Банкрутство Забудовника при пайовому будівництві, що робити дольщику?

1. Якщо Забудовник визнаний банкрутом
2. Процедура банкрутства Забудовника
3. Дії пайовика при банкрутстві Забудовника
4. Терміни подачі заяви про включення до реєстру кредиторів
5. Черговість пред'явлення вимог до Забудовника-банкруту
6. Які вимоги до Забудовника-банкруту потрібно заявляти?
7. Реєстр ошуканих пайовиків
8. Що дає статус «обманутого пайовика»?

Останнє оновлення: 10.12.2018

питання:

Я купив квартиру в споруджуваному будинку. Будинок не добудований. Забудовник визнаний банкрутом. Що робити пайовикам в цьому випадку? Як отримати свої квартири або повернути гроші?

відповідь:

Значить, це все-таки сталося ... Головний ризик пайового будівництва реалізувався. Забудовник - банкрут. Ошукані пайовики хапаються за голову - що тепер робити? Куди звертатися? Кому пред'являти вимоги? Як повернути свої гроші? Про це і піде мова нижче.

Скажемо відразу - ще не все втрачено. Банкрутство Забудовника - це серйозна проблема, але це не кінець світу. Вихід є. Хоч і не швидкий. Частина вкладених грошей, можливо, буде втрачена назавжди (це плата за низьку ціну квартир на початковому етапі будівництва).

Розберемо ситуацію по порядку і визначимо дії пайовиків в цьому випадку.

Якщо Забудовник визнаний банкрутом

Для загального розуміння - якщо забудовник визнаний банкрутом, то до нього вже не можна (немає сенсу) пред'являти будь-які вимоги (про передачу квартир, повернення грошей, і т.п.). Так як банкрутство юрособи - це офіційне визнання в тому, що компанія більше не в змозі виконувати свої зобов'язання. Взагалі. Тобто зовсім.

А що ж робити кредиторам цієї компанії, всім, хто в неї вірив і давав їй гроші, в тому числі - пайовикам?

Вимоги кредиторів Забудовника (в т.ч. пайовиків пайового будівництва) будуть задовольнятися за рахунок усіх грошових коштів і майна будівельної компанії, які у неї залишилися на момент визнання її банкрутом.

А хто буде описувати майно компанії, роздавати її борги і задовольняти вимоги пайовиків-кредиторів? Для цього судом призначається спеціальна людина - арбітражний керуючий. А все колишнє керівництво компанії відсторонюється від управління.

Процедура банкрутства Забудовника

Банкрутство Забудовника - це судовий процес, в якому арбітражний суд встановлює порядок задоволення вимог кредиторів (держави, банків, пайовиків і т.п.) за рахунок грошей і майна компанії-боржника. Суд знаходиться за місцем юридичної адреси компанії-банкрута.

Банкрутство юрособи регулюється законом ФЗ-127 «Про неспроможність (банкрутство)» . Це величезна маса юридичного тексту, що складається аж з 233-х статей. Нам же (пайовикам) потрібно знати тільки основні поняття з цього закону, і порядок самої процедури банкрутства. Решта - турбота спеціалізованих юристів .

Отже, що потрібно знати дольщику про процедуру банкрутства Забудовника?

На відміну від ліквідації звичайного юрособи, ліквідація компанії-забудовника відбувається особливим порядком - із застосуванням параграфа 7, Глави IX, ФЗ-127 - «Банкрутство забудовників» .

Процес банкрутства може включати в себе 5 процедур, але на практиці, в більшості випадків, застосовується тільки 2 з них:

1. спостереження (може тривати до 7 місяців), і
2. конкурсне виробництво (може тривати від півроку до декількох років).

Формально «спостереження» ще не є банкрутством. Тут суд направляє в компанію тимчасового керуючого, який проводить аналіз фінансово-господарської діяльності Забудовника і підраховує вартість його активів і пасивів. Але для всіх кредиторів компанії це однозначний сигнал - готуйтеся до гіршого.

Наступний етап - конкурсне виробництво. З цього моменту Забудовник вже офіційно визнається банкрутом. Всіма справами компанії починає рулити арбітражний керуючий, призначений судом.

Дії пайовика при банкрутстві Забудовника

Перше і найважливіше, що повинен зробити пайовик, коли Забудовник оголошений банкрутом, це заявити свої вимоги про включення його до реєстру вимог кредиторів. Цей реєстр відкривається і ведеться при порушенні справи про банкрутство Забудовника.

Якщо цього не зробити, можна залишитися ні з чим, тому що за законом кожен кредитор, який хоче щось отримати від банкрута, повинен заявити про свою вимогу в суді.

Заява про включення своїх вимог до цього реєстру потрібно подавати в арбітражний суд, де розглядається справа про банкрутство. Суд, розглянувши представлені йому документи пайовика (договір пайової участі в будівництві, платіжні документи, акти і т.п.), виносить рішення про включення вимог конкретного пайовика в загальний реєстр вимог кредиторів. А виконує рішення суду - арбітражний керуючий.

Терміни подачі заяви про включення до реєстру кредиторів

При банкрутство Забудовника, закон встановлює певні терміни для включення вимог пайовика в реєстр кредиторів. На етапі спостереження в пайовика є один місяць, щоб направити вимогу до арбітражного суду. Тоді у пайовика буде можливість взяти участь в перших зборах кредиторів, на якому буде вирішуватися доля недобудованого будинку.

Якщо він не встиг цього зробити, то далі, на етапі конкурсного виробництва у пайовика є ще два місяці для подачі своєї вимоги про включення до реєстру кредиторів.

Ці терміни починають відраховуватися з моменту, коли арбітражний керуючий офіційно повідомляє всіх кредиторів (пайовиків) про банкрутство будівельної компанії і про відкриття реєстру вимог. Повідомлення може бути через спеціалізоване ЗМІ (наприклад, газета «Коммерсант» ), А також шляхом розсилки листів пайовикам про те, що вони мають право пред'явити свої вимоги.

Черговість пред'явлення вимог до Забудовника-банкруту

Грошові компенсації виплачуються кредиторам компанії в порядку встановленої законом черговості. У разі банкрутства компанії-забудовника, таких черг чотири:

1. громадяни, яким Забудовник зобов'язаний компенсувати шкоду здоров'ю (якщо такі є);
2. співробітники компанії-забудовника (виплата зарплати);
3. учасники пайового будівництва (пайовики, які купили квартири по ДДУ);
4. всі інші кредитори.

Тобто у випадку з Забудовником-банкрутом, закон дає пріоритет пайовикам, над усіма іншими кредиторами компанії.

А що робити тим, хто купував квартиру не по Договором пайової участі (ДДУ) , А по іншому типу договору (наприклад, по Попереднього договору купівлі-продажу )? Такі покупці можуть в процесі процедури банкрутства Забудовника вимагати в суді визнання їх договорів - Договорами пайової участі в будівництві. Суди, як правило, погоджуються з такою вимогою. А покупцям таке визнання дає можливість застосовувати положення закону ФЗ-214, зокрема, вимагати неустойку за прострочення передачі квартири .

В рамках однієї черги реєстрові вимоги погашаються пропорційно зобов'язаннями Забудовника перед усіма кредиторами цієї черги.

Які вимоги до Забудовника-банкруту потрібно заявляти?

При банкрутство Забудовника, учасники пайового будівництва мають право пред'являти вимоги трьох типів:

1. на визнання права власності на квартиру (наприклад, якщо квартира вже існує як побудований об'єкт); або
2. на визнання права власності на частку в спільному майні в об'єкті незавершеного будівництва (якщо квартира як окремий об'єкт ще не існує); або
3. на повернення грошових коштів, зі сплатою неустойки і відшкодування збитків (якщо немає можливості отримати квартиру, або немає бажання чекати добудови будинку).

Тут потрібно пояснити докладніше.

Загальний реєстр вимог кредиторів містить фінансові вимоги до компанії-банкрута. Але саме для компаній-забудовників в загальному реєстрі є спеціальна частина - реєстр вимог про передачу житлових приміщень (ст. 201.7 Закону про банкрутство). Це дає шанс учасникам пайового будівництва все-таки отримати свої квартири в недобудованому будинку, якщо питання про його добудові матиме перспективу.

Закон дозволяє пред'явити вимоги в обидва реєстру відразу, але виконуватися буде тільки одне з них - або отримання квартири (або частки в недобудованому об'єкті), або повернення грошей.

Але не все так райдужно, як може здатися на перший погляд. Адже ніхто не гарантує, що ці вимоги будуть виконані в повному обсязі і в очікуваний термін. Обдуреним пайовикам треба мати на увазі наступні обставини.

Тим пайовикам, які вирішили домогтися отримання своїх квартир у Забудовника-банкрута, потрібно знати що:

1. Для отримання своєї квартири дольщику необхідно в судовому порядку визнати право власності на неї (або на частку в об'єкті незавершеного будівництва) і зареєструвати це право в Росреестра ;
2. Визнана право власності виводить цю нерухомість із загальної конкурсної маси компанії-банкрута (тобто вона вже не буде продаватися з торгів для розрахунків з іншими кредиторами);
3. Наявність права власності на квартиру або частку в недобудованому об'єкті дозволяє створити разом з іншими пайовиками житлово-будівельний кооператив для завершення будівництва, або продати цю нерухомість.

Але цей шлях виглядає розумним тільки в тому випадку, коли будинок знаходиться в завершальній стадії будівництва. Наприклад, якщо будинок фактично добудований, але не зданий.

Інакше ... перспектива добудови будинку і отримання квартири стає зовсім примарною. Адже якщо недобудований будинок стоїть кілька років кинутим (будівництво не законсервована як годиться), то відбувається його природне руйнування, і добудова його вже технологічно неможлива. Простіше знести і побудувати новий.

Крім того, добудова кинутого будинку передбачає додаткові вкладення. А звідки брати ці доплати? Очевидно, від зацікавлених осіб, тобто від тих же пайовиків. Чи варто з цим зв'язуватися? Однозначної відповіді немає. Залежить від конкретної ситуації, стадії готовності будинку, кількості і згуртованості пайовиків і т.д.

Ті пайовики, які вирішили заявити вимогу про повернення грошей з Забудовника-банкрута, повинні розуміти, що:

1. на практиці у банкрута вже не вистачає грошей на виплати за боргами (тому він і опинився банкрутом);
2. залишок коштів банкрута ще більше зменшується за рахунок ряду пріоритетних (в т.ч. комунальних) платежів, відшкодування судових витрат, винагороди арбітражного керуючого, і т.п .;
3. учасники пайового будівництва знаходяться тільки в 3-й черзі на грошові виплати (якщо у компанії накопичені борги по зарплаті, то виплати підуть спочатку туди);
4. загальний обсяг фінансових вимог до банкрута значно зростає за рахунок застосування кредиторами неустойок за всіма зобов'язаннями;
5. та нерухомість, яка вже оформлена у власність окремих кредиторів (в т.ч. по суду) не бере участі в конкурсній масі (тобто не буде продана з торгів для збільшення грошових виплат кредиторам).

Простіше кажучи, в рамках судової справи про банкрутство Забудовника, повернути всю вкладену в проект суму дольщику практично нереально. Не кажучи вже про стягнення неустойки, штрафів, компенсації збитків та моральної шкоди. Добре, якщо вдасться повернути хоча б половину.

Але для тих ошуканих пайовиків, які стали такими після 2017 року, ситуація значно краща. Законодавці підправили знаменитий закон «про захист прав пайовиків» ФЗ-214 , І тепер в разі банкрутства забудовника, гроші для повернення пайовикам підтягуються з спеціально створеного компенсаційного фонду пайового будівництва (Докладніше про нього - за посиланням).

А ті пайовики, які зіткнулися з банкрутством Забудовника раніше 2017 року, можуть спробувати повернути кошти, яких бракує за рахунок страховки. Той же ФЗ-214 зобов'язував всіх Забудовників з 2014 року страхувати свою відповідальність перед пайовиками від невиконання своїх зобов'язань по передачі їм побудованих квартир (докладніше про це - за посиланням).

З 01 липня 2019 роки взагалі все гроші пайовиків потрапляють під захист банків і АСВ (агентства зі страхування вкладів). Чергові поправки до ФЗ-214 зобов'язують всіх Забудовників, починаючи з цієї дати, приймати гроші пайовиків тільки на спеціальні рахунки ескроу (Докладніше про них - за посиланням). Тут вже пайовики захищені максимально - гроші зберігаються на ескроу-рахунках в уповноважених банках, і повертаються пайовикам в разі банкрутства забудовника.

Реєстр ошуканих пайовиків

Деяким підмогою для учасників пайового будівництва буде реєстрація в спеціальному реєстрі ошуканих пайовиків. Такі реєстри ведуть місцева влада в кожному суб'єкті РФ, з метою збору даних про проблемні об'єкти в будівельній сфері і централізованому вирішенні цих питань.

Офіційно такі реєстри називаються «Реєстр громадян, чиї кошти залучені для будівництва багатоквартирних будинків і чиї права порушені».

У Москві, наприклад, заяву про включення до такого реєстру можна подати тут (Москомстройінвеста). У московській області - см. тут і тут (Мінбуд МО).

Що дає статус «обманутого пайовика»?

Реєстр ошуканих пайовиків - це офіційний документ місцевої виконавчої влади. Після включення в реєстр, який постраждав громадянин отримує офіційний статус «обманутого пайовика» і отримує право на державну підтримку. Допомога може виражатися по-різному (на розсуд місцевої влади). Наприклад - цільова фінансова допомога пайовикам, виділення субсидій на завершення будівництва будинку. Або проведення конкурсу на вибір нового Забудовника для добудови проблемного об'єкта.

Правда, не всі пайовики, які зіткнулися з банкрутством Забудовника, можуть претендувати на допомогу місцевої влади. Хто саме може офіційно вважатися «обдуреним пайовиком» (перелік критеріїв), показано на сайті Уряду Москви - тут .

І в будь-якому випадку, якщо вже справа дійшла до банкрутства і судового процесу, то допомога спеціалізованого юриста кожному пайовик просто необхідна.

«СЕКРЕТИ ріелторів»:

Правила та послідовність підготовки угоди купівлі-продажу квартири - на інтерактивній карті (відкриється у спливаючому вікні).