Андрій Кошиль: Землю можна оформити в емфітевзис і на 100-200 років

17 листопада 2014, 09:00,

Андрій Кошиль, президент асоціації «Земельний союз України»

В кінці 2013 - початку 2014 рр. в Україні активно почав діяти механізм передачі землі в емфітевзис. Фахівці кажуть, що його популярність набирає обертів, незважаючи на те, що про нього не всі знають. І це не випадково. Адже фактично цей інструмент відкриває ринок землі сільгосппризначення без зняття мораторію на її продаж. Про те, що ж таке емфітевзис, про вигоди та ризики, які він несе, ми поговорили з президентом Асоціації «Земельна спілка України» Андрієм Кошиль .

Latifundist.com: Андрій Григорович, наскільки я пам'ятаю, то положення про емфітевзис було прописано в законопроекті «Про ринок землі», який так і не був прийнятий? Як стало можливим дію цього механізму сьогодні?

Андрій Кошиль: Почнемо з того, що поняття і право емфітевзису існує давно, ще з моменту прийняття Земельного кодексу. Правда, механізм його використання прописаний там досить коротко і рамочно, на відміну від орендних відносин. Останні, наприклад, регулюються окремим законом «Про оренду землі», де перераховані 11 обов'язкових вимог і умов для підписання договору оренди.

Тут же немає строгих правил і вимог. Як результат, органи земресурсів, які до 1 січня 2013 роки займалися реєстрацією земельних прав і об'єктів, відмовлялися реєструвати договори емфітевзису, посилаючись на відсутність спеціальних книг для їх реєстрації та нерозуміння, що це таке. У 2013 році відбулася зміна ставлення до емфітевзису завдяки «розгойдування» кадастрової і реєстраційної систем. Як результат, сьогодні Держреєстр вже реєструє такі договори згідно із Земельним кодексом.

Емфітевзис - хороший механізм організації цілком легального квазіринку землі в умовах мораторію

Latifundist.com: Якщо в профільних органах не всі знали, що таке емфітевзис, то що говорити про простих людей, далеких від земельних і правових питань. Розкажіть, що це за механізм і чому він стає таким популярним?

Андрій Кошиль: Емфітевзис - це речове право, що дозволяє за певну плату вирощувати сільгосппродукцію на чужій ділянці. Його яскрава відмінність від оренди в тому, що це право можна передати у спадок, продати, внести в якості застави для отримання кредиту або в статутний фонд і так далі. Як результат, ринок не застоюється і починає звертатися. Це хороший механізм організації цілком легального квазіринку землі в умовах мораторію. Особливо він популярний серед великих агрохолдингів.

Адже це більш стабільна форма укладення договору про тривале землекористуванні. Та й власники земельних ділянок охоче йдуть на емфітевзис, адже, як правило, мають можливість отримати більшу суму за землю відразу після укладання договору, а не по частинах, як орендну плату. Це вигідно обом сторонам. І оренда, і емфітевзис мають право на паралельне існування.

Latifundist.com: Тобто можна сказати, що фактично з 2013 року почав діяти ринок землі?

Андрій Кошиль: Так, можна. Адже продаж права емфітевзису допускається, і вона абсолютно законна. Це не можна назвати стовідсотковим правом власності, але це близько до нього. Якщо брати тривалий термін емфітевзису - понад 30 років - то це, по суті, і є право власності. Єдина відмінність в тому, що той, хто взяв в емфітевзис землю, не може передати її комусь в оренду, а може її тільки продати. Але для сільгоспвиробника це нормально.

Latifundist.com: До речі, а який мінімальний і максимальний терміни договору емфітевзису? І чи можуть його оформляти іноземні громадяни?

Андрій Кошиль: В законодавстві немає обмежень ні за термінами, ні за громадянством. Тобто фактично землю можна оформити в емфітевзис і на 100-200 років. А іноземці можуть вільно укладати як договори оренди, так і договори емфітевзису.

Latifundist.com: Серед уклали договори емфітевзису більше українських або іноземних громадян і компаній?

Андрій Кошиль: Цей механізм тільки почав свою реалізацію. В кінці 2013 - початку 2014 років почалося масове оформлення таких договорів. Статистики поки немає. Але катастрофи з цього я б не робив. Це досить непоганий варіант «промацати» ринок земель сільгосппризначення. Нам треба зрозуміти, як на ньому будуть вести себе суб'єкти господарювання.

Latifundist.com: Але зараз же не краща економічна ситуація. Та й військові дії на сході не сприяють встановленню хорошої ціни на земельні активи. Чи немає ризику, що краща земля «піде» зараз задешево?

Андрій Кошиль: Сподіваюся, такого не буде. «Земельний союз України» разом з проектом «USAID Агроінвест» спеціально проводять для цього роз'яснювально-освітні заходи, щоб власники землі знали, як укласти договір, захистити свої права, на які моменти звертати увагу, щоб не потрапити в юридичну пастку і не втратити землю . Якщо власник буде озброєний цими знаннями, я вважаю, ми зробимо добру справу - допоможемо не прийняти необгрунтоване рішення.

Latifundist.com: Раніше Держземагентство розповідало, що готує законопроект, який запровадить довгострокову оренду землі з правом її викупу ...

Андрій Кошиль: По суті, цей законопроект мертвонароджений. Ініціатива його створення виходила від колишнього керівництва Держземагентства, яке виконувало рішення партії «Свобода» про збереження мораторію ... Чому мертвонароджений? Тому що у нас вже є продаються договори оренди. Це емфітевзис. Прирівнювати їх безглуздо і навіть шкідливо. Це внесе більшу плутанину, зробить два поняття «договір емфітевзису» і «договір оренди» абсолютно однаковими. Люди і так плутаються, а будуть ще більше.

Latifundist.com: А що стосується ціни емфітевзису, вона вище, ніж ціна оренди?

Андрій Кошиль: Безумовно, це більш комфортний механізм для сільгоспвиробника. Тому він за нього повинен платити більше.

Latifundist.com: В середньому оренда гектара землі в рік коштує понад 617 гривень, а емфітевзис скільки? Враховується термін або розміри земельної ділянки? І чи допускається натуроплата?

Андрій Кошиль: Якщо договір емфітевзису полягає більш ніж на 30 років, і відразу здійснюється розрахунок, то сума повинна дорівнювати середній вартості землі. Тому що це, по суті, покупка земельної ділянки. Але все залежить від того, як домовляться власник і орендар, в тому числі і про оплату грошима або продуктами.

Для того, щоб банки почали кредитувати під заставу землі, треба, щоб емфітевзис показав себе ліквідним і надійним активом

Latifundist.com: До речі, а як банки реагують на таку заставу?

Андрій Кошиль: Банки будуть нормально реагувати на покупку такого права, коли складеться ринок емфітевзису. Створення інфраструктури з торговими майданчиками - це питання часу. Адже основна проблема банків у разі, якщо кредитор не виконує своїх зобов'язань, - реалізація предмета застави. Для того щоб банки почали кредитувати під заставу землі, треба, щоб цей інструмент показав себе ліквідним і надійним активом.

Адже оренду сьогодні неможливо продати. Хіба що у вигляді корпоративних прав підприємства-орендаря. Та й оренда сама по собі - дуже зарегульований вид договору, який у багатьох випадках можна поставити під сумнів. Наприклад, через відсутність хоча б одного з 11 істотних умов, передбачених Законом про оренду землі, але не повністю синхронізованих з типовою формою договору оренди.

Latifundist.com: Наскільки знаю, в парламенті є законопроект «Про збільшення орендної плати за землю» з 3 до 6%?

Андрій Кошиль: Хочу нагадати, що 3% - це рекомендація. У нас Цивільним кодексом регулюються відносини сторін. Вона може виконуватися, а може і не виконуватися. Піднімати орендну плату на законодавчому рівні треба дуже обережно. Треба розуміти, що так можна викинути з ринку багато компаній, у яких є бізнес-плани, які взяли кредити, виходячи з існуючого рівня оренди і т.д. Тому питання щодо укладення договорів та визначення орендної плати краще залишити власникам та орендарям. Слід роз'яснювати власникам їх права, щоб вони розуміли і приймали зважені рішення, але усвідомлено їх регулювати не варто.

Питання щодо укладення договорів та визначення орендної плати краще залишити власникам та орендарям

Довідка: Емфітевзис (гр. Emphyteusis, від emphyteuo - прищеплюю, насаджую) - речове успадковане майно, що відчужується право володіння і користування чужою землею з обов'язком вносити орендну плату на користь власника і не погіршувати маєтку.

Слово «емфітевзис» має грецьке походження. У Стародавній Греції ще в III в. до н. е. існувала спадкова земельна оренда для розведення садів і виноградників. У Стародавньому Римі відносини емфітевтіческого володіння стали виникати з II ст. н. е. на імператорських землях. Надалі правовідносини з приводу оренди землі, спочатку виникли як зобов'язальне, починають набувати характер речового, зближуючись з вектігальним правом.

Відмінності вектігального права від емфітевзису:

1) В вектігальном право на орендаря не покладався обов'язок з обробки землі;

2) Орендар після вектігальному праву користувався правом на сбавкі орендної плати в разі неврожаю;

3) Орендар після вектігальному праву ні обмежений правом переважної купівлі з боку власника;

Остаточне злиття вектігального права з емфітевзису відбулося при Юстиніані. У своєму класичному вигляді зізнавався вічної орендою, яка давала право на річ, що захищається особливим позовом. Тому за змістом емфітевзис був близький до права власності.

У яких випадках договір емфітевзису припиняється?

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відповідно до чинного законодавства України визнається речовим правом на чуже майно.

Емфітевзис припиняється в таких випадках:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
• закінчився термін права користування;
• відчуження ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
• прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної або комунальної власності для суспільних потреб;
• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (за договорами емфітевзис і суперфіцій, укладених в рамках такого партнерства).

Емфітевзис є похідним правом і реєструється після державної реєстрації права власності на таке майно.

Галина Радіонова, Національний агропортал Latifundist.com

Дізнавайтесь першими найсвіжіші новини агробізнесу України на нашій сторінці в Facebook , Каналі в Telegram , Завантажуйте додаток в AppStore , Підписуйтесь на нас в Instagram або на нашу розсилку .