Чим договір оренди житла відрізняється від договору найму

1. Сторони договору оренди житла та договору найму
2. Яка форма договору і в яких випадках потрібна державна реєстрація?
3. На який термін можна укласти договір оренди та найму?
4. Порядок розірвання договору

Є два види договору майнового найму, за цими договорами майно надається в тимчасове користування або володіння за орендну плату: це договір оренди і договір найму житлового приміщення. Від чого залежить, який саме договір буде укладено і чим договір оренди житла відрізняється від договору найму майна?

Договір майнового найму може полягати як між фізичними, так і юридичними особами. Отже, почнемо з визначення сторін договору.

Сторони договору оренди житла та договору найму

Якщо договір укладається між фізичними особами, то один з них є наймодетелем і здає житло, а другий - наймачем і житло наймає. Тобто укладається договір найму житла (п. 1 ст. 671 ЦК України). Якщо одна зі сторін або обидві сторони договору - юридичні особи, то вони не можуть отримати приміщення за договором найму, організації, відповідно, укладають договір оренди (п. 2 ст. 671 ЦК України).

У такому договорі, згідно зі ст. 606 ГК РФ, одна сторона виступає орендодавцем, а друга - як орендар. Юридична особа, яка виступає в якості орендаря житлового приміщення, має право використовувати орендоване житло виключно для проживання громадян, наприклад, своїх іногородніх працівників.

Яка форма договору і в яких випадках потрібна державна реєстрація?

Договори оренди та найму житлового приміщення укладаються обов'язково в письмовій формі, що встановлено в п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ. Реєстрація потрібна для договорів оренди житла, у разі, якщо договір укладається на термін від одного року і більше (див. П. 2 ст. 609 ЦК РФ).

Обов'язкова державна реєстрація договору найму в законодавства не вказана. Єдина реєстрація, яка потрібна в договорі найму - це реєстрація обтяження права власності, яке виникає внаслідок укладення договору найму на строк не менше року.

При такому положенні справ в Росреестр протягом місяця з дня укладення договору найму подається заява про реєстрацію обтяження (обмеження) права власності (див. Закон № 218-ФЗ від 13 липня 2015 року (ст. 51) та ГК РФ (п. 2 ст. 674)).

Якщо договір оренди, укладений на термін від одного року, всупереч встановленому порядку не проходить реєстрацію, громадяни, які беруть участь в договорі, несуть відповідальність у вигляді адміністративного штрафу розміром від 1 500 до 2 000 руб.

Якщо виникло в результаті укладення довгострокового договору найму житла обтяження права власності не проходить державну реєстрацію в Росреестра , Громадяни, які беруть участь в договорі, несуть відповідальність у вигляді адміністративного штрафу в розмірі 5 000 рублів (КоАП РФ, ст. 19.21 год. 1 і 2).

На який термін можна укласти договір оренди та найму?

Договір укладається строго на той термін, який прописаний в тексті договору. Якщо термін оренди не прописується, вважається, що він укладений на невизначений термін. Згідно ст. 610 ГК РФ, термін договору оренди не обмежується. Якщо одна зі сторін вирішить відмовитися від договору, вона має право в будь-який час це зробити, попередивши другу сторону за три місяці.

Термін договору найму - не більше 5 років. Якщо термін в тексті договору не вказано, вважається, що він укладений на п'ять років, відповідно до ст. 683 ГК РФ.

Порядок розірвання договору

Розірвання договору оренди може бути як з ініціативи орендаря, так і з ініціативи орендодавця. Умови і підстави для розірвання договору можуть бути прописані безпосередньо в самому договорі оренди (див. Ст. Ст. 619, 620 ЦК України). Саме розірвання проводиться через суд.

При розірванні договору найму сторона наймача менш захищена в правовому відношенні, тому розірвання договорів найму законодавчо регулюється на користь наймача.

Якщо ж договір найму розривається з боку наймодавця, то порядок його розірвання - лише через суд. При цьому необхідними умовами, при яких договір може бути розірваний за рішенням суду, є наступні:

• Якщо наймач або інші проживають разом з ним громадяни, за дії яких він відповідає, псують або руйнують житлове приміщення.
• Якщо наймач не вносить плату за житлове приміщення протягом шести місяців при договорі, укладеному на тривалий час. При короткостроковому договорі (до року) договір може бути розірваний у разі невнесення оплати більше двох разів після встановленого в договорі терміну платежу.
• Якщо житлове приміщення використовується наймачем не за призначенням.
• Якщо інтереси і права сусідів наймача постійно піддаються порушення з його боку або з боку інших мешканців, які проживають спільно з ним (п. 2 ст. 687 ЦК України).

Якщо договір найму розривається з ініціативи наймача, він може бути розірваний в будь-який час. Наймач зобов'язаний попередити наймодавця про своє рішення за три місяці відповідно до п. 1 ст. 687 ГК РФ і отримати згоду інших проживають з наймачем громадян.