- Дольовій будівництва створили перешкоди
- Як буде працювати проектне фінансування
- Банкрутити по-новому
- Екстремісти серед пайовиків
Що чекає забудовників і пайовиків в 2018 році, як буде проходити перехід до проектного фінансування і на скільки подорожчає житло для покупця зі змінами законодавства? Про це поговорили учасники конференції "Девелопмент і будівництво: правові питання" , Організованої "Право.ru".
Дольовій будівництва створили перешкоди
Сьогодні велика частина житла будується за рахунок громадян-пайовиків, які купують приміщення на етапі, коли будинок не добудований. Різниця в ціні значна: якщо порівнювати покупку квартири в будинку на етапі котловану і придбання готового житла, вона може доходити до 40%. Не дивно, що пайова участь - один з найбільш затребуваних механізмів будівництва житла. У 98% випадків ситуація з ним хороша, каже Михайло Попов, директор майново-правового департаменту ПАТ «Галс-Девелопмент», однак ті 2-3% пайовиків, а на 2017 рік це 122 000 чоловік, які не отримують свої об'єкти в строк, створюють суттєву проблему для регулятора та ринку.
На початку листопада президент Володимир Путін відвів три роки на повну відмову від пайового будівництва. Засоби громадян при будівництві планують замістити банківським кредитуванням. Поки ж в рамках цього розпорядження посилюють законодавство про пайове будівництво, щоб в результаті повністю піти від цієї фінансової інституції.
Жорсткість відбувається в рамках змін до 214-ФЗ, які повинні захистити права громадян і вже встигли розбурхати ринок девелоперів. Останні скаржаться: зміни суттєво ускладнюють роботу одних забудовників і роблять її практично неможливою для інших - особливо менших за розміром регіональних компаній.
Попов перерахував найбільш суттєві зміни для забудовників. Серед них - правило "1 будинок - 1 забудовник", в рамках якого організація не зможе мати багато інвестконтрактів по забудові ряду будинків. Поки в рамках такого плану неясно, хто буде будувати інфраструктуру, якщо ряд будинків мікрорайону зводять різні забудовники, зауважив Попов. Також поправки вносять "вимога про ідеальний забудовника", який повинен бути досвідченим і необтяженим зобов'язаннями, що також проблематично на практиці. Будь-яка, навіть спірна, податкова закладеність буде фактично ставити забудовника поза законом. Гроші заборонять залучати інакше як за кредитним договором, а площа забудови повинна бути не менше 10 000 квадратних метрів, що може і не проблема для Москви і області, але по суті означає заборону на роботу для невеликих забудовників в регіонах. Також не можна буде розпоряджатися грошима від будівництва до тих пір, поки не виконані всі зобов'язання перед пайовиками. Не варто забувати, що є ще і гарантійні зобов'язання, нагадав Попов, а пайовики часто затягують з ухваленням житла, що ускладнює реалізацію цього пункту.
Михайло Попов, директор майново-правового департаменту ПАТ «Галс-Девелопмент»
Проте актуальність змін назріла, зауважив Олексій Піскунов, начальник управління по супроводу земельних правовідносин і операцій з нерухомістю Howard Russia. Наприклад, правило "1 будинок - 1 забудовник" обумовлено тим, що в нинішніх економічних реаліях державі вигідно мати великих забудовників. Якщо у компанії є проблема на об'єкті, вона не зможе розв'язати цю проблему, залучаючи гроші від інших об'єктів. Органи влади також не зможуть ухилитися від рішення, видаючи дозволи на нові об'єкти.
Проте з очевидних мінусів закону стане те, що темпи будівництва знизяться, а банківські гарантії ляжуть на плечі пайовика, який в результаті і буде оплачувати навантаження забудовника, тобто вартість житла неминуче зросте. "Вжиті заходи однозначно приведуть до подорожчання проектів, витіснять дрібних забудовників, особливо в регіонах - вони не будують потрібні обсяги", - визнав Піскунов.
Питання можна було б вирішити через страхування відповідальності. Однак, як зауважив Магомед Газдієв, партнер, керівник практики «Фінансові організації» правового бюро «Олевінський, Буюкян і партнери» , Сумнівно, що сьогодні в Росії існує ринок страховиків, які могли б покрити існуючі ризики.
При існуючому плані повної відмови від пайового будівництва треба враховувати, що можливий і компроміс, звернув увагу Андрій Кірсанов, заступник генерального директора з юридичних питань ЗАТ «МР груп», і про нього варто задуматися: адже банки сьогодні фінансують тільки 0,6 млрд руб. при необхідному фінансуванні в 4,1 млрд, і вони, очевидно, не зможуть компенсувати кошти пайовиків так, щоб зберегти темпи будівництва. Так, пайове будівництво є в Німеччині - там передбачена можливість поетапного витрачання коштів пайовиків, розповів Кірсанов. Він упевнений, що подібний досвід можна цитувати і в Росії, і однією з пропозицій є проектне фінансування.
Як буде працювати проектне фінансування
Про те, як буде на практиці працювати проектне фінансування, розповів Володимир Гамза, голова Комітету РФ з фінансових ринків і кредитним організаціям Торгово-промислової палати РФ. Питання про те, як буде на практиці здійснено перехід до проектного фінансування, на який президент відвів три роки, обговорили на минулому тижні в ході зустрічі Міністра будівництва і житлово-комунального господарства Михайла Мене з представниками Агентства з іпотечного та житлового кредитування, Ощадбанку, банку "Російський Капітал" , "Зовнішекономбанку". Як розповів Володимир Гамза, "Зовнішекономбанк" планує запуск Фабрики проектного фінансування з початку 2018 року. Фінансуватися будуть проекти вартістю від 3 млрд руб. Вже отримано схвалення 3000 млрд руб. гарантій під випуск облігацій від держави. Самі високоризикові облігації припадуть на сам банк, середні за ризиками - на держбанки, самі низькоризикові відійдуть іншим банкам, які захочуть брати участь в проектному фінансуванні через ВЕБ. Для реалізації проекту в банку буде створено Товариство проектного фінансування. Питанням займається віце-президент банку Олег Іванов, юрист, який брав участь в розробці більш ніж 40 галузевих законопроектів, в тому числі законодавства про синдикований кредитуванні, який дає практичну можливість реалізації подібних нововведень.
6% -
під такою річний відсоток отримають забудовники від банку кошти за договорами пайової участі. 2% йдуть на операційні витрати банків, 1,5% - обслуговування забудовника, 2,5% складає маржа кредитної організації. Кошти на рахунках ескроу громадяни зможуть розмістити безкоштовно.
Роскапітал планує в пілотному режимі почати фінансувати забудовників з липня 2018 років через весь набір елементів проектного фінансування. Сбербанк запускати пілотний проект поки не буде, але з 1 липня планує працювати "по запиту" - якщо забудовники захочуть реалізувати проект з використанням проектного фінансування і рахунків ескроу, банк надасть таку можливість, розповів Гамза. За те, що банки візьмуть на себе ризики, вони розраховують отримувати 6% річних від забудовників, які будуть отримувати кошти за ДДУ.
Під час перехідного періоду, коли будуть існувати обидва варіанти договору - і ДДУ, і ескроу-рахунки, менш заможні пайовики швидше віддадуть перевагу першому варіанту, який виявиться дешевше, припустив Володимир Гамза.
Дорожня карта щодо реалізації проектного фінансування буде затверджена протягом 1 кварталу 2018 року, додав він. При цьому не виключено, що в майбутньому може з'явитися абсолютно новий закон, який регулюватиме проектне фінансування, - в ньому будуть прописані як загальні умови, так і норми для проектного фінансування в різних галузях.
Банкрутити по-новому
З 1 січня 2018 року набувають чинності нові правила для банкрутства забудовників. За ним будуть виключені процедури спостереження і фінансового оздоровлення, а залишаться конкурсне виробництво і зовнішнє управління. Держава серйозно цікавиться темою банкрутства забудовників: цифри показують, що девелопмент переживає непрості часи. Тільки по Московській області в новому році будуть введені близько 10 банкротних процедур, можливо, будуть і додаткові, розповів Станіслав Кожевников, начальник відділу по правовому супроводу здійснення контрольних функцій у сфері пайового будівництва Правового управління Міністерства будівельного комплексу Московської області.
Він закликав тих, хто зацікавлений в темі, активно брати участь в складі робочих груп і шукати виходи з проблемних ситуацій, щоб ефективніше вирішувати наявні складності.
Іван Коршунов, юрист К А «Ковальов, Тугуши і партнери», звернув увагу, що у разі банкрутства забудовників найбільш вразливою категорією власників виявляються власники нежитлових приміщень, в число яких потрапляють і апартаменти. Залишається сподіватися, що в майбутньому їх права прирівняють до прав власників житлових приміщень, зауважив Коршунов. Поки ж складно визначити, куди піде закон: на захист власників нежитлових приміщень або їх ігнорування на користь тих, хто купив житлове приміщення.
Обговорили і те, що робити з правом застави, - формуванням позиції в цій області, по суті, займаються суди, звернув увагу Магомед Газдієв, партнер, керівник практики «Фінансові організації» правового бюро «Олевінський, Буюкян і партнери» .
Екстремісти серед пайовиків
Пайовики бувають не тільки обдуреними: термін "споживчий тероризм" став все частіше використовуватися стосовно до учасників пайового будівництва. Преференції, якими можуть скористатися, а часом і зловжити пайовики, прописані в законі № 214-ФЗ і законі "Про захист прав споживачів", нагадала Юлія Сорокіна, партнер міжнародної юридичної групи KDS Legal: в їх числі і пені за порушення терміну передачі об'єкта та терміну усунення недоліків, і одностороння відмова від договору, і його розірвання в судовому порядку, і багато інших привілеї. Можливості для зловживань виникають через строгості закону про захист прав споживача, відсутність покарання за зловживання і через появу посередників, які готові допомогти споживачеві відстояти свої права.
2 442 691 924 руб.
стягнуто з забудовників в сою в 1 півріччі 2017 року в рамках суперечок про невиконанні чи неналежному виконанні зобов'язань перед пайовиками.
За статистикою Судового департаменту, лише в 1 півріччі 2017 року суди загальної юрисдикції надійшло 13 195 справ у спорах, пов'язаних з пайовиками, арбітражі за той же період розглянули ще 1167 справ. При цьому в сою стягнено 2 млрд 443 млн руб. - солідна для забудовників сума. В арбітражі цей показник в рази менше - задоволені вимоги всього на 3,3 млн руб при заявлених 7,3 млн руб.
Основні зловживання правом - заяви необгрунтованих сум до стягнення або необгрунтовані претензії щодо якості, безпідставний одностороння відмова від виконання договору.
Порекомендувала Сорокіна, як захиститися від "терористів". Так, можна заздалегідь визначити підсудність в договорі, вказати, що учасник договору ознайомлений з проектною документацією та декларацією, визначити претензійний порядок врегулювання спору, вказати можливість внесення змін в проект.
Микита Роженцов, старший консультант департаменту юридичної практики Alliance Legal CG , Розповів про те, як на практиці заперечується кадастрова вартість землі. Він навів приклади з судової практики і статистику з 1 січня по 1 жовтня 2017 року. По ній переважна більшість позовів про оскарження кадастрової вартості в якості обгрунтування містять необхідність встановити кадастрову вартість об'єкта в розмірі його ринкової вартості - 92% позовів, ще 7% припадає на оспорювання рішення комісії по розгляду суперечок про результати кадастрової оцінки. 1% припадає на оспорювання через недостовірних відомостей і кадастрових помилок. Що стосується результатів розгляду спорів, задовольняється близько половини позовів - 49%, 7% - не задоволені. 44% позовів ще не були розглянуті на момент отримання статистики.