Купівля нерухомості в Греції: особливості, покрокова інструкція, підводні камені

1. Права і обов'язки іноземних покупців
2. Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?
3. Які права отримує іноземець після покупки нерухомості в Греції?
4. Які обов'язки з'являються у іноземця після покупки нерухомості в Греції?
5. Пошук нерухомості в Греції
6. Як шукати ріелтора в Греції?
7. Покрокова схема стандартної угоди з нерухомістю
8. Етап 2. Укладення договору купівлі-продажу
9. Етап 3. Оплата угоди
10. Етап 4. Реєстрація нового власника
11. Чи можна провести операцію з нерухомістю віддалено?
12. Додаткові витрати при покупці нерухомості в Греції
13. Приклад розрахунку додаткових витрат на покупку нерухомості в Греції:
14. Резюме: це треба запам'ятати

Які об'єкти мають право купувати іноземці? Скільки триває типова угода і без кого вона не може бути укладена? З чого формуються додаткові витрати і чи можна їх уникнути? Найважливіше для покупців нерухомості в Греції - в цьому матеріалі.

зміст:

Права і обов'язки іноземних покупців

Громадяни яких країн мають право купувати нерухомість в Греції?

Громадяни Росії, України, Казахстану та інших країн колишнього СРСР можуть купувати нерухомість в Греції без обмежень. Оформляти угоду можна на фізичне або на юридичну особу. У власності може бути будь-яке число об'єктів житлової та комерційної нерухомості.

Які види нерухомості дозволено купувати іноземцям?

Єдиний виняток, передбачене для іноземців, стосується районів, які вважаються за грецькими законами прикордонними територіями, незважаючи на те, що дуже багато з них перебувають досить далеко від державних кордонів Греції. Для покупки нерухомості в цих місцях іноземцю потрібно отримати дозвіл від влади країни. На сьогоднішній день до них відносяться деякі прикордонні з Туреччини грецькі острови (наприклад, Родос і Кос).

Довідка: У 2011 році з метою спрощення процедури видачі дозволів на придбання нерухомості в прикордонних зонах нерезидентам Євросоюзу префектури міста Салоніки і регіону Халкідікі перестали розглядатися як прикордонні території. На прилеглих до території Туреччини островах Греції також спрощено процедуру продажу нерухомості. Дозволи на проведення угод видаються муніципалітетами, а не самим міністром національної оборони, як це було раніше.

Процедура відбувається наступним чином. Нотаріус подає заяву в муніципалітет, і протягом 10 днів зазвичай отримує дозвіл. З документів покупцеві потрібні свідоцтво про народження, довідка про відсутність судимості, довідка про доходи, а також копія закордонного паспорта. Всі документи слід перевести на грецьку мову і завірити апостилем. В очікуванні отримання дозволу покупець може покинути країну. Особиста присутність при цьому не потрібно.

Які права отримує іноземець після покупки нерухомості в Греції?

Купівля нерухомості в Греції надає візові пільги. А саме - право на річну шенгенську мультивізу з правом перебування в країні до 90 днів в півріччі з моменту першого в'їзду. Максимальний термін дії такої візи становить три роки.

Покупці нерухомості вартістю від € 250000 можуть претендувати на п'ятирічний ВНЖ за програмою «Золота віза». Покупці виступають в якості інвесторів.

Довідка: Крім цього, ВНЖ можна отримати при покупці нерухомості до € 250000 як фінансово-незалежна особа, надавши офіційний дохід у країні проживання не менше € 2000 на місяць. В даному випадку ВНЖ видається на два роки з правом продовження на три роки при повторному підтвердженні фінансової незалежності.

Які обов'язки з'являються у іноземця після покупки нерухомості в Греції?

Будь-власник в Греції, незалежно від його громадянства і наявності посвідки на проживання, зобов'язаний оплачувати щорічні податки на нерухомість і комунальні послуги. Заборгованість по податках може привести до штрафів і відмови у видачі візи або продовження ВНЖ. Читайте докладніше про утриманні нерухомості в Греції .

Зверніть увагу!

Податкові резиденти Російської Федерації, тобто люди, які фактично проживають в РФ понад 183 днів у році, повинні повідомляти російські податкові органи про відкриття рахунків в зарубіжних банках або створенні юридичних осіб. А це буде потрібно під час операції. Читайте докладніше про правилах покупки нерухомості за кордоном для громадян Росії .

Пошук нерухомості в Греції

Інформацію про об'єкти, виставлених на продаж, можна отримати з інтернету, спеціалізованих друкованих видань чи тематичних виставок.

При бажанні угодою можна займатися самостійно, не вдаючись до послуг агентств нерухомості. Але якщо ви звернетеся в компанію, то позбавите себе від необхідності розбиратися в юридичних документах на незнайомій мові. Ви можете звернутися в грецьке агентство нерухомості, представництво компанії в Росії або ж самостійну російську фірму, яка продає нерухомість в Греції через своїх партнерів в цій країні.

Велика база об'єктів нерухомості в Греції зібрана на Prian.ru. Ви можете сортувати пропозиції по важливим для вас параметрами, зберігати вподобані варіанти і підписуватися на оновлення. Також ви можете залишити заявку на підбір об'єкта по вашим вимогам - ріелтори самі надішлють вам добірки відповідних варіантів.

Розібратися в ситуації на місцевому ринку нерухомості допоможуть статті і новини про Грецію . Зверніть увагу на добірку найважливіших матеріалів по Греції .

Як шукати ріелтора в Греції?

У Греції - участь ріелтора в угоді не обов'язково (на відміну від нотаріуса, без якого продаж не може бути зареєстрована). Теоретично ви можете самі шукати об'єкти, домовлятися про переглядах, вести переговори про ціну ... Але на практиці іноземці вкрай рідко наважуються проходити процедуру самостійно.

Росіяни в Греції - одні з основних учасників програми «Золота віза». Тому багато грецьких компанії тримають в штаті співробітників, які говорять по-російськи. У деяких девелоперів і агентств є офіси в Москві і Санкт-Петербурзі.

дивіться список ріелторів і забудовників в Греції .

Завдання ріелтора:

• Здійснює підбір об'єктів нерухомості і показ об'єктів.
• Погодить ціну і спеціальні умови з продавцем (наприклад, в разі розстрочки).

Зверніть увагу: ріелторська діяльність в Греції ліцензується. Тому у обраного вами фахівця ви можете перевірити наявність відповідного документа.

Покрокова схема стандартної угоди з нерухомістю

Етап 1. Резервація і перевірка об'єкта

оформляємо ІПН

Необхідним кроком є ​​отримання АФМ - місцевого ІПН. Отримання індивідуального податкового номера потрібно для проведення всіх розрахунків по угоді. ІПН оформляється в місцевому податковому органі. Як правило, цим займається адвокат.

Зверніть увагу! Після того як об'єкт вибрано, в оформлення угоди вступають два фахівці - адвокат і нотаріус. Як правило, агентства вже мають сформовані ділові відносини з конкретними фахівцями і рекомендують звертатися до них.

Раніше участь адвоката по закону було обов'язковим, зараз - за бажанням покупця. Однак експерти настійно рекомендують скористатися його послугами: він буде представляти інтереси покупця і надавати юридичний супровід угоди.

Нотаріус буде засвідчувати законність угоди. За грецьким законодавством, придбання будь-якої власності без участі нотаріуса заборонено, така угода є недійсною.

вносимо завдаток

Після вибору об'єкта в Греції, як і при покупці нерухомості в багатьох інших країнах, його необхідно зарезервувати. Для цього покупець вносить завдаток в розмірі € 5-10 тис. - в залежності від вартості об'єкта. Решту суми покупець перераховує в момент підписання, або протягом 7 днів після укладення договору купівлі-продажу.

Завдаток можна вносити як готівкою, так і через банк. При готівковій формі оплати продавець пред'являє покупцеві розписку в отриманні коштів, при безготівковій у покупця залишаються банківські документи, що підтверджують переказ. Для продавця він служить гарантією серйозності намірів покупця, а покупець може бути впевнений, що об'єкт уже не буде проданий нікому іншому.

У разі зриву угоди з вини покупця він втрачає завдаток, якщо це сталося з вини продавця - завдаток повертається в подвійному розмірі. Для відмови від угоди без втрати завдатку покупцеві, як правило, надається сім днів.

Перевіряємо об'єкт нерухомості

Після внесення завдатку адвокат покупця здійснює юридичну перевірку на наявність обтяжень і заборгованостей в Іпотечному реєстрі (Іпотекофілакіо - υποθεκοφιλακιο). Для цього адвокат запитує у продавця копію документа про право власності на нерухомість. Власник об'єкта зобов'язаний надати цей документ. Перевірка в Іпотечному реєстрі займає від п'яти-семи днів і необхідна, щоб з'ясувати:

• чи дійсно власник володіє абсолютним правом власності на нерухомість;
• чи не знаходиться об'єкт під заставою;
• чи всі необхідні податки на володіння нерухомістю сплачені продавцем;
• чи не є об'єкт предметом судової тяганини.

Етап 2. Укладення договору купівлі-продажу

Після того як дозвіл з Міністерства національної оборони отримано (якщо воно необхідно), можна приступати до укладання договору купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу обов'язково укладають в присутності нотаріуса і адвоката. Документ складається на грецькій мові. За бажанням клієнта він може бути переведений на російську мову і завірений перекладачем. На підписанні договору купівлі-продажу може бути присутнім перекладач, що відбивається в цьому документі. Одночасно (або протягом 7 днів) покупець вносить вартість, що залишилася нерухомості і отримує ключі від об'єкта.

Після підписання договору покупцем і продавцем адвокат займається його державною реєстрацією. Контракт, завірений нотаріусом, є головним документом, що підтверджує право власності на об'єкт або земельну ділянку.

У договорі детально описується продаваний об'єкт, його вартість і порядок оплати (в разі розстрочки). Гарантом виконання договору виступає нотаріус, оскільки він є в Греції державним органом.

Етап 3. Оплата угоди

Покупець перераховує кошти зі свого банківського рахунку на рахунок продавця відразу або протягом 7 днів після підписання договору купівлі-продажу.

Податок на перехід права власності при цьому оплачується до підписання договору. Як правило, за 1-2 дні до підписання угоди покупець вносить необхідну суму. Підтвердження сплати податку необхідно подати нотаріусу.

Всі інші виплати відбуваються під час підписання договору купівлі-продажу.

Етап 4. Реєстрація нового власника

Для оформлення переходу права власності адвокат реєструє договір в Іпотечному реєстрі, де отримує спеціальне свідоцтво про право власності нового власника.

У момент подачі договору купівлі-продажу на реєстрацію палата видає відповідне свідоцтво. Право власності нового власника відразу вступає в силу. Сам сертифікат видається протягом максимум одного місяця, в залежності від завантаженості палати.

Чи можна провести операцію з нерухомістю віддалено?

У разі, коли у покупця немає можливості здійснювати купівлю особисто, він може придбати нерухомість віддалено, що не приїжджаючи до Греції. Для цього буде потрібно оформити довіреність на свого представника або відразу на адвоката, що супроводжує угоду.

Довіреність можна скласти в нотаріаті в Греції або у нотаріуса в Росії, не обов'язково в грецькому консульстві. Якщо документ складається в Росії, необхідно його запевнити апостилем. Переказ можна зробити в Росії або ж довірити це адвокатам вже в Греції.

Додаткові витрати при покупці нерухомості в Греції

Гонорар адвоката становить приблизно 1,5% від вартості об'єкта. Додаткові послуги (наприклад, юридичний аналіз операції при нестандартних ситуаціях) узгоджуються і оплачуються окремо. У цю суму вже входять підготовка всіх документів, переклади.

Нотаріальні витрати складають зазвичай 1,5% від контрактної вартості нерухомості.

Комісія агентства з нерухомості складає до 2% від суми угоди, у рідкісних випадках компанії не стягують комісію, якщо об'єкт купується безпосередньо від забудовника.

При покупці грецької нерухомості доведеться сплатити податок на перехід прав власності. На початок 2017 року встановлено дві ставки податку:

• 3,09% (до 1 січня 2014 року був 10%) для нерухомості від забудовників, дозвіл на будівництво якої було видано до 1 січня 2006, а також на всі об'єкти від приватних власників (незалежно від дати видачі дозволу на будівництво).
• 24%, для нерухомості від забудовників, якщо дозвіл на будівництво отримано пізніше дати, зазначеної в попередньому пункті

Державні збори при реєстрації складають 0,6% від суми, прописаної в договорі, або від кадастрової, якщо вона перевищує суму, прописаної в договорі.

Приклад розрахунку додаткових витрат на покупку нерухомості в Греції:

Котедж на Кассандру, п-ів Халкідікі, площа 170 кв. м. Продавець - приватна особа.

Якщо ринкова вартість - € 250000, а податок на перехід прав власності 3,09% (від приватної особи), тоді витрати складають:

• Гонорар адвоката: € 250000 х 1,5% = € 3750 (плюс ПДВ 24%, який нараховується понад цієї суми) = € 4650
• Нотаріальні витрати: € 250000 х 1,5% = € 3750 (плюс ПДВ 24%) = € 4650
• Податок на перехід права власності: € 250000 х 3,09% = € 7725
• Реєстрація в Реєстрі нерухомості: € 250000 х 0,6% = € 1500
• Оплата послуг посередника: € 250000 х 2% = € 5000 (плюс ПДВ 24%) = € 6200

Загальна сума витрат: € 24725 (дану суму не можна розглядати як відсоток від вартості нерухомості).

Всі додаткові витрати розраховуються від ринкової вартості об'єкта нерухомості, прописаної в договорі.

У рідкісних випадках, якщо кадастрова вартість вище ринкової вартості, прописаної в договорі, всі додаткові виплати розраховуються від кадастрової вартості, крім послуг посередника (ріелтора), дані послуги оплачуються завжди від ринкової вартості об'єкта.

Резюме: це треба запам'ятати

• Громадяни Росії, України, Казахстану та інших країн колишнього СРСР можуть купувати нерухомість в Греції без обмежень. Але для покупки нерухомості на прикордонних з територією Туреччини островах іноземцю потрібно отримати дозвіл від влади країни.
• Покупці нерухомості вартістю від € 250000 можуть претендувати на п'ятирічний ВНЖ за програмою «Золота віза».
• Ключовий учасник угоди, який гарантує її безпеку, - нотаріус. Без нього нерухомість власника змінити не може.
• Процедура покупки займає приблизно один-два місяці, в залежності від того, чи потрібно дозвіл на покупку нерухомості від влади.

За допомогу в створенні матеріалу дякуємо заступника генерального директора Grekodom Development в Греції Дем'яна Шахбазідіса.

Текст: Ольга Петегіріч

Фото: Unsplash.com

Prian.Ru

Умови цитування матеріалів Prian.ru