Купівля частки в будинку на кілька сімей, розташованому на садовій (дачній) ділянці, ділянці під ІЖС може привести до втрати і грошей і житла

На перший погляд така покупка досить вигідна, тим більше що ріелтори дуже барвисто розписують перспективу придбання нібито квартири в будинку, розташованому в екологічно сприятливому місці за ціною в 2-3 рази нижче, ніж в найближчому місті або селищі.
На ділі виявляється, що людина не тільки не отримує житло, але і на нього може бути покладено обов'язок по знесенню самовільних будівель, зведених з численними порушеннями.
В даний час в суди вже подано кілька позовів про знесення самочинно збудованих на ділянках в садових товариствах і дачних кооперативах фактично багатоквартирних будинків. Причому частина позовів вже задоволено, зокрема Одинцовский міський суд і Відновскій міський суд винесли рішення про обов'язок власників знести будинки. У Красногорському міському суді зараз розглядаються позови прокуратури про знесення. У Митіщенском районі вже був випадок, коли побудований на учатке під ІЖС житловий будинок був реально знесений на підставі рішення суду та люди втратили і гроші і житло, а також на них були покладені витрати по знесенню будинку.

Тому перш ніж купувати частку і навіть квариру в разі, коли будинок побудований або буде побудований на учатски, не призначеному для будівництва багатоквартирних будинків, потрібно провести саму ретельну юридичну експертизу документів.
Отже, як виглядає стандартна схема обману покупців нібито "квартир" за вигідною ціною?
1. Купується ділянка 6-10 соток в садовому товаристві, ділянці під ІЖС в населеному пункті не далеко від Москви.
2. Без усяких дозволів або погоджень зводиться будинок на 10-30 квартир. Були навіть випадки зведення п'ятиповерхових будинків.
3. Будинок легалізується через процедуру "дачної амністії" під виглядом індивідуального житлового будинку, тому що в Управлінні Росреестра при застосуванні даної процедури не перевіряють детально, що представляє собою вказаний будинок, а просто видають свідоцтво про реєстрацію права власності. Тим більше що власник на початковому етапі один.
4. Далі власник продає частки в праві в зазначеному будинку кінцевим покупцям, охочим придбати житло, при цьому покупців вводять в оману, що продаються нібито квартири. Іноді, мабуть шляхом досягнення домовленостей з місцевими органами влади, продавцям вдається оформити право власності не на частки, а на квартири. Також обіцяють що "ось-ось" підведуть комунікації, електрика, зроблять каналізацію тощо Зазвичай продають через підставних осіб з використанням довіреностей. Знайти реального власника при цьому дуже складно і реальні організатори знаходяться в тіні.
Після того, як покупець придбав частку, він починає оббивати пороги агентства нерухомості і питати: "Коли ж підведуть комунікації і в будинку можна буде жити?" Йому відповідають що ось-ось, питання на узгодженні і т.п. Далі деякі власники навіть іноді заселяються в такий будинок і там починають проживати. Але в підсумку все закінчується пред'явленням позову місцевою адміністрацією про знесення будинку.
Які поради можна дати потенційним покупцям, які хочуть поліпшити житлові умови, але обмежені в засобах?
По-перше купувати квартиру можна тільки в багатоквартирному будинку, на зведення якого є дозвіл на будівництво, видане місцевою адміністрацією. Частку в будинку на кілька сімей не слід купувати ні в якому разі. Якщо в будинку 2 квартири або більш - його зведення без отримання дозволу на будівництво багатоквартирного будинку незаконно.

Якщо під виглядом будинку на одну сім'ю на садовій ділянці, ділянці ІЖС зведений багатоквартирний будинок, він є самовільно побудовою і підлягає знесенню. При цьому виграти у адміністрації справу за позовом про знесення будинку майже не реально, тільки якщо домогтися зміни призначення землі і меж зонування територій поселення, що дуже і дуже складно, тому що під житлову забудову багатоквартирними будинками територія садового товариства, ділянки під ІЖС не призначені. Адже необхідно дотримати ряд нормативів, здійснити будівництво інфраструктури. Можливості підключити будинок до електропостачання необхідної потужності в садовому товаристві теж майже завжди немає.
За результатами експертизи такі будинки однозначно визнаються багатоквартирними, тому що призначені для проживання кількох сімей, мають відокремлені житлові приміщення - квартири. Крім того, зазвичай порушуються й інші обов'язкові нормативи (відстань до кордону ділянки і т.п.).
Звичайно, ситуація, коли Управління Росреестра видає свідоцтва про право власності на незаконно зведений об'єкт, здається абсурдною, але такі положення закону про дачної амністії - хотіли спростити легалізацію дач і садових будиночків, але не врахували що законом можна скористатися в цілях обману громадян.
Що буде з цими вже зведеними будинками далі, сказати складно. Суди приймають рішення про їх знесення, але можливо, що в зв'язку з масовістю явища буде ситуація, аналогічна з СНТ "Речник", коли фактичний знос був припинений. Але в будь-якому випадку жити в будинку, не підключеному до комунікацій, з недостатньою потужністю електропостачання на території садового ділянки практично неможливо, особливо взимку. При цьому постійно над власниками буде висіти загроза знесення будинку.
Тому можна порадити не погоджуватися на придбання таких сумнівних об'єктів нерухомості, а якщо вже вони були придбані - намагатися повернути свої гроші. Хоча зробити це досить важко, оскільки вони отримали їх формально фізичні особи, яких покупці навіть не бачили, але щось інше запропонувати складно. Необхідно звертатися до судів і в правоохоронні органи із заявами про порушення кримінальної справи, тому що швидше за все гроші отримували зовсім не ті особи, які вказані в договорі, хоча довести це буде проблематично.
І потрібно пам'ятати, що якщо Вам пропонують якийсь варіант за ціною, значно нижчою за ринкову, завжди є ймовірність обману і потрібно консультуватися з юристами та фахівцями в галузі будівництва.
Коли в останній раз ми були в Відновскій адміністрації у справі ошуканих громадян з питання знесення одного з таких будинків, нам сказали, що вони зараз займаються виявленням таких будинків ще на етапі будівництва і подають позови про знесення ще до реєстрації, але якщо не встигають - Управління Росреестра продовжує реєструвати права на такі будинки, тому що підстав для відмови немає. Цій проблемі вже кілька років, а так і не внесені відповідні зміни в законодавство або в порядок роботи Росреестра, фахівці якого могли б направляти відповідні запити і т.п. Але поки порушення прав громадян тривають, і їм залишається тільки більш ретельно підходити до питання придбання житла і не завжди беззастережно довіряти папері, пойменованої "Свідоцтво про реєстрацію права власності", а більш глибоко вивчати ситуацію і звертатися до фахівців.

У деяких випадках все можливе і "легалізація" таких будинків, але для цього власникам потрібно пройти дуже великий шлях, пов'язаний зі зміною цільового назаченія землі, зміною гардостроітельного плану, отриманням ряду дозвільних документів. Не завжди це вдається зробити, зокрема, перешкодою може стати процедура публічних слухань.

http://realtylaw.ru/clauses/2011/02/21/pokupka-doli-v-dome-na-dachnom-sadovom-uchastke-pod-ijs.html РџРѕРєСѓРїРєР ° РґРѕР »Ре РІ РґРѕРјРμ РЅР ° РЅРμСЃРєРѕР» СЊРєРѕ СЃРμРјРμР №, СЂР ° СЃРїРѕР »РѕР¶РμРЅРЅРѕРј РЅР ° СЃР ° РґРѕРІРѕРј (РґР ° С ‡ РЅРѕРј) СѓС ‡ Р ° СЃС,РєРμ, СѓС ‡ Р ° СЃС,РєРμ РїРѕРґ РР-РЎ РјРѕР¶РμС, РїСЂРёРІРμСЃС,Рё Рє РїРѕС, РμСЂРμ Ре РґРμРЅРμРі Ре жилья% CF% EE% EA% F3% EF% EA% E0 +% E4% EE% EB% E8 +% E2 +% E4% EE% EC% E5 +% ED% E0 +% ED% E5% F1% EA% EE% EB% FC% EA% EE +% F1% E5% EC% E5% E9% 2C +% F0% E0% F1% EF% EE% EB% EE% E6% E5% ED% ED% EE% EC +% ED% E0 +% F1% E0% E4% EE% E2% EE% EC +% 28% E4% E0% F7% ED% EE% EC% 29 +% F3% F7% E0% F1% F2% EA% E5 % 2C +% F3% F7% E0% F1% F2% EA% E5 +% EF% EE% E4 +% C8% C6% D1 +% EC% EE% E6% E5% F2 +% EF% F0% E8% E2% E5% F1 % F2% E8 +% EA +% EF% EE% F2% E5% F0% E5 +% E8 +% E4% E5% ED% E5% E3 +% E8 +% E6% E8% EB% FC% FF http% 3A% 2F% 2Frealtylaw. ru% 2Fclauses% 2F2011% 2F0 2% 2F21% 2Fpokupka-doli-v-dome-na-dachnom-sadovom-uchastke-pod-ijs.html