- Потрібно розуміти, що розрекламовані слогани про розвиненій інфраструктурі - всього лише маркетинговий...
- У разі «піраміди» розпочаті об'єкти добудовують за гроші, зібрані з покупців вже наступних об'єктів
- Водопостачання - слабке місце більшості житлових комплексів передмістя
Купівля квартири часто стає одним з найважливіших подій в житті людини. Щоб придбане житло послужило початком нового етапу в житті і забезпечило комфортне проживання всім членам сім'ї, слід зважити всі плюси і мінуси можливих варіантів. Цей серйозний крок тягне за собою великі, а для багатьох навіть величезні витрати, тому помилка в такому питанні недопустима.
Перш ніж почати пошук своєї квартири, потенційні покупці повинні врахувати найбільш ймовірні ризики при купівлі нерухомості та, що не менш важливо, правильно оцінити наслідки свого вибору.
Потрібно розуміти, що розрекламовані слогани про розвиненій інфраструктурі - всього лише маркетинговий хід
Сьогодні, за статистикою, більше половини угод здійснюється на первинному ринку нерухомості. Новобуд - це сучасно, доступно і, головне, комфортно. На думку експертів, покупка квартири від забудовника - це дійсно кращий вибір.
На первинному ринку більш доступні ціни. Купівля новобудови на нульовому циклі дозволить значно заощадити. До цього варто додати лояльні програми і вигідні акції будівельних компаній.
Ще одним незаперечним плюсом новобудов є максимально продумані планувальні рішення. Що називається, на будь-який смак: від традиційних планувань з приміщеннями правильної, практично квадратної форми до нестандартних - з кімнатами неправильної «геометрії» і навіть з округлими стінами. У новобудовах немає маленьких кімнат, тісних кухонь і вузьких коридорів.
Як правило, нові житлові комплекси будуються з урахуванням вимог комфорту і зручності. В ідеалі це упорядковані райони з повним комплексом соціальної інфраструктури. У крокової доступності від квартири - дитячі сади і школи, спортклуби, сквери, магазини, поліклініки та аптеки. Дуже важливо, що в таких районах формується однорідне соціальне середовище, поруч будуть жити сусіди рівного достатку і соціального статусу.
Якщо в питанні вибору новобудови або квартири на вторинному ринку все ясно (переваги нового житла незаперечні), то питання, де купити - в місті чи передмісті, дуже непросте. Здавалося б, головний аргумент підвищеного попиту на приміське житло - ціновий. Але чи так це насправді?
Можливість придбати двокімнатну квартиру в приміській новобудові за ціною однокімнатної в Києві сьогодні перетворилася в міф. Якщо порівнювати житло однаковою категорії, вартість квадратного метра в Києві незначно вище, ніж в приміських аналогах. У столиці ціни стартують від 15 тисяч гривень, а середня вартість квадратного метра в новобудовах передмістя і міст-сателітів Києва коливається в межах 11 900-14 200 гривень за квадратний метр.
Однак, звертаючи свою увагу на околиці Києва через трохи меншою ціни, потенційні покупці повинні розуміти, що розрекламовані слогани про десяти хвилинах до метро, про розвиненою приміської інфраструктури, про зелених рекреаційних зонах з невинно чистим повітрям - всього лише маркетинговий хід. Купуючи квартиру в передмісті, можна заощадити пару тисяч гривень на квадратному метрі сьогодні, проте в майбутньому це обернеться цілим рядом проблем, які позбавлять новосела спокою, часу і комфорту в цілому.
У разі «піраміди» розпочаті об'єкти добудовують за гроші, зібрані з покупців вже наступних об'єктів
Ризики при покупці заміської нерухомості виникають ще на початковому етапі через відсутність механізму контролю надійності компанії-забудовника. Відповіді на питання про дотримання будівельних норм і дає Містобудівний кадастр відповідного регіону. Але якщо в Києві такий кадастр діє більше двох років і будь-який бажаючий може перевірити надійність житлового комплексу, то в передмісті єдиного кадастру просто немає. Його формування знаходиться на стадії планування або початкових досліджень і картографічних зйомок. Поява даних про забудовників в області заявлено в кінці 2017-2018 років. А ось чи з'являться вони в зазначений час, ще питання. Єдина інформація, яку сьогодні надають для покупців, - це матеріали з сайтів міських рад (наприклад, Ірпінь), де перераховуються незаконні будівництва. Але таких прикладів одиниці.
Щоб зменшити ризики, убезпечити себе від афер в процесі покупки нерухомості, розумно було б звертатися до надійних, перевірених забудовникам. У столиці простіше зробити вибір серед декількох лідерів - Київміськбуд, УКРБУД, UDP, К.А.Н. Девелопмент, Інтергал-Буд. Їх багаторічна діяльність на ринку, авторитет і високі репутаційні ризики гарантують виконання взятих зобов'язань. Саме на ці компанії припадає понад половини всіх будівельних проектів.
* Отримання довгоочікуваного житла в новобудові люди іноді змушені чекати роками. фото автора
Що стосується забудовників передмістя, це переважно дрібні регіональні компанії, провідні один-два проекти. Їм не так важлива репутація, їх завдання - забудова з метою моментального заробітку з максимальним прибутком. У гонитві за наживою забудовники не гребують нічим, тому і будівництво часто супроводжується незліченними порушеннями містобудівних норм і вимог. Покупці нерухомості в передмісті стикаються з так званими пірамідами, затягуванням термінів введення будинків в експлуатацію, недобудовами.
У разі «піраміди» розпочаті об'єкти добудовують за гроші, зібрані з покупців вже наступних об'єктів. Обчислити «піраміди» непросто. Будуючи все нові і нові об'єкти (при цьому видимість активної роботи на будівельному майданчику зберігається), недобросовісні забудовники продовжують залучати все нових і нових клієнтів. Будинки будуються повільно, терміни введення в експлуатацію весь час відтягуються. Коли впаде «піраміда», невідомо.
Купуючи житло в передмісті, покупець дуже ризикує отримати свою квартиру значно пізніше очікуваних термінів. Як правило, численні випадки затягування термінів введення будинку в експлуатацію пов'язані з відсутністю дозвільної документації. Більшість будівництв в передмісті починаються з моменту отримання ділянки. Але найчастіше місцева влада виділяють землю під індивідуальне, а не висотне будівництво. Компанії-забудовники призводять документи в порядок вже в процесі будівництва, розраховуючи залагодити всі проблеми до моменту введення житлових комплексів в експлуатацію. Як показує практика, зробити це вдається далеко не всім.
Тому так багато складнощів виникає з підключенням нових будинків до комунікацій. Більш того, в передмісті вони в дефіциті. Для їх будівництва у бюджетів малих міст просто немає коштів. Приклад тому - безліч новобудов з септиками замість каналізації. Відомі випадки, коли новобудови не підключені до міської каналізації, а слив в прямому сенсі слова виводиться «в поле».
Водопостачання - слабке місце більшості житлових комплексів передмістя
Пройшовши всі ризики на етапі придбання житла і оселившись в передмісті, новосели стикаються з новими труднощами і проблемами. Умовно їх можна розділити на видимі (інфраструктурні та транспортні) і приховані, про яких житель приміської новобудови дізнається вже після вселення (каналізація і водопостачання).
Найважливіша проблема малих міст - це працевлаштування та хороший заробіток. Тому більшість живуть або тих, хто тільки збирається купити квартиру в передмісті, все одно планують працювати або ж працюють в Києві. І тут їм доведеться зіткнутися з колосальною транспортною проблемою. Адже дороги будувалися в розрахунку на певну пропускну здатність і кількість автомобілів. Однак сьогодні ці нормативи перевищені в кілька разів. Відсутність повноцінної кільцевої автомобільної дороги навколо Києва погіршує ситуацію. Додайте низька якість дорожнього покриття, і стане ясно, наскільки актуальна транспортна проблема і що в найближчі роки вона буде лише посилюватися.
Варто зауважити, що найбільш складна ситуація у жителів, які проживають в Києво-Святошинському районі, навіть якщо населений пункт розташований практично відразу за Окружною дорогою (Софіївська і Петропавлівська Борщагівка). Деяку перевагу мають населені пункти по житомирському, одеському, Обухівському напрямках. На бориспільському і броварському є складнощі при перетині мостів через Дніпро.
Додаткова складність - це обмежена кількість комфортабельних автобусів, що з'єднують столицю і передмістя. Їх місце зайнято маршрутками, більшість яких має жалюгідний технічний стан. Плюс до всього - збільшення вартості поїздок, які в рази дорожче маршрутів по Києву. Щодня на дорогу одна людина витратить від 20 до 40 гривень при використанні громадського транспорту. Власний автомобіль обійдеться мінімум в 100 гривень. Виходить, що кілька років таких катань перетворяться в заощаджену при покупці квартири суму. А адже саме економія була головним аргументом при виборі між міським та приміським житлом.
Розвиненість приміської інфраструктури - ще одне важливе питання. Практично у всіх містах-супутниках населення збільшується в рази, і, відповідно, наростає дефіцит місць у дитсадках і школах, кульгає медицина тощо.
Забудовники, особливо невеликих, характерних для передмістя, житлових комплексів не зацікавлені в розвитку соціальної інфраструктури. Їм невигідно будувати школи, дитячі садки, поліклініки, оскільки це істотно здорожує проект, одночасно зменшуючи прибуток. Звичайно, такі об'єкти передбачені в проектах ЖК, але будують їх в останню чергу, коли вдома вже заселені. А нові установи, як правило, приватні, тому не всім по кишені. Уже зараз наявна інфраструктура не справляється з навантаженням, і абсолютно ясно, що в перспективі оформлення в дитячий садок і школу стане нерозв'язною проблемою. Ситуація в медицині схожа. Черги «за здоров'ям» - звичне явище в сфері медичних послуг передмістя.
Для молоді та покоління середнього віку важлива розважальна сфера. У Києві ця проблема відсутня, головне - бажання і наявність грошей. У передмісті ж практично всі населені пункти можуть запропонувати виключно рекреаційний відпочинок: в лісі або біля води. При цьому великих торгово-розважальних центрів в достатній кількості немає навіть в Броварах та Ірпені. Щоб відвідати театр, кіно, екскурсії, доведеться їхати до Києва.
Є і ще проблеми, про які вкрай рідко замислюються жителі столиці. Йдеться про підключення житлових комплексів до каналізації. У Києві будівництво будинків спочатку передбачає їх підключення до центрального колектора, при цьому потужності на сьогодні достатні, щоб підключати нові житлові комплекси. У той же час масова забудова передмістя негативно позначилася на комунікаціях багатьох міст-супутників. Як наслідок, з'явилися труднощі з відведенням нечистот від житлових комплексів. Проблему вирішують підключенням будинків до локальних септиків, як в селах Гора, Чубинське, Ходосівка. При цьому самі забудовники сором'язливо замовчують про проблему. У кращому випадку в проспектах буде вказано наявність «автономної каналізації», що для необізнаних покупців звучить навіть більш привабливо. Насправді така каналізація - це негерметична система колодязів. А при низькому заляганні грунтових вод цілком можливі варіанти, коли рівень води і фекалій в колодязях підніметься на поверхню. Хто гарантує, що ця «радість» не опиниться в квартирах?
Схожа ситуація і в сфері водозабезпечення. Обладнане 30-40 років тому централізоване водопостачання сьогодні не справляється з збільшилася в рази навантаженням. Тому дуже часто забудовники, вирішуючи питання забезпечення будинків водою, підключаються до артезіанських свердловинах. Через це виникає цілий ряд проблем: від недостатнього в години пік напору або навіть відсутності подачі води на верхні поверхи будинків до поступової вироблення запасів води в підземних резервуарах. Знову ж таки, як і в випадку з автономним водовідведенням, автономна подача води з артезіанських свердловин - стандартний маркетинговий хід, спрямований на посилення переваг продаваної нерухомості. Хоча насправді це слабке місце більшості житлових комплексів передмістя.
З усіх перерахованих вище складнощів і проблем приміського проживання випливає висновок, що, роблячи свій вибір на користь квартири в передмісті столиці з метою заощадити, покупець в кінцевому підсумку заплатить більше. А якщо ще додати витрачений час і вимушений дискомфорт ... На жаль, але в найближчій і середньостроковій перспективах приміська нерухомість навряд чи стане доступною альтернативою місту.
Читайте нас в Telegram-каналі , Facebook і Twitter
Але чи так це насправді?Хто гарантує, що ця «радість» не опиниться в квартирах?