- Зміна видів дозволеного використання земельних ділянок
- Житлові будинки для СФГ
- Ключові зауваження експертів щодо законопроекту
- ***
Спрощення зміни видів використання, нові можливості для СФГ і проблеми термінології 
В ОП РФ відбулися нульові читання за проектом Федерального закону № 496293-7 «Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації і деякі законодавчі акти Російської Федерації (з метою вдосконалення визначення видів дозволеного використання земельних ділянок)» (далі - законопроект) 1 . Голова комісії ГП РФ по територіальному розвитку та місцевого самоврядування Андрій Максимов зазначив, що документ був розроблений Мінекономрозвитку Росії за дорученням Уряду РФ і внесений до Держдуми 26 червня поточного року. Експерт вказав на те, що питання регулювання земельних правовідносин завжди є актуальними і потребують ретельного обговорення, оскільки пов'язані з реальними потребами держави, муніципалітетів і приватних осіб.
Зміна видів дозволеного використання земельних ділянок
Начальник відділу розвитку земельних відносин департаменту нерухомості Мінекономрозвитку Росії Василь Корякін висвітлив ключові проблеми правозастосовчої діяльності, на вирішення яких націлений законопроект. Так, він вказав на неможливість зміни виду дозволеного використання земельної ділянки, якщо стосовно відповідних земель не встановлюються містобудівні регламенти або на такі землі не поширюється дія регламентів, і при цьому відсутній федеральний закон, який регулював би це питання ( ч. 4 , ч. 6 ст. 36 , ч. 5 ст. 37 Містобудівного кодексу ). Таку позицію зайняв, зокрема, Верховний Суд Російської Федерації, розглянувши питання про можливість зміни видів дозволеного використання земельних ділянок сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення. Суд обгрунтував неможливість такої зміни відсутністю спеціального закону ( огляд судової практики ЗС РФ за четвертий квартал 2013 року, затверджений Президією ВР РФ 4 червня 2014 р ).
Законопроектом передбачається усунути позначений пробіл правового регулювання. планується доповнити земельний кодекс главою II.1 «Дозволене використання земельних ділянок», в якій будуть врегульовані на системній і комплексній основі питання, пов'язані з встановленням, визначенням і зміною видів дозволеного використання земельних ділянок. Наприклад, в ст. 14.2 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту пропонується зафіксувати, що види дозволеного використання ділянок встановлюються лісогосподарськими, містобудівних регламентів і положеннями про особливо охоронюваних природних територіях. У деяких випадках можливим буде встановлення дозволеного використання земельних ділянок незалежно від регламенту відповідно до затвердженого проекту межування території (при розміщенні лінійних об'єктів, а також розташування ділянок в межах особливих і вільних економічних зон та інноваційних науково-технологічних центрів). Встановлення та зміна видів дозволеного використання угідь зі складу земель сільськогосподарського призначення пропонується здійснювати відповідно до законів суб'єктів РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту).
Експерт також вказав на проблему визначення видів дозволеного використання земельних ділянок правовласниками, а зокрема, орендарями і особами, які використовують ділянки за договорами безоплатного користування або на праві постійного (безстрокового) користування. Зараз передбачено, що правовласники вправі самостійно, без додаткових дозволів і процедур узгодження, вибирати будь-який вид дозволеного використання з передбачених зонуванням територій видів ( п. 2 ст. 7 Земельного кодексу РФ ). Однак на практиці можливість вибору виду дозволеного використання земельних ділянок обмежується. Наприклад, Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації, скасовуючи відповідні судові рішення нижчих інстанцій, вказав, що орендар має право використовувати земельну ділянку лише відповідно до умов договору оренди. Це означає, що орендар не може вибрати інший вид дозволеного використання ділянки в порівнянні з тим, який зафіксований в договорі, без узгодження з орендодавцем відповідно до ст. 450 Цивільного кодексу ( постанову Президії ВАС РФ від 25 червня 2013 р № ВАС-одна тисяча сімсот п'ятьдесят шість / 13 ).
У зазначеній постанові ВАС РФ зазначив також, що вимога орендаря про зміну виду дозволеного використання ділянки, який спочатку був наданий в оренду без проведення торгів, направлено по суті на обхід процедури торгів щодо вже cформірованних і поставлених на кадастровий облік земельних ділянок ( ст. 39.13 , ст. 39.14 Земельного кодексу РФ ).
Законопроект спрямований на те, щоб зробити норму, що закріплює за правовласниками ділянок право вибору виду дозволеного використання, в дійсності реалізується. З цією метою в Земельний кодекс РФ планується включити ст. 14.4, яка буде визначати загальний порядок зміни виду дозволеного використання ділянки і встановлювати відповідні винятки (щодо ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, в межах зон планованого розміщення об'єктів федерального, регіонального або місцевого значення, вибору використання ділянок ГУП і МУП і інше) . Згідно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту правовласники зможуть в повідомному порядку направляти заяву про внесення до ЕГРН відомостей про обраному виді дозволеного використання або про умовний дозволеному вигляді використання ділянок в орган реєстрації прав.
Житлові будинки для СФГ
Законопроектом передбачається можливість будівництва житлового будинку на земельній ділянці, наданій селянському (фермерському) господарству (далі - СФГ). При цьому з метою недопущення зловживання цим правом і виключення забудови земель сільськогосподарського призначення законопроектом пропонується встановити цілий ряд обмежень до параметрів такого житлового будинку (не більше трьох поверхів і не більше 500 кв. М), а також заборонити освіту під ним земельної ділянки та його перепродаж . Крім того, такий будинок, згідно із законопроектом, може бути призначений для проживання тільки членів СФГ (п. 5 ст. 78 Земельного кодексу РФ, п. 2.1 ст. 11 Федерального закону від 11 червня 2003 року № 74-ФЗ «Про селянське (фермерське ) господарстві », далі - Закон № 74-ФЗ, в редакціях законопроекту).
Міністр сільського господарства і продовольства Московської області Андрій Разін відзначив, що, наприклад, в Московській області налічується близько 6-9 тис. СФГ, при цьому з них тільки близько 1 тис. Реально займаються фермерської діяльністю - орють, сіють і т. Д. В зв'язку з цим міністр вважає, що потрібно подумати про додаткові обмеження щодо права СФГ на будівництво житлового будинку. На його думку, не можна допускати того, щоб землі сільськогосподарського призначення використовувалися, наприклад, для зведення котеджних селищ.
згідно п. 1 ст. 1 Закону № 74-ФЗ СФГ є об'єднанням громадян, пов'язаних спорідненістю і (або) властивістю, що мають у спільній власності майно і спільно здійснюють виробничу та іншу господарську діяльність (виробництво, переробку, зберігання, транспортування і реалізацію сільськогосподарської продукції), засновану на їх особистій участі. Реалізація продукції власного виробництва відноситься до основних видів діяльності СФГ ( п. 1 ст. 19 Закону № 74-ФЗ ). Таким чином, наприклад, IP, який володіє магазином і має статус фермерського господарства, теж отримає право на будівництво житлового будинку на ділянці, наданій йому для ведення сільськогосподарської діяльності. Андрій Разін вважає, що такі поправки можуть створити грунт для зловживань - може вирости кількість «фейковий» СФГ. Як варіант доопрацювання норм про СФГ, зазначив він, можна дозволити будувати будинки тільки на ділянках тих СФГ, які користуються фінансової чи іншої підтримкою держави. На думку експерта, факт надання такої підтримки легко встановити і він підтверджує «реальність» здійснюваної СФГ сільськогосподарської діяльності.
Міністр вказав також на проблему відсутності прямого зв'язку між видом дозволеного використання земельних ділянок і здійснюваної на них діяльністю СФГ. Так, згідно з ст. 39.18 Земельного кодексу РФ можливе надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності для ІЖС, ведення особистого підсобного господарства, садівництва, дачного господарства, а також для здійснення СФГ його діяльності. Тим часом, класифікатором видів дозволеного використання земельних ділянок, затвердженим наказом Мінекономрозвитку Росії від 1 вересня 2014 р № 540 , Такий вид використання, як здійснення діяльності СФГ не передбачений, в той час, як інші види діяльності, зазначені у згаданій ст. 39.18 , В класифікаторі значаться. На думку експерта, слід скорегувати правове регулювання в цій частині шляхом внесення змін або в Земельний кодекс РФ , Або в класифікатор.
Василь Корякін повідомив про можливість виключення норм про СФГ з обговорюваного законопроекту. Однак плановані поправки щодо фермерських господарств все одно будуть розроблятися в Держдумі, може бути, в рамках підготовки вже нового спеціального проекту.
Ключові зауваження експертів щодо законопроекту
Свої рекомендації з доопрацювання проекту дали професор кафедри вищої школи урбаністики НДУ «ВШЕ» Олег Баєвський і професор кафедри екологічного та земельного права юридичного факультету МГУ імені М. В. Ломоносова, д. Ю. н. Геннадій Волков. Обидва експерти насамперед звернули увагу на необхідність коригування поняття дозволеного використання земельних ділянок.
Згідно п. 1 ст. 14.1 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту дозволене використання земельної ділянки це допустиме використання земельної ділянки, яке визначається відповідно до цим Кодексом , Іншими федеральними законами. Геннадій Волков вказав на те, що подібне визначення поняття містить логічну помилку ( «то ж через той же" або "idem per idem»). За його оцінкою, неприпустимо використовувати в законі тавтологічне визначення, а представлена в проекті формулювання не розкриває суть того, що мається на увазі під дозволеним використанням. Олег Баєвський запропонував дати предметне визначення, тобто вказати, що в дозволене використання включаються відповідні види допустимої для здійснення на земельній ділянці діяльності, види будівель, споруд, які можуть на ньому розміщуватимуться. Він зазначив також некоректність формулювання п. 3 ст. 14.1 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту, оскільки зараз з неї випливає, що регламентами використання земель охоплюються всі території. Формулювання виглядає таким чином, ніби питання регулювання використання земель сільськогосподарського призначення залишається невирішеним. Визначення порядку їх використання передбачається передати на рівень суб'єктів РФ, але закріплена зараз в проекті формулювання не вказує на такий виняток.
Геннадій Волков зазначив, що вважає проблемним п. 10 ст. 14.1 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту, що закріплює, що дозволене використання земельної ділянки вважається встановленим з дня внесення до ЕГРН відомостей щодо виду або видах такого використання. На його думку, виникає правова невизначеність щодо з'ясування моменту встановлення дозволеного використання ділянки, оскільки у відповідних регламентах використання земель також фіксуються види дозволеного використання. При цьому, наприклад, терміни внесення відомостей про дозволений використанні ділянок в ЕГРН і вступу в силу відповідних регламентів, які є НПА, можуть різнитися. Експерт вважає, що такого роду невизначеність може завдати шкоди однаковості в правозастосуванні і укладає в собі корупційні ризики.
Андрій Максимов в цілому оцінив законопроект позитивно, але висловив при цьому кілька зауважень, за якими потрібна доробка:
- не ясна коригування п. 1 ст. 11 Земельного кодексу РФ , Згідно з якою встановлення правил землекористування і забудови територій міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень виключається з повноважень органів місцевого самоврядування, в той час, як це повноваження є їх ключовим інструментом впливу на розвиток територій;
- потребує зміни формулювання п. 6 ст. 14.2 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту, згідно з якою у випадках, якщо експлуатація не відповідають регламенту використання земель ділянок і знаходяться на них будівель, споруд небезпечна для життя або здоров'я людини, для навколишнього середовища, об'єктів культурної спадщини, відповідно до федеральних законів може бути накладена заборона на їх використання - видається, що при наявності зазначених ризиків мова повинна йти про обов'язок (а не про право) накладення уповноваженими органами заборони на використання таких у Частка або будівель, споруд;
- не зовсім зрозумілий сенс планованих змін подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодексу РФ , Які передбачають вилучення земельних ділянок, на яких розташовуються відмінні від багатоквартирних будинків будівлі, споруди, з числа ділянок, які утворюються в межах житлових районів і мікрорайонів виключно відповідно до затвердженого проекту межування території;
- викликає питання п. 15 ст. 1 законопроекту, згідно з яким п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ планується доповнити формулюванням про те, що при відчуженні власником будівель, споруд, що знаходяться на неподільному земельній ділянці, у інших учасників часткової власності не виникає права на переважну купівлю частки у праві власності на ділянку - не ясно, для чого робиться таке застереження, з огляду на те, що і без цього діє принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів.
Василь Корякін погодився з необхідністю коригування законопроекту в частині уточнення термінології і формулювань. Відносно деяких зауважень він дав свої пояснення.
По-перше, він зазначив, що встановлення правил землекористування і забудови територій міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень не виключається з повноважень органів місцевого самоврядування, оскільки в ст. 8 Містобудівного кодексу РФ і ст. 14 , ст. 15 , ст. 16 Федерального закону від 6 жовтня 2003 року № 131-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» зміни не вносяться. Відповідна поправка, передбачена законопроектом, носить технічний характер.
По-друге, він пояснив, що передбачувані зміни подп. 4 п. 3 ст.11.3 Земельного кодексу РФ націлені на забезпечення можливості освіти в житлових районах земельних ділянок правовласниками будівель, споруд, що не відносяться до багатоквартирних житлових будинків, на підставі схем територіального планування, а не виключно на підставі проекту межування території, як це передбачено зараз. У житлових районах можуть розташовуватися не тільки житлові будинки, але і інші об'єкти - магазини, аптеки, точки надання побутових послуг і т. Д. В даний час правовласники таких об'єктів змушені самостійно здійснювати підготовку проекту межування території при відсутності вже затвердженого проекту, якщо хочуть утворити земельна ділянка. При цьому підготовка проекту межування може обійтися господарюючим суб'єктам в кілька млн руб. Планованими поправками пропонується полегшити становище таких правовласників, дозволивши їм утворювати ділянки на підставі схем територіального планування за умови відсутності затвердженого проекту межування території. Як очікується, це сприятливо вплине і на розвиток житлових районів в цілому.
***
Обговорюваний документ, за словами представника розробника - Мінекономрозвитку Росії, був свого часу частиною масштабного проекту щодо скасування категорій земель , Який був прийнятий Держдумою в першому читанні ще в 2014 році, але згодом був відхилений. З того проекту в самостійні ініціативи виділилися і інші пакети змін, деякі з яких вже були реалізовані (наприклад, Федеральний закон від 3 серпня 2018 року № 342-ФЗ « Про внесення змін до Містобудівна кодекс Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації ", Котрий систематизував норми про «охоронних» зонах; Федеральний закон від 3 серпня 2018 року № 341-ФЗ « Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації в частині спрощення розміщення лінійних об'єктів «, Який вступить в силу з 1 вересня 2018 року).
За підсумками нульових читань ОП РФ підготує рекомендації з доопрацювання законопроекту про вдосконалення визначення видів дозволеного використання земель, які будуть передані в роботу осінньої сесії Держдуми. Василь Корякін зазначив, що країна поки не готова відмовитися від категоризації земель, але в обговорюваному проекті, в разі його прийняття як закону, вже буде зроблений крок в цьому напрямку.
Зараз документ готується до розгляду в першому читанні в парламенті. По ньому вже представлено висновок правового управління Держдуми, в якому експерти висловили зауваження. Наприклад, вказується на необхідність врахування в тексті проекту поправок, внесених до законодавства Федеральним законом від 3 серпня 2018 року № 342-ФЗ , Зміни формулювання п. 3 ст. 14.1 Земельного кодексу РФ в редакції законопроекту (залежно від того, про що говорив Олег Баєвський), коригування положення про відсутність переважного права купівлі у учасників часткової власності при відчуженні одним з них будівель, споруд, що знаходяться на неподільному ділянці (щоб виключити можливість тлумачення норми, яке розходилося б з принципом єдності долі земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів). Зауваження правового управління багато в чому узгоджуються з тими, які були озвучені експертами в ОП РФ, що значно підвищує ймовірність їх належного обліку при доопрацюванні законопроекту.
Стежити за новинами простіше - Приєднуйся до нас в Одноклассниках.
Спрощення зміни видів використання, нові можливості для СФГ і проблеми термінології В ОП РФ відбулися нульові читання за проектом Федерального закону № 496293-7 «Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації і деякі законодавчі акти Російської Федерації (з метою вдосконалення ...