Реклама
Реклама
Реклама

Альтернатива іпотеці: кому варто купити квартиру в лізинг?

  1. Оренда з прицілом
  2. лічені проекти
  3. З відсотками і без
  4. вважаємо вигоду
  5. Кому потрібен лізинг
  6. перспективи

Іпотека - не єдиний спосіб купити квартиру, якщо на неї не вистачає грошей. Є й інші можливості, серед яких лізинг нерухомості. Редакція IRN.RU розбиралася в тонкощах і нюансах цієї послуги, а також з'ясувала, кому вона підходить.

Оренда з прицілом

Схема лізингу по суті передбачає оренду квартири з правом її подальшого викупу. «На первинному ринку житла такого роду угода укладається між трьома дійовими особами: покупцем, забудовником і лізинговою компанією. Остання набуває вподобану покупцеві квартиру у забудовника за договором пайової участі, далі за договором поступки оформляє її на покупця. Як тільки все лізингові платежі зроблені, на покупця оформляється право власності на квартиру », - пояснює Ольга Павлова, директор департаменту продажів компанії« Магістрат »(входить до ГК« Інтеко »). До виплати всіх внесків покупець формально є орендарем квартири.

Незважаючи на невелике поширення лізингу нерухомості, читачі IRN.RU демонструють досить високу обізнаність про цю послугу. Так, 42,7% учасників онлайн-голосування на порталі вірно відповіли на питання «Що таке лізинг нерухомості» - форма оренди. Проте 25,4% сказали, що це форма кредиту, а 24,1% вважають, що це різновид розстрочки, решта вагалися з відповіддю. При цьому навіть ті, хто дав не зовсім коректну відповідь, вірно вловлюють суть послуги. Так, лізинг багато в чому схожий на розстрочку. Основна різниця в тому, що в першому випадку до погашення всіх платежів власником квартири є лізингова компанія, а в другому - забудовник. При цьому обидві схеми є альтернативою іпотеці, Ольга Павлова називає їх квазі, тому порівняння з кредитом теж в чомусь справедливо.

При цьому обидві схеми є альтернативою іпотеці, Ольга Павлова називає їх квазі, тому порівняння з кредитом теж в чомусь справедливо

лічені проекти

Схема лізингу перекочувала на ринок нерухомості для приватних покупців з інших областей. «Спочатку лізинг використовувався в тих сферах діяльності, де необхідні капіталомісткі вкладення (купівля обладнання, парку машин, повітряних суден і т.п.). Лізингова схема активно використовується на ринку комерційної нерухомості, який складається переважно з юридичних осіб і власників бізнесу », - розповідає фінансовий директор компанії« МІЕЛЬ-Заміська нерухомість »Людмила Цвєткова. Юридичні особи отримують в цьому випадку податкові переваги: ​​всі лізингові платежі враховуються у витратній частині, а значить, компанія платить менше податків з доходу.

На ринку житла ця послуга стала доступна приватним особам відносно недавно, тому поки не дуже поширена. Головним і мало не єдиним гравцем на цьому ринку є «ВТБ24 Лізинг». «Ми працюємо як з забудовниками, так і з агентствами нерухомості, фінансуємо і новобудови, і об'єкти на вторинному ринку, - розповіли в прес-службі компанії. - Найбільший інтерес проявляють, як правило, найбільші компанії, з інтегрованим бізнесом - ті, хто і будує, і продає. Всі наші партнери акредитовані банком ВТБ24, найбільш активно працюють з нами сьогодні приблизно 15 великих компаній з Москви і регіонів ».

У Москві, за даними «Метріум Груп», лізингом можна скористатися в житлових комплексах «Садові Квартали» , Barrin House , Wine House , « Долина Сетунь », I'M , « Соколине форт »І« Life-Ботанічний сад ». Ольга Павлова додає до цього списку комплекс апартаментів « лайнер », Balchug Residence і Balchug ViewPoint . Також лізинг доступний в заміських проектах «Андерсен» і « острів Ерін », Де цю послугу надає« МІЕЛЬ-Заміська нерухомість »спільно з тим же« ВТБ24 Лізинг ».

Серед покупців лізинг поки не дуже затребуваний. Наприклад, його частка в загальній кількості угод на об'єктах «Інтеко» коливається від 2% в Balchug ViewPoint до 9% в « садових кварталах ». Цікаво, що якщо в досить бюджетному проекті « лайнер »Лізинг в рази менш затребуваний, ніж іпотека (5% проти 22%), то в елітних« садових кварталах »Лізинг навіть трохи виграє у іпотеки (9% проти 8%). ГК «Піонер» запустив спільну програму з «ВТБ24 Лізинг» в кінці 2015 року, до початку лютого за цією схемою було здійснено більше дюжини угод. «Сьогодні по тих об'єктах, де ми працюємо з компанією, ми повністю відмовилися від розстрочки, чия популярність, втім, була аналогічною. При цьому частка іпотеки в загальному обсязі наших продажів - близько 30-40% », - говорить керівник відділу продажів ГК« Піонер »Дмитро Єфімов. Відмова від розстрочки на користь лізингу експерт пояснює тим, що в останньому випадку у забудовника відсутній дебіторська заборгованість, що виникає при використанні схеми з розстрочкою.

З відсотками і без

Загальні умови у основного оператора на ринку лізингу нерухомості компанії «ВТБ24 Лізинг» такі: діапазон сум від 1 до 500 млн рублів, термін - до 10 років, початковий внесок (аванс) клієнта може становити 10% вартості об'єкта. У продуктовій лінійці компанії доступні експрес-продукти, де необхідний мінімальний комплект документів і терміни розгляду лізингової заявки скорочені до 5-7 днів. Тут аванс вище - від 30%, максимальна сума - 30 млн рублів.

Проте приватним особам на первинному ринку зазвичай пропонуються програми з більш істотними обмеженнями:

  • « садові Квартали »І« лайнер »: Початковий внесок від 35%, термін погашення - 2 роки; Balchug Residence і Balchug Viewpoint: при первинному внеску в 35% термін погашення сягає 15 місяців, при внесенні 50% вартості - 20 місяців;
  • Об'єкти ГК «Піонер»: початковий внесок від 35%, термін погашення - 8 місяців;
  • ЖК Barrin House : Початковий внесок від 35%, термін погашення - до 3 років;
  • ЖК Wine House : Початковий внесок від 35%, термін погашення - 2 роки;
  • ЖК « Долина Сетунь »: Початковий внесок від 35-68%, термін погашення - 1-3 роки;

У всіх перерахованих проектах не потрібно сплачувати відсотки за користування послугою.

Лізинг, яким можна скористатися при купівлі об'єктів у «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість», передбачає мінімальний початковий внесок від 30%, але тільки при внеску від 40% підтвердження доходу від лізингоодержувача не потрібно. Залежно від наявності підтвердження офіційного доходу і зайнятості обсяг фінансування становить від 3 до 30 млн руб. Фінансування надається на термін до 10 років з можливістю пролонгації. При цьому передбачається виплата «відсотка подорожчання» - показника, що розраховується за спеціальною формулою. «Відсоток подорожчання залежить від терміну кредиту, розміру авансу і схеми платежів, яка може бути ануїтетною або диференційованої», - зазначає Людмила Цвєткова. Коефіцієнт подорожчання може бути від 7% річних, а в середньому становить 9-13%. При цьому варто мати на увазі, що на відміну від іпотечної ставки відсоток при лізингу нараховується не на суму позики, а на загальну вартість квартири. Тому навіть при меншій ставці сума виплат може виявитися вище, ніж при іпотеці.

За словами директора департаменту елітної нерухомості Est-a-Tet Анни Коропової, основною перевагою лізингу є можливість узгодження індивідуального графіка платежів, а також більш м'які вимоги до підтвердження доходу (а іноді і їх відсутність), ніж при іпотеці.

Однак у лізингової схеми купівлі житлової нерухомості є свої «підводні камені». «Головний ризик полягає в тому, клієнт не може оформити власність і буде мати статус орендаря до моменту повного погашення заборгованості. Житло в такому випадку буде перебувати не в заставі у банку, а у власності лізингової компанії », - говорить Марія Литинецкая, керуючий партнер« Метріум Груп ». Звичайно, і при лізингу, і при іпотеці людина втратить квартири, якщо не зможе за неї платити, проте у випадку з лізингом це станеться простіше і швидше.

У купленої в лізинг квартирі зазвичай не можна прописатися до погашення всіх виплат - можна тільки жити в ній або здавати в суборенду. До того ж лізингова компанія платить податок на власність по комерційними ставками - 2,2%, зазвичай це обтяження лягає в кінцевому рахунку на покупця. Проте багато девелоперів по суті беруть ці витрати на себе, надаючи лізингової компанії квартиру з дисконтом. В результаті кінцевий покупець не виплачує жодних податків і відсотків.

Ще один недолік актуальний для покупців, у яких термін лізингу перевищує термін будівництва. «Якщо раптом новосел залишиться незадоволеним якістю квартири, він не зможе пред'явити претензії до забудовника, оскільки не є власником. А для лізингової компанії, по суті, не стоїть питання якості продукції », - попереджає Марія Литинецкая.

вважаємо вигоду

Редакція IRN.RU попросила експертів порівняти платежі за різними схемами, щоб на живих прикладах продемонструвати переваги і недоліки лізингу. Марія Литинецкая зробила розрахунки на прикладі РК « садові квартали ». Мінімальна вартість квартири становить 27,3 млн рублів. Забудовник надає безпроцентну розстрочку на 6 місяців при первинному внеску в 50%. Таким чином, щоб стати власником квартири в розстрочку, необхідно мати 13,65 млн руб. Щомісячні платежі повинні бути не менше 2,3 млн рублів. Лізинг від ВТБ24 діє три роки, початковий внесок повинен бути рівний не менше 35%. Таким чином, щомісячні платежі становлять близько 490 000 рублів. Іпотечний кредит, як правило, береться в середньому 15 років. Відсоток по кредиту становить близько 15%. При первинному внеску в ті ж 35% щомісячні платежі складають 248 000 рублей.

Таким чином, з точки зору щомісячної фінансового навантаження найважчою є розстрочка, на другому місці лізинг, а найлегша - іпотека. А ось з точки зору переплати іпотека є найменш вигідною. Розстрочка на другому місці - вона може бути як безкоштовним, так і з виплатою відсотків, це залежить від початкового внеску. А ось лізинг в даному випадку є безвідсотковим, тому покупець в результаті не переплачувати.

Людмила Цвєткова порівняла іпотечну і лізингову схему в ЖК «Андерсен» на прикладі квартири загальною вартістю 4,3 млн рублів. Для однаковості припустимо початковий внесок в 30%, а термін кредитування - 5 років. У цьому випадку відсоток подорожчання при лізинговій фінансуванні буде дорівнює 7,98%. Схема оплати - аннуїтетная (рівними сумами щомісячно). Для іпотечної позики кредитна ставка складе 12% - середня ставка за програмою пільгової іпотеки. В результаті при лізингу щомісячний платіж складе 78 765 рублів, а при іпотеці - 66 956 рублів. Підсумкова вартість квартири при іпотеці складе 5 307 347 рублів, а при лізингу - 6 015 901 рублів. Тобто в зазначеному прикладі іпотека вигідніше лізингу на 708 553 рубля.

Таким чином, фінансова обгрунтованість використання лізингу залежить від умов на конкретному об'єкті, а також можливостей покупців, адже далеко не всі можуть розплатитися за безвідсотковий лізинг за 2-3 роки.

Кому потрібен лізинг

Лізингова схема підходить, в першу чергу, тим, кому недоступна іпотека. Наприклад, її дуже складно отримати власником власного бізнесу, а також людям з непідтвердженими і нестабільним доходом. Також іпотеку дуже складно отримати нерезидентам РФ, які часом купують квартири в російських новобудовах. «Серед наших клієнтів були громадяни Індії та інших країн», - говорить Дмитро Єфімов.

При цьому лізинг не підходить людям з невеликими накопиченнями. «В принципі лізингові програми розраховані переважно на високі цінові сегменти і юридичних осіб, оскільки короткий у порівнянні з іпотекою термін виплати передбачає досить великі платежі, плюс потрібен великий перший внесок. У дорогих сегментах лізинг досить часте явище, проте в сегментах нижче бізнес + рідко почуєш про подібні пропозиції », - стверджує Ганна Карпова.

перспективи

Марія Литинецкая сумнівається в тому, що покупка нерухомості в лізинг матиме велику популярність на ринку нерухомості: «Навряд чи лізинг житлової нерухомості стане масовим, популярністю така схема буде користуватися швидше у невеликої частки позичальників. Однак в умовах кризи, коли банки висувають жорсткий андеррайтинг до потенційних позичальників, лізинг може тимчасово стати альтернативним варіантом іпотеки, так як дає можливість розбити платежі на менші в порівнянні з розстрочкою суми ».

Дмитро Єфімов з набагато більшим оптимізмом дивиться на майбутнє лізингу, причому навіть в масовому сегменті. Він передбачає, що вже в 2016 році частка «розстрочки» через систему «ВТБ24-Лізинг» становитиме 10% від всіх продажів ГК «Піонер».

На думку Ольги Павлової, в умовах посилення конкурентної боротьби девелопери будуть хапатися за будь-яку можливість розширити пул потенційних клієнтів і наростити обсяги продажів. І лізинг допоможе це зробити.