Реклама
Реклама
Реклама

Акредитація новобудов як усвідомлена необхідність

Іпотека робить покупку житла більш доступною, тому забудовники і агентства, які реалізують квартири, зацікавлені в лояльності банків до своїх клієнтів і об'єктам Іпотека робить покупку житла більш доступною, тому забудовники і агентства, які реалізують квартири, зацікавлені в лояльності банків до своїх клієнтів і об'єктам. Однак розташування кредитної організації завоювати непросто. Банкіри ретельно зважують ризики перед тим, як включити новобудову в список благонадійних і видавати під неї кредити.
Партнерські відносини девелоперів і банків можна вважати тенденцією сучасного ринку нерухомості. Обидві сторони зацікавлені у взаємних поступках при будівництві та реалізації житла. З точки зору забудовника, це фінансова підмога для проекту і стимулювання платоспроможного попиту у населення. Для банків - розширення кола клієнтів, збільшення кредитного портфеля, а іноді і пільги при купівлі житла. І все ж основні ризики в цьому партнерстві лягають на банки. Видаючи кредити під неіснуючу ще нерухомість, вони позбавляються надійної запоруки. При цьому компенсувати хиткість становища високою процентною ставкою по кредиту не можна - банк відразу втрачає конкурентну перевагу на ринку іпотеки. Тому нічого іншого не залишається, як уважно все прораховувати, оцінювати і ... покладатися на сумлінність партнерів.
Не дивно, що процес акредитації об'єкта, тобто включення його до переліку кредитуються новобудов, досить складний. Банк вивчає правовстановлюючі документи компанії, в тому числі і на конкретний проект. Цікавиться репутацією і досвідом забудовника: в його користь, наприклад, говорить наявність великої кількості побудованих і вчасно введених в експлуатацію будинків. А ось у тих компаній, які існують менше трьох років і побудували менше трьох будинків, за словами Олени Кураткіной, заступника начальника управління передпродажної підготовки та маркетингу ГК «ПІК», можуть виникнути проблеми. «Маловідомі невеликі фірми, які зіткнулися з фінансовими труднощами під час кризи 2008-2009 рр. і в тому числі не змогли вчасно розплатитися за зобов'язаннями, представляють найменший інтерес для банків », - зазначає керівник центру іпотечного кредитування Абсолют Банку Сергій Джамалутінов.
Ретельну перевірку проходить бухгалтерська звітність забудовника і документи на земельну ділянку, на якому ведуть будівництво, інвестиційні контракти, висновок державної експертизи, дозвіл на будівництво, проектна декларація. Як відзначають в прес-центрі Ощадбанку, забудовник обов'язково повинен бути резидентом Російської Федерації.
Якщо за результатами аналізу документів висновок позитивний, то далі банк приступає до кредитування фізичних осіб на придбання житла в новобудові.
Акредитація вимагає часу, іноді двох-трьох місяців, але багато фінансових установ працюють над тим, щоб прискорити цю процедуру, довівши її до однієї-двох тижнів. «В даний час ми, як і інші банки, розробляємо спрощену схему акредитації, яка дозволить скоротити терміни прийняття рішення», - говорить С. Джамалутінов.
Ідеальна новобудова очима банку

Підхід, якого дотримуються фінансові установи при акредитації новобудови, в цілому стандартний, проте один і той же об'єкт може отримати згоду на видачу кредиту в одному банку і відмова в іншому. Так відбувається тому, що кредитори висувають різні вимоги до новобудови. Наприклад, до ступеня готовності будинку - чим вона вища, тим надійніше об'єкт і, значить, тим охочіше і швидше банк відкриває іпотечну програму. На етапі котловану кредитувати будівництво мало хто готовий (як правило, держбанки або гравці, які фінансують саму будівництво), а якщо виконано більше половини всього обсягу робіт, число фінансових організацій, що бажають видавати іпотеку, значно зростає.
За словами Е. Кураткіной, в список надійних об'єктів найохочіше включають новобудови зі ступенем готовності наземної частини більш ніж на 20-30%, причому на цьому етапі в умовах високого попиту на житло відзначається жорстка конкуренція серед банків, а непроданих квартир залишається не так уже й багато.
Однак нульовий цикл будівництва не завжди є перешкодою для видачі кредиту. Як зазначає Андрій Владикін, керівник департаменту іпотеки і кредитів компанії «НДВ-Нерухомість», така новобудова може пройти акредитацію, якщо будинок зводить надійна і фінансово стійка компанія.
В процесі акредитації велике значення має схема реалізації новобудови (зводити проект відповідно до закону № 214-ФЗ - стандартна вимога кредиторів). Важливий навіть масштаб - банкам цікаві великі проекти, які забезпечать стабільно зростаючий потік клієнтів у міру виходу в продаж нових корпусів у відомій новобудові. Такий об'єкт вигідно акредитувати якомога раніше.
Наявність партнерських програм банків і забудовників служить серйозним показником надійності проекту. Споживач розуміє, що новобудова пройшла ретельну експертизу з боку фінансової організації, і готовий зробити вибір на її користь, особливо якщо банк видає іпотеку під заставу житла, що купується.
Якщо прямий іпотеки на об'єкті немає (гроші видаються лише під заставу наявної нерухомості), то це може стати тривожним сигналом для покупця. Однак поспішати з висновками не варто, цілком ймовірно, новобудова тільки вийшла в продаж, і кредитну програму ще не оформили. У такому випадку рекомендуємо орієнтуватися на репутацію забудовника і статус учасників проекту.
Яка кількість програм оптимально для новобудови?

Багато компаній, прагнучи запропонувати різноманітні умови кредитування для своїх клієнтів, намагаються максимально збільшити пул банків-партнерів. Тоді на ринку з'являються новобудови з великою кількістю іпотечних програм (більше 15). Однак є і об'єкти, які пропонують своїм клієнтам всього одну-дві програми. З одного боку, це може свідчити про те, що забудовник не зовсім прозорий для банків і вони не готові приймати на себе ризики, пов'язані з кредитуванням його об'єкта. З іншого боку, ймовірно, необхідності в масштабній іпотеці просто немає. «Якщо реалізується невеликий проект, припустимо, односекційний будинок висотою 25 поверхів, то цілком можна обійтися парою іпотечних програм від великих банків, які пропонують вигідні умови і хорошу комунікацію», - говорить А. Владикін.
Невелика кількість програм абсолютно прийнятно для елітних об'єктів. «Розмір кредиту на покупку житла преміум-класу може становити до 50-90 млн руб., І не всі банки готові видавати такі великі і довгі гроші. Плюс до цього в разі невиплати позичальником кредиту елітне житло досить складно продати », - додає С. Джамалутінов.
На думку керівника прес-центру Московського банку Ощадбанку Росії Юлії Шелегова, наявність п'яти-шести програм є оптимальним для реалізації об'єкта. Експерт Е. Кураткіна зазначає, що для успішного виконання продажів досить пулу з трьох-чотирьох банків-партнерів, кожен з яких пропонує по дві-три програми кредитування.
Можливість вибору програм - не єдиний факт, який привертає покупця квартири в новобудові. Важливо, що це за програми і на яких умовах можна оформити кредит. «Якщо умови нецікаві, то навряд чи така пропозиція буде затребуване кінцевим споживачем», - додає комерційний директор Capital Group Олексій Бєлоусов.
У скільки обійдеться кредит?

Покупець квартири в акредитованому об'єкті може розраховувати на деякі пільгові умови кредитування. Банки йдуть на зниження розміру початкового внеску для клієнтів партнера. «Хоча тут багато що залежить від забудовника і класу житла, - уточнює С. Джамалутінов. - Квартири в будинках економ-класу зазвичай набувають громадяни, які не мають великих накопичень, тому тут середня величина внеску 10-15% при вартості квартири 3-4 млн руб. Покупці новобудов більш високого класу зазвичай вносять близько 30% вартості ».
Що стосується відсоткової ставки, то, як правило, вона не перевищує середньоринкові показників (12,7% - за даними АІЖК), але частіше навіть нижче цього рівня. Банки охоче використовують всілякі акції для того, щоб знизити ставку і посилити привабливість своїх продуктів. Перед Новим роком не рідкістю були пропозиції без початкового внеску і з вельми привабливими ставками.
Однак в цілому процентна ставка по кредиту до оформлення об'єкта застави у власність на 0,5-1% вище, ніж після реєстрації. Це поширене правило іпотеки на новобудови.

Яка кількість програм оптимально для новобудови?
У скільки обійдеться кредит?