Нова форма держпідтримки будівництва доступного житла користується все більшим попитом
У бюджетників, які працюють в федеральних і міських організаціях, з'явилася можливість побудувати собі доступне житло в Москві. Фонд Розвитку житлового будівництва (РЖС) згоден безоплатно виділяти земельні ділянки ЖБК, сформованим з працівників таких підприємств, обіцяючи їм економію в розмірі 25-30%. У перші кооперативи вже вступили працівники Курчатовський інститут, Медичного університету ім. Сеченова, Росфіннадзор, симфонічного оркестру під керуванням Павла Когана, Центру дитячої гематології та онкології і т.д.
Створення та діяльність ЖБК в даний час регулюються Житловим кодексом РФ і Федеральним законом від 30.12.2004 № 215-ФЗ «Про житлових накопичувальних кооперативах». В учасників ринку до чинного законодавства є багато питань, головні з яких стосуються відсутності пільгового порядку надання земельних ділянок та ризиків, які є членами кооперативу, не маючи спеціальних знань і досвіду, несуть на стадії будівництва житлового будинку.
Відповідно до вимог статей 301 і 302 Земельного кодексу РФ ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються юрособам для житлового будівництва виключно на аукціонах. У Москві доходи більшості потребують житла громадян не дозволяють їм розплатитися за землю і, отже, стати учасниками ЖБК, тому до недавнього часу ця форма залучення коштів громадян використовувалася переважно недобросовісними забудовниками, розраховують таким чином обійти вимоги 214-ФЗ про пайову участь в будівництві житла .
Ситуація змінилася після того, як Держдума наділила Фонд РЖС, в активі якого зосереджені федеральні земельні ресурси, правом безоплатно передавати частину з них ЖБК. Природно, на пільгу можуть претендувати не всі кооперативи, а тільки новоутворені, причому утворені за участю бюджетних організацій зі своїх співробітників. В кооперативи з держпідтримкою можуть вступати працівники державних академій наук, співробітники наукових ФГУПів, військовослужбовці, викладачі шкіл, коледжів і вищих навчальних закладів, працівники установ охорони здоров'я та культури, працівники організацій ОПК, федеральні чиновники, а також багатодітні та молоді сім'ї незалежно від місця роботи подружжя.
Чекати, коли всередині однієї організації набереться достатня для фінансування будівництва житлового будинку кількість пайовиків, зовсім необов'язково. Нормативами передбачено, що ЖБК може бути створений на основі спільного клопотання керівництва будь-якої федеральної структури і органів державної влади суб'єкта РФ. Якщо у кого-то з учасників (наприклад, у академії наук) є в розпорядженні вільну земельну ділянку, відповідний для будівництва житла, він повинен спочатку передати його у власність Фонду РЖС, який, в свою чергу, виділить його кооперативу. (Тим самим держструктури можуть обійти вимогу Земельного кодексу щодо обов'язкового проведення аукціону та отримають можливість використовувати свої земельні резерви для власних потреб.) Якщо ж у самих організацій землі немає, ділянка зі свого портфеля підбере Фонд РЖС. «Особливість таких ЖБК полягає в тому, що вони об'єднують працівників кількох категорій (наприклад, військовослужбовців та медиків або артистів Великого театру), які з нашою допомогою спільно вирішують своє житлове питання», - зазначають у фонді.
Земельні ділянки для ЖБК підбираються виходячи з потреби в житлових приміщеннях економ-класу, заявленої самими членами ЖБК. Це можуть бути багатоквартирні житлові будинки, індивідуальні будови або будинку блокованої забудови. При цьому їх параметри повинні відповідати нормативам, встановленим наказом Міністерства регіонального розвитку, і вимогам до енергоефективності.
Так, наприклад, площа однокімнатної квартири в багатоквартирних будинках може варіюватися в межах 28-45 кв. метрів, і не більше. Площа індивідуального житлового будинку не повинна перевищувати 150 кв. метрів, а територія ділянки, на якому він знаходиться, 10 соток. Пайовики, які віддали перевагу блокованої забудови, зможуть розраховувати лише на 4 сотки і т.д. Іншими словами: держпідтримка ЖБК має свої, досить конкретні, межі, проте в Фонді РЖС запевняють, що це не завадить їх популярності, оскільки великі квартири бюджетникам не по кишені.
Після вступу в кооператив кожен його член повинен внести первинний пайовий внесок для подальшого укладення договору безоплатного термінового користування. До недавнього часу його розмір становив не менше 30% від вартості житлового приміщення, розрахованої виходячи із середньої ринкової вартості 1 кв. метра за цінами Держбуду Росії. Зараз розмір початкового внеску знижено з 30 до 20%. «Зниження продиктовано тим, що на початковій стадії, до виходу на майданчик, кооперативу потрібні кошти на проектні роботи, інженерні вишукування та оплату послуг технічного замовника і т.д., що по загальній практиці істотно нижче 30%», - пояснюють у Фонді РЖС . Для зниження вартості будівництва чиновники готові надати ЖБК архітектурні проекти і права на використання проектної документації повторного застосування. Пайовики можуть вибрати з 35 комплектів документації (включаючи робочі креслення) індивідуальних житлових будинків, таунхаусів і багатоповерхівок, розроблених учасниками архітектурних конкурсів. Також Фонд РЖС сприяє в забезпеченні земельної ділянки, що передається кооперативу, інженерною інфраструктурою.
Щоб уникнути подорожчання житла в процесі будівництва була законодавчо обмежена вартість реалізації проекту. Вона не може в сукупності перевищувати суму пайових внесків, розраховану виходячи з середньої ринкової вартості одного квадратного метра житлового приміщення у відповідному суб'єктові РФ, що визначається Міністерством будівництва. На даний момент для Москви це 90,4 тис. Руб. за кв. метр, для Московської області - 49,7 тис. руб. за кв. метр. У фонді підрахували, що з урахуванням безкоштовного виділення землі, забезпечення проектною документацією та інфраструктурою економія членів ЖБК може скласти до 25-30% ринкової вартості аналогічного житла. Ще 35% коштів майбутні мешканці зекономлять на експлуатації вже побудованого будинку за рахунок застосування сучасних енергозберігаючих технологій.
Не дивно, що нова форма держпідтримки житлового будівництва, незважаючи на новизну, вже користується попитом у адресатів. В даний час на різних рівнях готовності знаходиться 98 проектів створення кооперативів в 47 суб'єктах Російської Федерації. З них близько десятка - в Москві, де навіть чиновники про можливість появи доступного житла ще недавно висловлювалися дуже обережно. Як розповіли «Московської перспективі» у Фонді РЖС, шість проектів, в яких задіяно понад 1330 осіб, знаходяться в активній стадії реалізації.
Так, в поселенні Марушкінское на території нової Москви на ділянці площею 26 га планується будівництво малоповерхових багатоквартирних житлових будинків на 233 квартири і 45 індивідуальних житлових будинків для ЖБК «Центр-Спортмед». Серед членів кооперативу - співробітники Медичного університету ім. Сеченова, НДЦ «Курчатовський інститут», Росфіннадзор і ФГБУК «Державний симфонічний оркестр під керуванням Павла Когана». Не виключено, що скоро до них приєднаються пайовики з Московської державної академії хореографії, також зацікавилися проектом. Сусідній ЖБК «Вікторія», якому обіцяють виділити 10 га, буде складатися з працівників Федерального науково-клінічного центру дитячої гематології, онкології та імунології ім. Д. Рогачова. Потреба в житлових приміщеннях для медиків становить 23 індивідуальних житлових будинки, 175 квартир в багатоквартирних будинках і 25 квартир в будинках. Міністерства освіти та науки Росії і Національний дослідницький університет «МЕІ» вирішили організувати ЖБК «МЕІ-12» для будівництва житлового будинку на 136 квартир. Також на розгляді Фонду РЖС знаходиться клопотання про виділення земельної ділянки і формуванні кооперативу від артистів і працівників Великого театру. Всі будинки, що будуються ЖБК при госсподдержке, обійдуться пайовикам не більше ніж в 90,4 тис. Руб. за кв. метр. При цьому вони зможуть розраховувати на спеціальні кредитні продукти держбанків, обіцяють у відомстві.