DOM.RIA - Як купити квартиру з переуступки в Україні?

1. Переуступка - це
2. Що таке договір переуступки
3. Переваги договору переуступки
4. Недоліки договору переуступки
5. Як правильно купити квартиру з переуступки в новобудові
6. Купівля квартири з переуступки: оформлення
7. Які документи видаються при покупці квартири з переуступки
8. Купівля переуступки з кредитом
9. Ризики при переуступку прав на квартиру
10. Як виключити ризики при покупці квартири з переуступки
11. Як правильно продати квартиру з переуступки
12. Продаж квартири з переуступки: основні моменти
13. Етапи продажу квартири з переуступки
14. Чи оподатковується податку продаж квартири з переуступки
15. Розірвання договору переуступки

Часто при бажанні купити квартиру в ново будівництві виявляється, що в сюжеті будинку вся нерухомість вже продана. Але первинне житло купують безпосередньо у забудовника. Його можна придбати у інвесторів, які взяли тут квадратні метри на початкових етапах будівництва, і готові продати їх вже перед здачею об'єкта в експлуатацію. Інвестори роблять це цілеспрямовано для отримання прибутку, але іноді вони готові продати квартиру в зв'язку з іншими обставинами. У такому випадку угода проводиться в рамках договору переуступки.

Переуступка - це

Переуступка - це укладення договору, за яким переуступается право вимоги на об'єкт інвестування. В даному випадку - це право на квартиру в житловому будинку, який буде побудований в майбутньому. Щоб убезпечити себе, досить, укладаючи договір про переуступку, запевнити його у нотаріуса.

Переуступка являє собою своєрідний варіант покупки квартири на первинному ринку нерухомості. Це перепродаж ще недобудованої квартири, яка проводиться під контролем і з дозволу забудовника. Такий спосіб придбання житла дає можливість купити його на більш вигідних умовах - інвестори перепродують житло дешевше ціни, виставленої будівельною компанією. Але тут присутні і додаткові ризики, так як в угоді бере участь третя сторона. Розглянемо, що таке квартира з переуступки, як і коли її вигідно купувати, і способи виключити невигідну і небезпечну операцію.

Що таке договір переуступки

Переуступка не є способом купівлі-продажу нерухомості - це спосіб, за допомогою якого лише змінюється сторона (покупець або пайовик) в договорі із забудовником. Тобто новий покупець, сплачуючи гроші за договором переуступки, набуває права і обов'язки за основним договором - договором із забудовником.

Таким чином, сам договір переуступки ще не дає вам права на нерухомість. Ви стаєте стороною, яка в майбутньому отримає квартиру в споруджуваному будинку в рамках основного договору, укладеного між інвестором і забудовником. Продавець переуступає вам права щодо нерухомості.

Переваги договору переуступки

Купувати квартиру на завершальних етапах будівництва будинку актуально за договором переуступки не тільки в тому випадку, якщо у забудовника не залишилося вільних пропозицій, але і дозволить зменшити використання. Це пов'язано з наступними перевагами:

• можливість купити квартиру дешевше - інвестори, які вклали гроші в нерухомість на початку будівництва, часто продають її на 5-20% дешевше, ніж забудовник в момент здачі будинку в експлуатацію;
• придбання житла в майже побудованому будинку - покупка квартири з переуступки прав в споруджуваному будинку в основному проводиться вже перед його введенням в експлуатацію, а купуючи житло безпосередньо у забудовника часто доводиться вкладати в неї гроші на більш ранніх етапах будівництва і чекати, поки будинок побудують;
• мінімальні ризики зв'язатися з довгобудом - так як ви купуєте квартиру в практично готовому будинку, швидше за все, він буде введений в експлуатацію протягом декількох місяців.

Переуступка прав або покупка квартири після здачі - що вигідніше?

Тому, купуючи квартиру в споруджуваному будинку, звертайте увагу не тільки на пропозиції забудовника, а й інвесторів. Якщо будинок буде незабаром здано, переуступка може стати альтернативою, яка дозволить заощадити і обзавестися новим житлом швидше. Але покупка квартири з переуступки має підводні камені.

Недоліки договору переуступки

До покупки квартири з переуступки потрібно поставитися з особливою обережністю через таких особливостей цього формату угоди:

• необхідність сплати всієї суми відразу - якщо з забудовником можна оформити розстрочку і виплачувати суму частинами в міру будівництва будинку, то інвестори хочуть отримати все і відразу;
• можливі доплати - часто забудовники дозволяють переуступити права на житло тільки за умови виплати певної комісії (як правило, вона складає від 1 до 3% вартості житла), тому проаналізуйте, чи вийде у вас заощадити з урахуванням додаткових виплат, або ж ви, навпаки, переплатите;
• неможливість пред'явлення продавцю претензій щодо об'єкта нерухомості - ви платите початкового інвестору, а всі суперечки щодо квартири будете вирішувати з забудовником;
• передача за договором не тільки прав, а й обов'язків - якщо це продаж квартири з переуступки в іпотеці, покупцеві доведеться взяти на себе обов'язки щодо її погашення на умовах, які раніше підписав первинний інвестор - вибрати програму кредитування у вас не вийде.

Ретельний підбір інвестора і аналіз забудовника дозволить укласти договір переуступки на максимально вигідних умовах. В такому випадку єдиним недоліком буде виплата продавцеві відразу всієї суми. Укладення такого договору також тягне деякі ризики, які розглянемо далі.

Форма договору може бути інший, і залежить вона від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана початковим покупцем. У будь-якому випадку в договорі не повинно бути двозначностей, він повинен містити інформацію про штрафні платежі і бути підписаний всіма сторонами, що мають відношення до угоди.

Ще одним важливим моментом є вичитування і ретельна перевірка договору між інвестором і забудовником, в рамках якого він інвестував в нерухомість. На це особливу увагу клієнтів звертають і юристи. Сергій Бруцький з компанії Easylegal розповів:

«Практика показує, що переважна кількість покупців за договором переуступки не звертають належної уваги на основний договір, в якому якраз і вказані обов'язки та права інвестора і забудовника. В результаті, підписуючи договір переуступки, вони можуть купити «кота в мішку». Я настійно рекомендую покупцям завжди вимагати від інвестора показати основний договір і повністю вичитати його. Тільки після цього можна підписувати документи на переуступку прав ».

Краще не вдаватися до варіанту, коли з інвестором і забудовником полягають окремі договори. Сторони повинні укладати один тристоронній договір.

При покупці квартири з переуступки рекомендується, щоб спочатку її набували через Фонд фінансування будівництва. У цьому випадку покупець максимально захищений від ризиків. Купити квартиру з переуступки можна і при фінансуванні через цільові облігації, випущені інститутом спільного фінансування. Але тут ризики будуть максимальними, і не виключено, що вам запропонують купити вже раніше перепродати квартиру.

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу облігацій

Крім того, переуступка прав можлива при інвестуванні в рамках форвардного деривативу або в разі зведення будинку житлово-будівельним кооперативом. В останньому випадку покупець стає асоційованим членом кооперативу.

Як правильно купити квартиру з переуступки в новобудові

Починаючи процедуру покупки квартири за договором переуступки, проаналізуйте ситуацію, що склалася, перевіривши такі нюанси:

• забудовник повинен мати документи на землю і дозвіл на будівництво;
• будівельна компанія повинна дотримуватися термінів будівництва об'єкта;
• інвестор не повинен був порушувати умови основного договору із забудовником;
• девелопер повинен дозволити перепродаж прав на квартиру.

Виконання цих умов буде гарантувати правомірність і безпеку угоди, що в першу чергу важливо для покупця.

Купівля квартири з переуступки: оформлення

Забудовник може дозволити переуступку прав вимоги на об'єкт нерухомості, якщо початковий інвестор виплатив 100% суми за нього. Якщо гроші повністю не виплачено, умовою такого договору буде доплата суми, що залишилася новим покупцем. На цьому етапі уточніть, за яких ще умовах забудовник дасть дозвіл на операцію з переуступки. Можливо він зажадає виплатити штраф за перепродаж нерухомості. Ця сума повинна вказуватися в договорі переуступки, і в подальшому виплачуватися забудовнику.

Далі перевірте об'єкт нерухомості на дотримання термінів, і чи не числиться він під заставою в банку. Зробити це допоможе юрист. Якщо інвестор оформив квартиру в іпотеку, і приховав це від вас - подальша співпраця припиняється. Якщо ж цей факт вам відомий - банк буде ще однією стороною договору. Разом з правами на нерухомість до вас перейдуть зобов'язання по виплаті кредиту.

Коли всі документи перевірені і сторони дійшли згоди, можна укладати договір. Для безпеки і дійсності угоди цей документ підлягає нотаріальному посвідченню. Таким чином, процедура складається з наступних етапів:

• отримання дозволу від забудовника;
• перевірка дозвільних документів і термінів будівництва;
• аналіз забудовника на відсутність позовів в суді;
• перевірка інших об'єктів будівельної компанії;
• перевірка інвестора;
• складання договору переуступки з зазначенням штрафів і інших особливих умов;
• завірення договору у нотаріуса.

Тепер права і обов'язки первісного інвестора переходять до покупця. Після введення будинку в експлуатацію ви приймаєте квартиру по акту-прийому передачі та стаєте її власником.

Акт прийому-передачі квартири в новобудові

Договір переуступки є тільки одним з переліку документів, які підтверджують ваше право вимоги на квартиру в новобудові. Розглянемо, які папери ви повинні отримати на руки в процесі проведення процедури.

Які документи видаються при покупці квартири з переуступки

При покупці квартири з переуступки покупець надає стандартний пакет документів, в тому числі паспорт, код, згода чоловіка або дружини. А ось після здійснення операції він має право отримати такі папери:

• нотаріально завірену копію або оригінал основного договору;
• підтвердження розрахунків між інвестором, забудовником і покупцем;
• згода забудовника на переуступку, якщо це не прописано в договорі;
• договір переуступки.

Ви отримуєте ці документи разом з актом передачі. Кожен з них може стати вирішальним при виникненні суперечок або нестандартних ситуацій між покупцем і забудовником, а також буде підтвердженням правомірності угоди.

Купівля переуступки з кредитом

Особливості переуступки з іпотекою в тому, що тут крім інвестора, забудовника та покупця фігурує ще й банк. Перевага такого формату придбання житла в тому, що ви виплачуєте не всю суму за квартиру відразу - сплачуєте частину інвестору, а вартість, що залишилася погашаєте в рамках оформленого кредиту. Недолік полягає в тому, що до вас переходять зобов'язання по іпотеці з усіма умовами, обумовленими раніше - ви берете на себе зобов'язання по раніше оформленої іпотеці.

Буває, що ініціаторами переуступки іпотечних квартир є банки. Це відбувається в тому випадку, якщо первинний покупець квартири порушує умови кредитного договору, не платить або банк має докази його неплатоспроможності.

Купівля переуступки з кредитом є практично те ж саме, що і оформлення іпотеки з початковим внеском. При цьому важливо враховувати, щоб в рамках договору не порушувалися норми Цивільного кодексу щодо інвестора, інакше суд може визнати такий договір недійсним. Виходить, що в цьому випадку ви купуєте квартиру в кредит за вигідною ціною, але при цьому зростають ризики зв'язатися з судовими розглядами. Тому важливо переконатися в тому, що інвестор згоден з таким порядком вирішення ситуації і не має підстав оскаржувати договір в суді.

Ризики при переуступку прав на квартиру

Так як переуступка нерухомості ще не означає отримання на неї прав, а тільки дає можливість їх вимагати після введення будинку в експлуатацію, а в угоді між забудовником і кінцевим покупцем є посередник, тут існують такі ризики:

• подвійний продаж - можливо інвестор переуступає права вимоги на одну і ту ж квартиру не одній особі, і уклав такий договір з кількома покупцями;
• покупка квартири в довгобуді - якщо будинок ще не готовий до здачі, проаналізуйте, чому інвестор продає квартиру, в яку вклався раніше, можливо, забудовник просто «заморожує» будівництво;
• придбання неякісної нерухомості - можливо інвестор захотів перепродати свою майбутню квартиру в зв'язку з тим, що його перестало влаштовувати якість роботи забудовника.

Але при належній підготовці та уважності до деталей всі ці ризики можна попередити.

Як виключити ризики при покупці квартири з переуступки

В основному ризики з придбанням житла через інвестора-посередника пов'язані з недобросовісною цієї особи або забудовника. Тому для безпечного укладення договору переуступки дотримуйтеся таких правил:

• перевірте боку на благонадійність - чим більше інформації ви зберете про забудовника і інвестора, тим краще - проаналізуйте дозвільні документи, відсутність проблемних об'єктів, вивчіть основний договір;
• укладайте договір з безпечних схем інвестування - до таких, наприклад, відноситься покупка через Фонд фінансування будівництва, коли ймовірність подвійного продажу мінімальна - процедури контролюються державою;
• вимагайте, щоб забудовник і банк (якщо присутній іпотека) також були сторонами цього договору - виключається можливість шахрайства з боку первісного інвестора;
• перевірте основний договір на відсутність заборони переуступку прав на квартиру - краще, якщо в ньому зазначено, що така процедура дозволена;
• НЕ укладайте договір переуступки, якщо стосовно цього об'єкта його вже укладали раніше - є ймовірність, що будівництво проблемне, і інвестори хочуть відмовитися від цієї квартири.

Юрист Сергій Бруцький розповів про важливість перевірки сторін перед підписанням договору:

«Часто замість самого інвестора на угоду приходить довірена особа. Працювати з ним можна тільки при наявності довіреності, яку він зобов'язаний пред'явити. Перед цим також варто перевірити не тільки забудовника, а й інвестора на наявність позовів в суді. Якщо на них масово заявляють покупці - тут присутній шахрайство. Також треба перевірити ці особи з податкової. Зробити це можна самому через сайт Податкової служби ».

Таким чином, покупка квартири з переуступки в Україні досить вигідний, але ризиковий варіант. Правда, якщо ви проявите пильність, не полінуйтеся перевірити всі сторони на добропорядність і не будете зв'язуватися з сумнівними схемами, то і боятися нічого.

Як правильно продати квартиру з переуступки

Розглянемо ситуацію з переуступки квартири з точки зору продавця, так як ця сторона також може зіткнутися з проблемами, що перешкоджають продажу квартири.

Продаж квартири з переуступки: основні моменти

Для того, щоб мати можливість перепродати квартиру з переуступки, інвестору доведеться враховувати наступні моменти:

• забудовник повинен дозволити це зробити - не поспішайте виставляти нерухомість на продаж до того, поки не отримаєте згоду будівельної компанії (це робити не обов'язково, якщо відповідний пункт прописаний в основному договорі);
• необхідність виплати всієї суму за основним договором - навіть якщо інвестор не повністю розрахувався з забудовником, він може передати ці зобов'язання в рамках договору переуступки, за яким залишився борг перекладається на покупця;
• необхідність сплати штрафу - можливо забудовник дозволить вам провести цю операцію тільки в разі виплати йому певного відсотка від суми угоди.

Етапи продажу квартири з переуступки

З огляду на розглянуті особливості, можна переходити до продажу квартири, дотримуючись такого порядку:

• узгодьте можливість перепродажу нерухомості із забудовником - він повинен надати згоду в письмовому вигляді, або вказати це в договорі;
• отримаєте довідку про відсутність боргу перед будівельною компанією або про суму, яку ще належить виплатити - від цього будуть залежати подальші обов'язки покупця перед забудовником;
• отримаєте згоду чоловіка або дружини - для випадків, коли квартиру купували в шлюбі;
• отримаєте згоду банку - актуально, якщо квартира оформлена в іпотеку.

Як продати квартиру: покрокова інструкція

Зібравши ці документи, прикладіть до них основний договір, свій паспорт і код. Тепер пакет готовий для проведення операції - квартиру можна виставляти на продаж. Укладіть договір переуступки прав, завірте його в нотаріуса і отримаєте розрахунок. На цьому ваші права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку переходять до іншої особи. Ви не несете відповідальність за якість перепроданою квартири, а всі претензії покупець повинен пред'являти забудовнику.

Чи оподатковується податку продаж квартири з переуступки

При проведенні операції з переуступки розміри податків залежать від схеми інвестування та отримання продавцем прибутку. У разі оформлення переуступки на квартиру, придбану через Фонд фінансування будівництва, покупець не повинен сплачувати податки. А якщо ж в рамках процедури задіюється і переоформляється попередній договір купівлі-продажу прав, покупцеві доведеться заплатити 1% від вартості нерухомості до Пенсійного фонду.

Коли можна продавати квартиру після її покупки

Відносно продавця податкові зобов'язання настають, якщо він продає права вимоги на нерухомість, і отримує при цьому прибуток. В такому випадку він сплачує 18% як податок на доходи фізосіб і 1,5% військовий збір.

Розірвання договору переуступки

Продаж квартири за договором переуступки може бути визнана недійсною, якщо в ході укладення угоди були порушені порядки процедури, а саме:

• забудовник не був згоден з перепродажем квартири;
• нерухомість знаходиться під заставою, і заставодержатель не давав згоду на зміну боржника;
• порушені права однієї зі сторін, наприклад, права на квартиру перепродані банком без своєчасного повідомлення про проведення процедури первинного покупця.

Щоб не зіткнутися з ситуацією, коли вам доведеться розривати договір, зверніть увагу на всі ці моменти. Інакше зірвана угода спричинить тільки безглузду витрату часу і грошей.

Таким чином, продаж квартири в новобудові з переуступки являє собою передачу права вимоги на цю нерухомість. Покупець не може відразу оформити це житло у власність, так як воно знаходиться на стадії будівництва і належить забудовнику. Але договір переуступки прав є документом, за яким ви станете власником нерухомості після здачі будинку в експлуатацію. Це вигідний і зручний варіант - ви купуєте первинне житло практично на стадії введення в експлуатацію за ціною нижче, ніж у забудовника.