Про квартирах, ЖКГ та ЖЕКах в Словаччині

1. Електрика, гаряча і холодна вода - завжди
2. Чистота в під'їздах і на сходових майданчиках, ліфти
3. Утеплення і реконструкція
4. Як житлово-комунальне господарство в Словаччині існує без ЖЕКів
5. Гроші на ремонти та реконструкції
6. без монополістів
7. Показники лічильників і перерахування
8. Скільки все це коштує?

Коли людина з України дізнається, що в Братиславі оренда 3-кімнатної квартири коштує від € 600 на місяць, а купити 3-кімнатну квартиру на вторинному ринку можна за ціну 105-120 тисяч €, він зазвичай говорить, що це дуже дорого.

До питання вартості я повернуся в кінці даного поста, але спочатку давайте розглянемо детальніше, що ж таке «квартира», «багатоквартирний будинок» і «комунальні послуги» в Словаччині, спробуємо порівняти їх з українськими і розібратися, що ви отримуєте за свої гроші .

Для початку я настійно рекомендую ознайомитися з моєю розповіддю «Братислава. Житлові будинки та під'їзди » трирічної давності, там все наочніше - з фотографіями. Зараз майже всі будинки реконструйовані, в під'їздах - так само чисто і зелено. Важливий момент: так, я знаю, що і в Україні є чисті і доглянуті будинки, але це нетипове явище. Тут же, в Словаччині, нетиповим явищем буде під'їзд без квітів.

Електрика, гаряча і холодна вода - завжди

Такого поняття, як «вода за розкладом» або «відключення гарячої води на літо» або «електрику за розкладом» - не існує. Плановий ремонт проводиться зазвичай 1-3 дні (іноді більше, але все ж не 2 місяці), причому заздалегідь повідомляють про це.

Мало того, ось оголошення на дверях будинку, де за 3 тижні заздалегідь (!) Повідомляють, що 3 березня з 8 до 12 години води не буде, і просять запастися водою, так як тимчасову цистерну з питною водою в даному випадку НЕ поставлять (тому як води не буде всього кілька годин). Ну і заодно пишуть, що постараються зробити все навіть швидше:

Чистота в під'їздах і на сходових майданчиках, ліфти

Не тільки чистота, але і квіти (іноді і дерева в діжках). Відмінність від України в тому, що це не чистота і квіти не «в деяких будинках», а буквально у всіх будинках.

Старі ліфти - по конструкції гірше (і я думаю, небезпечніше) ніж ті, до яких ми звикли в Україні. Часто вони мають потертий вигляд, але кнопки в них чомусь ніхто не підпалює.

Утеплення і реконструкція

Не знаю, чи змінилося що в Україні за минулі 4 роки, але про серйозні і тим більше масових реконструкціях житлових будинків в Україні я не чув і живих прикладів не бачив. Так, мешканці та навіть іноді ЖЕКи можуть пофарбувати під'їзд або замінити вхідні двері, але це рідкість. Зате в Братиславі реконструкції йдуть постійно ось уже кілька років. Зазвичай це:

1. повне утеплення будинку, при цьому економія тепла (і витрат на його оплату) - в середньому близько 30%;
2. оновлення і утеплення даху;
3. заміна і модернізація ліфтів;
4. оновлення цокольного (нульового) поверху і сходових майданчиків: замінюються вхідні двері, лягає плитка, фарбуються стіни і т.п .;
5. заміна зовнішніх стін сходових майданчиків (замість великого засклення робиться стіна і ставляться пластикові вікна - теж утеплення);
6. іноді у великих будинках ставлять свої котельні.

Ясна річ, не все відразу, а поступово, але все одно це відбувається. Як? Чому? За чий рахунок? Про це - трохи нижче.

Як житлово-комунальне господарство в Словаччині існує без ЖЕКів

Спрощено кажучи, якщо в будинку більше 3 квартир і вони займають більше 50% площі будинку, то будинок вважається вже не приватним житловим будинком ( «rodinný» - сімейний), а багатоквартирним ( «bytový» - квартирний), і в такому випадку, за закону, у будинку для ведення його справ повинна бути адміністрація ( «správca»). Це стороння організація, яку наймають мешканці будинку. Її завданнями є: забезпечення постачання води і тепла, вивезення сміття, підтримку в належному стані загальних частин будинку і ліфтів, забезпечення нормального санітарного стану будинку (дератизація тощо), ремонти, надання послуг аварійної служби та інше. Вкрай важливою відмінністю такої організації від ЖЕКу є те, що správca не є монополістом ( «якщо у вас адресу такої-то, то у вас ЖЕК сякий-то, і іншого бути не може»), а просто компанією-виконавцем, якого годі й тільки найняти, але і поміняти - розірвати з ним контракт і підписати з іншим, а при неналежному виконанні зобов'язань - і судитися.

Для вирішення своїх завдань адміністрація відкриває в банку для кожного будинку 2 рахунку: «експлуатаційний» і «фонд ремонтів і реконструкцій». Перший використовується для поточних завдань, наприклад, коли мешканці будинку платять за послуги - гроші потрапляють на цей загальний рахунок, і вже з нього адміністрація розраховується з постачальниками води і тепла, платить за вивіз сміття і т.п. Другий, як зрозуміло з назви - накопичує кошти для наступних «не повсякденно» завдань, наприклад, для заміни ліфта, або реконструкції сходових майданчиків, і т.п.

Рішення щодо життя вдома - поміняти ліфти, утеплити будинок, поміняти постачальника тепла, внести зміни в правила проживання ( «domový poriadok»), найняти прибиральницю і т.п. - приймають збори мешканців ( «schôdza») і оформляє документально - постановою ( «uznesenie») за результатами обговорень і голосувань. Для взаємодії з адміністрацією і вирішення дрібних питань мешканці вибирають свого представника ( «zástupca», більш зрозуміле для нас назва - «староста»). Постанова зборів мешканців будинку підписує староста, а також на зборах зазвичай присутній і представник адміністрації будинку. Староста за все що він робить, отримує якісь крихітні гроші.

Повертаючись до тих двох банківських рахунків для будинку ... Як мені пояснили, гроші з цих рахунків адміністрація сама витратити не може - для будь-якої оплати з рахунку потрібен підпис на платіжному документі не тільки представника адміністрації, але і старости.

Так ось, наприклад, в фонді ремонтів накопичилося достатньо грошей і мешканці на зборах вирішили замінити ліфт в будинку. Після цього вносяться пропозиції по виконавцям, причому запропонувати виконавця може не тільки адміністрація будинку, але і будь-який мешканець. Але найголовніше - рассматренного пропозицій і вибір виконавця проводиться на зборах жителів, так що ситуація, коли адміністрація дає замовлення «своїм людям, по блату» хоча і можлива, але малоймовірна, адже мешканці не обов'язково виберуть «потрібного адміністрації» виконавця. Отримавши постанову зборів мешканців, адміністрація займається всім іншим: договором, оплатою, контролем виконання робіт.

Гроші на ремонти та реконструкції

Ну добре, скажете ви, але це ж треба багато грошей на все на це! Так, звичайно, це вимагає грошей, але не завжди використовуються тільки гроші, накопичені у фонді ремонтів реконструкцій: гроші може також дати ЄС (але тільки на певні програми, наприклад, енергозбереження), або адміністрація будинку за вказівкою мешканців будинку може взяти в банку позику , виплати за яким потім «розкидаються» на мешканців на кілька років, тобто в розстрочку.

без монополістів

Не тільки послуги адміністрації, але і поставки газу і електрики - НЕ монополізовані: у вас є на вибір кілька організацій, які постачають електрику, і ви самі вибираєте, яка вам більше подобається, і, звичайно, можете при бажанні, поміняти її.

доповнення: про опалення багатоповерхових будинків в Словаччині .

Показники лічильників і перерахування

Ще одна дрібниця, яка, тим не менш, економить багато сил. Оплата за електрику, тепло і т.д. часто робиться таким чином: вираховується або вибирається місячний показник (наприклад, свідчення загальнобудинкового лічильника тепла ділимо на кількість квартир - отримуємо середній обсяг отриманого тепла на квартиру, або повідомляємо постачальнику електрики, що будемо платити по € 20 на місяць за електрику) і ця сума сплачується щомісяця, без урахування показань лічильника, тобто не потрібно їх записувати, віднімати з минулих, звіряти і т.д .. Зручність ще й в тому, що якщо сума однакова, то можна в банку налаштувати автоматичний щомісячний платіж.

На початку наступного року робиться звірка: скільки ми «накрутили» по лічильникам з тим, скільки ми оплатили, і ми або доплатимо різницю, або отримаємо повернення від постачальника. Ці показники контролюється представником постачальника.

Скільки все це коштує?

Ну добре, замість заплёваних і обдертих під'їздів ви отримуєте нормальні умови життя, комунальні і т.д. Але це ж варто скажених грошей? Розглянемо ціни на покупку квартири і на комунальні послуги.

Почати треба з того, що середня зарплата в Словаччині на кінець 2015 року - більш € 850 в місяць, а не € 190 як в Україні, тобто перераховувати гривні в євро і ахати - нерозумно і безглуздо. Як ми бачимо, середні зарплати відрізняються в 4,5 рази. А ціни на квартири на вторинному ринку - менш ніж в 2 рази: € 1770 за м2 в Братиславі проти € 1050 за м2 в Києві.

Як я вважав: 120 тис. € ділимо на 68 кв.м - отримуємо округлено € 1770. Інформація про середню ціну по Києву взята з сайту finance.ua, цитую: «середня ціна продажу 1-3 кімнатних квартир на вторинному ринку в Києві знизилася ... до $ 1189 за кв.м.». Дані на осінь 2015 року.

Але навіть без урахування різниці в зарплатах - в Словаччині восени 2015 року іпотеку на 30 років з первинним внеском 10% можна було взяти під 2.5% річних (прописом: два з половиною відсотка), а не 22%, як в Україні. Хоча можна було знайти і більш вигідні - менше 2%. Крім того, іпотека не є «кабалою»: пізніше її можна рефінансувати в іншому банку на інших умовах - звичайно, якщо ви нормально виплачували іпотеку раніше (інформація про це зберігається в реєстрі, доступний усім банкам). Крім того, нещодавно було прийнято новий закон, який, серед іншого, лімітує комісію за дострокову виплату іпотеки на рівні 1%, а також покращує для клієнтів деякі інші умови іпотек.

Тепер що стосується комунальних. Тут складніше вирахувати щось середнє (залежить від площі квартири, кількості мешканців, міста і т.д.), але за дуже приблизними підрахунками, в середини 2015 року українець в середньому віддавав близько 30% своєї зарплати на комунальні послуги, а словаки - менше 20% (мова про які живуть в квартирах! в будинках ситуація може сильно відрізнятися).

Загалом, і не дорожче, і краще