Як правило, договором найму передбачений порядок дострокового розірвання договору. Якщо в документі такі умови не прописані, то розірвання договору здійснюється в порядку, встановленому ст. 687 Цивільного кодексу РФ «Розірвання договору найму житлового приміщення». Як випливає зі змісту запитання, наймач покинув квартиру, не розірвавши в установленому порядку договір найму, а значить, договір найму діючий, в зв'язку з чим вимоги власника чи правомірні.
Крім того, поки договір не буде розірвано належним чином, борг продовжить накопичуватися до моменту, коли договір найму не припинить свою дію закінченням терміну, а майно не буде повернений наймачем власнику за актом прийому-передачі. Власник може дочекатися закінчення договору найму, а потім звернутися до суду і стягнути весь борг з наймача. Якщо наймач не живе в квартирі і не користується майном це його право, але воно не є підставою вважати договір найму, що втратив чинність.
Що важливо не упустити, складаючи договір оренди квартири на довгий термін?
Як достроково розірвати договір оренди?
Що стосується платежів за ЖКП і електроенергію якщо договором найму не передбачено, хто і за що платить, то на наймача покладається обов'язок оплачувати реально споживані їм (і фіксуються приладами обліку) водоспоживання та водовідведення, електроенергію, вивезення та утилізація ТПВ.
Що стосується погроз власника звернутися в правоохоронні органи, то такий метод впливу на наймача буде безглуздим, оскільки виник спір є цивільно-правовим і може бути вирішене тільки в порядку цивільного судочинства. Таким чином, в інтересах наймача при звільненні об'єкта нерухомості подбати про те, щоб наймодавець прийняв об'єкт за актом прийому-передачі.
У даній ситуації власник ніяк не зможе покласти обов'язок по сплаті комунальних платежів на орендаря, оскільки, відповідно до п. 5 ч. 2 ст. 153 Житлового Кодексу РФ, обов'язок по сплаті комунальних платежів лежить на власниках житлових приміщень.
Звернення в поліцію також нічого не дасть, тому що поліція не має права розглядати подібні справи, тільки суд. Але оскільки в законі чітко сказано, хто повинен сплачувати комунальні платежі, то і суд нічим не зможе допомогти власнику квартири.
Хто головний - той, хто здає квартиру, або той, хто знімає?
Як обманюють квартиронаймачів
Термін, на який укладено договір оренди, визначається сторонами і вказується в договорі. Загальними положеннями про оренду передбачено, що, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку орендар має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це орендодавця за три місяці (при оренді нерухомого майна). Сторони також мають право встановити інший термін для попередження в цьому випадку це повинно бути відображено в договорі.
При цьому договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'ять років. Якщо в договорі термін не визначений, договір вважається укладеним на п'ять років. Наймач житлового приміщення може в будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.
За загальними правилами оренди в число обов'язків орендаря за змістом орендованого майна включається також тягар витрат на утримання майна, куди відносяться комунальні витрати. Згідно особливостям найму житлового приміщення, регульованим главою 35 ГК РФ, встановлено, що наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі, якщо договором не встановлено інше.
У разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно. Документ, що підтверджує повернення майна, акт прийому-передачі майна (аналогічний тому, який сторони підписували при укладенні договору). Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Крім того, за несвоєчасне повернення орендованого майна договором може бути передбачена неустойка.
Вважаю, що заява орендодавця в поліцію не дасть тих результатів, на які він розраховує. Даний спір є цивільно-правовим.
У даній ситуації радує хоча б те, що є договір. У стандартному договорі, як правило, фіксуються всі можливі умови розірвання. Зокрема, зазвичай наймач може розірвати договір, попередивши наймодавця за 30 днів. Оплата комунальних послуг, згідно з усталеною практикою, лежить на наймодателе, за винятком вартості спожитої електрики, води, оплати інтернету і супутникового телебачення. Так само наймач оплачує тарифікуються дзвінки з домашнього телефону. Існує ще так званий страховий депозит, якраз і призначений для погашення будь-яких заборгованостей з боку наймача. Все це або інше обов'язково прописується в договорі. Сторони під час підписання, до моменту заселення, повинні домовитися про всі можливі ситуаціях. Саме тому багато запрошують для складання договору професійного ріелтора.
Що стосується даної конкретної ситуації, то напевно є спосіб її вирішення з мінімальними втратами для сторін. Треба тільки проявити терпіння і спокійно домовитися в позасудовому порядку, а може бути, запросити професіоналів. Якщо не виходить, то, звичайно, рішення може винести тільки суд.
Що потрібно перевірити в квартирі перед зніманням?
Чи можу я отримати податкове вирахування за знімання квартири?
Договір оренди квартири один з найбільш часто зустрічаються питань в практиці адвоката у цивільних справах. У Цивільному Кодексі РФ ціла глава присвячена договором оренди квартири. При укладанні договору оренди квартири потрібно не поспішати, не підходити до його складання формально, просто взяти шаблон з інтернету, а внести всі спірні моменти і порядок їх врегулювання, які Вам потім допоможуть при наявності спору виграти справу в суді. Якщо Ви розриваєте договір оренди квартири, то краще закріпити розірвання письмово і скласти акт приймання на все майно, щоб потім до Вас не могли пред'явити ніяких позовів і сказати, що щось пропало з квартири. Що стосується оплати комунальних платежів, то хто платить і за що найкраще прописати в договорі оренди. І якщо будуть претензії з боку господарів квартири, то Ви просто зашле на умови договору. Якщо власник звертається в правоохоронні органи, то Ви зможете показати співробітникам поліції умови договору, які платежі виробляє власник, і послатися на те, що Ви дієте відповідно до договору. Чим краще складений договір оренди квартири, тим Вам простіше буде відстоювати свої права в суді і в правоохоронних органах. Тому не соромтеся прописувати всі умови в договорі оренди квартири, тому що в російському праві існує свобода договору і крім обов'язкових умов, які повинні бути відображені в договорі, інші умови Ви можете прописувати самостійно. Якщо в договорі не прописано, хто буде платити комунальні платежі, то автоматично оплачувати їх буде власник, так як на ньому лежить тягар відповідальності за свою власність.
Якщо все саме так, як Ви описали, Вам необхідно терміново відправити повідомлення за реквізитами договору про розірвання договору оренди, щоб було зафіксовано число, коли Ви припинили користуватися квартирою. Це робиться для того, щоб у Вас на руках був доказ, що Ви повідомили власника квартири про припинення договору оренди в односторонньому порядку. Поки договір не розірвано, по суті Ви дійсно повинні виконувати взяті на себе зобов'язання. Те, що Ви з'їхали з квартири це Ваше особисте рішення, орендодавець відповідно до договору надає Вам площа, якої Ви можете користуватися, а можете і не користуватися. А ось якщо він здав квартиру комусь іншому після того, як Ви з'їхали, і намагається отримати подвійну вигоду, то правда буде вже на вашому боці. Звичайно, якщо Ви зможете це довести в суді.
Заява в поліцію нічого не дасть наймодателю. Єдине, куди він може дійсно звернутися, з позовом до суду, Ви обидва будете відстоювати свою точку зору, а суд прийме рішення відповідно до чинного законодавства. Якщо Ви продовжуєте жити в цій квартирі, треба вирішувати все в переговорному порядку. Якщо в договорі не було зазначено оплату комунальних платежів з Вашого боку, платити Ви не зобов'язані, так як комунальна плата є обов'язком власника квартири як сторони за договором обслуговування.
Поставлений орендарем питання містить в собі кілька підпитань або юридичних казусів. Отже, про все по порядку.
Якщо Ви знімали квартиру на підставі договору оренди, то цей договір містить термін його дії і, крім того, порядок його дострокового розірвання. Наприклад, повідомлення за певний термін: один місяць, три місяці, десять днів тощо. Одностороннє розірвання договору з Вашого боку можливо при дотриманні Вами даного порядку. При цьому досить часто договори оренди містять пункт про те, що в разі дострокового розірвання є якась сума грошового утримання, яке орендодавець має право з Вас вимагати в разі дострокового розірвання договору оренди за Вашою ініціативою. Якщо ж ці умови договором оренди не прописані і термін його не закінчився, Ви маєте право вимагати дострокового розірвання договору, повідомивши про це орендодавця письмово за адресою, вказаною в договорі, свідомо (в розумний строк). Бажано підписати акт прийому-передачі квартири від Вас орендодавцю це дозволить встановити точно момент, коли Ви залишили квартиру і, як наслідок, перестали нести відповідальність за неї. Якщо ж розірвання договору з яких-небудь причин в односторонньому порядку неможливо, Вам слід якомога швидше звернутися до суду і розривати договір оренди в судовому порядку.
У разі, якщо Вам виставляють вимогу про оплату рахунків і договором оренди не встановлено, хто саме повинен ці платежі оплачувати, даний спір має певну судову перспективу. Втім, по загальній практиці, в більшості випадків суди будуть розцінювати плату, встановлену договором, виключно як орендну, і додатково виставлені рахунки (за експлуатацію, за воду, за електрику) в той час, коли Ви користувалися квартирою, Вам доведеться оплатити. Умови для оплати надання Вам даних документів. Ви маєте право їх перевіряти і контролювати.
В частині поводження Вашого орендодавця в правоохоронні органи цього не слід боятися. Ви ніякий закон не порушили і має право вимагати документального підтвердження витрат, які Вам пред'являють і вимагають оплатити.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
5 кіл пекла для тих, хто не платить комуналку
10 обов'язкових пунктів у договорі оренди квартири
Орендар залишив борги за ТБ і інтернет - що робити?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Що важливо не упустити, складаючи договір оренди квартири на довгий термін?Як достроково розірвати договір оренди?
Хто головний - той, хто здає квартиру, або той, хто знімає?
Що потрібно перевірити в квартирі перед зніманням?
Чи можу я отримати податкове вирахування за знімання квартири?