DOM.RIA - Завдаток на квартиру - що це і як оформити

1. Завдаток - це
2. Завдаток плюси і мінуси
3. Як оформити договір завдатку нотаріально
4. Завдаток за попереднім договором: необхідні документи
5. договір завдатку
6. Домовленість про наміри
7. Як оформити завдаток без нотаріуса
8. Завдаток, аванс, заставу, передоплата - подібності та відмінності
9. Застава при покупці квартири
10. Аванс - це
11. Завдаток і передоплата
12. Оплата завдатку: форма, розмір, терміни передачі
13. Форма завдатку при купівлі квартири
14. Як правильно передати задаток
15. Терміни передачі завдатку
16. Як повернути завдаток за квартиру в Україні
17. Повернення завдатку за попереднім договором
18. Повернути завдаток через суд
19. Як оскаржіті завдаток

При покупці-продажу нерухомості потрібно приділяти увагу кожній деталі. Розмір завдатку, його отримання і оформлення відноситься якраз до подібних нюансів оформлення угоди. Розглянемо, що таке завдаток, і як ця виплачена і оформлена сума може убезпечити покупця і продавця житла.

Завдаток - це

Завдаток - деяка грошова сума, яку одна сторона договору передає іншій стороні цього ж договору як доказ укладення договору, в рахунок виконання зобов'язань по ньому і в забезпечення виконання зобов'язань за цим договором.

Оформлення угод купівлі-продажу нерухомості відповідно до закону - дієвий захист від випадків шахрайства. І для продавця, і для покупця житла одним з таких механізмів виступає саме завдаток.

Закон, в якому обмовляється поняття завдатку - Цивільний Кодекс України, стаття 570.

Стаття 570. Поняття завдатку

1. завдатку є грошова сума або Рухом майно, что Видається кредіторові боржником у рахунок належно з него за договором платежів, на підтвердження зобов'язання и на забезпечення его Виконання.

2. Якщо не буде встановлен, что сума, сплачена в рахунок належно з боржника платежів, є завдатку, вона вважається авансом.

Завдаток в процесі юридичного оформлення угоди купівлі-продажу житла виконує наступні функції:

• підтверджує обумовлені зобов'язання кожної зі сторін;
• позначає спосіб остаточного розрахунку в ході операції;
• забезпечує дотримання умов обома сторонами.

У статті 571, п. 1 Цивільного Кодексу України йдеться про штрафні санкції, які слідують після порушення умов угоди.

Стаття 571. Порушення умов

1. Если Порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залішається у кредитора.

Если Порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, ВІН зобов'язаний повернути боржнікові завдаток та додатково Сплатити суму у размере завдатку або его вартості.

2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодуваті второй стороні збитки в сумі, на якові смороду перевіщують розмір (ВАРТІСТЬ) завдатку, если інше не встановлено договором.

3. У разі припиненням зобов'язання до качана его Виконання або внаслідок неможлівості его Виконання завдаток підлягає повернення.

Таким чином, ми бачимо, що завдаток залишається у другої сторони, якщо перша порушує умови. Тобто, якщо перша сторона - покупець - відмовляється від угоди після підписання договору, завдаток залишається у другої сторони - продавця. Якщо ж умови порушує продавець, завдаток повинен бути повернений в подвійному розмірі. Ті випадки, коли збитки однієї зі сторін перевищують подвійну суму завдатку - питання може бути розглянуто в суді.

Як не попастися на вудку шахраїв при покупці квартири

Завдаток плюси і мінуси

У завдатку, як і будь-якого способу забезпечення зобов'язань, є свої особливості, які необхідно враховувати. До плюсів завдатку можна віднести:

• завдаток - зручний спосіб забезпечення зобов'язань, які випливають з переддоговірної відповідальності покупця і продавця;
• завдаток може бути повернутий, якщо це передбачено оформленим договором.

Що стосується недоліків, до них належить:

• відсутність чіткої законодавчої бази щодо завдатку. Так як закон можна трактувати по-різному, стягнення завдатку в подвійному розмірі може бути поставлено під сумнів, навіть якщо це прописано в договорі;
• почасти в силу попереднього недоліку в судовій практиці завдаток часто називають авансом, що впливає на суму повернення;
• в разі зриву угоди, винуватець цього втрачає гроші.

Чому покупець квартири відмовляється від угоди?

Так, нотаріальне оформлення може істотно знизити ризики, зазначені в недоліках. Розглянемо більш докладно нотаріальне оформлення завдатку далі.

Як оформити договір завдатку нотаріально

Перед тим, як юридично оформити завдаток як гарантію виконання умов угоди, необхідно усунути всі непорозуміння між покупцем і продавцем. Тому зробіть все з перерахованого:

• усне обговорення всіх умов;
• узгодження розміру грошової суми;
• перевірка необхідних для угоди документів.

Враховуйте, що згідно з нормами Цивільного кодексу України оформлення завдатку має відбуватися виключно в письмовій формі у нотаріуса. Крім того, при цьому повинні бути присутніми всі власники або їх довірені особи.

Процедура оформлення покупки квартири

Завдаток за попереднім договором: необхідні документи

Перед підписанням додаткової угоди і передачею суми завдатку, покупець запитує у продавця оригінали таких документів:

• паспорт та ІПН;
• правовстановлюючі документи на нерухомість;
• довідка БТІ або іншої організації за технічною характеристикою об'єкта;
• підтвердження родинних зв'язків і інші.

Зразок попереднього договору в Україні

Додатково можна самостійно перевірити ще раз об'єкт за допомогою Держреєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного реєстру судових рішень. Покупець для оформлення завдатку повинен надати свій паспорт, ІПН і будь-які документи, що вказують на родинні зв'язки (свідоцтво про шлюб, розлучення та інше). Документи перевіряються обома сторонами угоди і нотаріусом. Останній повинен переконатися в правочинності боку продавця в укладенні такої угоди, як попередній договір.

Тим не менш, варто врахувати, що відповідно до ст. 635 Цивільного Кодексу, попередній договір повинен бути складений у формі основного цивільного договору. А ст. 639 стверджує, що договір може бути усним або неоформлені нотаріально. Таким чином, ми стикаємося з юридичної колізією, яка при належній підкутості юристів, що представляють ваші інтереси може бути трактована в будь-яку зі сторін.

договір завдатку

Договір завдатку не вимагає окремої форми, тому нотаріуси прописують інформацію про забезпечення виконання умов угоди в попередній договір. У законах і кодексах не встановлено обов'язкових пунктів цієї угоди. Але договір завдатку за квартиру за 2019 або інший рік повинен містити такі дані:

• про основному договорі, виконання якого забезпечене цим завдатком;
• точна сума, а також хто, скільки і кому передав;
• перелік умов, за що передані гроші, а також наслідки і гарантії в разі відмови від попередніх домовленостей;
• порядок і терміни повернення завдатку винною стороною;
• штрафні санкції.

Договір завдатку при купівлі квартири (зразок)

Текст договору становить нотаріус з урахуванням побажань сторін угоди, з ним краще ознайомитися до візування. У деяких випадках терміна «задаток» замінюють забезпечувальної сумою зі штрафними санкціями. Після підписання угоди, передачі грошових коштів і нотаріальної реєстрації документ набирає юридичну силу. У деяких випадках продавець житла додатково пише покупцеві розписку. У ній повинно бути детально вказано:

• факт отримання завдатку;
• зазначення суми, яка була отримана;
• від кого, за що і згідно з чим сума була отримана.

Вкрай важливо пам'ятати, що без оформлення договору, сама по собі розписка не враховується в судовому порядку. І не буде вважатися приводом для отримання компенсації.

Домовленість про наміри

Договір або протокол про наміри лише умовно можна назвати ще однією формою для оформлення завдатку. Він згадується відразу в двох українських кодексах (у Цивільному та Господарському). Щоб зробити цей договір легітимним, сторони повинні проявити в ньому волевиявлення, що дасть йому силу попереднього договору. В іншому випадку договір про наміри не вважатиметься «попередніми», і в ньому не буде законної сили, застерігає від неукладеного надалі основного договору.

Договір про наміри (зразок)

Головне - чітко сформулювати домовленості і юридичні наслідки, а також уникати в угоді слова «намір». Договір або протокол про наміри для передачі завдатку при оформленні купівлі-продажу житла практично не використовується.

Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири

Вибираючи, як правильно оформити завдаток при купівлі нерухомості, проконсультуйтеся більш детально у нотаріуса. Зараз найпоширеніший спосіб для передачі завдатку - нотаріально завірений попередній договір.

Як оформити завдаток без нотаріуса

Нерідко з метою економії грошей і часу продавець і покупець не піклуються про юридично грамотному оформленні завдатку. У такому випадку замість оформлення попереднього договору можуть бути використані наступні способи забезпечення угоди:

• договір завдатку;
• розписка;
• усну угоду.

Розписка на завдаток (зразок)

З очевидних мінусів подібного типу оформлення - то, що і покупець, і продавець ніяк не гарантують захист своїх інтересів, і угода купівлі-продажу нерухомості може закінчитися затяжною судовим розглядом.

Коли операція з нерухомістю визнається недійсною

Тому не потрібно ризикувати і шукати якісь обхідні шляхи, як оформити завдаток без нотаріуса. Просто укладіть в письмовій формі попередній договір купівлі-продажу нерухомості та завірте нотаріально. Це стане певною гарантією продавцю і покупцю, захистивши від необдуманих рішень або шахрайських дій іншої сторони угоди.

Завдаток, аванс, заставу, передоплата - подібності та відмінності

При покупці квартири або заміського будинку важливо розрізняти між собою такі поняття, як передоплата, застава, завдаток і аванс. Ці платежі мають свої юридичні нюанси, в яких максимально точно розбираються тільки кваліфіковані юристи та нотаріуси. Досить часто покупці, продавці, ріелтори і працівники агентств нерухомості плутають ці поняття. В результаті одні власники кажуть про передачу завдатку, інші - про сплату авансу.

Плутанина в назвах і юридичних значеннях привела до рівнозначного використання цих термінів у усному обговоренні умов угоди. Тому найчастіше, розмовляючи про аванс, задаток, заставу або передоплатою на увазі забезпечувальний платіж або суму, як гарантію виконання умов угоди купівлі-продажу житла.

Застава при покупці квартири

Також задаточний платіж часто називають заставою. Але це не зовсім вірно. Що таке заставу на квартиру більш детально розкажуть в банках, які надають програми «іпотечного кредитування». Тут житло, яке купується, виступає в якості застави, а банк - як заставодержателя.

Як купити квартиру в іпотеку: особливості угоди

Фінансова установа згідно зі ст. 527 Цивільного кодексу України має право в разі невиконання покупцем своїх зобов'язань (оплата всієї вартості в встановлені тимчасові рамки) отримати задоволення своїх вимог за рахунок продажу квартири. Більш детально, як залишити заставу за квартиру, можна дізнатися у профільного юриста.

Аванс - це

Аванс - це деяка грошова сума або інша майнова цінність, яку при наявності двох зустрічних зобов'язань одна зі сторін передає іншій у виконання свого зобов'язання до початку виконання зустрічного зобов'язання.

Відповідно до частини 2 ст. 570 Цивільного кодексу України авансом вважається певна грошова сума або інші цінності, які боржник (покупець) передає кредитору (продавцю) в рахунок майбутніх платежів. У разі розірвання угоди купівлі-продажу житла, аванс просто повертається тому, хто його вносив, і неважливо з вини якої зі сторін це сталося. У такому вигляді, аванс не виступає фінансовою гарантією для продавця, а покупець не втрачає свої кошти в разі знаходження більш кращого варіанту житла або виникли фінансові труднощі.

Якщо ви хочете, щоб під час оформлення угоди нерухомості аванс вважався завдатком згідно юридичної складової - це повинно бути прописано в письмовій угоді і завірено нотаріально. Тому так важливо прописувати в попередньому договорі купівлі-продажу нерухомості кожне зобов'язання і всі нюанси відповідальності сторін.

Завдаток і передоплата

Вище ми вже писали, що завдатком вважається грошова сума, яку покупець виплачує продавцю в рахунок підтвердження зобов'язань покупки нерухомості. Власник житла в подвійному розмірі відшкодовує суму завдатку, якщо зриває угоду. Якщо покупець більше не хоче купувати обумовлену квартиру, то гроші залишаються у продавця.

Передоплата - плата за товар або послугу, які належить отримати. Це поняття дуже рідко зустрічається в сфері операцій з нерухомістю, а при підписанні договорів і зовсім не використовується. Передоплата і аванс досить схожі, і при усному обговоренні умов майбутньої угоди їх використовують рівнозначно. Тому краще використовувати в попередньому договорі поняття «завдаток», щоб гарантувати умови забезпечення угоди.

Приклад оформлення поняття «задаток» в попередньому договорі

Оплата завдатку: форма, розмір, терміни передачі

Розмір завдатку при угоді купівлі-продажу житла не зафіксовано в жодному законодавчому акті. Але фахівці, які працюють в сфері нерухомості, радять встановлювати цю суму у відсотках від узгодженої вартості нерухомого майна. Найчастіше розмір завдатку коливається в діапазоні 1-5%, але за домовленістю сторін може доходити і до 50%.

Форма завдатку при купівлі квартири

Завдаток передається в грошовій формі в присутності нотаріуса. Формально покупець передає суму нотаріуса, підписується попередній договір, а потім посадова особа передає суму продавцю. Покупець додатково може вимагати від продавця розписки за передані гроші. Завдаток краще зберегти до моменту підписання основного договору купівлі-продажу нерухомості.

Як правильно передати задаток

Завдаток передається тільки в присутності нотаріуса і тільки одночасно з підписанням попереднього договору, в якому зазначено, що платіж є завдатком або забезпечувальний сумою зі штрафними санкціями. Передача завдатку через агентство нерухомості, ріелтора або без угоди в письмовій формі може призвести до втрати грошових коштів.

Терміни передачі завдатку

В українському законодавстві не встановлено тимчасові обмеження на внесення завдатку. Тому терміни обумовлюються продавцем і покупцем заздалегідь, після чого фіксуються в попередньому договорі. Якщо пропустити цей важливий момент, то при невиконанні зобов'язань однієї зі сторін буде неможливо вимагати компенсації.

Як повернути завдаток за квартиру в Україні

Обидві сторони угоди купівлі-продажу нерухомості мають право звернутися до суду в таких випадках:

• порушення умов попереднього договору (в тому числі і відмова від укладення основного договору купівлі-продажу житла);
• виникнення непорозумінь між покупцем і продавцем;
• відмова від добровільного повернення завдатку при порушенні домовленостей.

Тому єдиний спосіб повернення завдатку за попереднім договором - звернення до суду. При цьому покупцеві і продавцеві вдасться захистити свої права тільки при наявності попереднього договору і розписки. Ці документи повинні бути юридично правильно оформлені.

Повернення завдатку за попереднім договором

Повернення суми завдатку за попереднім договором повинен бути прописаний. Найчастіше передбачається повернення продавцем в подвійному розмірі, якщо угода зірвалася з його ініціативи. У тому випадку, коли ініціатором розриву угоди стає покупець, він просто не отримує завдаток назад.

Так, під час підписання попереднього договору обов'язковим є згадка наступних моментів:

• визначення забезпечувальної суми як «завдатку»;
• детальний опис штрафних санкцій (хто, кому і скільки повертає в яких случах);
• механізм повернення завдатку, в тому числі його терміни і деталі.

Приклад обумовлення умов повернення завдатку в попередньому договорі

Якщо все це обговорити заздалегідь і відобразити в договорі - повернення грошей буде можливий.

Повернути завдаток через суд

Що стосується того, чи повертається завдаток за Законом України, то як ми вже писали раніше, в суді часто виникають спірні ситуації у визначенні забезпечувальної суми як завдатку або авансу. Якщо в попередньому договорі не зазначено вищезгадані моменти, йти в суд не має сенсу, вам повернуть ваші гроші, як ніби це був аванс.

Як розірвати договір купівлі-продажу житла?

Якщо ж продавець, незважаючи на те, що всі правила оформлення були дотримані, відмовляється повертати завдаток - необхідно складати позовну заяву і йти з ним до суду. Далі, на підставі наданої документації буде видано рішення. Або суд вирішить, що це був аванс, і тоді його повернуть покупцеві, так як він повертається в 100% випадків. Або суд визнає, що був оформлений завдаток, і тоді зобов'яже продавця виплатити його в подвійному розмірі.

Як оскаржіті завдаток

Если завдаток при ПОКУПЦІ квартири та патенти оскаржіті, в цьом такоже поможет Судову заяву. Для оскарження необхідно нотаріальне оформлення і чітке прописування умов в договорі. Так, непоодинокими були випадки, коли в договорі завдатку / договорі про наміри / попередньому договорі не було зазначено, що передана сума є завдатком. Тоді суд визнавав її авансовим платежем і зобов'язував продавця повернути її без урахування штрафних санкцій.

Оформлення завдатку - з одного боку страхує покупця від легковажності продавця, а з іншого - підтверджує серйозність намірів покупця по відношенню до об'єкта нерухомості. Але навіть, якщо ви домовилися про все усно і досягли повного взаєморозуміння, вкрай важливо прописати всі умови і закріпити в нотаріально завіреному договорі.