Купити на старті, продати на фініші - така стратегія втрачає популярність. Все частіше житло купується для оренди, непоганим попитом користуються апартаменти і комерційні приміщення. 
Євген Павленко / Коммерсант
Часи, коли на нерухомості можна було легко і швидко заробити, давно пройшли, але інвестори на ринку залишилися. Як не крути, а квадратні метри залишаються одним з найнадійніших способів зберегти і примножити наявні заощадження. «При купівлі у надійного забудовника цей інструмент можна вважати одним з найбільш безризикових», - додає директор департаменту нерухомості ГК «ЦДС» Сергій Терентьєв. З ним згоден генеральний директор мережі апарт-готелів YE'S Олександр Погодін. За його словами, нерухомість залишається одним з найбільш надійних і ефективних інструментів для інвестицій.
Правда, кількість тих, хто може собі дозволити таке вкладення, за останню пару років значно скоротилося. У 2014 році на тлі політичної нестабільності і обвалу курсу національної валюти на ринку приватних інвестицій стався різкий стрибок, після якого настав провал. «У 2014 році спостерігався ажіотажний попит, викликаний бажанням людей зберегти накопичені кошти. До 2015 року з ринку практично пішли приватні інвестори, частка інвестиційних угод скоротилася з 20% до 5% », - наводить статистику керівник аналітичного центру« Главстрой-СПб »Петро Буслов.
Цю тенденцію підтверджує і Віра Сережін, директор Управління стратегічного маркетингу і досліджень ринку Холдингу RBI (входять RBI і «Північний місто»): «Ще 2 роки тому була велика кількість інвестиційних угод в об'єктах Ленобласті (« закадье »). Це було пов'язано як з доступністю покупки (заплатити до 2 млн. Рублів могли дозволити собі досить багато), так і з хорошим попитом з боку орендарів. Але в останні роки інвестиційна привабливість «закадья» впала: будівництво ведеться вже досить далеко від метро, ціни майже не ростуть. На ринку комерційних приміщень частка інвестиційних угод вище, ніж на ринку житла ».
Зараз, за оцінками експертів, в цілому по ринку житла, що будується Петербурга частка інвестиційних угод становить близько 10%, і в найближчому майбутньому цей показник навряд чи зміниться. «Однак якщо ми говоримо про вихід на ринок нового проекту в вдалою локації і з цікавими стартовими цінами, то на цьому етапі інвесторів може бути набагато більше - до 20% і більше», - додає Олег Пашин, генеральний директор ТОВ «ЦРП« Петербурзька Нерухомість ».
За словами Сергія Терентьєва, рівень інвестиційних угод залежить не тільки від забудовника, але і від параметрів конкретного проекту: його локації, класу, квартірографіі і так далі. «У нашій компанії частка інвестиційних угод в середньому становить близько 15%. З середини 2016 роки ми відзначаємо збільшення активності інвесторів, що пов'язано зі стабільною ситуацією в економіці і зниженням ставок за іншими фінансовими інструментами », - говорить експерт.
«Частка інвестиційних угод в нашій компанії звичайно не дуже висока, оскільки переважна більшість клієнтів купує квартири в наших будинках для себе, - зазначає директор з маркетингу і продажами компанії« ЮІТ Санкт-Петербург »Катерина Гуртова. - У загальному обсязі продаваних квартир частка інвесторів - клієнтів, що купують квартиру для здачі, подальшого продажу або здачі в оренду - досягає максимум 8%. Основна ж маса інвесторів, маючи на руках певну суму, прагне вкластися в об'єкти з недорогим продуктом - вважаючи, що це дозволить і швидше почати повертати інвестиції. У підсумку в деяких комплексах економ-класу частка інвесторів може досягати і 50% і вище, що, природно, аж ніяк не сприятливо для людей, які купили квартири для власного проживання ».
У сегменті апарт-готелів частка інвестиційних угод, за словами Олександра Погодіна, істотно вище і може досягати 90%. Це обумовлено тим, що цей тип нерухомості спочатку націлений на отримання прибутку і вже зарекомендував себе серед приватних інвесторів. «У проекти з самого початку закладаються складові, цікаві для інвесторів: велика інфраструктура, готельний сервіс, наявність професійної керуючої компанії, спеціальні дохідні програми. Володіння нерухомістю стає пасивним джерелом стабільного доходу. В результаті інвестиції в апартаменти не тільки вигідні, але і зручні », - зазначає Олександр Погодін.
зміна пріоритетів
Зараз вибрати об'єкт для інвестування стало складніше. Якщо раніше практично будь-який будинок, що будується міг гарантувати певну прибутковість в разі покупки на старті і перепродажу після закінчення будівництва, то зараз прибуток приносить далеко не кожен проект. «І тут тільки професіонал, чудово орієнтується в ринку, який працює в компанії, що продає великий пул об'єктів, може дати добру пораду інвесторові. Як по вибору забудовника, так і за вибором не тільки комплексу, а й навіть квартири. Крім того, такий фахівець завжди в курсі тимчасових акцій від забудовників, які дозволяють придбати житло за нижчою вартістю. І відповідно, заробити в підсумку більше », - говорить Олег Пашин.
Зате кількість покупців, які купують житло з прицілом на майбутнє - для дітей, для себе після виходу на пенсію, помітно зросла. Ця категорія заробити на нерухомості не прагне, а вкладає кошти в надії їх зберегти. До певного моменту вони здають квартиру в оренду, а потім або продають її, або залишаються в ній жити. За словами Олександра Погодіна, раніше дійсно все прагнули до швидкої спекулятивного прибутку на перепродажі нерухомості. Зараз в фокусі уваги - ліквідні об'єкти, які гарантують стабільний операційний дохід від здачі в оренду. «Ефективні для вирішення цього завдання інвестиції в апартаменти. Однокімнатні квартири в середньому здаються за 22,5 тисячі рублів. Для порівняння в нашому апарт-готелі в спальному районі мінімальна ціна оренди сьогодні 28,5 рубля, а заповнюваність становить майже 90% », - відзначає він.
Директор з продажу компанії «Будівельний трест» Сергій Степанов вважає, що сьогодні багато приватних інвесторів переорієнтували свою увагу з сегменту житлової нерухомості на комерційні приміщення в новобудовах.
«Це пов'язано з більш високою прибутковістю, відсутністю необхідності проведення обробки, оскільки більшість орендарів роблять ремонт« під себе ». Зазначу, що в комерційних приміщеннях досить низька амортизація, оскільки кожен новий орендар проводить обробку або її доопрацювання власними силами. У нашій компанії в сегменті апарт-готелів частка інвестиційних покупок становить близько 40%, в сегменті комерційної нерухомості - 70% », - говорить він.
труднощі вибору
Вибір того чи іншого об'єкта для вкладення коштів залежить від стратегії приватного інвестора. «Якщо ми говоримо про тих, хто купує квартири для подальшої здачі в оренду, то сьогодні найбільш затребуваними є одно- і двокімнатні квартири площею до 50 - 60 кв. м з обробкою «під ключ» в розвинених міських локаціях. Для подальшого перепродажу люди вибирають студії і однокімнатні квартири площею від 30 до 40 кв. м з обробкою. З точки зору локації - це новобудови, розташовані в активно розвиваються районах, поблизу станцій метро і транспортних артерій », - каже Петро Буслов.
На думку Сергія Терентьєва, традиційно більшість інвесторів віддають перевагу квартирам у проектах економ-і комфорт-класу. «Це обумовлено низьким порогом входу в цей сегмент. Квартири бізнес-класу, елітна нерухомість і комерція вимагають вже зовсім іншого бюджету. При цьому для управління комерційною нерухомістю власнику необхідно набагато більше знань і часу, ніж у випадку з житлом. У той же час апартаменти - це поки малозрозумілий для споживача формат, який тільки починає розвиватися в Петербурзі », - вважає він.
Олександр Погодін, навпаки, зазначає, що в останні роки орендна нерухомість стала повноцінною частиною ринку і в сукупній структурі пропозиції квартир і апартаментів становить близько 15%. «У перспективі обсяг інвестиційних угод на ринку новобудов буде плавно перетікати з сегменту житлової нерухомості в апартаменти, - каже Олександр Погодін. - Такі об'єкти спочатку орієнтовані більшою мірою на здачу в оренду і мають ряд переваг перед традиційними квартирами. Придбати апартаменти можна відразу мебльованими, а в інтересах власників діє керуюча компанія, яка візьме на себе всі турботи по взаємодії з орендарями. «Після введення в експлуатацію об'єкта можна гарантовано отримувати до 10% річних від здачі в оренду, при цьому практично не беручи участь в питаннях управління».
За оцінками Катерини Гуртовий, в даний час спостерігається особливо високий попит на комерційні приміщення на перших поверхах житлових будинків. «З початку нинішнього року ми бачимо колосальну активність клієнтів, які купують вбудовані приміщення в наших об'єктах, і подібних темпів продажів не було вже багато років, - зазначає Катерина Гуртова. - Безумовно, при поточній ринковій ситуації, курсі валют і його коливаннях, низьких ставках по депозитах вкладення в нерухомість, особливо комерційну, стають набагато привабливіше, ніж в якісь інші інструменти. Велика частина комерційних приміщень набувається інвесторами, причому це зовсім інша категорія інвесторів, ніж покупці квартир для подальшої здачі в оренду або продажу. Вартість комерційної нерухомості є серйозним обмеженням для виходу на цей ринок, і «вмонтовувані» купується клієнтами, які мають у своєму розпорядженні досить великими сумами і серйозно займаються вкладеннями в нерухомість ».
Зберегти і трохи заробити
Яка мінімальна сума, з якої взагалі має сенс виходити на ринок «первинки»? Точний і ясну відповідь на це питання, незважаючи на його простоту, дати неможливо. Перш за все, звичайно, тому, що в різних районах і сегментах різні ціни. «Поріг входу для квартир і апартаментів починається від 3 млн рублів, вартість ліквідних комерційних приміщень сьогодні становить від 6 - 8 млн рублів», - говорить Сергій Степанов.
Як вже говорилося, сьогоднішні інвестори купують квадратні метри не для заробітку, а для збереження коштів. Але можливість примножити накопичення залишається.
За словами директора департаменту нерухомості ГК «ЦДС» Сергія Терентьєва, з моменту початку будівництва до введення будинку в експлуатацію вартість житла збільшується в середньому на 20 - 30%. Олег Пашин додає: якщо говорити про цікавий об'єкт з привабливими цінами від надійного забудовника з позитивною репутацією і досвідом, то зростання вартості від старту проекту до його закінчення може скласти 30 - 35%. В середньому будівельний цикл складає 2 - 2,5 роки. «Однак є на ринку і не такі цікаві об'єкти, в яких вартість після закінчення будівництва виросте, безумовно, але не так сильно», - говорить експерт.
За словами Олександра Погодіна, прибутковість апартаментів в 1,5 - 2 рази вище, ніж у звичайної квартири. До моменту введення об'єкта в експлуатацію вартість активу збільшується в середньому на 25%, а після введення в експлуатацію можна гарантовано отримувати 10% річних від здачі в оренду.
«На ринку сформувався пул професійних приватних інвесторів, які купують для отримання прибутку від здачі в оренду нерухомість в апарт-готелях. У нашому новому об'єкті на Соціалістичної вулиці рідкісний покупець укладає угоду на покупку одного апартаменти. В основному це пакетні угоди - два-три-п'ять, іноді кілька десятків апартаментів. Сьогодні це вже норма », - зазначає він.
Сергій Степанов наводить такі показники прибутковості: житло - 5 - 7%, апартаменти - до 10%, комерційні приміщення - до 12 - 15%. У будь-якому випадку у програші інвестори не залишаться. «Нерухомість - це актив, який зберігає динаміку за вартістю. Здаючи в оренду нерухомість, інвестор не тільки отримує регулярний дохід, а й зберігає ліквідний актив, який росте в ціні. При цьому цей актив можна реалізувати в будь-який момент або взяти під заставу майна кредитні кошти для поточного бізнесу », - підводить підсумок Сергій Степанов.
Катерина Дмитрієва, для «Фонтанкі.ру»
© Фонтанка.Ру