Реклама
Реклама
Реклама

Як купити квартиру через банківську комірку?

Розрахунки через банківську комірку.

Головний сенс угоди через банківську комірку - продавцю потрібно бути впевненим, що після продажу квартири він гарантовано отримає свої гроші. А покупцеві потрібно бути впевненим, що поки він не стане власником його гроші ніхто не візьме. Саме це забезпечує банківська комірка на угоді.

Безпечне проведення операції з купівлі квартири через банківську комірку.

Багато хто думає, що проведення угод через банківську комірку знімає всі можливі ризики і можна не турбуватися про нюанси угоди. При грамотному проведенні операції через банк дійсно немає приводів для занепокоєння, але зробити потрібно все правильно. Від втрати грошей або квартири не врятує навіть банківська комірка, якщо все організовано неправильно.

Ось так виглядає свідоцтво про власність:

Ось так виглядає свідоцтво про власність:

З 2016 свідоцтва про власність на квартиру не видаються.

Тепер Покупцеві квартири необхідно ще ретельніше контролювати проведення операції через банківську комірку.

Зараз стало практично неможливо перевірити на справжність виписку з ЕГРП або Договір купівлі-продажу візуальним оглядом. Багато хто думає, що банк несе відповідальність за вашу угоду, але це не так. На сьогоднішній момент жоден банк не несе відповідальності за достовірність наданих документів. Представник банку також не має технічної можливості перевірити надані документи на справжність. Перевірка наданих документів працівником банку полягає в візуальному огляді наданих документів і все! Зверніть увагу, у всіх договорах на оренду банківського осередку є пункт:

«Банк здійснює візуальну перевірку наданих документів, при цьому не несе відповідальності за їх автентичність і відповідність чинному законодавству».

Іншими словами банк не відповідає за надані документи. Питання риторичне, думаєте справжнім шахраям складно підробити Виписку з ЕГРП або поставити штамп на договорі купівлі продажу? В результаті від чого рятує проведення операції через банківську комірку якщо її організовувати не правильно? Чи не від шахраїв це вже точно.

Як же перевірити, чи відбулася реєстрація переходу права власності?

Контролюйте процес реєстрації переходу права власності. Тобто ви довіряєте реєстрацію переходу права власності надійної компанії, якою ви самі вибрали. Або проводите реєстрацію самостійно: подаєте і отримуєте документи особисто.

У підсумку, щоб на 100% бути впевненим, що ви стали власником квартири, або повністю контролюйте процес реєстрації переходу права власності, подачу і отримання документів, або після реєстрації обов'язково самостійно отримаєте виписку ЕГРН з незалежних джерел.

Більш безпечними вважаються угоди з нерухомістю в банку, який має власних реєстраторів або співпрацює з такими. Реєстратори - це представники банку або їх довірені особи, які самі реєструють перехід права власності і самі підтверджують справжність документів, що підтверджують перехід права власності. У такій ситуації виріб документів і махінації з реєстрацією документів неможлива, адже банк контролює процес реєстрації сам.

Багато клієнтів, не слухаючи своїх ріелторів або юристів, наполягають на проведення угоди в певному банку, як правило, через те, що у клієнта відкритий там рахунок або банк зручно розташований щодо клієнта. Але зазначений банк не має власних реєстраторів, ніж в такій ситуації ризикує власник? Припустимо, ви самі реєструєте перехід права власності, тобто ви повністю контролюєте процес реєстрації, і отримані документи будуть абсолютно чистими. Здавалося б, все знаходиться під контролем, але давайте подивимося на умови доступу до осередку, які описані в договорі оренди індивідуального сейфа:

1. Орендар 1 (покупець квартири) і Орендар 2 (продавець квартири) домовилися, що після закладки предмета вкладення (гроші за квартиру) доступ до сейфу здійснюється при дотриманні наступних умов:

1.1. З 01.09.2017 р по 25.09.2017 р одноразовий доступ до сейфу надається виключно Орендарю 2 (продавець квартири) за умови пред'явлення:

-Оригінал договору купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: _______________ містить встановлену законодавством позначку Управління Федеральної служби державної реєстрації кадастру і картографії, про виробленої державної реєстрації прав (переходу права) власності на нерухоме майно., На ім'я нового власника квартири ....

Якщо припустити що на місці продавця квартири діє шахрай, то він зможе скористатися ситуацією. Як видно з умов, продавець квартири може забрати гроші в період з 01.02.18 по 25.02.19. Реєстрація, як правило, проходить протягом двох тижнів, плюс потрібно час на подачу і отримання документів. В результаті отримати документи про реєстрацію можна не раніше, ніж через 15 днів. Але шахраєві нічого не заважає підробити Виписку з ЕГРП і договір, прийти в банк раніше, ніж пройде реєстрація, і отримати гроші. Після цього він подасть заяву в поліцію з проханням призупинити реєстрацію переходу права власності з посиланням, що його хочуть обдурити за оплатою квартири, так як невстановленими особами була розкрита банківська комірка. У підсумку він залишиться і з квартирою, і з грошима. На практиці така ситуація малоймовірна, але в житті потрібно бути готовим до всього і оберігати себе і своє майно від шахраїв. Тому, довіряючи банківським працівникам, пам'ятайте, що банк лише візуально дивиться документи, за справжність він не відповідає.

Шахрайство з квартирами трапляється вкрай рідко, але краще підстрахуватися від будь-яких ризиків, інакше, то тоді взагалі навіщо проводити операції через банківську комірку? Можна здійснити операцію як це роблять в регіоні:

зустрічаються в МФЦ або Росреестра, підписують договір, передають гроші і тут же віддають документи на реєстрацію. У 99% випадків угоди проходять нормально, без шахрайства.

У Москві і Санкт-Петербурзі активність шахраїв вище, та й вартість нерухомості в рази більше, ось і доводиться перестраховуватися, укладаючи угоди через банківську комірку.

Пам'ятайте, що банк лише візуально дивиться документи, за справжність він не відповідає. Більш безпечна угода в тому банку який контролює реєстрацію переходу права власності сам.

Вибираємо компанію, яка буде займатися реєстрацією угоди.

У послугу з реєстрації угоди входить: підготовка та узгодження з учасниками угоди договору купівлі-продажу, подача його і решти комплекту документів на реєстрацію і отримання зареєстрованих договорів купівлі-продажу та свідоцтва про власність.

Ми вже розміщували інструкцію, як самостійно зареєструвати договору дарування, купівлі, продажу через МФЦ .

За допомогою неї ви можете самостійно підготувати договір, необхідні документи для реєстрації та подати всі в МФЦ за адресою місця знаходження нерухомості. У 95 випадків зі ста реєстрація проходить без особливих проблем, але бувають і припинення в реєстрації або зовсім відмови. Якщо подібне відбувається, то це вже позаштатна ситуація яка може обернутися втратою грошей для однієї зі сторін угоди ..

Щоб не виникало припинень і відмов в реєстрації переходу права власності, учасники угоди користуються послугами професійних реєстраторів, які гарантують реєстрацію, чесність і безпеку. Не дивлячись на те, що подібні гарантії не підтверджуються документально, і компанії швидше за все не будуть нести будь-яку відповідальність, все ж бездоганна репутація деяких реєстраційних компаній говорить сама за себе. Звертайтеся до перевірених реєстраторам, будь-який професійний учасник ринку нерухомості має список подібних компаній.

Якщо ж продавець і покупець самостійно подають документи на реєстрацію, то досить часто бувають призупинення реєстраційних дій, причому припинення трапляється з вини самої реєстраційної служби. В даний час документи на реєстрацію переходу права власності подаються через МФЦ (багатофункціональний центр), а не на пряму через Росреестр, а фахівці МФЦ не завжди володіють достатньою кваліфікацією: то заява візьмуть не тієї форми, то не внесуть в заяву необхідні дані, то взагалі одна справа переплутають з іншим і саме з цієї причини можуть призупинити реєстрацію. Так би мовити, горезвісний людський фактор. Реєстратори, які займаються тільки реєстрацією угод, контролюють її на всіх етапах проходження документів і в такій ситуації ступінь припинень і відмов значно нижче (якщо не сказати виключений взагалі). Вартість послуг реєстраторів порівнянна або навіть дешевше послуг ріелторів або юристів, які супроводжують угоду. У нашій компанії реєстрація договору - це додаткова послуга, яка не входить у вартість юридичного супроводу. Вартість подібної послуги у нас становить 10 000 рублів, що можна порівняти з вартістю цієї ж послуги у компаній, які займаються тільки реєстрацією договорів в Росреестра.

Як вибрати компанію, яка буде реєструвати перехід права власності в Росреестра?

У кожного ріелтора і юриста, який давно працює на ринку нерухомості, є список надійних і зручних банків і компаній, що займаються реєстрацією договорів. Якщо ви правильно вибрали ріелтора або юриста, то раджу прислухатися до його думки. Якщо ви дієте самі, то вибирайте реєстраторів, з якими працює ваш Банк.

На момент написання статті мені подобається, як працюють реєстратори в Фора банку, можливо в мені говорить моя звичка проводити операції через них. Але не краплі не применшую інші банки!

Після вибору реєстраторів і банку вам потрібно заздалегідь забронювати час проведення операції.

У багатьох реєстраторів і Банків перед проведенням операції потрібно заповнити анкету та надіслати документи для угоди.

Для підготовки договору купівлі-продажу зазвичай потрібні надати наступну інформацію (список приблизний):

-СНІЛС (страховий номер індивідуального особового рахунку) міститься на страховому свідоцтві обов'язкового пенсійного страхування - зелена пластикова карта;

- паспортні дані учасників угоди;

- свідоцтво про власність (якщо воно є);

- виписка з будинкової книги;

- в якій формі буде оформлятися договір (проста письмова чи нотаріальна);

- вид договору (купівля-продаж, дарування, міна, рента, іпотека, інше);

- предмет договору (об'єкт нерухомості буде відчужуватися цілком або тільки частка в праві власності);

- хто буде сторонами договору (хто буде відчужувати нерухомість, хто буде купувати її і в яких частках), якщо когось із сторін на угоду не буде, обов'язково вкажіть це;

- умови договору (ціна, строки звільнення і передачі нерухомості, наявність телефону та інші умови, що мають для Вас важливе значення).

Приклад заявки банку, дивись тут .

Після цього реєстратори готують договір і висилають його сторонам на затвердження. Узгодьте умови договору з протилежною стороною зарание до дня проведення операції.

Вибираємо Банк, в якому буде проходити операція.

Ретельно підійдіть до вибору банку, в якому буде проходити ваша угода. Вибирайте банк з державною участю або з Топ-20 рейтингових банків. Якщо немає можливості самому вибрати банк, довіртеся своєму ріелтору або юристу, який за роки роботи знає найбільш підходящі банки для угоди. Останнім часом почастішали випадки відгуків ліцензій у банків. Якщо така ситуація станеться з вашим банком після закладки грошей в клітинку, то тільки досвідчений юрист допоможе вам вийти з неї неї з мінімальними втратами. Щоб мінімізувати появу можливих ризиків, вибирайте надійні банки. Зверніть увагу, що багато банків не укладають договір оренди комірки під умови і не проводять операції з нерухомістю. Уточніть наявність сейфів з можливістю закласти гроші під умову.

Підготовка до проведення операції з використанням банківської комірки:

До дня проведення операції потрібно підготуватися заздалегідь. Зателефонуйте в узгоджений між сторонами угоди банк і забронюйте час операції. Подбайте заздалегідь про те, де буде проводитися підписання договору купівлі-продажу. У багатьох банках для цього просто немає відповідних умов. Банки можуть надають в оренду переговорні кімнати як платні, так і безкоштовні. Домовтеся з іншою стороною угоди, хто буде нести додаткові витрати.

День угоди.

В раніше узгоджений день угоди сторони збираються. Як правило, зустріч призначається в банку приблизно за годину до закладки грошей в банківську комірку. Сторони ще раз перевіряють раніше узгоджений договір купівлі-продажу квартири і після повторної перевірки підписують його. Договір складається за кількістю сторін, плюс один екземпляр для Управління Федеральної служби державної реєстрації.

Написання розписки про передачу грошей за квартиру.

Продавець квартири пише розписку в отриманні грошових коштів за продавану квартиру за таким зразком:

Розписка в отриманні грошових коштів за квартиру

Місто Москва

Я, ПІБ, паспортні дані отримав від ПІБ, паспортні дані, Грошову суму в розмірі 4 050 000 (чотири мільйони п'ятдесят тисяч) гривень 00 копійок

за договором купівлі-продажу квартири від _______________2018 за продану мною ½ частки у праві спільної часткової власності на квартиру, що знаходиться за адресою: місто Москва, вулиця ___________________

Оплата проведена в повному розмірі. Матеріальних і будь-яких інших претензій, пов'язаних з угодою купівлі-продажу квартири до покупців, я не маю.

Прізвище Ім'я По батькові (повністю) і підпис продавця квартири

Зразок розписки варто скласти заздалегідь. Розписка повинна бути написана власноручно від руки. Це потрібно, щоб в разі можливого суду почеркознавча експертиза могла встановити власника почерку і психологічний стан при написанні розписки, а для цього потрібен матеріал для проведення експертизи. По одному підпису і прізвища складно проводити експертизи, а часом неможливо. Залиште місце для дати, а саму дату на розписці не слід ставити, її ви поставите в день завершення угоди, коли продавець квартири фактично отримає гроші. Тому зберігайте ручку, якою була написана розписка. Розписку можна скласти в день фактичного отримання грошей, але з досвіду, краще це питання вирішити до проведення операції. Зазвичай боку під час операції знаходяться в стресовому стані, адже не кожен день ми звикли розпоряджатися своїм майном. Під дією стресу продавець може відмовитися писати розписку від руки по вашій формі, адже в законодавстві немає такої вимоги, і наполягати на друкованій формі ви не можете відповідно до закону. Уявіть собі на хвилинку цю ситуацію, особливо якщо договір вже поданий на реєстрацію, тут можна і запанікувати. Тому подбайте про написання розписки заздалегідь, до реєстрації переходу права власності.

На зворотному боці розписки покупець ставить свій підпис і пише: «Розписка написана в моїй присутності ПІБ, підпис, дата». Це потрібно для того, щоб згодом дізнатися свій підпис, убезпечити себе від підробки розписці. А текст пишеться для того, щоб поруч з підписом не з'явилося незнайомий для вас текст, згідно з яким ви взяли на себе ті чи інші зобов'язання.

Розписка залишається у продавця квартири, це дуже важливий документ. Як тільки розписку перевірить покупець квартири і поставить на ній свій підпис, розписку краще прибрати від зайвих очей. Часто бачу, як подібні документи валяються на столі без нагляду. Будь серед учасників угоди шахраї, вони неодмінно скористалися б ситуацією. Розписка дорівнює сумі грошей, на яку вона написана. Суд довіряє письмовим доказам і в останню чергу свідків. В теорії покупець квартири може забрати розписку і тут же піти з угоди, закладати тепер гроші в клітинку не потрібно. Довести потім, що продавець не отримав гроші за продану квартиру буде практично неможливо. Багато далекі від юриспруденції люди заперечать, що продавець квартири відмовиться її продавати в такому випадку. Але можу з упевненістю заявити, що в такій ситуації при підписаному договорі купівлі-продажу можна примусово змусити зареєструвати права власності, а якщо договір не підписаний, то можна просто вимагати повернення нібито переданих грошових коштів. Тому розписку оберігайте рівно з тієї ж дбайливістю, що покупець квартири оберігає гроші, передані за квартиру.

Договір оренди банківської комірки.

В день операції необхідно перевірити договір оренди індивідуального банківського сейфа (осередки). Зазвичай осередок орендують на місяць. Подбайте, щоб сума грошей, яка буде вноситися, помістилася в банківську комірку, адже осередки бувають різних розмірів.

Форма договору оренди банківського сейфа з особливими умовами у кожного банку своя. ось для прикладу форма договору оренди сейфа одного з банків .

У цьому договорі особливу увагу приділіть умов доступу до сейфа.

Для прикладу умови доступу можуть бути наступними:

«1. Орендар 1 (покупець квартири) і орендар 2 (продавець квартири) домовилися, що після закладки предмета вкладення (гроші за квартиру) доступ до сейфу здійснюється при дотриманні наступних умов:

1.1. З 01.09.2017 р по 25.09.2017 р одноразовий доступ до сейфу надається виключно Орендарю 2 (продавець квартири) за умови пред'явлення:

-Оригінал договору купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: ______________ містить встановлену законодавством позначку Управління Федеральної служби державної реєстрації кадастру і картографії, про виробленої державної реєстрації прав (переходу права) власності на нерухоме майно, на ім'я нового власника квартири ....

1.2. З 26.02.2018 р і по дату закінчення терміну дії цього договору одноразовий доступ до сейфу надається виключно Орендарю 1 (продавцю квартири) ».

Для доступу до банківської комірки використовуються два ключа. Один ключ зберігається в банку, другий передається Орендарям, але деякі банки віддають обидва ключа Орендарям.

Я приведу саму робочу схему проведення операції з використанням банківської комірки:

Ключ від сейфа зберігається у Покупця квартири, а розписка у Продавця квартири. Після реєстрації переходу права власності на нового покупця квартири, всі сторони зустрічаються в банку і змінюють ключ від банківської комірки на розписку в отриманні грошей.

Таким чином покупець залишається впевненим, що без його відома ніхто не візьме з осередку гроші. Продавець же впевнений, що йому передадуть ключ від комірки в обмін на розписку, адже тільки розписка підтверджує, що покупець сплатив належні за квартиру гроші. В результаті з'являється взаємна залежність один від одного. Ця схема найпоширеніша, але не ідеальна, в ній є слабкі сторони. У покупця квартири може виникнути сумнів: що робити, якщо продавець відмовиться передавати розписку після реєстрації переходу права власності? У багатьох банках ключ не є обов'язковою умовою доступу. Ключ можна відновити, отримати доступ до осередку, забрати з неї гроші і пред'явити позов про розірвання договору купівлі-продажу у зв'язку з тим, що оплата не проведена. Таким чином покупець може і грошей позбутися, і квартири. На практиці така махінація дуже складно реалізувати. У разі втрати ключа, банк, як правило, повідомляє всім учасникам угоди про те, що ключ загублений. Така ситуація викликає підозри і банки роблять все можливе щоб, виключити шахрайські дії. У багатьох банків має намір збільшений термін виготовлення ключа, він може становити місяць. Але зазвичай термін виготовлення ключа становить 3 робочих дня, але і його вистачить, щоб вжити необхідних заходів, а саме:

- лист в банк з проханням заборонити доступ до осередку;

-Заява в поліцію з проханням попередити вчинення злочину і також накласти арешт на банківський осередок;

- позов до суду з проханням прийняти забезпечувальні заходи у вигляді накладення арешту на банківський осередок.

Тільки досвідчений юрист або адвокат зможе максимально грамотно і швидко здійснити всі необхідні дії якщо Продавець квартири відмовляється передавати розписку в обмін на ключ. Будь-який банк, якщо йому надати вагомі аргументи, знайде спосіб не надавати шахраям доступ в клітинку. Якщо на ваш погляд цих заходів недостатньо, то можна підстрахуватися і орендувати додаткову осередок, в яку вкласти розписку в отриманні грошей, а умови допуску до осередку залишаться такими ж, як і умови доступу Продавця до грошей. У такій ситуації ризик зводиться до нуля, хоча і вимагає додаткових витрат (часу і грошей). Якщо ж угода проходити під керівництвом грамотного юриста, то дані запобіжні заходи можуть бути зайвими.

Деякі продавці пропонують залишити ключ на зберігання в банку. Тут теж важливо розуміти, хто може забрати цей ключ. Я вважаю за краще, коли ключ від сейфа з грошима знаходиться у покупця квартири, адже це його гроші. Буває, що і з банківського осередку пропадає вміст. Ось для прикладу кілька подібних справ N 33-3552 / 2015 про крадіжки цінностей з банківської комірки и справа про зникнення цінностей з банківської комірки №78-В10-31 .

Не раджу погоджуватися на закріплення в договорі оренди банківської комірки умови про присутність на виїмці одночасно покупця квартири і продавця. Покупець, ставши власником квартири, може з принципу ухилятися від виїмки грошей з банківського осередку як це було в справі N 11-33932 про ухилення присутнім на виїмці грошей

Схему проведення операції слід обговорити ще на етапі укладання авансового угоди, якщо обговорення зазначених питань ви залишаєте на день проведення операції, то є великий шанс, що ви не домовитеся, і угода не відбудеться. Угода - це великий стрес для продавця і покупця, деяким починає здаватися, що його обманюють і він може втратити квартиру або свої гроші; інші починають сумніватися, а чи правильно я поступаю, продаючи квартиру за цю ціну або взагалі приходить усвідомлення, що продавати квартиру не потрібно. У подібній ситуації люди починають чіпляються за кожну соломинку, щоб зруйнувати угоду. Попереднє узгодження всіх істотних умов збереже ваші нерви і час.

Вищевказана схема проведення угод з нерухомістю не претендує бути єдино вірною і правильною, є й інші схеми. Наприклад, проведення операції через акредитив. Важливо, щоб ваш ріелтор або юрист розумів всі особливості проведення угод і все було зроблено грамотно і з найменшим ризиком для всіх учасників угоди.

Завжди будьте вкрай уважні при проведенні будь-яких угод, контролюйте процес на всіх етапах, вибирайте грамотних юристів і ріелторів, і нехай всі ваші угоди проходять швидко і без зайвих нервів.

Завжди будьте вкрай уважні при проведенні будь-яких угод, контролюйте процес на всіх етапах, вибирайте грамотних юристів і ріелторів, і нехай всі ваші угоди проходять швидко і без зайвих нервів

Питання риторичне, думаєте справжнім шахраям складно підробити Виписку з ЕГРП або поставити штамп на договорі купівлі продажу?
В результаті від чого рятує проведення операції через банківську комірку якщо її організовувати не правильно?
Як же перевірити, чи відбулася реєстрація переходу права власності?
Але зазначений банк не має власних реєстраторів, ніж в такій ситуації ризикує власник?
Шахрайство з квартирами трапляється вкрай рідко, але краще підстрахуватися від будь-яких ризиків, інакше, то тоді взагалі навіщо проводити операції через банківську комірку?
Як вибрати компанію, яка буде реєструвати перехід права власності в Росреестра?
У покупця квартири може виникнути сумнів: що робити, якщо продавець відмовиться передавати розписку після реєстрації переходу права власності?