- Історія розвитку житлового ринку України
- До питання про новобудові
- Прогнози на 2018 рік
- Щодо пільгового лізингу житла
поточні економічні умови в Україні характеризуються затяжним кризою, нестабільністю національної валюти і хвилюваннями в банківській системі. Саме тому питання, пов'язані з придбанням житла, все більше хвилюють громадян, які прагнуть захистити свої накопичення. В умовах непрогнозованою інфляції гроші, що зберігаються «під подушкою», швидко втрачають свою цінність, а регулярні чутки про закритті банків і невиплати депозитів не дозволяють довіряти накопичене цим фінансовим структурам.
Зате квартира залишається перевіреним способом вкладення грошей - навіть якщо вам є де жити, нові квадратні метри можна здавати в оренду, отримуючи щомісячну надбавку до доходу. Правда, будівельний бум докризових часів супроводжувався не тільки постійним зростанням новобудов, а й завищеними цінами на житло , Так що дозволити собі квартиру міг далеко не кожен.
На хвилі кризи 2015-2016 років багатьох будівельників чекав неприємний сюрприз. Їм довелося змиритися з падінням цін на зведені квадратні метри, а люди, які мають фінансовий запас в іноземній валюті , Змогли вигідно придбати нерухомість. Але сьогодні експерти все частіше говорять про те, що зниження цін на житло скоро закінчиться, а ринок стабілізується вже найближчим часом. Давайте дізнаємося, чи збережеться в 2018 році тренд на дешеву нерухомість, або варто поквапитися, щоб не потрапити в хвилю нового зростання цін!
Історія розвитку житлового ринку України
Перш ніж обговорити, які прогнози дають аналітики і експерти ринку нерухомості на 2018 рік, давайте розберемося, як розвивалася ситуація раніше. Перші дзвіночки кризи прозвучали на житловому ринку в 2015 році, коли з кожним новим місяцем ціна квадратного метра падала на 1,5-2%.
Найболючіше падіння відбилося на столичних продавців - до кінця року київські квартири, реалізовані на вторинному ринку, втратили у вартості до 20%, а середня ціна за квадрат зафіксувалася на рівні 1290 у.о. Ситуація в регіонах здавалася менш катастрофічною: херсонська нерухомість подешевшала на 1% (до 591 доларів), львівська - на 1,4% (до 1049 доларів), одеська - на 2,8% (до 934 доларів), харківська - на 3, 3% (до 692 доларів), дніпровська - на 4,0% (до 663 доларів), івано-франківська - на 3,5% (до 525 доларів).
В результаті київська ціна на однокімнатну квартиру в середньому досягла 40,3 тисяч доларів США, а Львів і Одеса пропонували таке житло за 30,5-31,5 тисяч доларів. З цілком зрозумілих причин, найбільше падіння цін було зафіксовано на луганському і донецькому ринках - квартиру з однією кімнатою можна було придбати за 9,0-10,5 тисяч доларів США. Все це змусило задуматися учасників ринку нерухомості, до яких, перш за все, відносяться компанії-забудовники і власники вторинної нерухомості.
Девелопери стали заморожувати будівництво або будувати будинки лише при отриманні 100% необхідних інвестицій від населення, а власники вторинки стали знімати об'єкти з продажу один за іншим, вирішивши перечекати «смутні» часи. Експерти кажуть, що якщо в першій половині 2015 року на ринку нерухомості перебувала приблизно третину від усього житлового фонду країни, то після різкого стрибка курсу з 17 до 30 гривень за долар пропозицію житла стало охоплювати тільки 5% існуючих об'єктів вторинного ринку.
У 2015-2016 роках житло в Україні досягло рекордного рівня доступності
У 2016 році, згідно з експертними оцінками, падіння цін на нерухомість склало в середньому від 3 до 5% за рік. Наприклад, в першій половині року на київському ринку житла можна було відшукати квартири за ціною від 950 до 1050 доларів за квадратний метр, а в кінці року ви без праці знайшли б собі об'єкт для покупки вартістю 850 доларів за квадрат. Ситуацію на ринку збільшило і те, що при невеликому попиті пропозиція в останні 5-7 років тільки зростала - усі регіони і великі міста охопив справжній будівельний бум.
Якщо аналізувати ціни 2017 року, то вони співвідносяться з торішніми показниками. Якщо в 2016-му в Києві можна було купити квартиру, сплативши 22,6 тисяч гривень за квадрат "первинки", то в 2017 році цей показник склав 22,5 тисяч гривень. Мінімальна ціна зафіксована на рівні 14,5-14,9 тисяч гривень - такий новобуд можна знайти в Деснянському районі столиці. Традиційно високі ціни характеризують ринок нерухомості в Подільському, Шевченківському та Печерському районах - тут ціна квадрата доходить до 47,5 тисяч гривень.
До питання про новобудові
Згідно з інформацією, наданою фахівцями компанії «М Consulting Group», в 2016 році на український ринок збуту було викинуто 10 мільйонів квадратних метрів нової нерухомості. Приблизно таке ж число метрів було здано в експлуатацію і в 2017 році.
Із загального обсягу найбільше первинки довелося на Київ (12% від усього метражу) і область, що примикає до столиці (близько 21%). Сьогодні тут можна придбати квартири в більш ніж шестиста новобудовах. Друге і третє місце поділили львівський і одеський ринки - тут у 2017 році можна купити житло в 201 і 151 новому будинку. У числі аутсайдерів числяться Запоріжжя (15 новобудов), Суми (13 нових будинків) і Чернігів (всього 7 новобудов).
До речі, бажання девелоперів знизити свої витрати на зведення житла привело до того, що багато нові будинки є проблемними. Тільки в столиці існує 60 новобудов, зведених з порушенням норм містобудування, які тепер не можуть здати в експлуатацію. Критичним залишається і показник недобудованих будинків - тільки в Києві таких об'єктів налічується близько сотні, а якщо рівень купівельної спроможності українців не відновиться, експерти прогнозують збільшення числа проблемних будинків.
Втім, така ситуація характеризує не тільки столичний ринок - у багатьох областях країни вкладники, які не зуміли заїхати в новий будинок в заплановані терміни, влаштовують акції протесту. Якщо ж говорити про пропозицію квартир в новобудові, то за 2017 рік тільки в столиці опубліковані оголошення про продаж 56000 квартир, однак фактично зданими з них є тільки 36200 об'єктів.
Прогнози на 2018 рік
Прогнози щодо ринку житла виглядають суперечливо. Велика частина експертів вважає, що в 2018 році ринок нерухомості почне оживати. Починаючи з січня, зростання цін на житло буде супроводжуватися незначною динамікою - прогноз говорить про можливе підвищення в 5,5-6,5%, проте вже з другої половини 2018 роки цілком можна говорити про прогнозний зростанні в 10-12%.
На думку Віктора Несіна, що займає пост голови нацради Ріелторської палати України, у 2018 році варто приготуватися до зростання цін на житло. Несін вважає, що ціни можуть повернутися до рівня, який спостерігався в докризові часи. Даний висновок пояснюється декількома факторами: по-перше, ринком нерухомості України все більше цікавляться іноземні інвестори, а по-друге, експерт очікує поступового підвищення добробуту місцевого населення, що призведе до пожвавлення попиту на ринку.
Експерти з «M Consulting Group» вважають, що ринок не зможе відновитися до докризового рівня - до кінця 2017-го вони прогнозують падіння цін на 12-15% від нинішнього рівня. Періодичне пожвавлення з боку покупців аналітики називають короткочасним. На їхню думку, ажіотаж підстьобують тільки заможні переселенці, які переїхали до великих міст з Кримського півострова, з Луганської і Донецької областей. Наприклад, в Києві офіційно зареєстровано близько 170 тисяч громадян, віднесених до цієї категорії.
На думку експертів, попит на житло пояснюється не зростанням добробуту українців, а переїздом заможних сімей з Криму, Луганська та Донецька
Другий фактор, що сприяє зростанню попиту на житло - покупка нерухомості українцями, які забрали свої заощадження з ПриватБанку після його націоналізації. Однак і це джерело грошей довгостроковим не назвеш. Незважаючи на привабливі акції та програму знижок, людей, що інвестують в житло, з кожним роком стає все менше. Небезінтересні також дані про вартість зведення нових об'єктів на ринку житла в 2018 році, видані Міністерством регіонального розвитку.
Проаналізувавши їх, можна прикинути, у скільки обійдеться покупцям готове житло - потрібно лише додати 40-70% до зазначеної вартості. Конкретні цифри, природно, залежать від престижності району і облаштованості житла. Відповідний наказ вже опубліковано на офіційній сторінці відомства, а з 01.01.2018 він вступить в дію. Згідно з цим документом, середня ціна на будівництво квадратного метра житла складе 12,17 тис. Грн. Якщо ж розглядати ситуацію в регіонах, то вона виглядає наступним чином:
- найдорожче обійдеться будівництво житла в столиці - 14,34 тисяч гривень за 1 м2;
- мінімальна вартість квартир - в Закарпатті, де зведення одного метра оцінюється в 10,58 тисяч гривень;
- не надто відрізняються показники Кіровоградської області - 10,6 тисячі гривень за квадрат;
- в Житомирській області будівництво квадрата нового житла, згідно з розрахунками відомства, обійдеться в 10,72 тис. гривень;
- в Івано-Франківській області забудовники витрачають 10,96 тисяч гривень;
- в Полтавській і Херсонській - близько 11,16 тисяч гривень;
- в Чернівецькій області зведення квадратного метра новобудови в 2018 році буде коштувати 11,28 тисяч гривень;
- в Сумській області витрати на квадрат складають 11,42 тисяч гривень;
- в Тернопільській області - 11,44 тисяч гривень;
- в Запорізькій, Чернігівській, Вінницькій областях - приблизно 11,66 тисяч гривень за квадрат;
- в Одеській і Дніпропетровській областях зведення одного квадратного метра житла обходиться в 11,85 тисяч гривень;
- в Миколаївській області будівельник повинен інвестувати приблизно 11,9 тисяч гривень в квадрат житла, що зводиться;
- у Львівській, Хмельницькій та Черкаській областях-за 12,0 тисяч гривень;
- в Київській області зведення квадрата новобудови обійдеться в 12,27 тисяч гривень;
- в Рівненській і Харківській областях - в суму від 12,36 до 12,79 тисяч гривень.
Аналітики житлового ринку вважають, що в 2018 році підвищеним попитом будуть користуватися квартири класу «економ» і смарт-апартаменти, адже саме таке житло є найменш витратним варіантом при подальшому утриманні нерухомості і оплаті комунальних послуг . Крім того, вартість таких квартир варіюється в межах 20-45 тис. Доларів в залежності від регіону.
Досвідчені девелопери рекомендують українцям не намагатися заощадити, купуючи квартири за заниженою вартістю. Підвищення цін на будівельні матеріали призвело до збільшення собівартості будинків, так що невисока ціна (в районі 500 доларів за квадратний метр в столиці) попереджає про наявність підступу. Швидше за все, забудовник поскупився на якісні матеріали або реалізував будівництво з порушенням технічних норм.
Будьте обережні - якщо ціна житла нижча за середню ринкову, воно зведене з порушенням будівельних норм або з неякісних будматеріалів!
За словами Дениса Морозова, керівного департаментом продажів компанії «KANDevelopment», приблизно 90% девелоперів залежать від інвестиційних вкладень з боку покупців. У поточній ситуації, коли пропозиція на ринку житла істотно перевищує споживчий попит, будівельникам доведеться або знизити вартість за рахунок зниження показників якості, або працювати якийсь час у збиток, щоб зуміти добудувати і здати зводяться об'єкти. Для серйозних забудовників цей крок може здатися виправданим.
Ринок будівництва зараз розділений між кількома великими гравцями, а погіршення репутації і зниження активності може зіграти вирішальну роль. Девелопери, які не зможуть розвиватися в поточних умовах, ризикують покинути ринок. Нові реалії змусили забудовників надавати розстрочку, причому її можна оформити не тільки до кінця будівельних робіт, а й на півроку після заселення в будинок. Таким пропозицією часто користуються українці, які хочуть купити квартиру великої площі.
Щодо пільгового лізингу житла
Інновацією 2018 року може стати нова державна програма, яка регламентує лізинг новобудови. Придбати квартиру можна буде без здійснення початкового грошового внеску, яка не під силу більшості українців. Уже заселившись в новобуд, його власники будуть відраховувати в якості плати щомісячні внески. Експеримент з лізинговою нерухомістю проведуть в столиці, а в разі, якщо він продемонструє ефективність запропонованої програми, її поширять і на інші регіони країни.
Лізингова програма буде реалізована шляхом створення державної компанії, яка викупить квартири у забудовників, щоб потім передати їх в оренду зацікавленим громадянам. Згідно з попередніми розрахунками, житло площею близько 50 квадратів можна буде взяти в оренду на 20 років, щомісяця виплачуючи внесок близько 5200-5500 гривень. Планується, що до кінця 2017 року викуплені 30000 квартир в Києві і області.
Програма пільгового лізингу допоможе молодим сім'ям знайти житло
Поки що взяти участь в проекті зможуть учасники АТО - згідно зі статистикою, в столиці таких близько 2700 осіб. Вони зможуть взяти житло за лізинговою програмою на 20 років під 15,3% річних. У проекті уточнюється, що якщо людина передумає купувати квартиру, то він в будь-який момент може не просто з'їхати з неї, а й отримати назад деякий відсоток від сплачених внесків.
Другими на черзі є державні службовці, ну а далі програма лізингу може поширитися і на інших українців. Єдиним існуючим обмеженням є вік учасника - ним може стати людина, якій ще не виповнилося 50 років.