Що це таке?
Інвестиції в дохідні будинки набули популярності в Німеччині завдяки мобільності населення країни - близько 60% її громадян вважають за краще саме орендувати житло, а замислюються про придбання власної квартири або будинку ближче до 40 років.
У сучасній Німеччині близько 31% житлових площ припадає саме на кондомініуми, багато з яких є прибутковими будинками. Тут їх часто називають «міськими віллами» - особливо ті, що розташовані в престижних житлових районах з розвинутою інфраструктурою.
Згідно із законом, прибуткові будинки можуть перебувати у власності у кількох приватних осіб, які, в свою чергу, укладають з мешканцями договори на довгострокову оренду квартир.
Основні переваги інвестування в дохідні будинки Німеччини:
- Стабільність місцевої економіки
- Гарантована прибутковість на рівні 5-6%
- Прозорість і перспективність місцевого ринку нерухомості: за оцінками компанії Knight Frank, місцеве житло недооцінене практично на 20%.
Особливості покупки і витрати по утриманню
За даними компанії JLL, ринок нерухомості Німеччини щорічно входить в десятку найпрозоріших і безпечних в світі, тому іноземному покупцеві не варто чекати підступу в процесах придбання, оподаткування або управління будинком - кожен крок зрозумілий і закріплений на законодавчому рівні.
Одним з інструментів купівлі-продажу прибуткових будинків в Німеччині є аукціон. Але його особливістю є те, що потенційний покупець не має можливості заздалегідь оглянути об'єкт - а тільки ознайомитися з документацією. Так що, перш ніж звертатися до такого способу покупки варто перш добре зважити всі «за» і «проти».
При розрахунку початкового розміру капіталу варто враховувати як разові платежі, до яких відносяться послуги нотаріуса, перекладача, ріелтора і податок на покупку, але і розташування об'єкта: воно може збільшити суму угоди на 10-13%.
До постійних статей витрат відносяться податок на дохід і оплата послуг керуючої компанії, які здатні в значній мірі знизити потенційну прибутковість об'єкта. Так, податкова система Німеччини має на увазі 5 податкових класів, на які поширюється прогресивна шкала. Ставка податку безпосередньо залежить від розміру доходу та варіюється від 20% до 55%. Однак дохід менше 13 000 євро повністю звільняється від оподаткування.
Зменшити витрати на керуючу компанію можна, організувавши мешканців в співтовариство - аналог російського ТСЖ, на якому обирається відповідальний за відстеження своєчасної оплати та координацію різних служб, що обслуговують будинок і прилеглу територію.
Фактори, що впливають на формування і розмір доходу
Дохід власника складається з орендних платежів постояльців. Як жартують фахівці ринку нерухомості, на прибутковість об'єкта впливають три чинники: місце, місце і ще раз місце.
Традиційно, прибутковість нерухомості Німеччини знаходиться на рівні 5-6%, хоча нерухомість Східної Німеччини менш ліквідна об'єктів західній частині країни. Так, згідно з даними інтернет-порталу WohnungsBoerse.net, при середній вартості 1 кв. м нерухомості в Лейпцигу 1918 євро і орендною ставкою 5,86 євро / 1 кв. м, повна дохідність (до вирахування податків і витрат на утримання житла) складе 3,6%.
У Франкфурті цей показник дорівнює майже 4%, а в периферійних Дуйсбурзі та Ессені - 5,4% і 4,9% відповідно. Проте, у об'єктів з привабливою прибутковістю, розташованих не в самих популярних районах країни, можуть виникнути проблеми з ліквідністю. Так, завантаженість прибуткового будинку може за фактом виявитися помітно нижче тієї, що була вказана в паперах. При закінченні договору оренди у одного з мешканців на пошук нового орендаря може знадобитися час. Продаж такої нерухомості може також досить на довго розтягнутися.
Прибутковість в містах-мільйонниках не перевищує 4%: в Берліні і Гамбурзі по 3,5%, в Кельні - 3,8%, а в Мюнхені - найдорожчому місті Німеччині, - 3,02%.
Як і де шукати найбільш прибуткові об'єкти
При виборі прибуткового будинку в Німеччині інвестор в першу чергу повинен оцінити його місце розташування. Так, наявність в районі великої компанії з великим числом робочих місць, університету і розвиненої інфраструктури (дитячі садки, школи, магазини, транспорт і медичні установи) є гарантом 90-100% заповнюваності прибуткового будинку.
Купівля прибуткового будинку, в якому більше половини квартир здані в довгострокову оренду, забезпечить новому власнику надходження платежів з першого місяця володіння.
Скільки реально заробити
Прибутковий будинок у Франкфурті, що складається з 10 квартир загальною площею 1000 кв. м, коштує 3 млн євро. За даними WohnungsBoerse.net, середньозважена орендна ставка у Франкфурті дорівнює 13,43 євро / 1 кв. м. Таким чином, повна річна прибутковість складе 161 160 євро, тобто трохи більше 5%. Після погашення всіх необхідних платежів у розпорядженні власника залишиться близько 3-3,5%.
У Саксонії і Тюрінгії попит на оренду житла може бути нижче, ніж в Баварії або Берліні. Це в меншій мірі позначиться на річної прибутковості об'єкта, але займе більше часу і сил на пошук орендарів, а при необхідності - і продажу прибуткового будинку, не забезпечивши гідний приріст капіталу.
«Підводні камені» інвестування в дохідні будинки
При покупці прибуткового будинку на вторинному ринку варто уважно ознайомитися з документацією, присвяченій створенню власником накопичувального фонду на капітальний ремонт будинку - при продажу об'єкта цей фонд переходить в руки нового власника. Також перед покупкою варто оцінити стан технічних конструкцій будинку - необхідність вкладень в капітальний ремонт може нівелювати річну прибутковість. Орієнтовні витрати на капітальний ремонт складуть 500-1000 євро на 1 кв. м.
У виборі орендарів бажано брати особисту участь. Так, заселення іммігрантів з країн третього світу може знизити привабливість прибуткового будинку в очах, наприклад, корінних жителів. Виселення «проблемних» квартиронаймачів - досить складний процес. Затримка або неможливість погашення щомісячних орендних платежів квартиронаймачем перекладає обов'язки по оплаті на соціальні служби Німеччини. Подальше виселення орендарів можливо тільки за рішенням суду.
У гонитві за високою прибутковістю не варто забувати про ліквідності об'єкта - на ринку нерухомості Німеччини ці показники обернено пропорційні один одному. Можливо, будинок, який приносить відносно високу прибутковість, буде складно звернути в «живі» гроші.
HomesOverseas дякує за допомогу в підготовці статті Надію Принц ( Prinz Dom ) Та Олену Лідман ( Immobilien Scott ).
Що це таке?