Фото з відкритих джерел
У спробі збільшити продажі квартир забудовники масово пропонують свої програми розстрочок, які конкурують з іпотечними кредитами від банків. У цих програм є свої переваги і недоліки в порівнянні з іпотекою від банків. Плюсів більше, але головний мінус - термін кредитування. Розбираємося, в чому різниця цих інструментів і як оптимально вибрати потрібний інструмент
Кожен забудовник зацікавлений в тому, щоб у потенційного покупця було більше можливостей стати власником нової квартири. Тому програми розстрочки в тому чи іншому вигляді пропонує більшість забудовників. "В умовах стриманою купівельної спроможності і помірного зростання доходів населення при посиленні конкурентної боротьби за кінцевого клієнта практично всі столичні забудовники для підтримки прийнятних темпів реалізації і рівномірного притоку готівки для продовження будівельно-монтажних робіт впровадили можливість придбання житла в розстрочку", - зазначає Костянтин Олійник, заступник керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
А ось іпотечні програми з комерційними банками, хоч і впроваджені в деяких київських об'єктах, але особливою популярністю поки не користуються. У передмісті столиці тільки в 20% об'єктів, що будуються передбачена можливість стати власником квартири за допомогою іпотеки.
"На сьогоднішній день близько 45% продажів здійснюється за 100-відсоткової оплати вартості квартири, близько 50% покупок здійснюється із залученням розстрочки від забудовника, і лише близько 5% припадає на іпотеку. У той же час експерти прогнозують подальше зростання продажів із залученням банківського кредитування . І кількість пропозицій іпотечного кредитування від банків, а також кількість об'єктів, на яких впроваджується іпотечне кредитування, поступово зростає ", - розповідає начальник відділу продажів міні-міста SVITLO PARK Олександр Панфілов.
Як зазначає Євген Копейка, начальник відділу аналізу фінансових послуг в Україні компанії "Простобанк Консалтинг", останнім часом іпотечне кредитування трохи пожвавився, але в цілому ще далеко до докризових показників. В першу чергу, банки стали більш ретельно перевіряти і оформляти кредити на первинному ринку. На жаль, є чимало бажаючих не зможуть оформити кредит, так як мають низький офіційний дохід, погану кредитну історію і т.д. І на даний момент вирішити дані проблеми може тільки зміцнення економіки в країні. За даними "Простобанк Консалтинг", за станом на 10 липня 2018 року середня ставка іпотечного кредитування на первинному ринку склала 19,21% річних (при цьому 14 банків надавали такий кредит).
Слід зазначити, що для покупців відстрочка платежу є елементом мінімізації ризиків. "Придбання квартири на первинному ринку пов'язане з істотними ризиками для інвестора (банкрутство забудовника, невиконання взятих на себе зобов'язань будівельною компанією, затягування термінів будівництва і введення в експлуатацію об'єктів, неможливість підключення до інженерних комунікацій та інше) призводить покупців до логічного бажанням мінімізації можливих ризиків і , при існуючій можливості, велика частина реальних угод купується на умовах відстрочення платежу, навіть з боку інвесторів, що мають в наявності 100% сум ми вартості квартири ", - говорить Костянтин Олійник.
Плюси-мінуси розстрочки і іпотеки
За словами Костянтина Олійника, розстрочка від забудовників в порівнянні з банківською іпотекою має такі переваги:
- можливість придбання житла на умовах відстрочення без будь-якого підтвердження платоспроможності;
- відсутність комісій, послуг зі страхування і прихованих відсотків - платежі по розстрочці завжди прості і зрозумілі споживачеві;
- відсутність тимчасових процедур (подачі заявки, розгляд на кредитному комітеті) - рішення з надання розстрочки приймається в момент покупки.
"Головною перевагою розстрочки є безвідсоткова ставка по кредиту. Також розстрочку легше отримати, так як там набагато менше критеріїв і вимог до клієнта", - додає Євген Копейка,
До недоліків розстрочки від забудовників можна віднести:
- прив'язка до долара США і зміна вартості квадратного метра разом з наближенням введення в експлуатацію об'єкта;
- істотно більший початковий розмір платежу (зазвичай 50%, останнім часом від 30%);
- короткий термін розстрочки (до введення будинку в експлуатацію, зазвичай до 24 місяців) характеризує більш високий щомісячний розмір платежу;
- ймовірність швидкого перепродажу квартири забудовником в разі недотримання покупцем строків внесення платежу .
За словами В'ячеслава Павлова, директора з розвитку компанії NOVBUD, головною перевагою покупки квартири за допомогою банківського кредиту можна вважати те, що банк, по суті "розписується" в авторитеті забудовника, і бере на себе відповідальність в тому, що цього забудовнику можна довіряти. Це додаткова гарантія для самого позичальника, адже банки ретельно перевіряють і оцінюють забудовника і об'єкт перед тим, як запустити іпотечне кредитування.
Зі свого боку Євген Копейка зазначає, що з плюсів іпотеки можна відзначити те, що кредит оформляється на більш тривалий термін, відповідно може бути менший щомісячний платіж. Максимальний термін кредиту більш тривалий, ніж у розстрочки, і за даними компанії "Простобанк Консалтинг" становить 30 років. Якщо порівнювати з розстрочкою від забудовників, як правило, у банківській іпотеки перший внесок від 20%, а розстрочка має більш більший відсоток і становить 50% і вище (але бувають виключення і їх дуже мало).
"Напевно, єдиним на сьогоднішній день перевагою іпотеки перед розстрочкою від забудовника є її тривалий термін - близько 20 років. Максимальний же період розстрочки на сьогодні - це 7 років. Тривалий термін критично важливий для тих клієнтів, які не можуть собі дозволити щомісячні виплати за квартиру більше певної суми - для них розбити суму, нехай і з переплатою, але на 20 років виявиться більш доступним, ніж виплатити меншу суму, але за 7 років ", - додає Олександр Панфілов.
За даними компанії NOVBUD, найпоширеніший термін наданої розстрочки на придбання житла в передмісті Києва становить 1-1,8 року. Така розстрочка пропонується в 40% об'єктів житлового будівництва. На другому місці розстрочка на період 2-2,5 року (30% об'єктів). По 10% припадає на виплат строком до 3-х і 5-6 років. Розстрочка терміном до 1 року надається в 7% об'єктів. А саму максимальну 10-річну розстрочку можна оформити лише в 3% споруджуваних ЖК.
Початковий внесок за програмами розстрочки в передмісті Києва становить від 10% до 60%. При цьому найбільш поширеним на ринку є стартовий внесок від 30-40%: такий розмір зафіксований в 44% об'єктів житлового будівництва. Первинний платіж в розмірі 50-55% спостерігається в 36% об'єктів. Мінімальний внесок в розмірі 10-15% вартості квартири встановлений у 12% забудовників. І початковий внесок у розмірі 60% вимагають в 8% споруджуваних житлових комплексів.
За словами В'ячеслава Павлова, основна перевага іпотеки полягає в терміні її погашення: якщо забудовники ще не готові переступити моральний рубіж в 10 років, то банки пропонують погасити кредит протягом 20 років. Хоча практика ринку свідчить: позичальники намагаються погасити кредит або розстрочку в найкоротші терміни.
Що далі?
На даний момент покупці житла в основному вважають за краще мати справу з розстрочкою від забудовника з кількох причин: більш вигідні фінансові умови (переплата якщо і є, то в порівнянні з переплатою при іпотечному кредиті вона несуттєва), небажання пов'язувати себе додатковими зобов'язаннями з банком - це відгомони фінансової кризи 2008 року та наступного за ним тиску колекторів на позичальників.
"Найбільш вигідною є покупка житла на початкових стадіях будівництва. Не секрет, що за весь будівельний цикл подорожчання в новобудовах становить від 20%, а в окремих випадках і до 30%", - пояснює Олександр Панфілов.
Очевидно, що і далі програми від забудовників будуть існувати паралельно з іпотечним кредитуванням від банків. У них частково різні цільові аудиторії.
"Я вважаю, що розвиток іпотеки повинно йти по двох головних напрямках: 1) доступність кредиту на більш тривалий термін його погашення, а також зниження і фіксація процентної ставки, 2) повернення довіри покупця до банківської сфери: тут багато в чому ситуація залежить від економічного розвитку країни, від стабільності національної валюти ", - відзначає В'ячеслав Павлов.
При цьому не варто забувати про інерцію в середовищі потенційних позичальників: розвиток банків і відносна стабільність повинні бути не ситуативним, а тенденцією, що буде свідчити про значне зниження ризиків для покупця.
Юрій Григоренко
Що далі?