З наступного року податок на майно для власників петербурзьких квартир, кімнат, будинків і інших об'єктів нерухомості буде розраховуватися за новою кадастрової вартості. Для більшості вона підвищиться. 
Олексій Смишляєв / Інтерпресс
Проміжні підсумки нової кадастрової оцінки опубліковані на офіційному сайті ДБУ «Міське управління кадастрової оцінки» (ГУКО). До 10 вересня кожен власник має право подати заперечення проти встановленої нової ціни його нерухомості.
В цьому році в Санкт-Петербурзі була проведена вже третя масова кадастрова переоцінка всіх об'єктів. На відміну від кампаній 2013 і 2015 років, нова регулюється прийнятим два роки тому федеральним законом. Про необхідність провести об'єктивну оцінку в березні в посланні до Федеральних зборів заявив глава держави: «У реальності виявилося, що кадастрова вартість, яка начебто повинна відповідати ринковій, часто значно її перевищує. Але так не домовлялися, і люди цього від нас ніяк не очікували. Потрібно уточнити механізми розрахунку податку, а також визначення кадастрової вартості нерухомості. У будь-якому випадку вона не повинна перевищувати реальну ринкову вартість. Всі рішення необхідно прийняти максимально швидко в першому півріччі поточного року ».
Розрахована за новою методикою кадастрова вартість петербурзьких квартир в першу чергу залежить від їх площі, кількості кімнат, поверху і типу будинку. Так, квадратний метр у двокімнатній вважається на 2,7% дешевше, ніж в однокімнатній, в трикімнатній «знижка» становить 6,6%. Найдорожчими визнаються «середні» поверхи (не перший і не останній), а жити в підвалі майже в два рази дешевше, ніж в бельетажі.
Спеціальні коефіцієнти встановлені для кожного типу будинків. За базу (одиницю) приймаються хрущовки - п'ятиповерхові панельні будинки споруди 60-х років минулого століття. Вартість квартир в панельних брежневках розраховується з коефіцієнтом 1,055, будинках епохи конструктивізму - 1,098, в німецьких котеджах (післявоєнна забудова) - 1,179, сталінках - 1,195 і так далі. Найдорожчі - сучасні цегляні будинки (коефіцієнт 1,321) і житло класу «бізнес» і «еліта» (більше двох).
За запевненням дослідників, частка житла престижного рівня становить всього 0,8%, а більше половини петербуржців живе в панельних будинках різних епох. «Коефіцієнти типу будинку отримані при побудові моделі оцінки вартості квартир на підставі ринкових даних. Вони підтверджують, що будинки епохи конструктивізму коштують трохи дорожче, ніж хрущовки і брежневки, що і відбилося в коефіцієнтах типів будинків », - пояснюють в ГУКО.
Адміралтейська голка
Істотно кадастрова вартість залежить і від місця розташування житла. При цьому оцінюються відразу три чинники: цінова зона, вплив так званих локальних центрів і дальність від центру Північної столиці.
Для розрахунків чиновники поділили місто на 14 зон. Найдорожча - престижні райони елітної забудови Крестовського і Петровського островів, а також Смольная набережна. У другу зону потрапляє територія навколо Палацовій набережній, Невського проспекту до Анічкова моста, Мільйонної вулиці, Марсового поля і Петропавлівської фортеці, до третьої - стрілка Васильєвського острова, Таврійська вулиця і Аптекарський острів. Вулиця Савушкина, велика частина Московського проспекту і Василівського острова відносяться до п'ятої зоні, Охта, Озерки і Коломяги - до шостої, спальні райони - сьома і восьма зона, забудова «хрущовками» - дев'ята і так далі.
Центром Санкт-Петербурга для кадастрової оцінки визнана вісь Невського проспекту від Адміралтейства до площі Повстання. Хоча евклідова геометрія вчить, що центром може бути тільки точка. Історично оной точкою в Північній столиці вважався двір Петербурзького поштамту, в якому і зараз встановлений нульовий верстовий стовп.
Ще один критерій - коефіцієнт так званої «віддаленості від локальних центрів», якими є станції метрополітену, вокзали та залізничні станції, а також аеропорт, морський і річковий порт. Такий коефіцієнт для квартири на початку проспекту авіаконструкторів перевищує 1,33, на Староневском - 1,14, на Крестовському острові - 0,84, тоді як на Великій Монетній - 0,12, а на Кузнецовської та вулиці Новоселів - одну тисячну.
Причому в затверджений чиновниками список «локальних центрів» потрапили в тому числі виключно вантажні залізничні станції Глухоозерская, Заневський пост, Нарвская, Нева, Шосейна і навіть закритий аеропорт Пулково-II (в період мундіалю він брав тільки чартерні рейси). В результаті відповідний коефіцієнт для житла в Авіамістечку виявився в два рази вище, ніж на Туристській вулиці. Також подорожчають будинку поблизу річкового пасажирського порту в Уткін заплави і морського вокзалу на Василівському острові.
Чи не згодним з оцінкою «локалізації» власникам чиновники пропонують вивчати інтегральну формулу. «У деяких випадках включення або виключення локального центру не потрібно, так як його наявність або відсутність не впливає на вартість об'єктів оцінки з причини їх відсутності в зоні впливу локального центру», - стверджують чиновники. Пояснити, чому транспортна доступність будинку на Білоруській вулиці, що знаходиться в 2,8 км від метро, оцінюється в 423 рази (!) Вище, ніж удома на Кузнецовської в кілометрі від двох зручних станцій, досліджували не змогли.
Також чиновники не врахували нові станції метро «Новокрестовская» і «Бігова». «Ринок квартир має деяке запізнювання, а тому поява нових станцій метро вплине на вартість прилеглої нерухомості тільки через півроку», - стверджують в ГУКО.
Багаті теж плачуть
За даними ГУКО, середня кадастрова вартість квартир збільшилася на 4,8%, що пропорційно зміні цін на ринку нерухомості. «Основне зростання кадастрової вартості торкнувся житлових будинків підвищеного попиту і комфорту - це еліта, бізнес-клас, реконструйований старий фонд, будинки споруди 2000-х років. Тоді як в сегменті будинків економ-класу радянського часу споруди відбулося зниження кадастрової вартості. Мінімальні ціни - 32 - 34 тисяч ірублей за 1 кв. м зафіксовані в Червоногвардійському і Петродворцовом районах, максимальні - від 360 до 366 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян - у Центральному та Петроградському районах », - констатує начальник Управління кадастрової оцінки ГУКО Михайло Іголкін.
«Фонтанка» оцінила зміни по десяти квартирах в різних будинках і районах міста. Так, майже на 12% подорожчали новобудови - квартири в панельному будинку економ-класу на вулиці Оптика. Причому їх ціна була визначена без урахування близькості нової станції метро. Майже на 10% зросла кадастрова вартість квартири на Староневском проспекті, на 6% - в елітному будинку 23 по Костянтинівському проспекту (Крестовский острів, поруч з котеджами Конституційного суду Росії). П'ятивідсотковий зростання відмічене в старому фонді на Великій Монетній. Практично не змінилася кадастрова вартість квартир на Білоруській вулиці, проспекті авіаконструкторів і в Авіамістечку. У свою чергу, на 4% подешевшали хрущовки на вулиці Новоселів, на 3,5% - сталінки на Кузнецовської, на 2% - брежневки на вулиці Сантьяго-де-Куба і так далі. Усереднені дані майже збіглися з загальноміський статистикою - подорожчання на 4,3%.
Такі зміни кадастрової вартості пов'язані перш за все з новим розподілом Санкт-Петербурга на цінові (територіальних) зони. Так, Староневском «переїхав» з другої зони в четверту, тоді як Велика Монетна - навпаки. Будинок на Кузнецовської раніше ставився до другої (майже елітної) зоні, тепер - до четвертої, на Сантьяго-де-Куба перейшов з шостої до восьмої, на авіаконструкторів - з п'ятої до сьомої. Разом з тим самі територіальні зони подорожчали. Наприклад, коефіцієнт для Крестовського острова збільшений з 1,456 до 1,574. Чи не враховувалося раніше і відстань до Невського проспекту (умовного центру Північної столиці).
рахуйте самі
Головна відмінність нової кадастрової оцінки - попередня публікація не тільки ціни в рублях і малозрозумілою простій людині методички, а повних розрахунків по кожній квартирі, будинку, машино-місця, приміщення чи іншого об'єкту. Вихідні дані дозволяють власнику виявити помилку і легко оскаржити поки ще не затверджений результат.
Подати зауваження можна по електронній пошті, через Багатофункціональні центри надання державних і муніципальних послуг (МФЦ), надіславши електронного листа поштою або віднести його особисто. Якщо помилка пов'язана з неправильним використанням відомостей про кількість кімнат, поверсі і інших критеріїв, то до заяви бажано додати будь-якому правильні дані документ технічної інвентаризації. Правда, його отримання в ГУІОН обійдеться орієнтовно в півтори тисячі рублів.
Разом з тим в ГУКО не сумніваються в правильності отримання інформації про площі квартири. Тому незгодним з цим показником пропонують звертатися в Росреестр для внесення відповідних виправлень до Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). «Внесення таких змін в наші повноваження не входить», - пояснюють в ГУКО.
Інформацію про результати розгляду зауважень пропонується шукати на (http://www.ko.spb.ru/reviewed/) офіційному сайті, персонально відповіді не повертаються. З 17 отриманих за перший тиждень серпня листів з претензіями 12 визнані обгрунтованими. Наприклад, власникам кількох квартир вдалося довести неправильне зазначення кількості кімнат, ще одному власнику - змінити тип будинку. Тоді як голослівні твердження про завищення вартості відхилялися.
Також власники вправі запросити роз'яснення щодо визначення ціни його квартири або іншого об'єкта. Розглядати заяву відомство може протягом місяця. По суті такий запит рівнозначний зауваженням - згідно з чинними правилами, в разі виявлення помилки кадастрова вартість повинна бути змінена, але тільки в бік зниження. Правда, запити будуть оброблятися тільки після затвердження остаточного звіту, яке очікується до кінця року.
Нагадаємо, що попередню кадастрову оцінку можна було оскаржити, представивши альтернативний висновок оцінювача. Тобто власнику за свій рахунок доводилося замовляти дорогий звіт без гарантії позитивного результату. Більш того, часто в ході вже судового розгляду призначалася нова експертиза, за підсумками якої встановлювалася ще більш висока кадастрова вартість об'єкта, ніж оспорювана.
Податковий прес
Кадастрова вартість нерухомості використовується в першу чергу для розрахунку податку на майно. До 2016 року петербурзькі квартири оцінювалися по інвентаризаційної вартості, визначеної для більшості об'єктів ще в 60-х роках минулого століття. Кадастрова збільшила базу оподаткування часом в десятки разів. Для зниження соціальної напруженості податки за 2016 рік розраховувалися з коефіцієнтом 0,2, за минулий - 0,4.
Але навіть таке підвищення влада визнала надмірним. Федеральний закон, підписаний президентом Росії Володимиром Путіним 3 серпня, ввів додаткові обмеження - щорічне підвищення податку на майно не може перевищувати 10%.
Також кадастрова вартість впливає на розмір нотаріального тарифу при продажу нерухомості. Адже на сьогоднішній день угоди з частками повинні в обов'язковому порядку засвідчуватися частнопрактикующими служителями юстиції.
Павло Нетупскій для "Фонтанкі.ру"