Генплан будинку і котеджу - основи етапи проектування

1. Для чого потрібен генплан приватного будинку
2. Генеральний план земельної ділянки
3. Ситуаційний план
4. опорний план
5. Генеральний план ділянки під забудову з будинком
6. Генеральний план будівництва
7. Важливі етапи проектування
8. Завдання на проектування
9. Ескізний проект
10. Робочий проект
11. Скільки коштують проектні роботи

Інформація в цій статті буде корисна кожному потенційному забудовнику. Ви дізнаєтеся, що входить в пакет технічної документації, а також як і де його правильно оформити.

Для чого потрібен генплан приватного будинку

Генплан проектованого котеджу - це паспорт об'єкта із зазначенням точного розташування з прив'язкою до місцевості, дорогах, навколишнім будівлям, існуючих комунікацій. Проектування генерального плану для індивідуального житлового будівництва в міській та сільській місцевості рекомендується проводити згідно з нормами і правилами СП 42.13330.2011.Правіламі передбачаються санітарні та протипожежні зони розташування об'єктів на ділянці або по відношенню до сусідніх будівель, прив'язка до загальної забудови навколишньої території.

Без затвердженого генплану неможливо отримати дозвіл на будівництво, оформити реєстрацію і допуск будови в експлуатацію, укласти договір на підключення до комунікацій. Не можна виконувати юридичні дії, включаючи прописку мешканців або продаж будинку. Збирання технічної документації на об'єкт, що зводиться і її узгодження - витратний, але необхідний до початку будівельно-монтажних операцій етап.

Сучасне законодавство допускає початок проведення робіт без отримання офіційного дозволу на будівництво після простого повідомлення адміністрації. При цьому ризик неприйняття споруди в експлуатацію контролюючими організаціями лягає на забудовника.

Читайте також: Етапи проектування будівництва

Генеральний план земельної ділянки

Проектування генплану ділянки, як частини технічної документації на будівництво об'єкта, відбувається на основі даних проведення геологічних і топографічних вишукувань. При розбивці території, визначеної під дачне або індивідуальне житлове будівництво, кожній ділянці присвоюється кадастровий номер. За цим номером визначається положення ділянки на території, його межі.

Креслення генерального плану забудови ділянки - основний документ з пакету технічної документації. За основу креслення генплану приймається містобудівний план з межовими розмітками і характеристиками землеволодіння по проведеним дослідженням.

Зонований містобудівний план отримують у відділі архітектури або землеустрою місцевої адміністрації. Для цього слід:

1. Написати заяву на видачу плану із зазначенням даних вашого паспорта.
2. Додати до заяви документи на право землеволодіння, паспорт з кадастровим номером на ділянку.
3. Визначити категорію наділу, обсяги і технологічні особливості проектованих будівель.
4. Навести таку зону топографічної зйомки з наявними комунікаціями.

Протягом місяця видається рішення щодо можливості застосування діючих норм будівництва на ділянці з підписами уповноважених осіб. Узгодження з енергопостачальними компаніями не передбачається. Термін дії документа - 10 років.

Щоб отримати повний комплект документації генерального плану ділянки проектувальники, на підставі отриманого зонованого містобудівного плану, готує:

Ситуаційний план

Його креслення рекомендується робити в масштабі 1: 500. Ситуаційний план - карта, що включає території, прилеглі до оформлюється під забудову ділянці. На карті вказується місце розташування проектованого генплану ділянки, прилеглі дороги, будівлі району.

опорний план

Його креслення виконується в масштабі 1: 200. На опорному плані схематично зображуються дороги, сусідні будови, парки, майданчики для відпочинку, озеленення, наносяться існуючі комунікаційні мережі.

Генеральний план ділянки під забудову з будинком

Креслення генплану є основним при складанні технічного проекту на будівництво. Він додається до заявки при складанні завдання на проектування. Виконується в масштабі 1:50 або 1: 100 залежно від необхідної деталізації розташування будівель та інших об'єктів на ділянці. На генеральному плані вказується положення ділянки і його розміри, межі забудови, розташування капітальних будівель і допоміжних об'єктів водопостачання, каналізації за вимогами СП 42.13330.2011, існуючі або проектовані мережі.

Креслення включає експлікацію - перерахування під номерами об'єктів, нанесених на генплані та умовні позначення - прийняті в будівництві позначення видів і типів дерев, кущів, огорож, доріжок, під'їзних шляхів. На кресленні в обов'язковому порядку вказується орієнтування по сторонах світу, роза вітрів, геодезичні рівні поверхні щодо основного репера району досліджень, триангуляційні геодезичні лінії рельєфу, масштаб.

Основним нормативним документом при проектуванні структури ділянки і положенні житлово-господарських споруд є СНиП 30-02-97. Вимоги цього документа носять обов'язковий характер. Згідно СНиП визначаються протипожежні та санітарні зони на проектованій ділянці, сусідами.

Найважливішим елементом генплану служить червона лінія - межа між ділянкою та зонами загального користування, території сусідів. Її не повинно перетинати жодна будова або навіть стулки воріт огорожі або гаража.

На кресленні від червоної лінії фасадної частини ділянки до проектованих капітальних будов відступається 5 м, якщо вихід на вулицю, і 3 м, якщо на проїзд. Від сусідніх ділянок відступ - 3 м. У межах зони забудови визначається розташування капітальних і підсобних споруд. Також враховуються інші нормативні відстані по СНиП 30-02-97 від межі між ділянками та об'єктами:

• капітальний житловий будинок з глухою стіною з негорючого матеріалу - 3 м, з вікнами, виходом або стінами з горючих матеріалів - 5 м;
• госпбудівлі - 4 м;
• гараж зі стоками на свою ділянку - 1 м;
• дерева: високі - 4 м, низькорослі - 2 м;
• чагарники - 1 м;
• від будинку до туалету> 12 м;
• від септика до колодязя> 8 м;
• від септика до свердловини> 12 м.

Якщо розміри ділянки не дозволяють розмістити об'єкти за встановленими протипожежним і санітарним нормам, то оформлення необхідних коригувань вирішується за погодженням з відповідними контролюючими організаціями.

Генеральний план будівництва

Щоб отримати повний пакет, до генплану ділянки додають окремі креслення і схеми, які стосуються безпосередньо до проектування етапів будівництва. Прикладається пояснювальна записка з додатковими даними, розрахунками, кошторисом, нормативами часу будівництва і поетапними графіками будівельно-монтажних робіт.

Таким чином, формуються генеральний план і технічний проект будівництва будинку. У цей пакет документів входять:

1. Зведена схема існуючих інженерних мереж підключення. На неї наносяться шляхи прокладки існуючих мереж і внутрішніх проектованих з точками підключень. Вказуються позначки рівня виходу труб з дому, ухил трубопроводів, позначки врізки, компенсатори. Щоб не захаращувати креслення, під кожну мережу складається своя схема. Узгодження точок підключення до існуючих мереж з ресурсопоставляющімі організаціями - обов'язок забудовника після отримання затвердженого містобудівного плану. Важливо щоб у схемі були вказані існуючі підземні комунікації (трубопроводи, телефонні кабелі). Це допоможе виключити ризик їх пошкодження на етапі земляних робіт, а також подальшу відповідальність замовника. Для повної впевненості проведіть на території забудови локацію комунікацій за допомогою приладів або рамки.
2. За бажанням замовника до складу проекту будинку включаються креслення з генпланом архітектурно-планувального рішення ландшафтного дизайну.

1. Схема проведення земляних робіт складається, коли потрібно вертикальне планування території будівництва зі складним рельєфом. При постійному ухилі рекомендується зведення капітального будови у верхній частині майданчика, а септик і туалет в нижній. Визначення складу грунту, рівня грунтових вод лягає на замовника. Пробурити свердловину, візьміть керн, проведіть лабораторні дослідження грунтів. Це важливо при проектуванні фундаментів, септика, колодязя.
2. Окремі схеми на виробництво будівельно-монтажних робіт. Вказуються під'їзні шляхи для різного транспорту, місця розвороту, місця складування будівельних матеріалів, установки кранів із зазначенням радіусу повороту стріли під час розвантажувальних або монтажних робіт. На будівельному генплані на окремих схемах вказуються тимчасові споруди - битовки, навіси для складів, підсобні майданчики, проїзди необхідні для даного етапу будівельно-монтажних робіт. При цьому тимчасові споруди не допускається розташовувати в місцях прокладених комунікацій.
3. У пояснювальну записку до генерального плану проектованого житлового будинку вноситься зведений техніко-економічний звіт про показники використання території.

Важливі етапи проектування

Проектування генеральних планів, технічних проектів здійснюється спеціалізованими профільними організаціями в 1, 2 або 3 етапи в залежності від складності та категорії об'єкта:

• в 3 етапи проводиться проектування споруд 1 категорії - підприємств, висотних споруд, громадських будівель. В цьому випадку до технічного проекту будівництва пред'являються підвищені вимоги в плані інженерних геологічних вишукувань і оцінки можливості будівництва в даних умовах. Враховується клас споруд, технологічність, екологічні вимоги, складність інженерно-технічних розрахунків конструкцій, проведення техніко-економічних обґрунтувань проекту;
• в 2 етапи (ескізний і робочий проект) проводиться розробка для будівель 1 і 2 категорій відповідальності з простими об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями;
• в 1 етап допускається розробка генерального плану одноповерхового котеджу з прив'язкою типового проекту до території забудови.

Завдання на проектування

При зверненні в проектну організацію для складання генерального плану ділянки і котеджу оформляється завдання на проектування (техзавдання, ТЗ). Типова форма завдання (26 пунктів) складається і стверджується департаментами з архітектури та містобудування. У ній, зокрема, зазначається:

• найменування об'єкта, місце будівництва, право володіння, кадастровий номер ділянки;
• дані паспорта замовника, адреса проживання, реквізити для зв'язку;
• вимоги до варіантної розробки, стадійність, якість і деталізація проектної документації;
• перелік робіт, послуг доручених замовником виконавцю. Тут доручіть проектної організації оформляти договірні питання, угоди з енергопостачальними організаціями;
• обсяг будівельних робіт, складність, технологія, узгоджуються об'ємно-планувальні рішення;
• терміни виконання замовлення, вартість роботи, оплата.

У вигляді додатку до ТЗ складається перелік вихідних даних, які передаються замовником проектної організації до початку робіт. У типовому переліку 46 пунктів, але для 2 стадийного проектування досить містобудівного плану, геологічних досліджень грунту, карти рельєфу, погоджень, проведених замовником з енергопостачальними організаціями.

Пункти ТЗ визначаються відразу або узгоджуються в міру роботи над проектом. Для недостатньо розбирається замовника рекомендується довіритися архітекторам при заповненні техзавдання. Після передачі документів, оформлення замовлення укладається договір, встановлюються терміни виконання, виплачується аванс, якщо це передбачено договором. Замовлення приймається до виконання.

Ескізний проект

При розробці генерального плану і технічного проекту будівництва перша стадія - ескізне проектування. Це відноситься до планувальних, конструктивних, технологічних рішень. Складаються поетапні схеми проекту, описи до них. Роботи проводяться при постійному контакті із замовником.

На стадії ескізного проектування замовник має право погодитися чи ні з рішеннями проектувальника, вносити доповнення, зміни. Це стосується об'ємно-планувального рішення котеджу, положення на ділянці і прив'язки до сторін світу, інших питань, що виникають при проектуванні. Досвідчений проектувальник запропонує вигідні варіанти або прийме до виконання зауваження замовника.

Після закінчення стадії ескізного проектування отримані конструктивні і технологічні рішення затверджуються замовником, проект переходить в стадію робочого. Можливі розробки в комп'ютерних програмах з 3D візуалізацією.

Робочий проект

На основі ескізів і описових документів складаються робочі креслення. Їх стандартний пакет включає частини:

• архітектурно-будівельну з фрагментами нетипових вузлів;
• сантехніки і комунікацій;
• електротехнічну.

До пакету також додається пояснювальна записка. У ній наводяться розрахунки конструкцій, специфікації на застосовувані вироби та матеріали, інші дані рішень проекту. Складається калькуляція і остаточний кошторис на будівництво проектованого споруди. За бажанням замовника додається графік виконання робіт по ЕНіР, графік руху механізмів.

Скільки коштують проектні роботи

Витрати на проектування генплану ділянки або будинку безпосередньо залежать від деталізації розробки креслень, кількості погоджень і етапів робіт, складності дослідницьких робіт, інженерних розрахунків, обраної технології будівництва. Середня вартість розробки генплану забудови ділянки> 2000 руб. Кожен додатковий примірник до схем технічного проекту будівництва> 1000 руб. Вартість проектів будинків визначають за квадратний метр площі будівлі:

• архітектурно-будівельний проект> 350 руб;
• окремо опалення, інші комунікації> 100 руб;
• кошторис на будівництво> 100 руб;
• візуалізація на екрані без руху камери 50-65 руб.

Грамотний, якісно виконаний проект генерального плану будинку дозволить забудовнику отримати реальну можливість без додаткових проблем створити комфортне житло і з продуманою зовнішньої і внутрішньої інфраструктурою.