Перелік документів та дозволів на будівництва будинку

1. Земельне питання Будь-яке будівництво починається з землі. Тому, перш за все, необхідно розібратися...
2. Загальний перелік документів
3. У загальному випадку це наступні документи:
4. Згідно ч.17 ст. 51 Містобудівного кодексу видача дозволу на будівництво не потрібна в разі:

Земельне питання

Будь-яке будівництво починається з землі. Тому, перш за все, необхідно розібратися з тим, яким чином, дозволено використовувати земельну ділянку. Можливість будівництва залежить від певних характеристик ділянки: категорії земель і виду дозволеного використання. Їх можна дізнатися з кадастрового паспорта (плану, виписки) земельної ділянки.

З будівництвом будинку на ділянці, який не має відношення до «землях населених пунктів», можуть виникнути складності. Якщо це «землі сільськогосподарського призначення» можна перевести ділянку в потрібну категорію. Якщо мова йде про землі особливо охоронюваних територій, оборони, зв'язку та інших - дозвіл на будівництво можуть не видати, а переклад таких земель в іншу категорію неможливий.

З призначенням (видом дозволеного використання ділянки) теж можуть виникнути проблеми. Закон дозволяє будувати житловий будинок на дачній ділянці або ділянці, призначеній для ведення особистого підсобного господарства (якщо він розташований в межах населеного пункту), але забороняє робити це на судовому або городній ділянці.

Якщо ділянка призначена «для індивідуального житлового будівництва» або «під обслуговування і експлуатацію житлового будинку» - завдання спрощується.

Необхідність отримання дозволу на будівництво

Першим етапом в процесі будівництва заміського будинку є отримання дозволу на будівництво. Правовою базою в цьому питанні, є стаття 51 Містобудівного кодексу. Дозвіл на будівництво - це документ, який засвідчує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво.

Перед тим як звертатися за отриманням дозволу на будівництво, необхідно зрозуміти чи потрібно це в Вашому випадку.

Зараз діє Федеральний закон від 30 червня 2006 року N 93-ФЗ в редакції Федерального закону від 17.07.2009 № 174-ФЗ про «дачної амністії». Її сенс полягає в тому, що для реєстрації права власності на індивідуальний житловий будинок або об'єкт, створений на земельній ділянці, розташованій в межах поселення і призначеному для ведення особистого підсобного господарства не потрібно надання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Для того щоб отримати дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію необхідно надати, в тому числі, дозвіл на будівництво.

Відповідно до «дачних амністією», для державної реєстрації права власності потрібно надати документи, що підтверджують факт створення такого об'єкта нерухомого майна і містять його опис. До 1 березня 2015 року кадастровий паспорт індивідуального житлового будинку є єдиним документом, що підтверджує факт створення такого об'єкта і містить його опис. Таким чином, якщо будівництво планується завершити і подати документи на державну реєстрацію права власності до 1 березня 2015 року, то зареєструвати споруду можна без дозволу на будівництво.

Потрібно також пам'ятати, що вищевказане справедливо, якщо не планується здійснювати операції з недобудованим будинком, інакше для реєстрації об'єкта незавершеного будівництва необхідно буде дозвіл на будівництво. Розглядаючи необхідність отримання Дозволу незалежно від реєстрації об'єкта, завершеного будівництвом, необхідно відзначити те, що саме по собі дозвіл на будівництво як документ, що дає забудовникові право здійснювати будівництво і реконструкцію об'єктів капітального будівництва, необхідно. За здійснення будівельних робіт без Дозволи законом передбачена адміністративна відповідальність.

Загальний перелік документів

Частина 7 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ регламентує перелік документів, необхідних для отримання дозволу на будівництво об'єкта капітального будівництва.

У загальному випадку це наступні документи:

1. Заява;
2. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
3. Містобудівна план земельної ділянки;
4. Матеріали, що містяться у проектній документації:
   1. Пояснювальна записка;
   2. Схема планувальної організації земельної ділянки, виконана відповідно до містобудівного плану земельної ділянки, з позначенням місця розміщення об'єкта капітального будівництва, під'їздів і проходів до нього, меж зон дії публічних сервітутів, об'єктів археологічної спадщини;
   3. Схема планувальної організації земельної ділянки, що підтверджує розташування лінійного об'єкта в межах червоних ліній, затверджених у складі документації з планування території стосовно лінійним об'єктам;
   4. Схеми, що відображають архітектурні рішення;
   5. Відомості про інженерному устаткуванні, зведений план мереж інженерно-технічного забезпечення з позначенням місць підключення проектованого об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення;
   6. Проект організації будівництва об'єкта капітального будівництва;
   7. Проект організації робіт по знесенню або демонтажу об'єктів капітального будівництва, їх частин;
5. Позитивний висновок державної експертизи проектної документації (стосовно проектної документації об'єктів, передбачених статтею 49 Містобудівного кодексу), позитивний висновок державної екологічної експертизи проектної документації у випадках, передбачених частиною 6 статті 49 Містобудівного кодексу;
6. Дозвіл на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції (в разі, якщо забудовнику було надано такий дозвіл відповідно до статті 40 Містобудівного кодексу);
7. Згода всіх правовласників об'єкта капітального будівництва в разі реконструкції такого об'єкта.

Перелік документів для приватного забудовника

Приватному забудовнику (тобто того, хто збирається будувати житловий будинок, призначений для проживання однієї сім'ї, висотою не більше трьох поверхів), для отримання дозволу потрібно всього три документа:

1. Правовстановлюючий документ на ділянку (свідоцтво про реєстрацію, постанову про виділення ділянки або інший документ);
2. Містобудівна план ділянки;
3. Схема планувальної організації.

Схема планувальної організації являє собою умовну схему розташування майбутнього будинку на ділянці. Містобудівна план потрібно отримувати в місцевій адміністрації. Як правило, там вручають довгий список того, що забудовнику потрібно зібрати і принести для оформлення такого плану: технічні умови на світло, газ, воду і каналізацію, свіжу топографічну зйомку ділянки, довідку від місцевого органу з охорони культурної спадщини, деякі навіть проект будинку вимагають . Згідно вимог нормативних документів нічого цього забудовник збирати не зобов'язаний. Йому достатньо лише написати заяву про видачу містобудівного плану, всі інші документи буде збирати сама місцева адміністрація. На це вказав Верховний Суд РФ.

Потрібно пам'ятати, що Дозвіл не прив'язане до конкретної особи, а діє по відношенню до ділянки в цілому, за винятком окремих випадків. Якщо будується будинок, призначений для проживання більш ніж однієї сім'ї (багатоквартирний або зблокований - т.зв. «таунхаус») - така «спрощена» процедура отримання дозволу до нього не відноситься, забудовнику потрібно готувати всі документи, перераховані в ч. 7 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ.

Згідно ч.17 ст. 51 Містобудівного кодексу видача дозволу на будівництво не потрібна в разі:

1. Будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства;
2. Будівництва, реконструкції об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва (кіосків, навісів та інших);
3. Будівництва на земельній ділянці будівель і споруд допоміжного використання;
4. Зміни об'єктів капітального будівництва та (або) їх частин, якщо такі зміни не зачіпають конструктивні і інші характеристики їх надійності та безпеки і не перевищують граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції, встановлені містобудівним регламентом.

Уповноважений на видачу дозволів на будівництво орган перевіряє, по-перше, наявність всіх необхідних документів, що додавалися до заяви; по-друге, відповідність схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення індивідуального житлового будинку вимогам містобудівного плану земельної ділянки.

Якщо всі документи є, і ніяких невідповідностей не виявлено протягом десяти днів з дня отримання заяви про видачу дозволу на будівництво такий дозвіл, мабуть, видано заявнику. В іншому випадку повинні видати мотивовану відмову у видачі такого дозволу. Причинами відмови у видачі дозволу на будівництво може бути або подання неповного пакету документів, або невідповідність поданих документів вимогам містобудівного плану земельної ділянки.

Відмова у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржений в суді.

У відповідність до Містобудівною кодексом видача дозволу на будівництво здійснюється безкоштовно. Дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку видається на десять років.