угод нашої компанії - іпотечні; 25-30% - угоди з використанням розстрочки. Зараз для покупки квартири в розстрочку потрібно мати на руках від 563 220 рублів в якості першого внеску. Залишок виплачується щомісячними або щоквартальними платежами з нарахуванням відсотка.
Іпотеку беруть в основному молоді сім'ї (25-35 років) з дітьми. Є ще невелика категорія покупців - пенсіонери, які купують житло для дітей. На сьогодні для наших клієнтів діє мінімальна ставка 8,7% - це іпотека від Ощадбанку. Далі йде ставка 8,75% - від банку «Дельтакредит», 9,75% річних пропонує ТрансКапітал банк. Іпотека від банку «Санкт-Петербург» - 10% річних. В основному люди беруть кредит на 15 років, погашають за сім. Середні щомісячні платежі - 25 000-30 000 рублів.
Оптимальна іпотечна стратегія для придбання студії: початковий внесок - 254 000 рублей, термін кредиту - 10 років, 10% річних; для двокімнатної квартири: перший внесок відвідувань - 486 000 рублей, термін кредиту - 15 років, 10% річних.
Для покупця найвигіднішим буде варіант з безпроцентної розстрочкою: 50% він вносить як перший внесок, залишок - щомісячно або щоквартально. Однак тут щомісячний внесок виходить досить високим.
Юлія Мошкова
керівник центру іпотечного кредитування ЦРП «Петербурзька Нерухомість»
Частка іпотечних угод в загальній структурі продажів «Петербурзької Нерухомості» становить 64%. Як правило, квартири по іпотеці набувають офіційно працевлаштовані клієнти у віці від 25 до 35 років із середнім рівнем доходу. Такий покупець зазвичай бере в кредит 2 млн рублів на термін до 15 років, але погашає позику за п'ять - сім років.
Для клієнтів «Петербурзької Нерухомості» зараз діють різноманітні умови іпотечного кредитування з привабливими ставками, мінімальна - всього 6,5%.
В середньому покупцеві для придбання квартири в іпотеку досить мати не менше 15% від вартості житла. Якщо у пайовика немає власних грошей, оптимальним варіантом буде покупка за програмою без початкового внеску. Однокімнатну квартиру в об'єктах «Петербурзької Нерухомості» можна придбати за допомогою кредиту за 15 000 рублів на місяць. Як показує практика, це один з найбільш комфортних варіантів платежів.
Микола Гражданкін
начальник відділу продажів ІБК «Отделстрой»
Що вибрати, розстрочку або іпотеку, кожен клієнт повинен оцінювати сам, зіставляти розмір переплати, своїх щомісячних доходів та ін. Як правило, на початкових етапах будівництва беруть розстрочку. Термін виплати в три-чотири роки дозволяє розбити вартість квартири на посильні невеликі щомісячні платежі. Чим ближче здача будинку, тим більше полягає іпотечних угод, так як в цьому випадку термін розстрочки (як правило, до закінчення будівництва) залишається невеликою, і не кожен потягне виплати по 150 000-200 000 рублів на місяць. Мінімальний внесок по розстрочці в «Новому Оккервіль» становить 30% вартості квартири: якщо ви купуєте квартиру за 2,5 млн руб., То для укладення договору потрібно накопичити 750 000. Розстрочка безвідсоткова, крім того, ми не вимагаємо довідок про доходи та ін .
Найвигідніші ставки по іпотеці зараз коливаються в межах 10-11% річних. Наприклад, Сбербанк кредитує під 10% річних за умови електронної реєстрації ДДУ. Газпромбанк пропонує іпотеку під 10,25% на базових умовах. Крім того, у цього банку є акція «10-10-10», яка поширюється на готові квартири в «Новому Оккервіль» з оформленим правом власності на забудовника. Воно дозволяє придбати квартиру в іпотеку Газпромбанку під 10% річних при первинному внеску 10% і терміні кредитування до 10 років.
Є варіанти з нульовим першим внеском від банку «Санкт-Петербург». Для схвалення за цією програмою обов'язкова наявність позитивної кредитної історії і погашеної іпотеки на суму від
500 000 рублів в будь-якому банку. Для всіх інших - стандартні іпотечні умови з початковим внеском від 10 до 20% вартості квартири. Тобто для покупки тієї ж квартири за 2,5 млн рублів потрібно накопичити мінімум 250 000.
Андрій Останін
директор з продажу Групи «Еталон»
Найменші ставки можна отримати при первинному внеску від 10% вартості квартири. Перший внесок по іпотеці може бути і менше 10%, але тоді кредит обійдеться дорожче. Крім того, банки можуть зменшити розмір початкового внеску на суму материнського капіталу - досить перевести його в рахунок погашення іпотеки після реєстрації договору пайової участі.
У першому кварталі 2017 го в Групі «Еталон» частка договорів з використанням іпотеки збереглася на рівні, порівнянному з минулим роком, - 22%. Наші клієнти також користуються розстрочкою. До закінчення будівництва будинку вона безвідсоткова. Якщо платіж стає некомфортним, у клієнта є можливість в будь-який момент переоформити договір розстрочки на іпотечний, щоб знизити матеріальне навантаження. Кінцева вартість квартири в цьому випадку буде визначена на дату переоформлення.
Катерина Пчелкина
начальник відділу маркетингу ГК «РосСтройІнвест»:
Зараз практично у всіх забудовників працює програма «Іпотека без першого внеску», і ми не виняток. Але ставка за такими кредитами трохи вище через ризики банку, і щомісячні платежі будуть більше. На практиці подібні позики беруть рідко.
У нашій компанії трохи більше половини угод відбувається із залученням іпотечного кредиту, ще близько 30% квартир купують в розстрочку. Розстрочку воліють ті покупці, у яких є великий початковий внесок і які можуть дозволити собі щомісяця платити більше, ніж при іпотеці.
Мінімальна ставка по кредиту, яку ми пропонуємо, - 8,4% від Абсолют-банку на весь період кредитування.