Фото: yarreg.ru
Купівля квартири або будинку на аукціоні, можливо, не найпростіший шлях придбання квадратних метрів з юридичної точки зору і не найкомфортніший - з психологічної. Однак спокуслива ціна на заповітну житлоплощу часто грає вирішальну роль.
Хто продає і як купити
На торги найчастіше виставляють квартири позичальників, які з яких-небудь причин не змогли виплатити іпотечні кредити. Відповідно до Закону РК «Про іпотеку нерухомого майна», в разі невиконання боржником основного зобов'язання заставодержатель (банк) має право задовольнити свої вимоги шляхом реалізації іпотеки в судовому порядку.
Продаж нерухомого майна, що є предметом іпотеки, проводиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством. Однак можлива і реалізація в позасудовому порядку, яка проводиться також шляхом проведення торгів на закладене майно, організованих довіреною особою заставодержателя.
Варто також пам'ятати, що не всяка нерухомість може бути продана з торгів. Реалізація в позасудовому порядку не допускається у випадках, якщо для іпотеки нерухомого майна необхідно було отримати згоду іншої особи, але ця умова не була виконана. Неможливо реалізувати предмет іпотеки, який є об'єктом історичної, художньої чи іншої культурної цінності для суспільства. У цих випадках реалізація проводиться тільки в судовому порядку.
Процес проведення торгів
1. Організація торгів
Турботи по організації аукціону лягають на плечі довіреної особи, яке заздалегідь визначається сторонами в іпотечному договорі. Якщо така особа не було визначено, воно призначається заставодержателем.
2. Місце проведення
Торги проводяться за місцем знаходження об'єкта нерухомості, що підлягає продажу з торгів.
3. Час проведення торгів
Торги можуть проводитися в будь-який день тижня з 9 до 18 годин.
4. Учасники
Брати участь в торгах може будь-яка юридична або фізична особа, включаючи самого позичальника та заставодержателя, крім довіреної особи, що займається організацією торгів.
5. Не здійснений аукціон
Торги визнаються що не відбулися у двох випадках. По-перше, якщо не набирається необхідна кількість покупців (не менше двох). По-друге, торги визнаються недійсними, якщо особа, яка виграла торги, у встановлений строк не виплатило призначену ціну.
Визнання торгів такими відбувається на наступний день після того, як відбулася одна з вищевказаних обставин.
6. Завершення торгів
Після того як торги завершуються, а покупець платить кінцеву ціну за об'єкт нерухомості та інші необхідні від нього платежі, довірена особа зобов'язана передати йому документ, який свідчить про придбання об'єкта нерухомості на торгах, скріплений підписом довіреної особи.
Умови проведення торгів
До того, як нерухомість буде виставлена на аукціон, довіреній особі необхідно виконати ряд певних законодавством вимог та умов:
- Довірена особа повинна скласти, зареєструвати і вручити заставодавцю повідомлення про невиконання основного зобов'язання. Це повідомлення в обов'язковому порядку завіряється органом, що виробляли реєстрацію самого іпотечного договору.
- Якщо протягом 30 календарних днів з дня вручення або надіслання повідомлення заставодавець не задовольнить вимоги, які випливають з цього документа, довірена особа зобов'язана скласти повідомлення про торги на закладене майно, зареєструвати його, вручити заставодавцю і заставодержателю і опублікувати офіційне оголошення про торги.
- Всі угоди з нерухомістю з моменту публікації оголошення забороняються. Якщо ж угоди були проведені, вони визнаються незаконними. Торги можуть проводитися не раніше ніж через 10 днів після публікації першого офіційного оголошення про торги.
Отримавши повідомлення про невиконання основного зобов'язання, заставодержатель має право звернутися з позовом до суду, якщо він вважає, що у банку відсутні підстави для реалізації іпотеки. Крім того, заставодавець має право звертатися до суду із заявою про надання відстрочки в реалізації іпотеки строком на 1 рік.
Можливість оскаржити результати торгів
Якщо будь-які з процедур не проводилися або були проведені з порушенням, господар закладеного нерухомого майна має право протягом 3 місяців оскаржити результати торгів.
Заставодержатель також має право звернути закладене майно в свою власність, якщо торги по якихось причин не відбулося.
Георгій Сорокін.
- При незгоді з результатами аукціону (торгів) власник житла або зацікавлена особа має право оскаржити їх у судовому порядку шляхом пред'явлення позову до заставодержателя і переможцю торгів позову про визнання торгів недійсними, - пояснив юрист Георгій Сорокін. - Якщо при організації торгів або їх проведенні довірена особа допустило порушення законодавства, суд може визнати торги недійсними, що тягне відновлення прав власника на квартиру. Однак визнання торгів недійсними не рятує власника житла від можливої втрати квартири, оскільки сам заставу квартири зберігається, що, в свою чергу, дозволяє заставодержателю пред'явити свої вимоги в судовому порядку.
Ризики для покупця
Багато потенційних покупців свідомо ігнорують оголошення про продаж заставної нерухомості, побоюючись проблем при покупці такого житла.
- З огляду на, що результати торгів можна оскаржити, ризик для покупця втратити купленої квартири з торгів завжди присутній, - прокоментував юрист. - Ризик виникає при подачі зацікавленою особою позову до суду про оскарження результатів торгів. Однак сам факт подачі позову в суд не означає, що торги будуть визнані недійсними, а покупець точно втратить квартири. Суд дасть оцінку всім доводам зацікавленої особи і прийме рішення про законність або незаконність проведених торгів.
Ризик втратити придбаний з торгів майна на підставі заяви від попереднього власника може виникнути і після придбання житла. Тому в договір купівлі-продажу, що укладається з банком, неодмінно потрібно внести пункт про те, що банк зобов'язується повернути вам гроші в ситуації, якщо відчуження нерухомості буде здійснено в законному порядку вже після здійснення угоди. Такі ситуації відбуваються, коли колишній власник вирішує оскаржити продаж через суд.
Ще одним неприємним наслідком придбання квартири з молотка може стати відмова заставодавця передати новому покупцеві майно. Відмова може виражатися в небажанні звільнити житлове приміщення. За словами юриста, в цій ситуації покупцеві доведеться самостійно звернутися до суду з позовом про витребування житла з чужого незаконного володіння (позовом про виселення).
Відзначимо, що результати торгів можуть бути визнані незаконними, якщо сума угоди не покриває суми застави. Така ситуація може виникнути, якщо житло купувалося за високу ціну, а до моменту продажу на аукціоні ціни на квартири значно знизилися. Колишній власник квартири на законних підставах може подати заяву про неповну покритті боргу вже після того, як квартира буде оформлена на нового власника.
- Підписання договору купівлі-продажу між переможцем торгів і довіреною особою є заключною стадією придбання квартири на торгах, - каже Георгій Сорокін. - Якщо на попередніх стадіях (підготовки, реєстрації та вручення повідомлень, подачі оголошень про торги та т.д.) були допущені порушення, то ніякі умови, прописані в договорі, не виключають можливості втрати квартири покупцем.
Джерело: Інформаційна служба порталу Kn.kz , Інформаційного партнера Forbes.kz .