- Стандартна передоплата - стандартні ставки
- Дивіться, заздріть
- вважаємо гроші
- Менше передоплата - гірше умови
- Теорія та практика
Хочете взяти іпотеку? Обов'язково необхідний початковий внесок, без цього ні куди.
На жаль, саме величина початкового внеску нерідко стає головною перешкодою при отриманні житлового кредиту - особливо для молодих сімей, у яких період накопичення необхідної суми може розтягнутися на довгі роки.
Стандартна передоплата - стандартні ставки
В основному зараз ФОРА-банку і ін. кредит можна отримати на термін до 15 років в рублях (під 18% річних) і до 20 років - в доларах (10,5-12%).
При покупці квартир в новобудовах, як правило, діють іпотечні схеми з більш високим початковим внеском - наприклад, програма "Інвестор" ВІП-банку передбачає 40% -ве внесок, а "Індивідуальний інвестиційний" кредитний продукт Московського іпотечного агентства - і всі 50%.
Дивіться, заздріть
У міжнародній практиці іпотечного кредитування прийняті менші розміри початкового внеску. Зокрема, в США існують програми іпотечного кредитування з мінімальним початковим внеском від 5% вартості житла. Дані програми існують для окремих категорій громадян, до яких відносяться молоді сім'ї, сім'ї з середнім і низьким рівнями доходів.
Не менш лояльна іпотечна система і в Західній Європі, де іпотечний кредит може отримати той, хто накопичив в середньому 10% вартості квартири. Звичайно, початковий внесок залежить від середнього доходу клієнта і його можливостей погашати кредит. Наприклад, в Німеччині, як і в Росії, початковий внесок, рівний третини необхідної суми, вважається стандартним в схемі придбання житла. Але при цьому практикується процентна ставка, яка і не снилася нашим позичальникам, - до 5% річних.
вважаємо гроші
Що ж означають наші стандартні 30%, якщо перевести їх в суму, яку необхідно внести при укладанні іпотечного договору? Якщо середню вартість 1 кв. м житла економ-класу в Москві прийняти за $ 1,3 тис., то середня квартира в панельному будинку площею, наприклад, 60 кв. м буде коштувати $ 78 тис. Початковий внесок в розмірі 30% в такому випадку складе $ 23,4 тис. У місті, де середня місячна зарплата дорівнює $ 650, це означає, що здобувач іпотечного кредиту в даному випадку повинен мати у своєму розпорядженні сумою, еквівалентною трьом річним зарплатам. Якщо такої суми немає, то банк навіть і не почне розмови про іпотечний кредит.
У деяких банках (Абсолютбанк, Дельтакредит банк, Міський іпотечний банк, МДМ-Банк, Банк житлового фінансування, Союз і ін.) Існують іпотечні програми з 20-25% -ним початковим внеском. Таких програм багато, але і в цьому випадку претендентові необхідно мати досить велику суму для передоплати.
Менше передоплата - гірше умови
На думку фахівців ринку, зниження розміру початкового внеску хоча б до 10% відразу потроїла б обсяги ринку іпотечного кредитування. Однак пропозиції з 10% -ним початковим внеском зустрічаються в Москві вкрай рідко (наприклад, програма "Поліпшення житлових умов" Банку житлового фінансування і програма "Мінімальний внесок" Московського іпотечного агентства). В даному випадку претендентові кредиту для передоплати потрібно буде мати у своєму розпорядженні вже не $ 23,4 тис., А лише $ 7,2 тис.
Правда, в цьому випадку потенційного позичальника чекають інші сюрпризи: наприклад, Банк житлового фінансування видасть такий кредит лише на термін до трьох років, а Московське іпотечне агентство погодиться надати позику на десять років, але тільки під придбання житла на вторинному ринку і під 17% річних в рублях або 13% річних у валюті.
Є на ринку і абсолютно унікальні програми з декларованим нульовим початковим внеском (Наприклад, програми "Фора-обмін" ФОРА-банку для вторинного ринку), але такі пропозиції, як правило, супроводжуються більш високими процентними ставками. Так, у ФОРА-банку в цьому випадку річна процентна ставка зростає зі звичайних 10,5-12% річних у валюті до 18% і повертається до звичайного рівня лише після погашення кредиту в обсязі 30%. Таким чином, для позичальника це все та ж 30% -ва передоплата, але кілька розтягнута в часі і виплачена під відсотки.
Теорія та практика
Але це все теорія. Практика ж показує, що реально отримати кредит, що перевищує 75-80% вартості житла, дуже складно, причому ці цифри працюють тільки в секторі купівлі житла на вторинному ринку. Отримуючи кредит на придбання квартири в новобудові, позичальник повинен викласти не менше 40% вартості обраного житла.
Є й інша важлива деталь: при відносно меншому декларувати первинному внеску річна процентна ставка протягом перших 18 місяців зазвичай вище, ніж в наступний період погашення.
У таких непростих умовах деякі наші співвітчизники знайшли вихід з положення: суму першого внеску вони беруть в кредит в іншого банку нібито на споживчі потреби. Бюро кредитних історій у нас поки не працюють, тому такі трюки іноді проходять. Щоб убезпечити себе від подібних варіантів, деякі банки почали вимагати від претендентів іпотечних кредитів інформацію про джерело грошових коштів, що склали суму початкового внеску.
Олена Панова, Директор центру іпотечних програм "МІЕЛЬ" компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість: Значних змін в складі банківських іпотечних продуктів за останній час не відзначалося. Відсоткову ставку за користування кредитом банки встановлюють залежно від того, на якому ринку купується об'єкт нерухомості. Так, іпотечний кредит для придбання квартири в новобудові може бути надано під 11-18% річних у валюті, тоді як на вторинному ринку ставки трохи нижче - 9-15%.
Власні кошти позичальника при купівлі квартири на вторинному ринку за допомогою іпотеки повинні становити не менше 10-20%. Більша частина банків надає кредити на придбання об'єктів тільки вторинного ринку. Проте деякі фінансово-кредитні установи поступово виходять на ринок новобудов: наприклад, Ощадбанк і Райффайзенбанк пропонують програми кредитування покупки квартир у споруджуваних будинках з об'ємом мінімального початкового внеску 10-30%.
Лев Плецельман, Керівник служби іпотечного кредитування корпорації "Інком-Нерухомість: На сьогоднішній день величина початкового внеску по кредиту становить від 5 до 30% вартості квартири. Нижнє значення (5-10%) зустрічається в невеликій кількості спеціалізованих програм для конкретних верств населення, наприклад , для молодих сімей.
Величина початкового внеску при російських так званих "чорних" і "сірих" зарплат - це деякий інтегральний показник серйозності намірів позичальника, його можливості віддавати частину доходів на накопичення або на погашення кредиту. Більшість програм і банків вимагають початкової внесок в розмірі 15-30% вартості житла, що купується, і, на мій погляд, на найближчий період падіння цього показника нижче 15-20% для широких верств населення малоймовірно. Однак можлива поява спецпрограм для черговиків, військовослужбовців і т. П. З дотацією початкового внеску за рахунок різних фондів і бюджету.
Геннадій Тимошин, Начальник відділу по роботі з клієнтами компанії Квартал: Банки з іноземним капіталом, як правило, видають кредит на термін до 25-27 років з початковим внеском не менше 20% вартості квартири. Процентна ставка при цьому варіюється від 11 до 15% в залежності від того, в якій валюті видається кредит. Вітчизняні банки надають кредитні кошти на термін до 15 років і практикують початковий внесок не менше 20-30% вартості житла. Процентна ставка при цьому коливається від 10 до 18% залежно від валюти кредиту. На мій погляд, перспектива зміни вищевказаних умов в кращу сторону залежить від наступних факторів:
- стан економіки країни;
- створення якісної системи рефінансування, розвиток ринку іпотечних цінних паперів;
- надання зрозумілих і "прозорих" інструментів для інвесторів;
- державне стимулювання іпотеки на законодавчому рівні.