- Кредит на нерухомість
- Купівля інвестиційної нерухомості
- Здача житла в оренду
- Чи можна отримати кредит і інвестувати з вигодою?
Сутність оцінки будь-якого інвестиційного проекту полягає в адекватному визначенні розміру поточних витрат на його реалізацію і майбутніх надходжень від угоди. При цьому необхідно аналізувати кілька варіантів вкладення коштів. Щоб розібратися, чи варто оформляти кредит під інвестиції в нерухомість, необхідно розрахувати економічну ефективність такого рішення.
Кредит на нерухомість
Припустимо, з інвестиційною метою на вторинному ринку житла купується 1-кімнатна квартира в одному з російських міст регіонального значення. Вартість об'єкта - 2,5 млн руб.
У інвестора немає необхідної суми, тому він звертається за іпотечним кредитом в банк. Припустимо, що клієнт має власний капітал в розмірі 1 млн руб. Крім того, він має в своєму розпорядженні достатнім «білим» доходом для швидкого отримання іпотеки, тому виключимо з розрахунку витрати на посередницькі послуги кредитного брокера.
Наш інвестор самостійно проаналізував продуктові лінійки банків, знайшов кілька варіантів, близьких за умовами і тарифами. Після звернення в обрані кредитні організації одна з них надала клієнту іпотечний кредит на нерухомість на наступних умовах:
Сума кредиту 1 500 000 руб. Ставка по іпотеці 14,5% - до реєстрації сделкі13,5% - після реєстрації угоди Страховка 1% Початковий внесок 40% Термін кредиту 10 років Неустойка за несвоєчасне погашення кредиту 20% річних від суми простроченого платежу
Купівля інвестиційної нерухомості
Для підбору об'єкта інвестор уклав договір з ріелтором, і протягом 30 днів відповідна квартира була знайдена. Ця ж компанія взяла на себе оформлення документів, необхідних для придбання квартири. Підсумовуємо всі витрати по угоді:
Інвестиційний капітал 40% вартості житла 1 000 000 руб. Сума іпотечного кредиту 60% вартості житла 1 500 000 руб. Комісія ріелтора 3% вартості житла 75 000 руб. Комісія за оформлення документів 5 000 руб. РАЗОМ 2 580 000 руб.
Отже, 1-кімнатна квартира площею 40 кв. м обійшлася інвестору в 2,58 млн руб.
Здача житла в оренду
Умови: щомісячний орендний платіж - 15 тис. Руб., Комунальні послуги оплачуються квартиронаймачів самостійно. Для підбору відповідних орендарів інвестор звернувся до тієї ж ріелторської фірмі, і через 3 тижні клієнти - молода сім'я без дітей - були знайдені. Ще через тиждень договір найму житлового приміщення терміном на 11 місяців був підписаний, і квартиронаймачі заселилися в квартиру. Оцінимо фінансовий результат угоди.
Витрати за змістом об'єкта, руб. Дохід від оренди, руб. Послуги ріелтора, 50% щомісячної оплати 7 500 165 000 Комунальні платежі за 1 міс., Поки квартира не здавалася 3 000 Дрібний поточний ремонт 7 500 ПДФО 13% 21 450 РАЗОМ 39 450 165 000
Дохід від здачі квартири в оренду через 1 рік після її покупки - 125 550 руб. Якщо не враховувати вартість кредиту, то прибутковість інвестиції в нерухомість складе 4,87%, що в 2 рази нижче середньої процентної ставки по рублевих депозитах.
Якщо ж взяти до уваги витрати по обслуговуванню іпотеки, то прибутковість стає негативною:
Сума щомісячного платежу до держреєстрації угоди 23 743 руб. 1 міс. 23 743 руб. Сума щомісячного платежу після держреєстрації угоди 22 841 руб. 11 міс. 251 251 руб. РАЗОМ: 274 994 руб.
У подальших розрахунках немає сенсу, оскільки на таких умовах брати іпотечний кредит під інвестиції в нерухомість невигідно.
Чи можна отримати кредит і інвестувати з вигодою?
Спробуємо трохи змінити умови. Припустимо, що у інвестора є капітал, рівний ¾ вартості об'єкта. Тоді початковий внесок буде 1 875 тис. Руб. Витрати з обслуговування іпотеки складуть:
Сума щомісячного платежу до держреєстрації угоди 9 893 руб. 1 міс. 9 893 руб. Сума щомісячного платежу після держреєстрації угоди 9 519 руб. 11 міс. 104 709 руб. РАЗОМ: 114 602 руб.
Крім того, інвестор вирішив переробити квартиру під офіс і здавати її невеликої комерційної фірмі за ціною 650 руб. за 1 кв. м. Комунальні послуги і дрібний ремонт приміщення орендар буде оплачувати самостійно.
Витрати з утримання житла за рік, руб. Дохід від здачі квартири, руб. Послуги ріелтора, 50% щомісячної оплати 13 000 286 000 Комунальні платежі за 1 міс., Поки квартира не здавалася 3 000 Витрати з перекладу приміщення з житлового в нежитлове 20 000 ПДФО 13% 37 180 РАЗОМ 73 180 286 000
На таких умовах угода може виявитися прибутковою. Спробуємо оцінити рентабельність вкладень. Для простоти розрахунків припустимо, що кредит на нерухомість буде погашатися за графіком, і орендарі будуть користуватися нерухомістю протягом всього терміну дії іпотечного договору.
Знайдемо простий термін окупності інвестиції - відношення суми первісної інвестиції до середньорічної вартості грошових надходжень від реалізації проекту.
РР = 2580000 / ((212820 + 271440 * 9) / 10) = 2580000/265578 = 9,72 року
Інакше кажучи, якщо не враховувати витрати на обслуговування іпотеки, цей проект може окупитися приблизно за 10 років. Якщо ж прийняти їх до уваги, то виявиться, що сумарна переплата по кредиту розміром 625 тис. Руб. складе 523 923 руб. Відповідно, термін окупності проекту зросте до 12 років. Інакше кажучи, до того моменту, коли інвестор виплатить кредит під інвестиції в нерухомість, його вкладення ще не окупляться.
Якби ці 1 875 тис. Руб. були просто розміщені на депозиті в банку за середньою ставкою 10% річних (з щомісячною капіталізацією відсотків), то через 10 років інвестор мав би капіталом в 5 079 тис. руб.
Висновок, який можна зробити з подібного розрахунку, очевидний: при нині діючої ставки по іпотечних кредитах інвестиції в нерухомість низькорентабельних.
Отримання кредиту під інвестиції в нерухомість буде економічно виправданим, якщо ринкова вартість об'єкта до закінчення дії іпотечного договору, як мінімум, подвоїться. Для цього необхідно, щоб придбана 1-кімнатна квартира додавала в ціні мінімум по 7% в рік.
Отже, якщо вирішено купувати нерухомість з інвестиційною метою за рахунок кредитних коштів, необхідно особливо ретельно підходити до вибору об'єкта. поточні доходи від інвестицій в нерухомість повинні перекривати величину ануїтетних платежів по іпотеці, а щорічне збільшення вартості нерухомості - становити не менше ¾ ставки по «довгим» банківських депозитах.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl + Enter, і я її обов'язково виправлю! Величезне Вам спасибі за допомогу!
Чи можна отримати кредит і інвестувати з вигодою?