Після вільного «дикого капіталізму» 1990-х багатьом підприємцям вкрай важко загнати себе в рамки законної сплати податків. Особливо щодо такого «междусобойчика» двох-трьох осіб, як договір оренди житла. Проте, робити це (легалізовувати оренду) треба. А почати краще - з вибору однієї з двох існуючих систем оподаткування орендодавців.
Система перша - орендодавець-фізособа. Відповідно до закону 2003 року «Про податки на доходи фізичних осіб» громадянин, який здає житло в оренду, зобов'язаний платити державі щоквартально 15% доходу (в рік виходить 180% від ціни місячної оренди). Сплачувати ці кошти потрібно податковому органу за місцем реєстрації орендодавця (а зовсім не по місцезнаходженням об'єкта оренди) протягом сорока днів після кінця кожного кварталу (підпункт 9.1.4.а вищевказаного закону). При цьому, увагу, нотаріус, реєструючий договір оренди, відразу зобов'язаний повідомити про такий договір податківців (підпункт 9.1.4.б вищевказаного закону) - і про це «сигнал кому слід» забувати не слід.
Для сплати такого податку потрібно: при відвідуванні податкового офісу взяти бланк за стандартами ДПАУ для заповнення декларації та розмножити його на ксероксі або роздрукувати на принтері. А потім щокварталу вказувати в таких бланках суму отриманого за квартал орендного доходу і самостійно розраховану суму 15% податку, сплачувати податок через будь-який банк, після чого долучати квитанцію про оплату до заповненого бланку і відправляти податківцям поштою. Але якщо ви все одно часто буваєте в податковій в інших випадках або боїтеся допустити помилки, то можете надати бланк з квитанціями і шляхом особистого походу в податковий офіс.
Система друга - орендодавець-СПД. Згідно з указом президента від 1998 року «Про спрощену систему оподаткування суб'єктів підприємницької діяльності» підприємець, в тому числі орендодавець, може зареєструватися як фізособа-СПД і платити єдиний податок (в Києві 200 гривень, в деяких регіонах - трохи менше). Сплата проводиться теж щоквартально. Однак в цьому випадку особистий похід до податкового офіс краще спілкування за допомогою Укрпошти через додаткових зборів, про які нижче.
трохи математики
Дамоклів меч над маленькою і всіх влаштовує сумою єдиного податку на СПД завис навесні минулого року. Чинний і по цей час Кабмін спробував мало не подвоїти суму шляхом додавання до неї відрахувань до Пенсійного фонду (тоді розмір єдиного податку склав би 338 гривень на місяць). Днем «великого облому для чепешніков» було призначено 1 травня 2009 р. Однак перед днем солідарності трудящих саме солідарність і проявили трудящі «малі підприємці» - при всій їхній повазі до Пенсійного фонду вони влаштували громадський протест. Ідея уряду замість впровадження пішла в суд, який її восени благополучно скасував. Прем'єр, зрозуміло, не змирилася: Кабмін оскаржив рішення суду (Київського Окружного). Таким чином, серіал триває, і шанси Кабміну на остаточну перемогу оцінюються досить високо.
А тепер давайте порівняємо податкові витрати орендодавця при обох схемах «легалізації» оренди - як з урахуванням можливих незабаром «пенсійних» нововведень, так і без оних.
Очевидно, що «єдиноподаткових» схема СПД-фізособи означає фіксовану сплату 2400 гривень на рік. Таку ж суму податків при першій (15-процентної) схемою ви заплатите, тільки якщо отримуєте доходів від оренди 16 000 гривен в рік або тисячі триста тридцять три гривні (близько 160 доларів США) на місяць. Таким чином, якщо ви здаєте квартиру за велику, ніж 1340 гривень суму (а в Києві і інших мегаполісах ви напевно її здаєте за вдвічі-втричі більшу суму), то вам вигідніше платити в казну єдиний податок на СПД. Якщо, звичайно, ви не збираєтеся обманювати закон шляхом зазначення в договорі фіктивної занижену ціну оренди.
Якщо ж кабмін здобуде перемогу над судами і підприємцями, тоді «єдиноподатники» почнуть платити в рік 12х338 = 4056 гривень. Така сума податків відповідає за «15-відсоткової схемою» оренді в розмірі 2253 гривні на місяць. А ця сума в багатьох містах перевищує середню орендну плату за однокімнатну, а подекуди і за двокімнатну квартиру. У таких містах за новими правилами багатьом орендодавцям виявиться вигідніше бути фізособами «на відсотку», а не на єдиному податку.
Додатковим плюсом такого рішення може стати той факт, що громадянин-непідприємців, за словами юриста адвокатського бюро «АБГ» Катерини Гутгарц, теоретично має можливість «зменшити розмір доходу на розмір витрат, пов'язаних з оплатою навчання, медичних послуг, страхуванням життя і недержавним пенсійним страхуванням , іпотечним кредитуванням. Втім, практика цих так званих податкових кредитів поки мізерно мала і не може розглядатися як легкий спосіб послабити податковий тягар ». Мінусом же є те, що ставка податку для фізосіб-орендодавців становить 15% «але не менше мінімальної суми орендного платежу», що визначається за квадратний метр органом місцевого самоврядування.
І якщо який-небудь місто визначить мінімальну орендну ціну в 10 гривень за квадратний метр на місяць, а ви квартиру в 50 квадратних метрів здаєте за 1500 гривень на місяць - то платити вам податків теоретично доведеться вже не 15% (225 гривень), а 10х50 = 500 гривень в місяць. Втім, на ділі органи самоврядування такі цифри, як балансова вартість житла і виходить із неї ціна оренди, поки що не змінюють десятиліттями - там фігурують сущі копійки (що і дозволяє при купівлі-продажу житла вдесятеро занижувати суму угоди). Але все це може незабаром змінитися в бік ринкових «чесних» цифр, і тоді орендодавцям не буде іншої здорової альтернативи, крім СПД.
А ось для київських орендодавців за умови збереження нинішніх розцінок оренди вже зараз єдиний податок навіть при його подвоєнні залишається вигідніше «відсотка».
Що буває з ухильниками
Згадаймо і про страшні рейдах податкової інспекції, з яких ми починали цю статтю. Багато орендодавців навели юридичні довідки і дізналися, що перший раз ухилення від сплати податків в дрібних розмірі, до 17 тисяч гривень (в тому числі шляхом заниження даних про доходи), загрожує сміховинним штрафом в розмірі 51 гривня. І навіть якщо протягом року отримує дохід і не ділиться з рідною державою на цьому «погорів» знову, то штраф збільшується до не менше звеселяючих 85 гривень і далі, аж до 136 гривень.
Лише при сумах несплати понад 17 тисяч одиниць нацвалюти штрафи раптово посилюються до 8500 гривень, а від суми 51 тис гривень - до 34 000 гривен штрафу, які можна замінити лише на виправні роботи або висновок. Але при середніх столичних цінах оренди 2500-3500 гривень на місяць, щоб «погоріти» на суму податків більш 17 000 гривень, треба здавати квартиру одному орендарю близько чотирьох років з нотаріально завіреним договором і прописаної повною вартістю, що все разом зустрічається нечасто.
Однак мало хто знає, що наведені першими маленькі і «обнадійливі» декого цифри - це штраф лише за податкову декларацію (неподану або містить неправдиву інформацію). Самі по собі несплачені малі суми податків штрафуються окремо - точніше, вони обкладаються новим податком. За місяць виявленої несплати доведеться заплатити 10%, за три місяці - 20%, за більший термін стягується пеня в розмірі 50% прихованої від держави суми. А на додачу, звичайно ж, і саму цю суму.
Так що якщо вас «накрили» на оренді за півроку при ціні оренди в 2500 гривень за місяць, з якої несплачені податки (припустимо, ви - фізособа і пройшло менше місяця після піврічної дати з початку оренди), то вам доведеться заплатити такі суми 2250 гривень у вигляді самого 15% податку, 675 гривень у вигляді 50% пені за перший квартал і 10% пені за другий квартал, і, нарешті, 102 гривні за дві квартальні декларації. Разом, одноразово 3027 гривень. За несвоєчасну сплату яких піде штраф вже у розмірі 500 неоподатковуваних податком мінімумів, тобто близько 17 000 гривень. А за ухилення від сплати офіційно зареєстрованого СПД останній підлягає штрафу в розмірі до 680 гривень (за «рецидив» протягом року - до 1020 гривень), несплата цього карається тими ж 17 тисячами.
І все-таки, незважаючи на такі строгості, за офіційними даними в Києві податки платить трохи більше 80 тисяч орендодавців. А здається в оренду в столиці, за найскромнішими підрахунками, 800 тисяч квартир.
Наостанок зазначимо ще один «правозахисний» аспект для рантьє, які зіштовхнулися з розглядом з податкової з приводу несплати «частки» державі. Як доказ провини орендодавця податкова не може використовувати незасвідчений нотаріально договір між орендодавцем і орендарем - в тому числі на бланку і з печатками агентств нерухомості та інших комерційних організацій, нехай навіть і з підписами і паспортними даними сторін. Нотаріально завірені угоди (розписки) з будь-якими печатками не мають юридичної доказової сили щодо зобов'язань перед незгаданих в угоді третіми особами - навіть якщо це держоргани. Згадані в таких документах дати і суми не є незаперечними. Залучення таких даних до судової справи можна і потрібно успішно оскаржити.
джерело