Реклама
Реклама
Реклама

Визнання договору оренди великою угодою: теорія і практика

В даний час в бізнес-середовищі спостерігається динаміка зростання кількості зловживань повноваженнями з боку топ-менеджменту. Одним з найбільш поширених порушень є висновок великої угоди без належного схвалення з боку учасників товариства.

Відповідно до статті 46 Федерального закону «Про товариства з обмеженою відповідальністю» № 14-ФЗ (далі - ФЗ «Про ТОВ») від 08 лютого 1998 р великою угодою є угода або кілька взаємопов'язаних угод, пов'язаних з придбанням, відчуженням або можливістю відчуження суспільством прямо або побічно майна, вартість якого становить двадцять п'ять і більше відсотків вартості майна товариства, визначеної на підставі даних бухгалтерської звітності за останній звітний період, що передує дню прийняття рішення про вчиненні таких угод, якщо статутом товариства не передбачено більш високий розмір великої угоди.

Виходячи з рамок, встановлених вищезазначеною статтею, можна зробити висновок, що надання майна організації у тимчасове володіння і (або) користування не може розглядатися в якості значного правочину, так як в такому випадку відчуження або можливості відчуження даного майна не виникає. Виняток становить укладення договору оренди з правом викупу об'єкта оренди.

Однак на практиці при кваліфікації такої угоди судами, як правило, застосовується розширене тлумачення зазначеної норми.

У 2014 році даний підхід був закріплений в Постанові Пленуму ВАС РФ від 16 травня 2014 р N 28 "Про деякі питання, пов'язані з оскарженням великих угод та правочинів із заінтересованістю". У Постанові розглядається питання кваліфікації угод по передачі майна у тимчасове володіння і (або) користування, що вимагають схвалення з боку організації-орендодавця. ВАС РФ приходить до висновку про те, що договір оренди може бути визнаний судом великою угодою при наявності сукупності наступних умов:

  1. передане в тимчасове володіння (користування) майно коштує більше двадцяти п'яти відсотків загальної вартості майна товариства;
  2. дане майно використовується суспільством в його основній виробничій діяльності;
  3. дане майно вибуває з користування товариства на тривалий термін (наприклад, більше п'яти років).

При знайомстві з даними положеннями відразу виникає питання, яким чином буде визначатися вартість майна при здійсненні таких операцій.

У пункті 2 статті 46 ФЗ «Про ТОВ» закріплено, що вартість майна, яке відчужується суспільством в результаті значного правочину, визначається на підставі даних його бухгалтерського обліку. Однак вартість майна в бухгалтерському обліку, зважаючи на нарахування амортизації, може не відображати реальної вартості цього майна. Тому на практиці до визначення вартості майна, переданого за договором оренди, у судів склалися інші підходи.

Так, при винесенні рішення від 18 березня 2016 р справі N А13-11006 / 2015 Арбітражний суд Вологодської області спирався на ринкову вартість майна, що передається у тимчасове володіння і користування, встановлену експертом у звіті про оцінку.

У той же час в рішенні від 01 лютого 2016 р справі N А60-31055 / 2015 Арбітражний суд Свердловської області послався на розмір орендної плати, встановлений сторонами в договорі оренди, за весь період дії угоди. При цьому при прийнятті рішення від 11 березня 2015 р справі N А65-4297 / 2014 Арбітражний суд Республіки Татарстан керувався ринковою вартістю права оренди земельної ділянки, зазначеної в експертному висновку.

Таким чином, беручи до уваги настільки різноманітну судову практику, можна зробити висновок, що при розгляді спору про недійсність договору оренди в зв'язку з недотриманням порядку схвалення крупної операції, позивач може послатися як на балансову вартість майна, переданого в оренду, так і на його ринкову вартість, вартість орендної плати за договором оренди за весь термін передачі майна у тимчасове володіння або ж ринкову вартість права оренди.

Не менш цікавим є питання про віднесення або ж про невіднесення майна до використовуваного в основній виробничій діяльності суспільства. В яких випадках майно буде підпадати під цю категорію, а в яких ні?

У Постанові від 24 листопада 2011 р справі N А41-19751 / 11 Десятий арбітражний апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень та застосування наслідків недійсності правочину, так як доказів того, що відповідач вів виробничу діяльність в спірних нежитлових приміщеннях, на розгляд суду представлено не було.

Однак при винесенні Постанови від 18 березня 2016 р справі N А13-11006 / 2015 Чотирнадцятий арбітражний апеляційний суд зайняв сторону орендодавця, обгрунтувавши це тим, що позивачем майно по оспорюваної угоді використовувалося не в основному, а в додатковому виді діяльності.

Таким чином, можна зробити висновок, що всупереч положенням Пленуму ВАС суд може обгрунтувати свою думку виключно на доказі того факту, що майно використовувалося суспільством для отримання прибутку. Незалежно від того, в якому з видів діяльності суспільства воно було задіяно.

Крім того, в пункті 40 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного суду Російської Федерації від 11 січня 2002 N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою", зазначено, що операції з передачі прав і обов'язків за договорами оренди можуть бути визнані великими, якщо вчинення даних угод фактично спричинило за собою припинення основної виробничої діяльності суспільства. Аналогічний висновок був зроблений і в Постанові Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 січня 2016 р N 18АП-15785/2015 по справі N А47-6653 / 2013.

Аналогічний висновок був зроблений і в Постанові Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26 січня 2016 р N 18АП-15785/2015 по справі N А47-6653 / 2013

Однак саме по собі припинення діяльності суспільством після скоєння спірної угоди не є безперечним доказом того, що майно було використано в основній виробничій діяльності компанії. Так, при винесенні Постанови від 10 лютого 2011 р справі N А09-6122 / 2010 Двадцяте арбітражний апеляційний суд відхилив довід заявника про те, що в результаті укладення спірного договору оренди з володіння орендодавця вибуло майно, призначене для його основної діяльності, в зв'язку з чим виробнича діяльність товариства фактично припинилася, так як позивачем не було доведено, що саме здача в оренду спірного об'єкта нерухомості спричинила погіршення фінансових показників суспільства і збитки, пов'язані з відсутністю при илі у підприємства.

При цьому слід пам'ятати, що якщо встановлено, що здача нерухомого майна в оренду є основним видом діяльності товариства, угода, укладена в ході здійснення такої діяльності, не буде визнаватися що підлягає оформленню в порядку, передбаченому для великих угод. При таких обставинах договір оренди нежитлового приміщення не є великою угодою і не вимагає схвалення загальних зборів учасників товариства (Постанова Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 01 серпня 2011 р справі N А56-912 / 2011).

У той же час встановлений порядок схвалення великої угоди може виявитися обов'язковим не тільки для договору оренди, а й для додаткових угод до нього. Застосовуватися така кваліфікація буде в разі, якщо коригування домовленостей тягне за собою зміну основних умов раніше схваленої угоди. Однак якщо відповідна зміна було очевидно вигідним для суспільства (наприклад, знижувало розмір неустойки для боржника або ж розмір орендної плати для орендаря), то його схвалення загальними зборами учасників не повинно здійснюватися в обов'язковому порядку.

Так, в Рішенні Арбітражного суду Тверській області у справі № А66-10303 / 2013 розглянуто питання про визнання додаткової угоди до договору, за умовами якого термін дії оренди був змінений з сорока дев'яти років на три роки, великою угодою. За результатами розгляду справи судом був зроблений висновок про те, що така угода підлягала затвердженню в порядку, встановленому статтею 46 ФЗ «Про ТОВ», так як зміна терміну договору оренди слід віднести до зміни одного з основних умов договору оренди. Крім того, не можна стверджувати, що дана зміна було очевидно вигідним для позивача (орендаря), в зв'язку з тим, що призвело до втрати орендарем можливості орендувати об'єкти нерухомості на термін, що залишився і, відповідно, отримувати з них прибуток.

Однак Чотирнадцятий арбітражний апеляційний суд при розгляді цієї ж справи в якості другої інстанції в Постанові від 19 квітня 2014 р № А66-10302 / 2013 прийшов до зворотного висновку, обґрунтувавши свою позицію тим, що зміна умов було очевидно вигідним для орендаря у зв'язку з тим , що давало можливість заощадити суму орендної плати за сорок шість років, а також звільняло суспільство від витрат на утримання орендованого майна. Протилежні позиції суддів при розгляді справи в різних інстанціях дають великий простір для творчості при доведенні своєї правової позиції у справі.

Розглянемо також питання про визнання великою угодою договору суборенди. При укладенні такого договору суборендодавця не тільки не позбавляється прав володіння на об'єкт нерухомого майна, але він, по суті, ніколи ними і не володів. Але і в даному випадку суди досить широко трактують норми ФЗ «Про ТОВ».

Так, Президія ВАС в Постанові від 17 липня 2012 р N 2820/12 у справі N А12-24511 / 10 був зроблений висновок про те, що, оскільки суд визнав угоди по відчуженню майна великими, то і взаємозалежні угоди з урахуванням договорів перенайма також є великими.

За результатами аналізу вищевказаної практики арбітражних судів можна зробити висновок про те, що важко передбачити результат справи про розгляд договору оренди в якості значного правочину, так як в даній сфері існує велика кількість «підводних каменів». Це пов'язано з відсутністю чіткої законодавчої регламентації цього питання і докладних роз'яснень вищих судів. Дані обставини викликають велику стурбованість, оскільки при таких умовах права засновника компанії недостатньо захищені законом і дуже вразливі. Беручи до уваги дані обставини, рекомендуємо для мінімізації ризиків власників компанії детально регламентувати дане питання в статуті організації.

У разі, якщо у вас виникають сумніви на рахунок того, як найбільш раціонально і безпечно відобразити механізм схвалення значних правочинів в статуті, або ж ви вже опинилися в подібній спірної ситуації, звертайтеся до кваліфікованих консультантів. Подібне рішення допоможе в короткий термін і найбільш ефективно захистити ваші інтереси.

джерело: kskgroup.ru

Фото, використане в матеріалі, Бориса Мальцева, ІА «Клерк.Ру».

В яких випадках майно буде підпадати під цю категорію, а в яких ні?