Сформована судова практика рясніє сукупністю суперечливих в підході до їх вирішення питань. Так, найчастіше тривало перебігають склалися між особами цивільно-правові відносини, що випливають, наприклад, з договорів оренди об'єктів нерухомого майна, призводять до спірних юридично значущим ситуацій, для вирішення яких необхідно визначити, чи дозволяти питання про те, чи є слідства дій орендаря проведеними змінами (або поліпшеннями) орендованого майна, або вони привели до виникнення знову зведеного об'єкта нерухомості.
Наприклад, особи уклали між собою договір оренди будівлі на тривалий термін. За згодою орендодавця орендар в період дії договірних відносин справив за рахунок власних коштів і сил добудову поверху, ввів останній в фактичну експлуатацію.
Юридичний конфлікт «уперся» в необхідність вирішення питань про те, чи є що виникли в результаті добудови орендарем поверху нежитлові приміщення віддільними поліпшеннями - раз; про співвідношення обсягу виникли у орендаря, орендодавця прав щодо знову була зведена добудови.
Якщо міркувати про ситуації, що склалася юридично сухо, то можна керуватися основною роздільною ситуацію, що склалася нормою - п. 2 ст. 623 ГК РФ, згідно з положеннями якої невіддільні без шкоди для в досліджуваному випадку орендованої будівлі поліпшення повинні бути визнані власністю орендодавця, а в орендаря, в його черга, після закінчення дії договору оренди виникає право отримати грошову компенсацію за вироблені невіддільні поліпшення об'єкта орендованого майна.
Але щоб правильно юридично кваліфікувати ситуацію, що склалася, необхідно дати дефініцію поняттю «отделимости» нежитлових приміщень.
Отже, поговоримо про «отделимости» нежитлових приміщень в цивільному праві. Суть положень ст. 623 ГК РФ наведена вище. Однак названа стаття, на відміну від ст. 133 ГК РФ, не встановлює, що віддільність або невіддільність речі визначається її фізичними властивостями. Таким чином, можна достовірно стверджувати, що законодавець не забороняє визнання виробленого поліпшення віддільним в разі можливості його юридичного відокремлення, яке вироблене «без шкоди для майна».
Законодавець передбачив можливість юридичної індивідуалізації нежитлових приміщень в якості самостійних об'єктів нерухомого майна, а отже, і їх юридичну віддільність.
У розвиток теми в напрямку кваліфікації спірною юридично значимої ситуації як зведення новоствореного об'єкта нерухомого майна необхідно вказати на те, що новий об'єкт нерухомості - це і об'єкт, перебудований в результаті реконструкції (тобто в результаті фактичної зміни його первинних параметрів, таких як площа, габарити), і об'єкт, зведений «з нуля».
Законодавець говорить про наявність можливості зведення нового об'єкту при використанні його раніше встановлених елементів - мова йде про зведення в будівлі прибудов, надбудов, встроек і інших змін. У тому випадку, якщо спірна ситуація на базисі її кваліфікації привела сторони договору оренди в суд, то стороні, що доводить, що «прибудова» - новий об'єкт нерухомості, то в якості доказів підтвердження такого аргументу необхідно надавати в матеріали цивільної справи договір підряду на реконструкцію, локальний кошторис на будівельні роботи, технічні паспорти бюро технічної інвентаризації на будівлю до здійснення його реконструкції.
Розкриваючи тему реконструкції, необхідно говорити про те, що остання є самостійний вид будівельних робіт і за своєю правовою природою є створенням нової речі, але не поліпшенням майна. Таким чином, автор статті приходить до висновку про те, що до спірних правовідносин можуть бути застосовані норми інституту будівництва. Тобто в даному випадку здійснення надбудови орендарем поверху юридично тягне за собою появу новоствореного обсягу нерухомого майна.
Прийдешня складність - в реєстрації прав на новий об'єкт, який, як ми з'ясували, повинен на праві власності належати орендодавцю за договором оренди нежитлового будинку. Для державної реєстрації права претендент на володіння об'єктом повинен отримати відповідний дозвіл в адміністрації муніципального освіти, в якому розташована «надбудова». Але компетентна адміністрація нерідко відмовляє у видачі необхідної документації, тому претенденти звертаються за захистом права до суду, прикладаючи до позовної заяви експертний висновок, у висновках якого ясно відображено, що зведення без отримання відповідного дозволу не порушують прав і законних інтересів третіх осіб, а також прикладаючи адресовані суду заяви від власників суміжних домоволодінь, в яких вони говорять про те, що не заперечують проти визнання судом права власності колишнього орендаря на спір ний об'єкт нерухомого майна.
Відсутність строго регламентованої законодавцем кваліфікації правовідносин, що виникають з «прибудов», «надбудов» до об'єктів орендованого нерухомого майна зводить до того, що виникнення права власності орендаря на знову зведену нежитлову нерухомість є в значній мірі більш очевидним при незмінності встановленої договором оренди розміру орендної плати, відсутності в такому договорі умов про зменшення ануітентних платежів пропорційно витратам на вироблені поліпшення. Також аргумент про те, що об'єкт - новостворений можна посилити тим, що його будівництва вироблено за рахунок орендаря, його особистими силами, а відповідний договір підряду укладено від його (орендаря) імені. Крім того, «робочий» варіант доведення того, що «прибудова», «надбудова» - об'єкти, новостворені, це посилання на те, що орендар одноосібно використовує «нове» житлове приміщення, а також одноосібно несе тягар його змісту в матеріальному сенсі.
При всьому при цьому самим «безпрограшним» варіантом залишається варіант укладення договору про інвестування, по виконанні якого інвестор набуває право власності на приміщення. Тобто, інвестор стає власником об'єкта в частині здійснених ним інвестицій - грошей, вкладених в його будівництво.
Підсумовуючи вищевикладене, ми вважаємо важливим вказати, що після закінчення терміну дії договору оренди максимально раціональним представляється встановлення ряду сервітутів відповідно до ст. 274, 277 ЦК України у зв'язку з тим, що виникне ситуація нікого спільного користування будівлею. Будь-яке спільне користування об'єктом передбачає, що один із співвласників повинен зазнавати певні незручності від використання об'єкта іншим співвласником. Такі правовідносини доцільно перевести в форму возмездногодоговору, винагороджує терпить сторону і тим самим створює у останньої стимул до дотримання сервітуту.
Автор статті: юрист «Правового бюро« трибун »Самохін С.В.
Юридична фірма «Правове бюро« трибун ». Всі права захищені.
До списку статей