16 вересня 2008, 7:08 Переглядів: 
Фото з сайту visualphoto.com.
Найбільша в світі компанія, що досліджує ринок нерухомості - Global Property Guide (США) констатує, що в 2/3 країн ціни на житло падають. Але в решті третини країн ціни стабільні або навіть ростуть. Парадокс? Ні, закономірність!
Як писав Лев Толстой, всі щасливі сім'ї щасливі однаково, а всі нещасливі нещасливі по-своєму. Цю максиму можна екстраполювати і на ринок житла. "Щасливі" країни, де вартість "метрів" зростає, розвиваються за рахунок підвищеного попиту на квартири. А "нещасні", навпаки, терплять кризу через скорочення числа покупців. Тут жорстко працює економіка: впав попит - і ціни пішли вниз, будкомпанії в загороді (а значить, і суміжні галузі), звідси - зростання безробіття, зниження доходів населення, інфляція і неможливість купити житло. Тут же підключилися банки, що посилили умови видачі іпотечних кредитів зважаючи на ризик неповернень. У підсумку все менше сімей можуть взяти позику на покупку "даху".
Велика спокуса звинуватити у всіх гріхах США, першими 1,5 року назад "запустили" житлова криза. Але не варто йому піддаватися, адже далеко не завжди спрацьовує "штатівська" схема. Як з'ясувала "Сегодня", в різних країнах зараз діють 4 сценарії: різке падіння цін, їх повільне зниження, стагнація і поступове підвищення. Проаналізувавши фактори, які призвели до такої ситуації за кордоном, ми зробили власний прогноз, що відбуватиметься з ринком української нерухомості.
ХРОНІКА затяжні пікірування
Що цікаво, США, "розв'язали" іпотечна криза, відбулися досить дешево. Багато інших країн постраждали куди сильніше.
США. Головною причиною кризи стала безпечність банків, що видавали іпотечні кредити без підтвердження платоспроможності позичальників. Підсумок - неповернення, скидання на ринок банками предметів застави (квартир) і їх різке здешевлення. Найбільший обвал цін (до 50%) стався в штаті Арізона, на кордоні з Мексикою. Ситуацію посилив застій в економіці, що викликав труднощі оплати позик навіть добросовісними клієнтами банків. Серія банкрутств банків прокотилася по країні.
Але: "Зараз ситуація стабілізується, - каже президент ріелторської компанії G & C Геннадій Арбітман. - Думаю, до кінця 2008-го ціни впадуть ще максимум на 1-2%, оскільки злісних неплатників вже" отстрелили ", їх житло знайшло нових господарів, а банки і житлофонду стали перебірливими в пошуку клієнтів ".
КАЗАХСТАН. Тут картина сумна. Як зазначив президент Казахстанської федерації нерухомості Олександр Кім, ціни на житло за рік впали вдвічі, в великих містах - сотні кинутих недобудованих будинків. Підкосили банки, вони з кінця 2007-го майже повністю згорнули іпотечні програми, за якими купувалося дві третини квартир. Як наслідок, платоспроможний попит впав в 5 разів. Але з'явилася надія на розрулювання ситуації: ряд банків відновили видачу кредитів під 18-20% в доларах і тенге строком до 20 років.
ПРИБАЛТИКА. Як не дивно, саме вступ до Євросоюзу обернулося для країн Балтії кризою на ринку нерухомості. Спочатку ціни на житло виросли в 2-3 рази, але за останній рік впали в середньому на третину. Найважливіша причина - до 10% працездатного населення (а це основні потенційні покупці житла) виїхали на заробітки в країни ЄС, їм стало не до покупок. "Мертвим і вже з душком" назвав ринок глава естонської ріелторської групи Grand Kinnisvara Марек Керна, причому пожвавлення не передбачається. Директор латвійського агентства Latio Едгар Шинс згоден з колегою. Обидва експерти прогнозують зниження цін ще на 5-10%.
ТУТ ЦІНИ ПОВІЛЬНО повзуть униз
Іпотечна криза позначилася на більшості країн ЄС. Європейці встали перед дилемою: житло дешевшає, але купити його нема за що.
ВЕЛИКОБРИТАНІЯ. Число угод купівлі-продажу житла впало на 65%, ринок переживає найважчу кризу з початку 1990-х. Незважаючи на зниження цін в середньому на 10%, покупців негусто, оскільки банки, налякані ситуацією в США, різко скоротили видачу кредитів, а ставки виросли з 3-4% до 5-6% річних. За прогнозом компанії Nationwide Building Society, подальше зниження вартості житла неминуче, до кінця 2008-го воно складе 1,5-2%.
ІСПАНІЯ. Катастрофічною назвав ситуацію президент Асоціації будівельників і продавців житла Іспанії Гільєрмо Чикоте. Країну охопила економічна криза і безробіття. Як наслідок, 650 тис. Квартир в новобудовах не продається, а всього зараз - 3 млн квартир, в яких ніхто не живе. Більшість з них купувалися для спекуляції, а тепер їх неможливо продати навіть за старими цінами. Багато з отримали іпотечні кредити не можуть їх виплачувати через втрату роботи: це житло банки забирають і викидають на ринок, і без того завалений пропозиціями. Виходить замкнуте коло: будівництво, колишнє локомотивом іспанської економіки, зайшло в глухий кут, а масові звільнення будівельників і працівників суміжних галузей привели до різкого зниження платоспроможного попиту. За прогнозом міністерства економіки Іспанії, житло до кінця року може впасти на 20%.
ФРАНЦІЯ. Неприємним сюрпризом стало для тутешніх ріелторів падіння попиту на житло. Ціновий спад на 2-3%, за прогнозом великого агентства з нерухомості CL Dechaux & Luccino, викликаний насамперед підвищенням іпотечних ставок з 3,5-4% до 5-5,5%, що не по кишені багатьом потенційним покупцям. До того ж посилилися правила для позичальників: від них стали вимагати 10-20% авансового внеску і підтвердження стабільного доходу. В результаті ціни до кінця 2008-го впадуть ще на 0,5-1%.
ВІД СТАБІЛЬНОСТІ - До спад та зростання
Наступна група країн - ті, де спостерігається застій цін на житло. Але ця ситуація хитка.
НІМЕЧЧИНА. Її житловий ринок десятиліттями був зразком благополуччя. Навіть об'єднання країни в 1990-му його НЕ підкосило: невелике, на 1-2% в рік, подорожчання житла змінялося періодами стабільності. Більшість громадян обзаводилися житлом через "башпаркасси" (житлово-накопичувальні): назбиравши від 10% на перший внесок, решту суми отримували в кредит під 4-5% річних. Власне, ставки не змінилися, але число операцій зараз впало майже вдвічі. На думку члена Берлінського союзу ріелторів Генріха Шитко, намітилася криза, який призведе до падіння цін ще до кінця року на 3-5%. Головна причина - падає довіра німців до своєї економіки (а значить, упевненість у своїй здатності погашати кредити) і особливо - до будівництва: міста "прикрасились" безліччю недобудованих будинків.
РОСІЯ. Тут - найскладніша і цікава ситуація. Житло, дорожчало аж до серпня (за 7 місяців - на 9,4-30%, в залежності від класу), зупинилося в зростанні. Але ціни завмерли ненадовго. За даними гендиректора інформаційно-аналітичного агентства RWAY Олександра Крапина, в регіонах вже пішло зниження на 3-5%, а в Москві, незважаючи на номінальне збереження цін пропозицій, в ході торгу продавці поступаються стільки ж. Пропозиція в 1,5-2 рази перевищила попит. Іпотечні ставки в рублях виросли в середньому з 12% до 15% річних, у ВКВ - з 10% до 12%. Майже всі банки тепер вимагають 20% передоплати і враховують тільки офіційні доходи позичальників. Це додатково позначилося на зменшенні числа покупців. На 10-15% впав попит на новобудови. На думку експерта, в результаті до кінця року "вторинка" повинна подешевшати на 5-10%, а "первинка" - від 3% до 15%, в залежності від ступеня готовності будинків.
ПОЛЬЩА. Ціновий застій минулого року почав змінюватися повільним подорожчанням. Економічна ситуація в країні сприятлива, зарплати повільно, але вірно ростуть, що дозволяє все більшій кількості поляків брати житлові кредити: ставки - 6-8% як в злотих, так і у ВКВ. Ріелтори випромінюють оптимізм. Глава АН Finpol Збишек Домбровський каже, що зараз на продаж у Варшаві виставлено 4-5 тисяч квартир, а й попит не менше. І він буде рости: в столиці вище перспективи отримати високооплачувану роботу. Тому до січня ціна варшавських квартир повинна піднятися ще на 2-3%. А Марек БілНДІ, директор ріелторської фірми Ecne, вважає, що і в столицях воєводств буде таке ж подорожчання: там теж росте попит на "метри".
ВАРТІСТЬ РОСТЕ, як на дріжджах
Нарешті, є категорія країн, де «метри» стабільно ростуть, і цьому процесу кінця поки не видно.
КИТАЙ. За даними найбільшої аналітичної компанії у сфері нерухомості Global Property Guide, в зростанні вартості житла лідирує Китай: 31% за останні 1,5 року. Причина - бурхливий розвиток економіки, особливо в Шанхаї і Пекіні, де квартири розмітають, як гарячі пиріжки. Китайців не бентежить той факт, що їх житло номінально знаходиться у власності держави: покупці квартир нібито отримують їх в оренду на 70 років. Але, судячи з того, що країна стрімко рухається від "розвинутого соціалізму" до ще більш розвиненого капіталізму, покупці житла напевно незабаром отримають статус повноправних власників. За прогнозом ріелторської компанії Shanhai RT, до кінця року житло в новобудовах (а це основний ринок нерухомості, "вторинка" майже не користується попитом) подорожчає ще на 2-3%. Це уповільнення колишніх темпів подорожчання, і воно викликано тим, що влада Китаю заборонила покупку нерухомості іноземцями і підвищили ставки іпотечних кредитів з 3-5% до 4-7%, в залежності від терміну позики і розташування житла.
ЧЕХІЯ. На відміну від більшості країн ЄС, іпотечна криза цю країну не торкнувся, так само як і сусідню Словаччину. Економіка Чехії зростає найвищими темпами серед колишніх соцкраїн, що призвело до припливу іноземного капіталу, в тому числі банківського, а звідси - до збільшення пропозицій на ринку іпотеки. Ставки, до речі, не змінилися: 6-8% річних як в кронах, так і у ВКВ. Це, за словами президента ріелторської компанії Pekne Patro Вацлава Ковача, дозволяє більшості громадян, що мають стабільну роботу, брати позики на 10-20 років і спокійно їх виплачувати. Експерт, як і його словацький колега, директор АН Tronoc Ян Бранецька, вважають, що до кінця 2008-го вартість житла як на "первинці", так і на "вторинці" підніметься ще на 2-3%.
БОЛГАРІЯ. Серйозного зростання економіки в цій країні не спостерігається, чому ж вартість житла галопує перш за все в Софії і на чорноморському узбережжі? Петко Данчев, член асоціації ріелторів Софії, вважає, що головна причина зростання цін в столиці - дісталася від соціалізму нестача житла, яка посилилася припливом в Софію шукачів кращого життя з провінції. А от нерухомість Болгарії в прибережних містах, перш за все невеликі будинки і 2-3-кімнатні квартири, масово скуповують іноземці. Найбільше покупців з Росії. Попит, за словами експерта, буде рости і підстьобувати ціни: вони піднімуться до 2009-го ще на 5-7%.
Таблицю крупніше дивіться ТУТ .
В УКРАЇНІ найбільш вірогідний СЦЕНАРІЙ ПЛАВНОГО ЗНИЖЕННЯ ЦІН новобудовах та "вторинки"
Проаналізувавши чотири сценарії розвитку ринку в різних країнах, "Сегодня" приміряла кожний з них на Україну.
ОБВАЛ. Всупереч сподіванням безквартирних громадян, сценарій різкого обвалу цін, який стався в США, Казахстані і країнах Балтії, нам не "світить". Україна іпотечної кризи уникнула, масових неповернень позик немає. Президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко каже, що саме нерозвиненість нашого іпотечного ринку зіграла позитивну роль. Якщо в США жілкредіти банків перевищують 50% портфелів, то у нас - менше 10%. До того ж американці працюють в основному з цінними паперами на житло, а ми - безпосередньо з об'єктами, будь то новострой або "вторинка".
Наші банкіри ретельніше оцінюють ризики і вимагають на "первинці" фінансової участі забудовника, а на "вторинці" - чималого авансового внеску покупця і підтвердження його платоспроможності: на щомісячне погашення кредиту - не більше 50% його офіційного доходу. Вартість жілкредіти - 20-24% в гривні і 13-16% в доларах, на думку заступника голови правління банку "Фінанси та Кредит" Ігоря Львова - це межа можливостей клієнтів. Але і здешевлення позик поки не буде, адже банкам стало складно отримувати вигідні зарубіжні кредитні лінії, вони працюють з дорогими внутрішніми ресурсами. І вкрай жорстко перевіряють спроможність позичальників: тут можуть бути лише поодинокі випадки неповернень, тому неможливий різкий викид банками на ринок "заарештованих" квартир, що могло б привести до пікірування цін.
Плавно СПАД. До цієї схеми, реалізованої в Іспанії, Франції та Англії, переходить вже і Росія. Та й для України цей сценарій виглядає найбільш вірогідним. Директор консалтингової компанії "Канзас" Зоя Нестеренко відзначила, що через дорожнечу іпотеки число покупок житла через неї впало з 60% до 30%. У 2-3 рази скоротилося число угод: покупці чекають обвалу цін. Але не дочекаються, адже залишається відкладений попит - він повернеться, як тільки ціни почнуть падати. Продавцям "вторинки" для пожвавлення "сплячого" ринку доведеться в найближчі 3 місяці скинути ціни на 3-5%, а будівельникам - 3-4%, інакше вони клієнтів не привернуть і будуть "заморожувати" вдома. Провідний фахівець консалтингової компанії RED Руслан Кизлайтіс каже, що склалася ситуація, коли забудовникам доведеться скинути ціни до кінця 2008-го в середньому на 5%, щоб продати сьогодні і не отримати збитки завтра. Цього мало, вважає директор Центру "Мегокон-В" Володимир Винокур. Тільки "шокова терапія" зниження цін на 10% на новье і "вторинку" може оживити ринок.
ЗАСТІЙ І ПОДОРОЖЧАННЯ. Ці два сценарії для України виглядають просто "ненауковою фантастикою". Осінь не принесла очікуваного пожвавлення на ринку "вторинки", попит як і раніше в 2-3 рази поступається пропозиції. Продавці в ході торгу вже скидають 2-3% від заявленої ціни, і лише найзатятіші стоять на своєму або знімають житло з продажу. З "первинкою" справи - і того серйозніше, багато забудовників оголошують акції по зниженню цін на 2-5%, а то і на 10% за умови 100% -ї передоплати. Боротьба за клієнтів посилюється: про подорожчання і вже не йдеться, тут би вижити і не "заморозити" об'єкти.
Прикріплений файл:
Прикріплений файл
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Мир квартир: ціни падають і ростуть". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Романцов Михайло
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Парадокс?Серйозного зростання економіки в цій країні не спостерігається, чому ж вартість житла галопує перш за все в Софії і на чорноморському узбережжі?