Думка про те, щоб взяти іпотечний кредит, мабуть, відвідувала багатьох. згідно опитуванням нашого сайту, близько 38% відвідувачів вже користувалися позиковими засобами для придбання житла, переважна більшість з них - 35,7% - для покупки квартири. 44% опитаних іпотекою не скористалися, а близько 6% накопичили гроші самостійно. Остання цифра ясно говорить про те, що купити квартиру за рахунок власних заощаджень зараз не так легко, навіть при зарплаті вище середнього рівня збирати доведеться довго, а ціни на житло щорічно збільшуються.
Тому доводиться вибирати: знімати квартиру або все ж зважитися і взяти іпотеку. До речі, в коментарях до матеріалу про оренду квартир в Іркутську з цього питання розігралася серйозна полеміка. Відвідувачі розділилися на два табори - «за» і «проти». Ми вирішили трохи прояснити ситуацію і розповісти більш докладно про іпотечні кредити, тому що у багатьох слово «іпотека» асоціюється мало не з рабством, але все ж це часто єдиний спосіб вирішення квартирного питання.
Практично всі банки пропонують приблизно однакові іпотечні продукти - це кредити на придбання готового і споруджуваного житла, купівлю будинку, ділянки або гаража, а також спецпрограми по військової іпотеці і материнському капіталу . Початковий внесок - від 10%. В окрему категорію можна виділити іпотечні програми спільно з забудовниками.
Як правило, для оформлення іпотеки потрібно стандартний пакет документів: паспорт, заяву за формою банку від позичальника і созаемщика, довідка 2 ПДФО, копія трудової книжки або витяг, а також довідка від роботодавця. При великому першому внеску, від 35-40%, є можливість оформити кредит за двома документами, наприклад, паспорту та посвідчення водія. Цей варіант особливо актуальний для тих, хто отримує «сіру» зарплату. До речі, процентна ставка за такими кредитами нижчі. Також одержувачам неофіційною зарплати можна звернутися в агентства нерухомості, у яких є партнерські програми з банками.
Зараз найнижча процентна ставка, близько 10%, пропонується хіба що по військовій іпотеці або заставними кредитами. Початковий розмір ставки в середньому становить близько 12,5%. Її розмір залежить від багатьох показників: терміну кредиту, суми позики, розміру початкового внеску, типу кредиту і багато чого іншого.
Звичайно, все воліли б низьку процентну ставку, але це можливо тільки при дотриманні ряду умов, зазначених вище. Тому, якщо вже ви зважилися на іпотеку, то важливо розставити пріоритети. Якщо потрібен низький щомісячний платіж, то іпотеку доведеться «розтягнути» на довгі роки, а значить і переплата буде суттєвою. Хочете погасити швидко - будьте готові внести великий початковий внесок і щомісяця платити значні суми. Але зате це дозволить заощадити від 1% річної ставки.
Сама економічна іпотека - придбання житла, що будується за спецпрограмі банку і забудовника. В середньому, процентна ставка по кредиту буде нижче на 0,5%. Стільки ж можна заощадити, якщо оформляти іпотеку в тому банку, де отримуєш зарплату. Але в той же час, за умовами деяких банків, до реєстрації іпотеки ставка вище приблизно на 1%.
Новобудова. Фото з сайту 72new.ru
За словами іпотечного брокера федеральної ріелторської компанії «Поверхи» Дмитра Дархаева, незважаючи на те, що на ринку нерухомості багато пропозицій по новобудовах, частіше клієнти оформляють іпотеку на вторинне житло, і цьому є кілька пояснень. По-перше, у них немає часу чекати, коли здадуть будинок, а по-друге, люди часто побоюються, що об'єкт або не добудують, або не здадуть в експлуатацію.
Ще один важливий аспект іпотеки - вид щомісячного платежу: ануїтетний або диференційований. Перший передбачає щомісячні рівні внески, але при цьому в перші роки більша частина платежу - це відсотки, а значить якщо такий кредит гасити достроково, то не зовсім вигідно. Диференційований платіж зменшується протягом терміну кредитування, але в перші місяці і роки щомісячні платежі найвищі, і платоспроможність позичальника банк оцінює саме по ним, а це значить, що сума кредиту може бути нижче. Але з часом такий платіж стає найменш відчутним для бюджету, так і достроково гасити іпотеку вигідніше. Але російські банки віддають перевагу саме ануїтетні платежі, лише деякі дають позичальнику право вибирати. За словами нашого експерта, оптимальний термін іпотечного кредиту - 15 років. Якщо брати іпотеку на 20 або 30 років, щомісячний платіж буде тисячі на дві-три менше, але переплата істотніше.
Одна з помилок багатьох позичальників - переоцінка своїх фінансових можливостей. Найчастіше люди піддаються емоціям і вибирають квартиру, яка значно дорожче, ніж шукали спочатку. Вони оцінюють ситуацію тільки на сьогоднішній день, але за короткий час все може кардинально змінитися - це народження дитини, зміна роботи або сімейного стану.
Дмитро Дархана:
- У Росії дуже високий відсоток неповернення по іпотечних кредитах. І якщо така ситуація все ж настала, то краще не ховатися від банку, потрібно проявити чесність та відповідальність, розповісти банку про свої тимчасові труднощі, і тоді організація охочіше піде назустріч і запропонує альтернативний варіант.
Мабуть, головна помилка багатьох позичальників ще на етапі оформлення іпотеки - приховування будь-якої інформації перед банком, зокрема про непогашені кредити. Банк в будь-якому випадку дізнається про це, і ймовірність відмови багаторазово зростає.
Переважно брати кредит в тій валюті, в якій ви отримуєте зарплату. Інакше при зростанні курсу євро або долара просто не буде вистачати коштів на виплату кредиту. Саме така ситуація сталася з багатьма позичальниками в 2008 році, ймовірно, не легше їм і зараз, коли долар перевалив позначку в 40 рублів.
Протягом цього року найбільші російські банки - ВТБ 24 і Ощадбанк вже підвищили ставки по іпотеці на 0,5-1%. Чи варто чекати ще підвищення - велике питання, але, з огляду на нинішню економічну ситуацію, це цілком можливо. Не виключено, що банки посилять вимоги до позичальників, оскільки платоспроможність населення знижується.
Дмитро Дархана:
- Слідом за Ощадбанком і ВТБ 24, великими гравцями на ринку, ставки почали піднімати і інші, менш великі банки, хоча вони трималися «до переможного». Чи зростуть ставки ще? Все буде залежати від макроекономічної ситуації і від ставки рефінансування. Хоча я вважаю, що рости вже нікуди, іпотека під 14% річних - це дуже дорого, раніше споживчі кредити під такі відсотки видавали.
За дев'ять місяців нинішнього року, за даними Байкальського банку Ощадбанку Росії, в Прибайкалля і Якутії видано близько 20 тисяч житлових кредитів на 33 млрд рублів, а загальні обсяги кредитування в порівнянні з минулим роком зросли на 76%. Потреба населення в кредитуванні зростає.
Чи зростуть ставки ще?