Продавати звичайні квартири на аукціонах в кінці 2009 року запропонували ріелтори. Вивчаючи асортимент агентств нерухомості, можна натрапити на об'єкти, які реалізуються за допомогою торгів. Загальна прикмета житла, виставленого на аукціон, - заманливо-приваблива ціна. Але, як з'ясувалося, у кожного виду аукціону свої недоліки.
Декларована вартість нерухомості на аукціонах від ріелторів - на 20-30% нижче середньої по ринку. Як розповіли учасники торгів, попит на подібні пропозиції невеликий, тому цілком реально придбати житло за ціною, близькою до стартової.
Даніель Беккер, переможець першого аукціону з «ринковим» житлом, що відбувся в жовтні минулого року, розповів, що його «конкурент» взагалі не торгувався: «Крім мене, був ще один учасник торгів. Моя ставка була єдина - на 50 грн. вище стартової вартості. При цьому прайсова вартість (ціна на аналогічні об'єкти від забудовника без торгів) цікавили мене котеджу на той момент становила 7200 грн. за кв. м. Я ж купив його по 6550 грн. за кв. м.
Хоча, якщо чесно, я думав, що прийду просто подивитися. Один крок в розмірі 50 грн. за квадратний метр для мене тоді був максимальним. Якби хтось дав більше, я перестав би торгуватися і приходив на інші аукціони, поки не знайшов би що влаштовує мене ціну ».
А киянин Андрій Худотеплий виявився і зовсім єдиним учасником квартирного аукціону, що відбувся в листопаді 2009 р .: «На щастя, активного попиту не спостерігалося. Організатори говорили, що були заявлені і інші учасники, але ніхто не прийшов. Завдяки цьому ми придбали квартиру взагалі за стартовою ціною. Якби ціна під час аукціону піднялася хоча б на пару відсотків, ми б уже думали, брати квартиру чи ні ».
Ще одна перевага таких аукціонів - покупець, як правило, не платить комісійні ріелторам і організаторам торгів (в даному випадку в одній особі). У той час як за участь в торгах конфіскованим житлом переможцю необхідно розщедритися на комісію в розмірі близько 3% від вартості покупки. Ці кошти дістаються компанії-організатору аукціону (найпопулярніші - «Укрспецюст» і «Національна мережа аукціонних центрів»).
Крім того, організатори торгів в масовому сегменті житлової нерухомості поки не штрафують переможця, якщо той згодом передумає і відмовиться оплачувати лот. Тоді як на торгах конфіскатом покупець, передумав, втрачає початковий внесок у розмірі 10% від початкової вартості житла.
Однак в цілому нерухомість, не обтяжена проблемами, на аукціонах все одно виявляється дорожче конфіскованої, ціна якої в середньому в півтора, а іноді і два рази нижче ринкової. Можливо, тому, що учасники торгів за «традиційні» метри не стикаються з головним мінусом конфіскату - проблемою виселення попередніх власників.
«У більшості випадків колишні власники конфіскованого житла не згодні з його продажем, - констатує Андрій Тарасов, керуючий партнер юридичної компанії" Тарасов і партнери ». - В принципі законодавство захищає громадян, які придбали майно на таких торгах. У Цивільному кодексі прямо сказано, що майно, конфісковане в судовому порядку і куплене на торгах, не підлягає витребуванню ні за яких обставин. Але, не дивлячись на наявність цієї статті, в моїй практиці була справа, коли торги визнали незаконними і «Укрспецюст» зобов'язали повернути гроші, а нового власника - квартиру ».
Так це був аукціон!
«В кінці минулого року я проводив в інтернеті моніторинг пропозицій про продаж квартир. На ряді сайтів побачив гарну цінову пропозицію, на нього і зреагував, - так Андрій Худотеплий описав обставини свого потрапляння на торги. - І тільки коли подзвонив в організацію, мені пояснили, що це форма аукціону ».
Але основний підступ в тому, що ця схема продажу розрахована зовсім не на знижки. Головне завдання організаторів - підвищення ціни по максимуму. Просто в нинішніх умовах цінової «стелю», як правило, трохи нижче цифр, заявлених на ринку. Втім, в сусідній Росії за допомогою аукціонів ріелторам уже вдається грати на підвищення середньої цінової температури на ринку.
Артур Оганесян, ліцитатор, керівник комітету з міжнародних зв'язків Асоціації фахівців з нерухомості України, поділився недавнім досвідом квартирних торгів в Москві: «Після курсу, який я провів там в березні, один з московських ріелторів відрапортував мені, що виставив квартиру за 25 млн рублів ( майже мільйон доларів, і це всього лише комуналка!), а через два дні за допомогою аукціону продав її вже за 29 млн рублів. За його словами, власник квартири без роздумів заплатив йому 5% комісійних, тому що ця ціна була вищою його очікувань ».
Таким чином, запропонований механізм аукціону виявився завуальованим «плаваючим дисконтом» виключно завдяки кризі. Причому організатори розраховують на зменшення розміру «знижки» в процесі торгів. «Наскільки я розумію, дана форма аукціону - це просто маркетинговий хід, спосіб зашифрувати знижку, - поділився своїми відчуттями пан Худотеплий, маркетолог за професією. - Якби мені потрібно було непрямо вказати, що ми продаємо товар зі знижкою, я б робив так само ». Констатують це і ріелтори.
«Поява аукціонів з продажу ринкових квартир пов'язано з тим, що на сьогодні ринок в принципі знаходиться в застої, як первинний, так і вторинний, - пояснює Віталій Котенко, гендиректор АН« Планета-Оболонь ». - Такі заходи використовуються, щоб його розворушити. У будь-якому випадку економіка процесу [аукціону] прорахована. Це лише спосіб зацікавити покупця, створити ажіотаж на ринку ».
Тому незалежні експерти сходяться на думці: дисконти на «ринкові» квартири, які реалізуються з аукціонів, будуть доступні тільки до остаточного відновлення ринку нерухомості.