- Естонія: Кругом новобуд
- Латвія: Відновлення після кризи
- Литва: Пожвавлення столичного ринку нерухомості
В останні роки в Естонії і Литві спостерігається пожвавлення ринку нерухомості, а ось в Латвії ринок повільно приходить до тями після кризи 2007-2008 років. Втім, латвійський ринок нерухомості «підігрівається» можливістю для іноземців отримати посвідку на проживання в країні при покупці нерухомості вартістю від 250 000 євро.
Журналісти Нової газети - Балтія з'ясовували, в якій з країн Балтії найнижчі комунальні платежі і найдешевші квартири.
Естонія: Кругом новобуд
У всіх районах Талліна зараз йде бурхливе будівництво, активно розвивається і передмістя. Квартири в новобудовах розлітаються як гарячі пиріжки: площі бронюють ще на етапі будівництва, і спаду ажіотажу не спостерігається.
На минулому тижні в естонських ЗМІ пройшло повідомлення про те, що банки посилюють видачу кредитів, зокрема, підвищуючи мінімально необхідний відсоток першого внеску з боку покупця. Діючі в Естонії банки побоюються різкої корекції цін на ринку нерухомості. З цієї причини вони почали обмежувати фінансування будівництва і покупки нерухомості.
Це рішення пояснюють і дуже швидким зростанням кількості заявок на отримання кредитів. Крім того, припиняється фінансування бізнес-планів: коли квартири купують з наміром здавати їх в майбутньому.
За даними Земельного департаменту Естонії, третій квартал поточного року виявився дуже насиченим. Всього за цей період було проведено 5615 операцій з житлоплощею - це на 7,5% більше, ніж в минулому 2015 році.
Як зазначає керівник відділу оцінки нерухомості Земельного департаменту Андрес Юсс, близько 14% усієї кількості угод склали продажу нового житла - 805 нових квартир. Близько двох третин з них - в Талліні, де середня ціна за квадратний метр склала 2100 євро / кв. м. При цьому в минулому році середня вартість квадратного метра нового житла була 1900 євро.
Орендне житло зростає в ціні
За статистикою однієї з найбільших фірм з нерухомості в Естонії 1Partner, «зараз досягнута рівновага в секторі нерухомості. Попит і пропозиція збалансовані, будується приблизно стільки, скільки потрібно ринку. Піднімати ціни марно, тому що в такому випадку конкуренти знизять свої ».
За даними експертів агентства нерухомості Pindi Kinnisvara, в 2017 році кількість пропозицій на столичному ринку купівлі-продажу квартир продовжить знижуватися, а вартість орендного житла продовжить рости. Зростання цін на квартири на ринку вторинного житла обумовлений тим, що новоприбулі нові мешканці Таллінна в якості свого першого житла в столиці купують те, що можуть собі дозволити виходячи зі своїх фінансових можливостей.
Ціни на знімні квартири також продовжать рости, оскільки не всі переїжджають в Таллінн мають гроші, щоб придбати житлоплощу.
Орендувати квартиру з однією спальнею в середньому по країні можна за € 250-390 на місяць. У Талліні аналогічна квартира буде коштувати вже € 300-450. Оренда трикімнатної квартири в передмісті і в столиці обійдеться в € 670 і € 750 євро відповідно. Але є в країні і значно більш бюджетні напрямки для оренди. Так, в Іда-Вірумаа - переважно російськомовному повіті на північному сході Естонії - в даний момент вартість оренди однокімнатної квартири починається від € 80 на місяць + комунальні платежі (приблизно € 150-160 євро) і рідко перевищує € 250-300 євро / місяць + «комуналка» за оренду трикімнатної квартири.
Таллінн зростає, маленькі містечка порожніють
Ринок нерухомості в Естонії все більше фокусується на великих містах. Партнер Pindi Kinnisvara Пееп Соомаа зазначив, що «за кількістю угод снедвіжімостью Таллінн займає перше місце, за ним слідують Тарту і Пярну. Невеликі міста і селища продовжують порожніти, сім'ї переїжджають ближче до Таллінна і Тарту, де є відповідна інфраструктура і можна розраховувати на гідні зарплати. У масштабах республіки стрибок цін відноситься в першу чергу до Таллінна, Тарту і одиночним місцях по Естонії. У менш затребуваних населених пунктах великих змін не відбувається ».
Естонська молодь вважає за краще жити там, де є робота і розваги, тобто - в Талліні і Тарту. Люди відбулися, сімейні, нерідко вибирають для життя передмістя, добираючись до роботи на машині.
А взагалі естонці з давніх часів люблять жити у власному будинку. Важко сказати, що дорожче обходиться в обслуговуванні, якщо площа квартири і будинки приблизно однакові. У випадку з приватним будинком багато що залежить від власника, від того як саме буде опалюватися будинок, від утеплення фасаду будинку.
Взагалі, чим далі від столиці, тим нерухомість дешевше. Так в Вирумаа (Південна Естонія) ціни на квартири площею від 60 до 75 м2 коливаються від 13 000 до 35 000 євро. У Валгамаа квартири від 60 до 75 м2 продають від 14 000 до 39 000 євро, але можна побачити в пропозиціях квартири і за 6000 євро, 3500 євро, 2000 євро, і навіть за 450 євро.
Проте, жителі Естонії все-таки прагнуть переїхати в Таллінн, де є робота. Це демонструє і збільшення населення столиці Естонії в останні роки.
За даними регістра народонаселення, станом на 1 січня 2017 року столиці налічується 443 623 жителя, за минулий рік їх кількість збільшилася на 4106 осіб. Зростання числа жителів столиці збільшує попит і вартість нерухомості в Талліні, а також вартість оренди житла.
У той же час, маленькі містечка в Естонії, віддалені від великих міст, порожніють. Це підтверджують і приклади жителів, які змінюють своє місце проживання в Естонії.
Так, Тетяна з Іда-Вірумаа має трикімнатну квартиру в Кохтла-Ярве, проживала там з дочкою і сином. Але вже більше п'яти років знімає двокімнатну квартиру в Талліні разом дочкою. Тетяна знайшла роботу в аптеці, дочка працює в одному зі столичних банків, син поїхав до Центральної Європи і зміг знайти роботу там. Свою квартиру в Кохтла-Ярве продати поки не можуть.
Карел має будинок в Вільянді. Чотири роки тому купив двокімнатну квартиру в Талліні, каже, що думає про майбутнє своїх двох синів. Старший син вже вчиться в Талліні і після навчання роботу буде шукати теж тут - в столиці більше шансів. Через рік і молодший син закінчить навчання в школі, будуть ті ж проблеми.
Eйно з містечка Tирва в Південній Естонії теж переїхав разом з дружиною в Таллінн, купивши двокімнатну квартиру. Причина та ж - в Тирва для нього немає роботи. Але продавати свій будинок в Тирва категорично не хоче, приїжджає туди з дружиною на вихідні, влітку велику частину часу проводять там. Розповідає про своє містечку як про прекрасне місце відпочинку. «У нас дуже гарна природа, поруч ліс, озеро з упорядкованим міським пляжем, річка. Багато зроблено з благоустрою міста.
Для відпочинку від міської суєти і стресів відмінне місце », - переконаний Ейно. Розповідає, що на його вулиці вже кілька сімей з Талліна купили собі будинки. Хтось приїжджає тільки на вихідні та влітку, хтось живе постійно, якщо дозволяє робота. Будинки зараз в Тирва мають невисоку ціну в порівнянні з Таллінном. Двоповерховий будинок в 200 квадратних метрів з ділянкою можна купити за 50 000 євро.
Латвія: Відновлення після кризи
Якщо назвати латвійський ринок нерухомості багатостраждальним, то це не буде перебільшенням. Бог економіки, при активній допомозі місцевої влади, послав йому стільки випробувань в останні десять років, що їх з лишком вистачило б на термін в п'ять разів більший. Тільки зараз галузь потихеньку приходить до тями і намагається наздогнати сусідні країни, які пішли у всіх сегментах нерухомості вперед.
багатостраждальний ринок
Криза, що вибухнула в 2008-2009 роках, змусив впасти ринки всіх балтійських країн, проте Литва і Естонія, що називається, «впали і віджалися», а Латвія, досягнувши не в приклад сусідам глибокого дна, почала копати. За даними Global Property Guide, в Ризі за 2009 рік вартість квадратного метра житлової площі впала на 59,7%. Це був світовий рекорд.
Втім, рекорди Латвія ставила і напередодні кризи - завдяки кредитній політиці банків (іпотеку міг оформити будь-який бажаючий мало не прямо на вулиці, в буквальному сенсі слова - влаштовувалися пересувні банківські акції), ціни на квартири в радянських багатоповерхівках злетіли до небес. Наприклад, за пристойну «троячку» в спальному районі Пурвціємс просили майже 100 тис. Євро. І знаходилися покупці! Не кажучи вже про новобудови, які росли тут як гриби після дощу. Грошового дощу, що обрушився на голови безтурботних рижан.
Тільки до 2017 року банки практично звільнилися від своїх портфелів нерухомої власності, яку вони перейняли у горе-позичальників в рахунок погашення боргів по іпотечних кредитах. Як сказав кореспонденту: «Нової газети - Балтія» глава девелоперської компанії YIT Celtniecība Андріс Боже, «цей сніжний ком нарешті розтанув, і тепер ринок нових житлових проектів може розвиватися поступально, як це відбувається вже кілька років в Естонії і Литві».
Ще один перекіс в латвійській галузі нерухомості викликала так звана «програма ВНЖ». У 2010 році в імміграційному законі з'явилася поправка, що дає право нерезидентам отримувати тимчасову посвідку на проживання в Латвії в обмін на інвестиції в нерухомість. Все дуже просто: купив квартиру в Ризі, Юрмалі або в інших великих містах за 143 тис. Євро і отримуй пропуск до Європи у вигляді ВНЖ. У регіонах сума вкладень була ще меншою - близько 100 тис. Євро. І народ клюнув - нерезиденти, в основному, з Росії і країн СНД, за чотири роки купили тут житла на мільярд євро. Ожив не тільки ринок нерухомості, але і багато інших галузей економіки. Але музика грала недовго.
У вересні 2014 року ще одна поправка до того ж імміграційному закону поставила на «програмі ВНЖ» жирний хрест: мінімальний поріг вкладень в «недвіжкі» для отримання посвідки на проживання був підвищений до 250 тис. Євро. Ця обставина, укупі з несприятливою економічною і геополітичної ситуацій на схід від Латвії, зіграло фатальну роль - повноводна ріка іноземних інвесторів перетворилася в тоненький струмочок, готовий в будь-який момент і зовсім пересохнути. При цьому для нерезидентів в Ризі та Юрмалі було побудовано стільки житла, що розпродавати його тепер доведеться дуже довго.
Все для місцевих
Сьогодні в Ризі - ринок місцевого покупця. Найбільша активність відбувається в сегменті вторинного житла, так як 85% рижан проживають в серійних будинках радянської будівлі. Середня ціна квадратного метра квартири в таких багатоповерхівках - близько 700 євро. За минулий рік вона зросла приблизно на 7% і продовжує потихеньку підніматися, так як пропозиція продажу зменшується, а попит збільшується.
Тут не можна не згадати про державну програму підтримки сімей з дітьми Altum, завдяки якій держава при іпотечній позиці гарантує банку частину сплати першого внеску.
«В рамках програми Altum відбувається приблизно половина всіх угод, - каже Андріс Боже. - Звичайно, більшість з них відбуваються на вторинному ринку. Але ті, хто продає квартири в серійних будинках, намагаються поліпшити свої житлові умови і купують житло в новобудовах. І вони вже є нашими клієнтами. Таким чином, програма Altum впливає і на активність в сегменті нових проектів ».
Ще три-чотири роки тому нові житлові будинки в Ризі та Юрмалі будувалися, головним чином, для нерезидентів. Ціни в них починалися, приблизно, від 2000 євро за «квадрат». Ті забудовники, які не встигли здати в експлуатацію свої об'єкти до 2014-го року, зараз зазнають серйозних труднощів з продажем житла.
Нинішні девелоперські проекти розраховані на місцевих жителів. Будується житло як економ-класу (1200-1400 євро за кв. Метр), так і більш дороге: комфорт-клас - 1400-1600 і бізнес-клас - від 1600 євро за кв. метр. Елітна нерухомість продається в Ризі за ціною від 2500 євро за кв. м. і вище.
Новобудов трохи - всього 600-700 нових квартир в рік (в Вільнюсі - майже 5000 тис., В Талліні - 3000). Купівельна спроможність більшості населення Латвії не надто висока і попит на житло до сих пір задовольнявся за рахунок пропозицій з банківських активів. За прогнозами забудовників, інтерес латвійців до нового житла повинен поступально зростатиме, так як банки нарешті розпродали знаходиться на їх балансі квартири, а бажання людей покращувати свої житлові умови нікуди не дінеться.
«Сьогодні житель Латвії хоче, щоб 2-кімнатна квартира в новому проекті коштувала не більше 80 тис. Євро, а« трійка »- не більше 100 тисяч. Якщо забудовник потрапляє в ці цінові рамки, тоді я не бачу великих проблем з продажем », - резюмує Андріс Боже.
Досить розвинений в Ризі ринок оренди житла - від серійних квартир в спальних районах до елітних апартаментів в центрі міста. У першому випадку орендарі - люди, які переселилися в Ригу для роботи або навчання, а також ті сім'ї, які бажають поліпшити свої житлові умови, але не мають можливості взяти кредит на покупку квартири. Середня ціна оренди квартири в мікрорайонах - 250-300 євро плюс комунальні платежі. Орендарі більш дорогих квартир - це, як правило, іноземні студенти та працівники іноземних компаній, а також жителі Латвії з доходами вище середнього. Вони можуть собі дозволити платити в місяць за оренду від 500 євро і вище, залежно від якості квартири.
"Будиночок в селі"
Ринок приватних будинків в Ризі не настільки активний, як навколо столиці, де ще з часів передкризового буму нерухомості зводилися житлові селища з чарівними назвами на кшталт «Заяча галявина» або «морковкина поля». Будинки там тоді продавалися ще на стадії проектування, про що дуже багато покупців незабаром сильно пошкодували - гримнула криза так і залишив багато галявини і поля не забудована, що ні звільняло покупців свіжого повітря від повернення багатотисячних кредитів.
Але частина селищ була частково або повністю завершена, деякі добудовуються до сих пір. Вони різної якості і відрізняються за ціною. Вирішальне значення відіграє місце розташування особняків. У юрмальському напрямку - Марупе, Бабіте, піньк - пропозиція приватних будинків досить дороге, найчастіше розраховане на іноземного покупця. Ексклюзивні вілли традиційно продаються в Балтезерс. Ціна питання - від півмільйона євро і вище.
Але є і більш скромні місця в околицях столиці (в межах 25 км), де ціна приватного будинку в новому селищі - починаючи від 120 тис. Євро. Таких пропозицій небагато, тому що чимала частина будинків проектувалася ще в «жирні роки» та житлові їх площі рідко вміщаються в 200 кв. метрів. Середньостатистична ж сім'я мріє обзавестися «будиночком в селі» в межах 120-150 кв. метрів.
Життя в своєму будинку виходить не дуже дешевше, ніж в міській квартирі. Виграючи на відсутності плати за обслуговування житла, людина програє на транспортних витратах і втрати часу на пересування. Що стосується інших комунальних витрат, то, припустимо, опалення одного кв. метра будинку газом (там, де є можливість газового підключення) обходиться, в середньому, в 0,75 євро, а міської квартири - близько 1-го євро. Тверде паливо дешевше, але зате воно вимагає додаткових турбот - дрова або гранули в топку в автоматичному режимі закидати не виходить.
Ось і виходить, що в Ризі тенденції переселення з міста в приватний сектор з метою економії не спостерігається. Люди, звичайно переїжджають за місто але, частіше через вороже латиської тяги до живої природи. Хоча бувають і винятки. «У мене були клієнти, які купили будинок, щоб мати можливість поставити на своїй ділянці теплицю і вирощувати в ній овочі, таким чином економлячи на продуктах харчування», - каже Галина Каплінова, керівник маклерської компанії Redilat. - Але в більшості випадків люди керуються прагматичними міркуваннями, і все ретельно прораховують перед тим, як прийняти рішення на користь приватного будинку. Треба сказати, що в межах 20-30 км від Риги ціни на будинки не відрізняються особливою дешевизною. Якщо з'являється у продажу якісний будинок за 100 тис. Євро, то він дуже швидко продається. Але таких пропозицій мало. Все, що розташоване далі і коштує дешевше вже пов'язано з питаннями транспортного сполучення та відповідними додатковими витратами ».
«Комуналка» не смертельна
Насправді, жити в ризькій міській квартирі не так вже й дорого, по крайней мере, в порівнянні з іншими європейськими столицями. «Комуналка» на серійну квартиру площею 70 кв. метрів для сім'ї з трьох осіб складає близько 160 євро на місяць взимку і 80 євро влітку. (За останні п'ять років зростання комунальних платежів склав в Ризі не більше 10% і різких підвищень в найближчій перспективі не очікується).
Нові проекти і якісно реновірован будинку - зовсім інша історія. Там власники платять по внутрішньоквартирних лічильників, і економія може становити до 60% від витрат на опалення в серійної квартирі. Однак варто житло в нових проектах значно дорожче типового. Будьте готові викласти за ті ж 70 кв. метрів, навіть в проекті економ-класу, близько 100 тис. євро. Тоді як у віддаленому спальному районі Вецмілгравіс подібної площі «троячку» в панельній дев'ятиповерхівці можна купити вдвічі дешевше.
Литва: Пожвавлення столичного ринку нерухомості
Рекордну активність на ринку нерухомості литовської столиці експерти пояснюють трьома причинами: по-перше, економіка країни демонструє хороші результати, по-друге, стабільно збільшується заробітна плата, по-третє, банки пропонують кредити за рекордно низькими відсотками.
Свою справу робить також зростаюча віра жителів Вільнюса в стабільність ринку нерухомості, про що свідчать результати опитування громадської думки від литовського SEB банку. У грудні минулого року 69% жителів вільнюського регіону дотримувалися думки, що ціни на нерухомість в Вільнюсі будуть рости і лише 1% учасників опитування заявили про те, що ціни почнуть знижуватися.
Вільнюс б'є рекорди
Ринок нерухомості в Вільнюсі відчуває пожвавлення, кількість угод купівлі - продажу, як відзначають аналітики, стабільно збільшується. У 2016 році був побитий рекорд докризового 2007 року по операціях на столичному ринку нерухомості.
Згідно з інформацією однієї з найбільших компаній на балтійському ринку нерухомості «Ober-Haus», за минулий рік у Вільнюсі було продано близько 11 200 квартир - на 2% більше, ніж в рекордному за кількістю угод купівлі-продажу 2007 році. Разом з кількістю угод росли і ціни на нерухомість. За 2016 рік ціни на квартири в Вільнюсі підскочили на 6,8% - це був найбільший річний стрибок цін починаючи з 2007 року.
«Близько 40% з всіх 11 200 квартир, проданих у Вільнюсі в 2016 році, - це квартири в новобудовах. Раніше продажу квартир в нових багатоквартирних будинках становили до 30% від загального числа проданих квартир. Тобто ми маємо зростаючий попит на нові квартири », - розповів« Новой газете-Балтія »глава департаменту з оцінки та аналізу ринку компанії з торгівлі нерухомістю« Ober-Haus »Саулюс Вагоніс.
Аналітики компанії вважають, що в 2017 році у Вільнюсі буде побудовано близько 3500 - 4000 квартир (для порівняння: в 2016 - 3900; в 2015 - 3500). Також на ринку збільшується частка елітних квартир, де вартість одного квадратного метра житла без обробки як мінімум 2000 євро. Для порівняння, в 2014 - 2015 роки частка таких квартир у всьому сегменті новобудов варіювалася від 5 до 10%. У минулому році таких квартир було побудовано близько 800 (тобто 20%. Від загальної кількості новобудов.
Заміська життя менш популярна
«Люди вибирають для проживання не тільки квартири, але і приватні будинки. Однак кількість угод по домівках набагато нижче. Так, наприклад, якщо в минулому році у Вільнюсі щомісяця реєструвалося близько 1000 угод з купівлі продажу квартир, то кількість угод по приватних будинках було в десять разів менше. У період 2014 - 2015 кількість таких угод - 80 в місяць », - пояснив Вагоніс.
За словами аналітика, люди часто будують свої будинки самостійно. Хоча ділянок для будівництва близько Вільнюса, Каунаса або Клайпеди вистачає, багатьох потенційних покупців відштовхує те, що на їх здебільшого погано розвинена інженерна та соціальна інфраструктура: погано діє громадський транспорт, слабо налагоджено сполучення з містом, дитячі сади і школи знаходяться на великій відстані. Всі ці фактори, як вважають експерти, впливають на те, що люди, які хотіли б жити в селі, все-таки купують квартири в містах.
У свою чергу велика частина людей, які вибирають життя в приватному будинку, концентрується в Каунасі - саме жителі цього міста частіше жителів Вільнюса або Клайпеди вибирають життя в сільській місцевості в приватному, блокованому на дві сім'ї будинку.
Кореспонденту «Нової газети - Балтія» вдалося поговорити з одним з таких жителів, правда не Каунаса, а Вільнюса.
Андрюс разом зі своєю сім'єю довгий час жив в трикімнатній квартирі в столичному мікрорайоні неподалік від вільнюського торгового центру Акрополіс. Однак, як стверджує Андрюс, разом з дружиною вони постійно мріяли про власний будинок неподалік від міста. У перший раз взяти кредит в банку завадила криза 2007 - 2009 років, вдруге фірма, де Андрюс працював далекобійником, розорилася. Отримати кредит вдалося втретє на початку минулого року - 70 тисяч євро на тридцять років. Вистачило тільки на покупку будинку без обробки і ділянки в десять арів на відстані 20 кілометрів від Вільнюса.
Для того щоб закінчити внутрішню обробку потрібно ще 10 - 15 тисяч євро плюс витрати на меблі. В результаті родині довелося все-таки продати квартиру, точну суму чоловік назвати не захотів, але, за його словами, покупці заплатили не менше 60 тисяч євро. Ось ці гроші і допомогли закінчити будівництво, купити меблі, встановити тепловий насос для опалення будинку, на залишок грошей на суму в 40 тисяч євро вони з дружиною вирішили придбати однокімнатну квартиру в одному зі старих районів міста в Науйінінкай і здавати її студентам.
Герої іншої історії, Олег і Олена, від думки купити заміський будинок відмовилися через зайву дорожнечу ділянок в місцях, де є хороший доступ до шкіл і дитячих садків. У сім'ї, в якій нещодавно народилася дочка і незабаром після цього син, головний критерій - хороша інфраструктура. Тому Олег і Олена продали дісталася їм у спадок бабусину квартиру і купили квартиру побільше в 70 квадратних метрів в мікрорайоні Жірмунай. За словами Олега, покупка квартири обійшлася в 65 тисяч євро.
Грошей на будівельників, які могли б зробити ремонт, виявилося обмаль, тому ремонт доводиться робити власними силами. Таким чином Олег сподівається заощадити близько 5 - 7 тисяч євро, цю суму він має намір витратити на те, щоб купити в тій же Ikee меблювання скромніше, треба ж адже щось спробувати відкласти на чорний день.
Квартири для оренди - як інвестиція
«Ринок нерухомості приваблює не тільки покупців, а й інвесторів, які купують квартири не для того щоб в них жити, а для того що б орендувати. Це зрозуміле і логічне рішення, на ринку нерухомості з орендної квартири можна заробити 3-6% від інвестованої суми в рік. Разом з ціною продажу нерухомості зростає і вартість оренди квартир - починаючи з 2010 року вона збільшилася на 25% »-додав Вагоніс. На думку експерта, як правило, орендувати квартири воліють люди, у яких немає заощаджень або ж ті, у кого немає можливості отримати дешевий кредит для покупки власної квартири. Кількість людей, у кого є можливість придбати квартиру, але які усвідомлено вибирають можливість орендувати нерухомість дуже невелике. На сьогоднішній день вони знаходяться в меншості, але їх кількість поступово зростає - в основному, це молоді люди, які вважають за краще мобільність, як на ринку праці, так і по відношенню до місця проживання.
Інфографіка підготовлена спільно журналістами програми «Балтія. Тиждень »телеканалу« Теперішній час »і журналістами« Нової газети - Балтія ». Черговий випуск програми «Балтія. Тиждень »дивіться в суботу о 20.00 за латвійському часу.
Світлана ГУТНИК, Євген ПАВЛОВ, Вітольд ЯНЧІС