Оренда землі у адміністрації міста: особливості процедури

1. Діючі заборони і табу
2. територіальні заборони
3. Об'єкти державного призначення
4. інші обмеження
5. Муніципальна або державна земля?
6. Як оформити землю в оренду у держави?
7. Кому належить пільга?
8. Оренда з подальшим викупом
9. Вартість оренди публічної землі

Через високу вартість земельних наділів покупка ділянки для господарювання або будівництва може виявитися недоступною за ціною. В такому випадку виходом може стати оренда землі у адміністрації міста. Процедура того, як взяти оренду землю у держави має ряд особливостей, які необхідно враховувати при ініціюванні процесу.

Земельний кодекс встановлює обмеження, а також регламентує алгоритм дій громадян для отримання земельного наділу в оренду.

Діючі заборони і табу

Далеко не будь-яку ділянку землі можна орендувати. Передати громадянам або юридичним особам можна лише ті ділянки, які не потрапляють під дію ст. 27 ЗК РФ .

територіальні заборони

Заборонено оренда землі у адміністрації міста, якщо ділянка знаходиться на території:

• заповідника;
• національного парку;
• ЗАТЕ;
• кладовища;
• прикордонної зони.

Об'єкти державного призначення

Додатково заборонено передавати в оренду ділянки, які використовуються під зберігання, переробку або поховання відходів атомної енергетики; землі, на яких розташовані об'єкти ФСБ, ВС РФ і інших державних охоронних утворень. Правових обмежень в тому, як орендувати землю у міста, виходячи з цільового використання ділянки, немає. Тобто, можна віддавати у користування і землю сільгосппризначення.

інші обмеження

Законом встановлено тимчасові обмеження, що визначають термін переходу ділянки в оренду. Так, максимальна оренда землі у держави 49 років, при цьому мінімальна - 1 рік. По закінченню терміну, на який було укладено договір, можливе укладання нового договору. Також не заборонено припинити оренду. Один з нюансів того, як орендувати землю у держави, порушує питання зведення будинку на орендної землі з подальшим її продажем. Закон чітко дає визначення, як необхідно вчинити орендарю і покупцеві будинку.

Якщо за час знаходження ділянки в оренду на його території було зведено будинок, або іншу будівлю, яке орендар землі, що є власником при цьому будинку, бажає продати, то буде потрібно переоформлення орендного договору. Якщо ж договір оренди залишиться без змін, а будинок буде проданий, то новий власник не зобов'язаний виплачувати орендну плату. Цей обов'язок залишається за орендарем, навіть якщо він фактично не використовує ділянку.

Муніципальна або державна земля?

Законодавець розмежовує землю, що належить державі і ділянки у володінні муніципалітету. Особливих відмінностей в тому, як орендувати землю у адміністрації міста або держави немає, але є окремі нюанси. Наприклад, в питанні визначення вартості або ВРИ (вид дозволеного використання).

Переважно ділянки, плановані для отримання під індивідуальне будівництво, перебувають у муніципальному володінні, а сільгосппризначення - в державному. ЗК РФ встановлює загальні норми, які регламентують, як взяти в оренду землю у держави або муніципалітету.

Як оформити землю в оренду у держави?

Як правильно оформити землю в оренду у держави? Передача державної землі в оренду громадянам відбувається на базі проведення публічних торгів. Ініціація процесу відбувається бажаючим отримати ділянку в оренду. Покрокова інструкція того, як орендувати ділянку землі у держави, схематично виглядає так:

1. Пошук і вибір відповідної ділянки. Законодавець встановив, що взяти в оренду можна тільки той наділ, який знаходиться в публічному володінні - держави або муніципалітету. Вивчити передбачувані ділянки землі можна на сайті Росреестра //maps.rosreestr.ru/ .
2. Підібравши відповідний запитам ділянку необхідно звернутися до представника власника з проханням уточнити фактичних власників. Якщо таких не виявиться, то можна приступати до початку процесу отримання ділянки в оренду.
3. Складання схеми розташування ділянки. Для цього необхідно звернутися до кадастровим інженерам. Після схему потрібно узгодити в адміністрації. У разі, якщо зауважень не буде, то завершуються інші кадастрові роботи і ділянку ставиться на облік.
4. Готується заява про надання ділянки в оренду. При наявності пільгових умов, що визначають як орендувати землю у адміністрації безкоштовно, їх потрібно також відобразити відразу.
5. Власник землі, оренду якої запитують, публікує інформацію про виставлення лота в відповідному офіційному виданні регіону. Закон суворо регулює, що дозволено виставляти кожен лот окремо.
6. Вичікують термін для подачі заяв іншими зацікавленими особами. Для цього за законом є 1 місяць з моменту публікації інформації.
7. У разі, якщо інших зацікавлених не виявилося, то з заявником укладається договір. Якщо ж з'явилися інших бажаючі, то проводяться публічні торги. Після оголошення результатів торгів оформляється договір оренди з тим, хто запропонував більш високу плату.
8. Реєстрація орендного договору в Росреестра.

Бажаючим отримати публічний ділянку в оренду слід знати, що всі витрати з постановкою на кадастровий облік покладаються на заявника, і не компенсуються в разі перемоги. Але якщо кінцевим орендарем стане третя особа, то він зобов'язаний відшкодувати витрати тому, хто провів кадастрові роботи.

Залежно від заявника різниться склад пакета документів, що подаються для отримання землі в оренду. Але процедура, як зняти землю в оренду у міста, регламентує такі обов'язкові паперу:

• Заява (Завантажити зразок можете тут);
• документи заявника;
• паперу на землю;
• підтвердження наявності пільги.

Кому належить пільга?

Земельний кодекс виділяє умови, як орендувати муніципальну землю без проведення торгів:

1. Якщо ділянка надається Президентом РФ.
2. Виділення ділянки під забудову соціального об'єкта згідно з Постановами Уряду РФ. Аналогічну пільгу отримують забудовники великих культурних або інвестиційних проектів.
3. Для виконання зобов'язань РФ. Приклад - будівництво газопроводів, водопостачання, місцевих, регіональних або федеральних об'єктів енергопостачання, інше.
4. При розподілі ділянки, раніше виділеного заявнику в рамках програм освоєння територій.
5. Якщо запитується оренда ділянки, раніше переданого для некомерційного використання садівничим товариствам.
6. Власникам незавершених будівель, розташованих на публічному ділянці. Пільга дається один раз для завершення будівництва.
7. Заявнику СФГ для ведення сільського господарювання.
8. Інші умови, відображені в ст. 39.6 ЗК РФ .

Оренда з подальшим викупом

У Росії передбачено пріоритетне право власника споруди на орендованій землі на покупку ділянки. Земля повинна мати ВРИ - під ІЖС. Згідно з Класифікатором - це або ділянки, передбачені під дачне господарювання, або під присадибне. Щоб отримати землю в оренду у держави з подальшим викупом необхідно слідувати пунктам інструкції:

1. Визначитися з ділянкою. Процес відбувається так само, як і при звичайній оренді землі.
2. Провести кадастрові роботи, якщо необхідно.
3. Подати документи на оформлення оренди.
4. Почекати визначений термін для подачі заяв іншими претендентами.
5. Оформити оренду, прописавши в договорі умови викупу.
6. Зареєструвати орендний договір в Росреестра.
7. Підготувати проектні документи для будівництва будівлі.
8. Побудувати будинок на орендованій ділянці. Якщо в обумовлений термін будівництво не буде завершено, то можна подати папери на продовження терміну оренди, але тільки один раз.
9. Побудувати будинок і зареєструвати право власності на нього.
10. Підготувати та подати документи на викуп ділянки.
11. Сплатити мито і отримати наділ у володіння.
12. Зареєструвати право власності на придбану землю.

Викуп ділянки після оренди можливий і без зведення будівлі на його території, але пріоритетного права орендар не має. Викуп буде відбуватися в порядку публічних торгів - аукціону.

Вартість оренди публічної землі

Основний регулятивний нормативний акт, що визначає, скільки коштує оренда землі у держави, - Постанова № 582 . Також зазначене Положення регламентує порядок внесення плати, строки та санкції в разі виникнення боргу. Формується ціна з того, скільки коштує оренда землі і плата за послуги з оформлення договору. Якщо кадастрові послуги та допомога юристів в підготовці документів, необхідних при подачі заяви на оренду, не регламентована і визначається індивідуально, то безпосередньо вартість оренди землі у міста позначена законодавцем. Можливі варіанти залежать від умов оренди:

• на підставі кадастрової вартості;
• на базі ринкової ціни;
• відповідно до розміру земельного податку;
• за умовами аукціону (публічних торгів);
• за індивідуальними нормативним актам.

У разі отримання ділянки в оренду під будівництво вартість оренди буде дорівнює похідному ринкової ціни і ставки рефінансування на конкретний період. А якщо земля передається в оренду СФГ, то оренда складе 0,6% від кадастрової вартості ділянки.

Макарова Наталія Миколаївна

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні адміністративних і цивільних справ, відшкодуванням шкоди страховими компаніями, захистом прав споживача, а також справ, пов'язаних з незаконним знесенням черепашок і гаражів.

Залишилися питання по темі Запитайте у юриста