- Порядок дій
- вибір банку
- Первинний набір документів
- Подача заявки
- Пошук квартири
- оцінка квартири
- Документи для покупки вторинного житла в іпотеку
- Кредитний договір
- передача грошей
Нерідко перед покупцем житла виникає вибір між первинною і вторинною нерухомістю. Люди зупиняються на «вторинці» через наступних факторів:
- При покупці готового житла менше ризиків, ніж у споруджуваного;
- Переїзд можливий відразу після оформлення угоди;
- Можна заздалегідь оцінити сусідів;
- Інфраструктура, як правило, більш розвинена, ніж в новому кварталі.
Ці та інші переваги переважують чашу терезів на бік вторинної нерухомості. Сюди ж віднесемо і готове житло в новобудовах. Через високу вартість такого житла в межах Санкт-Петербурга більшість громадян використовує іпотечне кредитування. До того ж, банки охоче надають різні умови, а процентні ставки мають тенденцію до зниження.
Порядок дій
Процедура покупки вторинного житла в іпотеку має ряд складнощів. Необхідно діяти послідовно і без поспіху. Краще витратити трохи більше часу і розібратися у всіх правових і організаційних питаннях, особливо якщо ви раніше не стикалися з ними.
Який же порядок дій при купівлі вторинного житла в іпотеку?
- Вибір відповідного банку;
- Збір необхідних документів для оформлення заявки на схвалення;
- Подача заявки на іпотечний кредит;
- Пошук квартири;
- Оцінка квартири незалежним оцінювачем;
- Оформлення кредитного договору та договору купівлі-продажу;
- Передача грошових коштів за договором купівлі-продажу.
Розглянемо кожен пункт окремо.
вибір банку
- Перегляньте всі банки, які діють у вашому регіоні. Умови іпотеки в більшості випадків можна знайти на офіційних сайтах і уточнити по телефону;
- Виключіть з вибірки банки, вимогам яких ви не відповідаєте. Наприклад, за віком або за наявності реєстрації;
- Проаналізуйте великі і дрібні банки. Порівняйте початкові внески, ставки та інші умови;
- Зверніть увагу на пільгові умови. Зарплатних клієнтам, молодим сім'ям, бюджетникам часто надається знижена ставка.
Одна з найнижчих ставок у Ощадбанку Росії . Наприклад, для молодих сімей, які є зарплатними клієнтами банку, за умови страхування життя і здоров'я, а також електронної реєстрації угоди, ставка становить 8,9% річних.
Після порівняння умов краще особисто звернутися в офіс для того, щоб менеджер зміг провести розрахунки індивідуально для вас.
Первинний набір документів
Визначилися з банківською організацією? Почніть збирати документи, необхідні для схвалення заявки на іпотечний кредит. При описі умов покупки вторинного житла в іпотеку банки найчастіше вказують необхідні документи. Серед них:
- паспорт;
- другий документ, що засвідчує особу (СНІЛС, копія водійських прав, військовий квиток);
- заява-анкета позичальника;
- документ, що підтверджує зайнятість (копія трудової книжки, виписка з трудової книжки, довідка від роботодавця);
- документ, що підтверджує дохід (довідка 2-ПДФО, довідка з місця роботи в довільній формі)
- свідоцтво про шлюб або розлучення.
Не забудьте, що у деяких документів є обмежений термін дії. Наприклад, довідка 2-ПДФО дійсна 30 календарних днів з дати оформлення.
Деякі великі банки, наприклад, Ощадбанк Росії , ВТБ , «Россельхозбанк» , банк «Санкт-Петербург» , банк «Дельтакредит» , Надають іпотеку за двома документами. Процентна ставка і початковий внесок за таким кредитом вище, але зате скорочено перелік необхідних документів.
Подача заявки
Після збору всіх документів необхідно направити їх в банк, щоб отримати попереднє схвалення іпотечного кредиту на певну суму. Зазвичай подача заявки відбувається в іпотечному центрі конкретного банку.
У ряді організацій, наприклад, банку «ВТБ» , Ми можете оформити заявку на іпотеку прямо на офіційному сайті банку, після чого з вами зв'яжеться співробітник і погодить час для вашого візиту в банк. У деяких банках, наприклад, в Ощадбанку Росії , Надається послуга онлайн-заявки.
Незалежно від способу подачі заяви, банк протягом декількох робочих днів приймає рішення про схвалення іпотеки або про відмову.
Схвалення дійсно, як правило, протягом декількох місяців. Точний термін необхідно уточнювати в кожному конкретному випадку.
Пошук квартири
Маючи на руках позитивне рішення банку саме час підібрати квартиру. Однак, не всякий об'єкт нерухомості буде схвалений банком. Кредитні організації, як правило, звертають увагу на такі фактори:
- Квартира повинна знаходитися в будинку, який не визнана старим або аварійним;
- Приміщення, як правило, має бути окремою квартирою, а не кімнатою;
- Наявність комунікацій;
- Відсутність незаконних планувань;
- Свобода від обмежень і обтяжень прав.
Банк зацікавлений в тому, щоб при купівлі вторинного житла в іпотеку, тобто квартири, вона не втратила свою вартість. Що стосується інших параметрів, то покупець може вибирати квартиру на свій смак. Однак зверніть увагу на шахрайські схеми і без поспіху підійдіть до вибору житла.
оцінка квартири
Оцінка об'єкта нерухомості - обов'язковий і один з найважливіших етапів угоди. Він дозволяє банку і покупцеві вірно оцінити вартість квартири. Вимога щодо включення оціночної вартості до іпотечного договору закріплено в ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Оцінкою займаються спеціальні незалежні фірми. У банків, як правило, є список рекомендованих організацій, проте покупець може і сам вибрати оцінювача, погодивши його з банком. Така особа повинна бути членом самоврядної організації оцінювачів, а також застрахувати свою відповідальність (див. ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»).
Покупець повинен надати оцінювачу документи, які стосуються нерухомості. Через кілька днів оцінювач надає підсумковий звіт, в якому вказана ринкова і ліквідаційна вартість. Друга цифра завжди менше першої, і банки орієнтуються на неї. Банк не видасть суму більшу, ніж ліквідаційна вартість житла. Різницю між наданої банком суми кредиту та вартістю житла доведеться покривати самостійно.
Документи для покупки вторинного житла в іпотеку
Заявка на кредит схвалена і вартість квартири вписується в максимальну суму кредиту, яку схвалив банк? Настав час підготувати інші документи для покупки вторинного житла в іпотеку.
Вам знадобляться наступні основні документи по кредитується квартирі:
- Виписка з ЕРГН про наявність права власності у продавця;
- Документи, на підставі яких виникло право власності продавця;
- Звіт про оцінку об'єкта;
- Довідка форми № 9 про осіб, зареєстрованих в об'єкті нерухомості;
- Довідка форми № 7 про характеристики об'єкта нерухомості;
- Кадастровий і / або технічний паспорт приміщення.
Повний список документів краще уточнювати в кожному конкретному випадку.
Кредитний договір
Порядок покупки вторинного житла в іпотеку такий, що кредитний договір з банком і договір купівлі-продажу квартири з продавцем підписуються одночасно, або з невеликою різницею в часі.
Кредитний договір включає в себе безпосередньо сам договір і заставну - цінний папір, що засвідчує права заставодержателя, тобто банку. Текст договору повинен містити повні відомості про предмет (об'єкт нерухомості), про розмір та строки платежів за договором. Під час підписання кредитного договору важливо звертати увагу на всі умови, оскільки вони можуть містити обставини, що збільшують процентну ставку. Наприклад, процентна ставка зростає при відсутності особистого страхування.
На цьому ж етапі відбувається страхування майна, яке передається в заставу банку, а також страхування життя позичальника.
Договір купівлі-продажу квартири після підписання необхідно направити в Росреестр для реєстрації переходу прав і встановлення застави.
передача грошей
Заключний етап при купівлі вторинного житла в іпотеку, наприклад, квартири - передача грошей продавцю. Це відбувається в той момент, коли право власності на житло перейшло до вас після державної реєстрації. Нерідко частина грошей передається продавцеві у вигляді авансу до переходу права власності, що дозволяє окупити витрати продавця в разі скасування угоди.
Передача коштів здійснюється:
- Готівковим платежем (рідко);
- За допомогою акредитива;
- За допомогою депозитарного осередку.
Після передачі грошей ваші правовідносини з продавцем закінчені. Ви виконали зобов'язання за договором купівлі-продажу і отримали у власність житло, яке знаходиться в заставі у банку до моменту виплати всіх сум за кредитним договором.