Угоди з нерухомістю відбуваються практично щодня. Одним з найбільш поширених видів серед них є відчуження будинків, квартир і їхніх часток.
Договір купівлі-продажу квартири складається з вимогами, визначеними §1, 7 глави 30 ЦК Росії, що регламентує сутність угоди.
форма угоди
Згідно ст.454 Кодексу під цим видом зобов'язань розуміється передача речей від однієї особи у власність іншій людині за певну вартість. Ст. 549 Закону встановлює конкретний об'єкт угоди - нерухоме майно. Нерухомістю визнаються об'єкти, які нерозривно пов'язані з землею (ділянки, будинки, дачі, квартири та ін.)
Законом визначається обов'язковість письмової форми договору купівлі квартири. Це важливо, оскільки недотримання вимоги може призвести до втрати укладання угоди в силу її нікчемності.
У ряді випадків може знадобитися нотаріальне посвідчення купчої. Пов'язано це зі зміною законодавства в області реєстрації щодо нерухомості. Обов'язковість нотаріальної форми передбачена для відчуження часток, коли в якості продавця виступають неповнолітні.
Звернення до нотаріуса дає покупцеві гарантію того, що оформляється угода буде легальною і неможливою для заперечування. Сторонам доведеться сплатити нотаріальний збір, який визначається з виробленої майнової оцінки.
Умови договору
Будь-який вид угоди передбачає ряд умов, прописувати які потрібно завжди. Без них угода буде вважатися неукладеним і правові наслідки для громадян, що беруть участь в ньому, не наступлять.
Для договору купівлі-продажу житла характерними є наступні умови:
- предмет згоди;
- ціна квартири;
- про передачу майна;
- відомості про осіб, які зберігали право користування приміщенням.
У купчої зазвичай відображаються відомості про сторони угоди, підставах їх дій, правомочиях, обов'язки, відповідальність.
Предмет договору - визначення об'єкта нерухомості і його юридичних характеристик. При продажу житлового приміщення в угоді потрібно вказати:
- адреса її місця знаходження;
- поверх розташування;
- кількість кімнат;
- загальну і житлову площу;
- благоустрій;
- інформацію про правовстановлюючих документах;
- присвоєний кадастровий (умовний) №.
Другою необхідною становищем є вартість продаваного приміщення. Зазвичай вартість прописується за згодою сторін або виходячи з ринкової ставки. Важливо вказати спосіб передачі грошових коштів за передане майна.
Типовий зразок договору купівлі-продажу квартири повинен характеризувати права і обов'язки сторін, а також можливих заходів відповідальності за їх порушення.
Серед них можна відзначити:
- обов'язок продавця по відчуженню їм майна в придатному для проживання стану, із зазначенням видимих дефектах і гарантії відсутності будь-яких претензій від третіх осіб;
- можливість вимоги виплати ціни за квартиру, і її прийняття покупцем в обумовлені терміни.
Положення договору встановлюються з волі продавця і покупця (ст. 421 ЦК України) і не повинні порушувати інтереси інших осіб.
Договір купівлі-продажу нерухомості відображає обов'язок особи з передачі майна і має в якості додатку акт, який є складовою частиною укладання відповідної угоди.
особливості оформлення
У договорі купівлі-продажу житла потрібно вказати інформацію про осіб, які не втрачають право користування і проживання в приміщенні.
Це стосується випадків зміни власника при наймі житла, а також іноді при розірванні шлюбу для колишнього чоловіка. Інформація про них повинна включати в себе повні індивідуальні дані, а також обсяг наявних у цих осіб правочинів щодо житлового приміщення.
Ще однією особливістю укладання відповідної угоди, пов'язаного з відчуженням майна, закон називає держ. реєстрацію переходу прав власності на нього (ст. 551 Кодексу). Процедура проводиться відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» і має на увазі надання пакету документів:
- заяву з проханням проведення реєстраційних дій;
- підписаний договір продажу майна в трьох примірниках;
- документ, що підтверджує сплати обов'язкового збору (2 000 рублів);
- правовстановлюючих документація на квартиру;
- передавальний акт;
- паспорта зацікавлених в угоді осіб.
В окремих випадках можуть знадобитися рішення органів опіки та піклування, нотаріально засвідчене схвалення чоловіка , технічна документація.
Наданням послуги займаються територіальні підрозділи Управління Росреестра. Термін її виконання - сім днів. У разі звернення суб'єкта в МФЦ період часу продовжується до дев'яти діб, а при нотаріальної форми угоди - всього три дні.
Тут потрібно відзначити значимість даної процедури. Законодавством встановлюється правило про те, що укладений договір щодо нерухомості не породжує в юридичному сенсі права власності у іншої особи. До моменту завершення процедури перереєстрації продавець буде нести тягар утримання квартири, податкові платежі та ін. Тільки після внесення необхідної записи в кадастр про нового власника громадянин стане повноправним власником квартири.
На закінчення ще раз звернемо увагу на наступні положення:
- Зразок договору купівлі-продажу повинен відповідати вищеописаним вимогам закону.
- При відсутності будь-якого з істотних умов в угоді вся угода буде вважатися нікчемною.