Зважуємо за і проти в спробі прийняти краще рішення про покупку житла
Питання вибору між новобудовою і вторинною нерухомістю - один з перших, яким задається людина, замислюючись про покупку нерухомості. І це не дивно: неоголошена війна між первинним і вторинним йде вже багато років, і у прихильників обох таборів знайдеться безліч аргументів на користь того чи іншого вибору. Ми вирішили підійти до цього питання з прагматичної точки зору і голосувати гаманцем. У партнерському матеріалі з будівельною корпорацією УКРБУД ми підрахували, скільки потрібно, щоб купити і довести до житлового стану квартиру в новобудові, і скільки - щоб купити і облаштувати квартиру ідентичною площі в старому будинку.
Ціна квартири
Для дослідження ми вибрали двокімнатну квартиру в житловому комплексі комфорт-класу Urban Park , Який УКРБУД будує в Деснянському районі Києва, неподалік від станції метро «Лісова». Нам сподобалася класична планування з роздільними кімнатами і лоджією площею 65 кв. м.
Будівництво було розпочато менше півроку тому, а тому його ще не встигло серйозно торкнутися традиційне для ринку первинного житла підвищення цін. За квадратний метр тут доведеться викласти 17,5 тис. Грн, а вся квартира обійдеться в 1 137 500 грн. Важливе уточнення: здаватися в експлуатацію будинок буде тільки в другій половині 2020 року. Але ми готові почекати заради економії: якщо розглядати варіанти в уже зданому будинку, доведеться додавати до підсумкової суми як мінімум 30%.
Порівнювати обрану квартиру будемо з пропозиціями в будинках, розташованих в тому ж районі. Ціни на квартири тут варіюються від $ 650 до $ 980 за квадратний метр. Ми налаштовані оптимістично, а тому орієнтуємося на мінімальну вартість. У Ариант потрібної площі знайшовся в панельній дев'ятиповерхівці недалеко від нового будівництва. За квадратний метр тут просять 17 850 грн, а вся квартира обійдеться в 1 160 250 грн. Квартира вимагає серйозного ремонту, але це не проблема, адже ми все одно планували облаштовувати її з нуля.
Оформлення документів
Як правило, накидаючи кошторис при виборі квартири, покупець звертає увагу лише на її вартість і приблизно підраховує, скільки доведеться вкласти в ремонт. У той же час є ряд інших обов'язкових витрат, пов'язаних з оформленням покупки. У випадку з новобудовою всі витрати на реєстрацію права власності бере на себе забудовник. Але інвестору теж доведеться додатково розщедритися: ще 1,4% вартості житла «от'ест» управитель фонду фінансування будівництва. Саме таку винагороду належить фінансової компанії, яка виступає посередником між вами і забудовником, контролюючим витрачання вкладених вами коштів. Крім того, інвестору також потрібно оформити у нотаріуса довіреність на представлення інтересів.
У випадку з покупкою квартири, у якій вже є власник, ситуація інша. По-перше, повинна бути проведена оцінка нерухомості. По-друге, існує ряд обов'язкових відрахувань державі: 5% податку на дохід, 1% держмита і 1% пенсійного внеску. По-третє, при укладанні угоди необхідно сплатити послуги нотаріуса і комісію ріелтора (в середньому по Києву 5%). Можливо, доведеться також переоформити техпаспорт, оскільки колишній може бути неактуальним або недійсним. Питання про те, хто і за що повинен платити, часто стають предметом серйозних суперечок, так що будьте готові до того, що всі витрати доведеться розділити порівну з продавцем.
ремонт
Але ось нарешті вся паперова тяганина залишилася позаду і заповітна квартира стала вашої. Якщо плануєте ремонт, додавайте половину до вартості квартири. Щоб і без того виснажливий процес ремонту пройшов без проблем, варто почати з дизайн-проекту. Навіть найпростіший обійдеться не менше ніж в 300 грн за «квадрат», а максимальна ціна і зовсім прагне до нескінченності. Але це дрібниці порівняно з вартістю самого ремонту. Вся робота, матеріали, меблі та техніка затягнуть мінімум на $ 300 за квадратний метр. Так що після закінчення ремонту квартира площею 65 м подорожчає майже на 540 тис. Грн.
Слід мати на увазі, що підсумкова сума буде справедлива лише для квартири в новобудові, яка передається забудовником під чистову обробку з рівними підлогами і стінами, якісними вікнами і надійної вхідними дверима, новими батареями і трубами опалення. На вторинному ринку доведеться мати справу з «спадщиною» квартири. І нехай не відразу, але рано чи пізно двері, батареї і вікна потрібно буде міняти. Природно, за свій рахунок. Якщо робити ремонт з нуля, то відчутними витратами обернеться демонтаж старих підлог, стель і покриття стін, вивіз будівельного сміття. Швидше за все підлоги зажадають перезаливання, а стіни - вирівнювання. Крім того, потрібно бути готовим до невеликих додаткових витрат. Це і покупка системи фільтрації води, яка захистить вас від іржі в старих трубах, і установка теплолічильника, який в новобудові від Укрбуд ви отримаєте за рахунок забудовника. Але найголовніша відмінність і велика стаття витрат - це система розумного будинку. У квартирах Urban Park відповідна система CLAP спочатку включена у вартість житла і є ексклюзивом забудовника. Якщо ж самостійно збирати її аналог з окремих приладів від надійних виробників, доведеться викласти ще близько $ 10 тис.!