- Основні ризики новобудов
- Деякі забудовники вже багато років працюють за подібними схемами
- Іноді документи виходять в процесі будівництва
- Об'єкт може бути добудований через кілька років
- За такою схемою працює сумнозвісна «Уко-груп»
- Якщо будинок сподобався, не поспішайте відразу купувати квартиру
- Потрібно дізнатися про керівників компанії-забудовника
- За рахунок цього мінімізації податки
- У деяких забудовників є свої ЖЕКи
- Якщо забудовника немає в «чорному списку», не поспішайте радіти
14:08
Купівля квартири в новобудові стає все більш ризикованою.
Купівля квартири в новобудові стає все більш ризикованою.
Бажання жити "по-людськи", обзавестися власним гніздечком чи дахом над головою непереборне. Як можна перехотіти бути щасливим. І люди шукають можливості і продовжують будь-яку ціну вирішити горезвісний "кварітрний питання". По можливості, в новобудовах - планування, сусіди, зовнішній вигляд ...
Ринок новобудов стагнує. Започаткували було «післякризовий» пожвавлення завершилося - ситуація в країні залишає бажати кращого, грошей у людей немає і очікувати зростання будівництва або хоча б його збереження на рівні 2010-2013 років не варто.
Але будівництво - інерційний ринок. Багато об'єктів, розпочаті в останні роки, забудовники прагнуть завершити, незважаючи на всі складнощі. Ще є шанс купити квартиру в новобудові. Але ризики такої покупки нікуди не поділися. Основними з них є відсутність необхідної документації у забудовника, затягування будівництва, різного роду шахрайські схеми з подвійною продажем житла і нецільового використання коштів покупців.
Основні ризики новобудов
Більшість ризиків пов'язана з недобросовісністю забудовника. Класичною аферою є подвійний продаж квартир (як робив «Еліта-центр»), а також продаж закладеного забудовником житла.
Гарантію від подібних схем може дати тільки інвестування через фонд будівництва - в цьому випадку ваш внесок захищений законодавчо.
Велика частина схем продажу житла - за попереднім договором, продаж майнових прав та ін. - не страхують від ризиків продажу заставленого житла.
Деякі забудовники вже багато років працюють за подібними схемами
Тим не менш, деякі забудовники вже багато років працюють за подібними схемами без особливих наслідків для себе і своїх клієнтів. Так, продажу житла в одному з популярних житлових масивів - ЖК «Софія» в Софіївській Борщагівці - здійснюються виключно за попередніми договорами купівлі-продажу, а після здачі будинків полягають повноцінні договору. Згадки про це можна знайти на офіційному сайті ЖК «Софія» - наприклад, тут або тут . Загалом, все залежить від порядності забудовника.
Більш серйозною ознакою недобросовісного забудовника є відсутність всієї необхідної документації, в тому числі що свідчить про права на землю, а також дозвіл на початок будівельних робіт та ін. Цим «грішать» багато забудовників, але особливу популярність здобули об'єкти «Уко Груп».
В інтернеті можна знайти скарги на відсутність документів від покупців (в т.ч. потенційних) квартир в ЖК «Перлина Троєщини», «Родинний затишок» і ін. Зокрема, це обговорюється на форумі domik.net .
Іноді документи виходять в процесі будівництва
У деяких випадках документи виходять в процесі будівництва, але, як правило, відсутність всього пакета необхідних документів - дуже тривожний симптом.
Сюди ж слід віднести оформлення права власності на квартири. Покупці квартир в деяких об'єктах так і не отримали прав власності на них.
Як приклад можна привести введений в 2001 році житловий комплекс по пров. Коломийський, 17/31-А в Києві (забудовник `ТОВ« Форум-Інвест »), про що, зокрема, згадується в списку недобросовісних забудовників« Асоціація допомоги постраждалим інвесторам », про який йдеться нижче.
Довгобуд може бути наслідком як зовнішніх чинників - почався кризи та ін. - так і шахрайської схеми, яку застосовують багато недобросовісних забудовників.
Об'єкт може бути добудований через кілька років
У першому випадку є шанс, що об'єкт можуть добудувати через кілька років.
Так, багато будинків, будівництво яких зупинилося в 2008-2009 рр., Були добудовані в 2011-2012. Мабуть, значна частина об'єктів, які сьогодні далекі від завершення, також будуть заморожені на кілька років.
Багато будівництв перетворюють в довгобуди цілком цілеспрямовано. Забудовник, який не має коштів щоб закінчити об'єкт, привертає їх, продаючи квартири в майбутньому будинку (тобто по суті «повітря»).
У такому разі продажу зазвичай починають, коли було збудовано декілька поверхів, тобто основні витрати на завершення об'єкта ще попереду.
Отримувані при продажу майбутніх квартир гроші надсилають не на завершення поточного об'єкта, а на початок нового.
У ньому, в свою чергу, починають «продавати повітря» для початку ще одного об'єкта та ін.
За такою схемою працює сумнозвісна «Уко-груп»
За такою схемою, зокрема, працює сумнозвісна «Уко-груп» і її численні клони. Як правило, в цьому випадку у об'єкта не оформлені документи.
Вражає те, що цій схемі вже багато років, її начебто все знають, але, тим не менш, знаходяться люди, які знову наступають «на граблі». Застрахувати себе не так складно - треба всього лише переконатися в наявності необхідної дозвільної документації (це свідчить про серйозність намірів забудовника) і в тому, що на об'єкті дійсно ведуться будівельні роботи, для чого його треба хоча б раз відвідати.
Якщо будинок сподобався, не поспішайте відразу купувати квартиру
Головна гарантія від шахрайства є репутація забудовника. Якщо вам сподобався будинок, не поспішайте вкладатися в квартиру.
Пошукайте відгуки про цей об'єкт і його забудовника на форумах, складіть уявлення про компанію.
Надійні забудовники працюють на ринку давно і мають багато завершених об'єктів.
У разі, якщо компанія створена виключно для будівництва цього об'єкта, варто дізнатися про материнську компанію.
Потрібно дізнатися про керівників компанії-забудовника
Також важливо дізнатися про керівників - зазвичай прізвища топ-менеджерів недобросовісних забудовників «засвітилися» в мас-медіа і на спеціалізованих форумах.
Якщо такий «топ» раптом виявляється в іншій компанії - це значить, що їй довіряти не варто.
Хоча репутацію можна вважати найбільш об'єктивним показником того, що у вас не буде проблем з покупкою, сама по собі вона не дає 100% -ї гарантії. Як вже було сказано, ряд цілком адекватних забудовників застосовують не дуже законні схеми продажу житла.
За рахунок цього мінімізації податки
Таким чином мінімізуються податки і вирішуються деякі інші проблеми, які зазвичай не позначаються на покупця. Проте, завжди треба розуміти, що ти ризикуєш, даючи гроші того чи іншого конкретного забудовника. У більшості випадків договори, які будівельні компанії укладають з покупцями, не передбачають відповідальності за затягування будівництва.
Це не дивно - часто таке затягування відбувається не через зловмисності забудовника, а через погане планування. Як правило, для нашого покупця почекати кілька місяців - не проблема.
Очевидно, більшість забудовників розраховують на це. Часто будинок може бути завершений, але дозвільні документи на воду, електрику, газ та ін. Не отримані - це буває часто-густо навіть у добросовісних забудовників.
У недобросовісних довгобуди не підключаються до інженерних мереж, оскільки їх чи ні в районі будівництва або документація на зовнішні мережі не узгоджена.
Менш приємною несподіванкою може стати висока плата за комунальні послуги і різного роду «драконівські» умови.
У деяких забудовників є свої ЖЕКи
Деякі забудовники створюють свої житлово-експлуатаційні організації, послуги яких коштують значно дорожче, ніж зазвичай.
В даний час в Києві налічується понад півсотні проблемних об'єктів житлового будівництва. «Чорні списки» їх, а також компаній-забудовників періодично з'являються в ЗМІ на спеціалізованих форумах.
Подібні списки не можна вважати вичерпними - часто критерії віднесення будинку або забудовника до «проблемним» досить спірні і залежать від укладачів списків.
З іншого боку, далеко не всі погані дому та компанії потрапляють в такі списки.
Таким чином, якщо ви виявили, що збираєтеся купити квартиру в будинку, який потрапив в «чорний список», це привід, щоб дізнатися про нього і його будівельників побільше.
Якщо забудовника немає в «чорному списку», не поспішайте радіти
Але якщо ви не знайшли ваш будинок і забудовника в такому списку - це не означає, що «сюрпризів» не буде.
Мабуть, останнім на момент написання статті «чорним списком» був той, який «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам» представила на прес-конференції навесні цього року. Список недобросовісних забудовників можна скачати тут , А список проблемних об'єктів житлового будівництва - тут .
У список увійшли всього 62 об'єкти по Україні та 15 в Києві.
Таким чином, укладачі чомусь вирішили не включати в нього більшу частину об'єктів, які варто було б включити.
Більш повний список наводиться в відповідному розділі на сайті самої Асоціації .
Таким чином, якщо ви в цей непростий час все ж вирішили купити квартиру, варто убезпечити себе хоча б у мінімальному ступені з урахуванням усього написаного вище. Як мінімум, переконайтеся, що вашого забудовника і вашого будинку немає в «чорних списках» і перевірте наявність усіх документів у компанії. Краще якщо у вас є знайомий ріелтор, який може провести перевірку забудовника і виконати всі Наобходимо процедури оформлення покупки.
Віталій Черняховський, координатор кампанії «Форум порятунку Києва»: «У мене немає слів. Країна абсолютного свавілля »
Самим одіозним забудовником Києва є компанія «УКЗ-Груп», якою володіють Анатолій Войцеховський і Григорій Ліберман, батько співачки Тіни Кароль. У них стиль такий - вони взагалі ніякі документи не оформляють. Вони діють нахрапом, тобто просто не отримують рішення Київради, ніяких документів. Чи не обтяжують себе формальностями, діють чисто по-бандитському,
Зокрема, за такою схемою вони будують на вулиці Жилянська, 118 і 120-б. Захоплюють територію, просто ставлять паркан, ставлять охорону. І відкривають офіс з продажу. Проблеми вирішують за допомогою корупції - куди б люди не писали - нічого не допомагає.
При цьому будівництво будинку може загальмуватися, і покупці взагалі квартири не отримають. У них вже не перший раз виникають проблеми з продажу. Періодично вони кидають людей.
За такою ж схемою вони будують на вул. Ольховська, там зараз серйозний конфлікт з інвесторами. Інший подібний об'єкт - на вул. професора Підвисоцького. Ця ж компанія веде будівництво на вул. Саксаганського, 111. У цьому місці був будиночок, в якому тривалий час проживав Михайло Грушевський, перший голова Української Центральної Ради. Будиночок вже фактично зруйнований.
Компанія Анатолія Войцеховського збирається будувати там офісно-житловий комплекс. У мене немає слів. країна абсолютного свавілля. Йому правила не потрібно читати, йому все нормально. Будинок на вул. Жилянська, 118 він вже ввів в експлуатацію, але він незаконно побудований. Це повна липа. Це може обернутися тяжкими наслідками для тих людей, які набувають цю міфічну незаконну нерухомість. Все це будується без будь-яких дозвільних документів. Всього по Києву у них 32 будівництва, все без документів.
На жаль, цей бізнес «кришується». Ми недавно проводили пікет під Генеральною прокуратурою, тому що, очевидно, що йде кришування. За таке людина повинна сидіти, а ці бариги - на свободі і продовжують займатися розбоєм. Крім того, вони зносять пам'ятники архітектури - той же будиночок Грушевського та інші старі будинки в Києві.
Таких компаній насправді дуже багато. Зараз починається будівництво на вул. Петра Вершигори, 9-г, замовником є Дніпровська райдержадміністрація. Будує незрозуміла якась фірма. Фірма продає квартири, і до цієї землі не має ніякого відношення. Я не знаю, як до цього ставитися. Це все повне беззаконня, від початку до кінця.