- важливі моменти
- призначення документа
- Нормативні акти
- Зміст і зразок акта прийому передачі дачі
- обов'язкові відомості
- При купівлі продажу
- при оренді
Угоди по відчуженню нерухомості в обов'язковому порядку повинні оформлятися документально і реєструватися в Росреестра, щоб права на власність офіційно передати новому власнику. До нерухомості законодавець відносить будови і земельні ділянки.
У письмовій угоді боку обговорюють всі нюанси про умови передачі предмета договору, взаємні розрахунки, обов'язки та відповідальність, форс-мажорних обставин, ін.
Передачу майна фактично краще здійснювати в присутності сторонніх осіб, які зможуть виступити при необхідності свідками. При цьому рекомендується оформляти акт прийому передачі майна. Це документ, який є додатком до договору, він свідчить про те, що сторона, яка передає виконала свої обов'язки.
Власник або власник дачної ділянки, на якій розташована будівля, може здійснювати операцію з продажу майна або передачі його в оренду . На дачних ділянках можуть розташовуватися капітальні житлові будинки та інші господарські споруди, але, як правило, це літні будиночки або «времянки», призначені для непостійного проживання.
Проте, оформляти договір і передавальний акт потрібно. Це підтвердить зміну власника та отримання ним майна. Як і договір, акт отримує юридичну силу після держреєстрації, але сам факт передачі нерухомості потрібно зробити до неї.
Якщо акт прийому передачі дачі буде відсутній, то на випадок судового розгляду (розірвання договору, визнання його недійсним або угоди нікчемною і т. Д.) І при відсутності свідків неможливо буде довести, що приймаюча сторона, наприклад, робила на ділянці якісь дії .
Оформляється договір і акт відповідно до вимог російського законодавства. Сторони можуть оформити угоду самостійно, скориставшись необхідними зразками з інтернету. Але краще до цього залучати фахівців, а сама угода посвідчувати нотаріально.
Слід враховувати, що продавець, який складається в офіційному шлюбі, повинен для угоди залучити свого чоловіка і пред'явити покупцеві його письмовий дозвіл на продаж майна, яке купувалося спільно.
Завантажити зразок згоди подружжя на дарування ділянки
Чоловік може поставити свій підпис на договорі і передавальному акті, і повинен бути присутнім при передачі спільно нажитого майна. З моменту передачі майна за актом у приймаючої сторони виникає право на володіння, в подальшому після процедури держреєстрації та отримання офіційного права власності новий господар зможе повноцінно ним розпоряджатися.
Зразок межового плану земельної ділянки:
важливі моменти
Значимість акту часто применшується сторонами при здійсненні операцій з відчуження, особливо коли учасниками виступають родичі. Але наявність акта свідчить, що угода відбулася фактично, не тільки документально.
Крім передачі самої земельної ділянки і будинку фізично колишній господар також передає новому технічні документи на нерухомість:
- межовий план і кадастровий паспорт на ділянку ;
- технічні документи на будинок (технічний і кадастровий паспорт, план експлікації, поверховий план будови);
- технічні документи на господарські будівлі (гараж, хозблок, баня, ін.).
За законодавством вважається, що земля і будівлі, розташовані на ній, є невід'ємними, т. К. Не можуть окремо експлуатуватися. Тому їх рекомендується передавати в одні руки (громадянину або підприємству, в деяких випадках державі).
Результатом угоди повинна стати передача права власності при продажу або користування при оренді на дачну ділянку, будинок та інші споруди. Тому можна оформити один акт на всі види переданої нерухомості, але дозволяється і окремі.
Але договір купівлі-продажу або оренди потрібно складати окремо на ділянку і споруди, т. К. Права новому власнику будуть оформлятися також окремо на кожен вид нерухомості. В обов'язки сторони, яка передає за договором входить передати нерухомість, а приймаючої - прийняти і зробити (ать) оплату.
Приймаюча сторона за договором оренди також бере на себе зобов'язання користуватися чужим майном, захищати і оберігати його, після закінчення терміну повернути в тому вигляді, в якому брала.
Зміст акта не повинно повторювати текст самого договору. Досить посилаючись на основний документ вказати, що саме передає продавець і приймає покупець, коли і за яких обставин. В акті також слід вказати реквізити договору, як основного документа.
Як і договір, акт складається в 3-х примірниках, кожному учаснику угоди і для Росреестра для здійснення реєстраційних дій. Момент оформлення і підписання акту сторони повинні визначити самостійно, законодавець лише дає рекомендацію, що дія необхідно зробити в розумні терміни. Це може статися до того, як покупець зробить оплату або після.
Якщо мова йде про оренду, то спочатку слід передати об'єкт (и) нерухомості, а потім орендар за умовами договору буде вносити оплату за користування. Іноді сторони оформляють тільки договір і вносять до нього пункт, що документ одночасно слід вважати передавальним актом. Звичайно, оформляти і підписувати акт до основного договору, не можна.
Сама банальна ситуація після підписання договору без акту - це псування майна з різних причин (пожежа, розкрадання, ін.). Втрати відбуваються з вини покупця, який фактично став користуватися чужим майном, хоча і не придбав права власності офіційно, наприклад, документи в Росреестр були тільки подані.
Але він легко зможе переадресувати їх продавцеві, адже документальних доказів вступу у володіння немає, незважаючи на те, що покупець уже здійснює проживання на дачі і обробляє ділянку. Якщо ж буде підписаний акт, у покупця або орендаря настане відповідальність за майно.
Зразок кадастрового паспорта на спорудження:
призначення документа
У момент підписання акту для сторін важливо з'ясувати, в якому стані передається майно, це гарантія безпеки самої цивільно-правової угоди. Згідно цивільних правовідносин, на випадок повернення чужого майна назад власнику, акт також буде свідчити, що воно все-таки передавалося фактично.
Важливо також оформляти акт, щоб вказувати в ньому стан дачної ділянки, будівель, зелених насаджень на даний момент. Особливо важливо включати в акт наявні недоліки, т. К. Новому власникові його доведеться усувати за свій рахунок. Коли земля здається в оренду, можна також вказати, що для експлуатації необхідно орендарю усунути такі-то недоліки.
Нормативні акти
Положення щодо угод з нерухомістю вказані в першу чергу в Цивільному кодексі, т. К. Самі вони ставляться до цивільно-правовим. Договір (угода) між сторонами складається в обов'язковому порядку. Про те, що необхідно складати передавальний акт, сказано в ст. 556.
Стаття 556. Передача нерухомості
Там сказано, що:
- продавець передає, а покупець приймає майно на підставі передавального акта або іншого подібного документа;
- зобов'язання щодо передачі майна покупцеві (орендарю) можна вважати виконаним, якщо інші вимоги не встановлені законом або угодою між сторонами, і вони зафіксували цей факт своїми підписами;
- уніфікованої форми для складання передавального акту не існує, сторони повинні самі визначитися з його змістом і пунктами, які хочуть включити в текст.
Завантажити бланк акту прийому-передачі при даруванні
У ФЗ про бухоблік від 21.11.96 р (№129, ст. 9, ч. 2) сказано, що акт відноситься до обліково-господарської документації, тому, як і інші подібні документи, повинен містити:
- назва;
- основну суть операції;
- дату складання.
Учасники угоди мають право не вказувати, що акт є додатком до договору. Але вони обов'язково повинні в ньому написати, що майно передається в рамках угоди, реквізити якого вказуються.
Зразок експлікації приміщення
Зміст і зразок акта прийому передачі дачі
Скласти акт дозволяється на комп'ютері, і роздрукувати, але можна його оформити і від руки.
При його складанні сторони повинні врахувати, що:
- вказуються характеристики ділянки і будівель необхідно звіряти з правовстановлюючими і технічними документами;
- при наявності на землі будівель необхідно чітко вказати, передаються вони чи ні, який документ служить для цього підставою;
- у сторін відсутні взаємні претензії щодо стану об'єктів нерухомості, і такий текст включити в акт.
В акт вносяться такі відомості:
- Дата складання;
- місце вчинення дії;
- реквізити учасників;
- відомості про передане майно;
- характеристики переданих об'єктів;
- на яких умовах відбувається передача (на платній основі або безоплатній, наприклад, за договором передачі в безстрокове (постійне) або довічне користування з правом передачі у спадок);
- претензії, якщо вони є у якійсь зі сторін.
В акт можна включити фразу про ухилення в підписанні даного документа. Якщо дана дія буде мати місце з боку одного з учасників, його слід розцінювати, як ухилення від своїх обов'язків, які були взяті за договором.
Коли дачну ділянку з будинком передається на підставі дарчим, то оформляти акт необов'язково, хоча в нормах законодавства відсутня заборона на таку дію.
Зразок акту до дарчим в цьому випадку не може включати пункт про взаємні претензії, т. К. Дар приймається в тому вигляді, в якому він є. Якщо ж стан дару не задовольняє обдаровуваного, він має право відмовитися від нього на етапі оформлення дарчої. Але детальну характеристику переданого в дар об'єкта в акті вказувати необхідно.
Укладаючи договір оренди, орендар отримує право не тільки користуватися майном орендодавця, а й передавати свої права третій особі (ГК, ст. 615, п. 2, ЗК, ст. 22, п. 3).
Стаття 615. Користування орендованим майном
Стаття 22. Оренда земельних ділянок
При переуступку прав орендар укладає з третьою особою договір, а до нього оформляє передавальний акт. Фактично даний документ буде дублювати попередній акт, оформлений між власником і орендарем. Але в самому договорі з переуступки прав крім орендної плати вказує ціна переуступки.
При складанні договору оренди також важливо вказувати вид дозволеного використання землі, його повинен дотримуватися орендар. Якщо це дачну ділянку, то на ньому можна зводити будову, висаджувати город, займатися садівництвом в некомерційних цілях.
Якщо дачну територію у громадянина буде орендувати підприємство, то логічно, що воно буде використовувати його для бізнесу. Але підприємство повинно мати дозвіл на ведення такого виду діяльності. У договір і акт прийому передачі дачі в таких випадках слід включати мета використання землі.
Зразок поверхового плану будови
обов'язкові відомості
Як і всі подібні документи, передавальний акт повинен включати:
- Преамбулу, в ній вказується:
- назва документу;
- відомості про учасників (П.І.Б. або назва підприємства, паспортні дані або юридичні відомості, адреса проживання або розташування);
- посилання на норми ЦК;
- твердження, що дана дія не несе загрози для обох учасників.
- Опис дачної ділянки:
- місце розташування;
- стан землі, її індивідуальні характеристики по кадастровому паспорту;
- наявність будівель, їх дані згідно з технічними документами;
- вказівка на номер і дату складання основного договору.
- Опис Техдокумент, які передаються разом з нерухомістю.
- Наявність або відсутність претензій.
- Кількість примірників документа, який складений.
- Підписи сторін.
Підписувати акт необхідно безпосередньо на ділянці, при цьому обов'язкова присутність обох сторін або їх представників. Приймаюча сторона повинна в присутності свідків оглянути ділянку та будівлі і підтвердити свою згоду на приймання.
Найкраще, якщо в акті передане майно буде вказано у вигляді переліку. Учасники угоди можуть скористатися для зразка формою, затвердженою в 2003 р Федеральною службою статистики.
Місце оформлення договору купівлі-продажу або оренди може не збігатися з адресою розташування дачної ділянки. При складанні акта необхідно вказати саме населений пункт і область, де знаходиться ділянка. Дата оформлення двох документів може збігатися чи ні.
Зразок акту прийому-передачі землі
При купівлі продажу
Відповідно до ГК, ст. 224 «Передача речі» при здійсненні угоди купівлі-продажу від продавця до покупця передається певна річ. У ст. 443 (п. 3) і 551 (п. 1) законодавець вказує, що при передачі речі слід також передавати і права на її управління і розпорядження, що обов'язково фіксується в Росреестра.
Так, в:
У «Методичних рекомендаціях» №184, п. 41 (01.07.02) говориться, що при проведенні держреєстрації необхідно перевіряти факт виконання умов договору обома сторонами, т. Е. Оформляти передавальний акт все-таки потрібно.
при оренді
При укладанні орендного договору мається на увазі, що його предмет, в даному випадку дачну ділянку з будівлями, передається в управління, причому тимчасове. Це означає, що орендар відповідно до договору і оформленим до нього передавальним актом ніяк не може отримати права на власність.
Земельні орендні відносини законодавець фіксує в ГК, ст. 34 і ЗК, ст. 22, але там не вказано, що передавальний акт або інший подібний документ необхідно складати в обов'язковому порядку. Навпаки, в ст. 607, ч. 3 сказано, що в договорі слід чітко вказати передане майно. Теоретично передавальний акт не потрібен.
Для орендодавця більше, ніж для орендаря бажано оформлення акта, адже при:
- виникненні суперечок в орендних відносинах він зможе довести факт передачі, а значить використання майна;
- обчисленні платежів за оренду необхідно відштовхуватися від дати передачі об'єкта, а не оформлення основного договору;
- передачі землі і будівель передаються і Техдокумент на них, а значить, орендар ознайомлений з особливостями використання чужого майна, що призводить його до певної відповідальності;
- передачі нерухомості в передавальному акті описується її стан, за умовами договору орендар зобов'язаний повернути майно таким же, як брав, або поліпшити його.
Коли ділянка буде повертатися власнику після закінчення терміну договору, бажано також складати акт.