Реклама
Реклама
Реклама

Рейтинг надійності новобудов: як оцінити ризики, на прикладі РК «Геліос»

Рейтинг надійності новобудов: як оцінити ризики, на прикладі РК «Геліос»

Оцінюємо досвід засновників компанії-забудовника

Покупці квартир на стадії будівництва змушені оцінювати не тільки якісні характеристики новобудов, але і шанси на те, що будинок буде дійсно добудований. Найбільший їх страх - поповнити ряди ошуканих пайовиків. Як уже неодноразово говорилося в статтях рубрики « Купуємо новобудову без ризику », Ні робота по 214 ФЗ, ні навіть репутація забудовника не гарантує своєчасне закінчення будівництва.

Щоб реально оцінити, чи буде об'єкт добудований, потрібно проаналізувати чимало факторів. Допомогти пайовикам у вирішенні цього нелегкого завдання покликаний проект « Рейтинг надійності новобудов »- аналітичний продукт компанії НСКА. Редакція рубрики « Купуємо новобудову без ризику »Розпочинає серію публікацій, в яких будуть детально розбиратися підстави для присвоєння тій чи іншій оцінки конкретного об'єкта. Читачі зможуть не тільки дізнатися про надійність і ризики окремої новобудови, а й зрозуміти на конкретних прикладах, які чинники варто обов'язково враховувати при виборі квартири на первинному ринку.


Маленький, але надійний
На російському ринку нерухомості склалася практика, згідно з якою забудовники часто створюються спеціально під будівництво конкретного будинку. Це зазвичай маленькі компанії без серйозних коштів (статутний капітал може становити всього 10 000 рублів) і досвіду будівництва за плечима.

Однак не у всіх випадках це повинно відлякувати пайовиків. Часом за такими компаніями стоять люди, раніше успішно реалізували будівельні проекти. Розберемо таку ситуацію на прикладі ЖК «Геліос», якому фахівці компанії НСКА присвоїли рейтинг надійності B , Що відповідає рівню задовільною надійності.


Об'єкт: ЖК «Геліос»
Будівельний адреса: Московська область, м Химки, мікрорайон Лобанове, вулиця Академіка Грушина, корпус № 3 - 3А
Забудовник: ТОВ «Галактик-М»
Генеральний підрядник: ТОВ «Максі-Білдінг»
Термін здачі об'єкта: 3 квартал 2013 р

Історія будівництва
Договір оренди на майданчик був укладений ще в 2005 році. Окремі роботи з освоєння майданчика почалися в 2009 році, єдиним засновником компанії-забудовника на той момент був Ернест Кім (статутний капітал 10 000 рублів). Активного будівництва не відбувалося, фактично справа обмежилася підготовчими роботами, погодженням документації. Однак і продажу не починалися, тому ошуканих пайовиків, незважаючи на затягування термінів, не було. «Затримка початку будівництва пов'язана з відсутністю грошових коштів у колишніх власників (керівників) компанії», - пояснює помічник керівника групи компаній, в яку входить забудовник «Галактик-М», Ірина Бурдінова.

Ситуація змінилася лише в серпні 2011 року, коли на проект прийшов Олег Михальов. Він збільшив статутний капітал компанії-забудовника до 1 млн рублів. Зараз у Олега Михалева 99% голосів у «Галактик-М», у Ернеста Кіма - 1%. Олег Михальов в якості основного інвестора і в одній особі директора компанії почав активне будівництво та продажу, до яких підключилося кілька ріелторських агентств. Термін здачі об'єкту - III квартал 2013 року. «Темпи будівництва об'єкта відповідають заявленому графіку. Станом на жовтень 2012 р зведено монолітом 12 поверхів, викладено облицювальною цеглою - 4 поверху », - розповідає заступник генерального директора ТОВ« Фінвестрой »(ріелтор ЖК« Геліос ») Руслан Кобзарёв.


переваги новобудови
Крім динамічного будівництва на користь того, що об'єкт буде добудований вчасно говорять і активні продажі. За словами Ірини Бурдіновой, середній обсяг продажів становить - 15 - 20 млн руб. (5-6 квартир) в місяць.

Темп продажів підтримується адекватною ціновою політикою. Тут пропонуються досить великі за площею квартири, проте самого ліквідного формату - «одинички» і «двушки». «І ціна досить невисока, житловий комплекс займає цінову нішу, що користується попитом серед покупців», - говорить директор департаменту ризиків компанії НСКА Борис Шаронов. За даними бази нерухомості RealSearch.Ru , Квадратний метр в ЖК «Геліос» варто 66 000 - 76 000 рублей, а повністю квартиру можна купити за 3,9 - 4,8 млн рублів.

Новобудова знаходиться в районі старих Хімок, на вже давно освоєної території з розвиненою інфраструктурою. «При перевірці ми не отримали ніякої насторожує інформації про те, що з комунікаціями в районі є які-небудь проблеми, - каже експерт НСКА. - Тут стандартні умови на підключення до мереж. Інвестконтракта з містом немає, а значить, немає і додаткових обтяжень, невиконаних забудовником. Забудовник знаходиться в досить вигідному становищі: продавай - лад, і нікому нічого не винен. У Хімкінської адміністрації немає ніяких підстав, щоб чинити якісь перепони забудовнику ».

Серйозного негативу в ЗМІ і на форумах немає. Стара історія об'єкта не відбилася на його репутації, тому що, як уже говорилося вище, ошуканих пайовиків тут немає, незважаючи на довгий вихід на будмайданчик. А значить, відсутній фактор негативного впливу на продажу.


ризики пайовиків
Одним з основних ризиків, який відзначили в НСКА, є склад засновників - 2 фізичні особи, при цьому формального досвіду будівництва у компанії «Галактик-М» немає. Однак, як зазначає Борис Шаронов, у даному випадку цей фактор не грає вирішальної ролі: «Олег Михальов - людина з досвідом в бізнесі, в тому числі і в будівництві. У нього не одна компанія за душею. При цьому компанії, в яких він працює - не пустушки, а реальний бізнес. І в самій «Галактик-М» це реальна постать, яка приймає рішення і відповідає за їх наслідки, впливає на інвестування в будівництво, а не якийсь найнятий «для галочки» персонаж. Він здатний забезпечити якусь фінансову подушку, яка зможе підтримати будівництво в разі виникнення проблем з продажами ».

До того ж, як розповіла Ірина Бурдінова, забудовник входить в групу компаній разом з ТОВ ІБК «Лідер» і ТОВ «Максі-Білдінг», учасниками і керівниками яких є одні й ті ж або взаємозалежні особи. У цих компаній є досвід будівництва, зокрема в 2010 - 2011 роках ТОВ ІБК «Лідер» (забудовник) і ТОВ «Максі-Білдінг» (генеральний підрядник) побудували офісно-складський комплекс площею 14 000 кв.м в Хімках (введений в експлуатацію в грудні 2011р.). Зараз здійснюється здача в експлуатацію трисекційного семнадцатіетажного житлового будинку площею 13500 кв.м в сел. Жовтневий Люберецького району Московської області (ТОВ «Максі-Білдінг», ТОВ ІБК «Лідер» і ТОВ «Церіх-девелопмент»).

Ще один ризик - недостатній платіжний баланс. Статутний капітал забудовника становить 1 млн рублів, а вартість будівництва по проектній декларації оцінюється в 1 млрд рублів. Тим часом, за словами Бориса Шаронова, Олег Михальов вийшов уже на готовий майданчик з усією документацією. А це як мінімум 25% (тобто 250 млн рублів) від загальної вартості будівництва.

До того ж, за словами Ірини Бурдіновой, нове керівництво ТОВ «Галактик М» переглянув бюджет проекту. З урахуванням економії та оптимізації витрат бюджету будівництва був скорочений до приблизно 600 млн руб. До того ж кошти пайовиків не є єдиним і основним джерелом фінансування. За словами представника забудовника, джерелами фінансування є: зарубіжна інвестиційна компанія (50%), пайовики (30%), власні кошти - 20%.


Коментує директор департаменту ризиків НСКА Борис Шаронов: «Рейтинг B -Непогано оцінка для даного об'єкта. Це дрібний, але цілком робочий проект. Серйозних сумнівів в його реалізації не виникає. Однак є деякі ризики, які можуть себе проявити в разі виникнення проблем з-за зовнішніх і системних факторів ».

Помічник керівника групи компаній «Галактик-М», ІБК «Лідер» і «Максі-Білдінг» Ірина Бурдінова назвала основні фактори надійності новобудови:
1. Значний досвід роботи групи компаній в будівельній сфері, хороша репутація керівництва компаній.

2. Вдале розташування об'єкту, що будується, хороша навколишня інфраструктура.

3. нетипові планування будівлі (категорія бізнес клас), збільшені площі квартир (1 кімнатні квартири 51-60 кв.м; 2 кімнатні квартири - 62-73 кв.м).

4. У стилобатной частини будівлі розташовуються торгові площі приблизно 6000 кв.м, що дозволяє забезпечити крокову доступність до магазинів і підприємствам побутового обслуговування.

5. Повне забезпечення фінансування проекту.

Коментує заступник генерального директора ТОВ «Фінвестрой» (ріелтор ЖК «Геліос») Руслан Кобзарёв: «На практиці в Московському регіоні дуже часто девелопери під новий проект заводять нову юридичну особу. І відсутність проектів будівництва у нової юридичної не повинно лякати фізичних осіб. Немає причин хвилюватися, щоб об'єкт не був зданий в означений в проектній декларації термін. Вважаємо, ризики є у кожного забудовника, але в даний час я б назвав ці ризики політичними ».

Рейтинг надійності від компанії НСКА є прогноз ймовірності своєчасного завершення будівництва об'єкта і здатності забудовника виконати свої фінансові зобов'язання перед учасниками пайового будівництва в термін. Підставою для присвоєння рейтингу є сукупна оцінка параметрів (63 параметра), що характеризують об'єкт будівництва, стадію будівництва та відповідність графіку, зміст установчих, правовстановлюючих та початково - дозвільних документів забудовника, схему продажів, досвід та ділову репутацію забудовника, можливість страхування і кредитування, непрямі чинники , що впливають на надійність об'єкта. Під час визначення рейтингу використовуються дані, надані забудовником, інформація з відкритих джерел, результати експертної оцінки та інформація, отримана від інших учасників ринку.

Методологія визначення рейтингу