Реклама
Реклама
Реклама

Приймання нової квартири від забудовника, на що звернути увагу

КОМПАНІЯ «СИЛКІН І ПАРТНЕРИ» ЗДІЙСНЮЄ ПРОФЕСІЙНУ ДОПОМОГУ В ПРИЙМАННЯ КВАРТИРИ
У новобудовах Москви І МОСКОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ докладніше про послугу і вартості тут

ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ ПРИЙНЯТТЯ КВАРТИРИ

Отже, отримавши повідомлення, Ви приходите до забудовника, а Вам кажуть, що будинок ще не готовий, чекайте, Вам зателефонують. Або ще поширений відповідь: «У нас чергу на приймання, записуйтеся», - а запис чомусь є тільки через 1 місяць. Для чого ж забудовники заздалегідь розсилають такі листи, якщо будинок фактично ще не готовий? Це робиться для того, щоб зменшити період прострочення, адже за прострочення в передачі квартири покладається неустойка відповідно до 214-ФЗ. Або забудовник не хоче обтяжувати себе усуненням недоробок і вирішив по-тихому підписати односторонні акти на квартиру. Адже з моменту підписання навіть одностороннього акту квартира вважається прийнятою і Забудовник вже не зобов'язаний усувати будь-які недоліки. Також не зайвим буде зазначити, що комунальні платежі починають нараховуватися з моменту підписання акту прийому-передачі.

Яке повідомлення слід вважати належним повідомленням? Багато забудовників запрошують на приймання квартири за допомогою відправлення СМС або обдзвону пайовиків. Але належним вважається повідомлення, спрямоване поштою рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення за вказаною учасником пайового будівництва поштовою адресою або вручене учаснику пайового будівництва особисто під розписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Учасник пайового будівництва, який отримав повідомлення забудовника про завершення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, відповідно до договору при готовності об'єкта пайового будівництва до передачі зобов'язаний приступити до його прийняття в передбачений договором термін або, якщо такий строк не встановлений , протягом семи робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Відкрийте свій договір ДДУ і подивіться, які терміни на приймання квартири прописані в ньому.

Що ж буде, якщо учасник пайового будівництва проігнорує запрошення забудовника на приймання квартири?

Відповідно до п. 6 ст. 214-ФЗ при ухиленні учасника пайового будівництва від прийняття об'єкта пайового будівництва забудовник після закінчення двох місяців з дня, передбаченого договором для передачі об'єкту пайового будівництва учаснику пайового будівництва, має право скласти односторонній акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва.

А якщо учасник пайового будівництва не встигне отримати лист (наприклад, тривале відрядження), що тоді?

Пайовик вважається належним чином повідомлений навіть якщо, наприклад, лист повернуто Забудовнику з повідомленням про відмову учасника пайового будівництва від його отримання або в зв'язку з відсутністю учасника пайового будівництва за вказаною ним поштовою адресою. Тобто не отримали лист з тих чи інших причин, і, як наслідок, забудовник може скласти акт в односторонньому порядку. Так що регулярно перевіряйте поштову скриньку і повідомляйте забудовнику про зміну своєї адреси.

Щоб забудовник не підписав акт приймання квартири в односторонньому порядку, рекомендуємо Вам виконати наступні дії. Після отримання листа про готовність вашої квартири і запрошенні її прийняти, Вам потрібно неодмінно в строк, що не перевищує семи робочих днів (якщо більш тривалий строк не передбачений договором), відвідати офіс забудовника з вимогою передати квартиру. Якщо забудовник з яких-небудь причин ухиляється від передачі квартири або підписання акта прийому-передачі, то необхідно скласти і відправити лист такого змісту.

Зразок листа забудовнику, який ухиляється від підписання акту прийому передачі

Чи потрібно приймати загальнобудинкові майно у забудовника?

За змістом ч. 1 ст. 7 і ч.5 ст. 8 Федерального Закону від 30.12.2004 року № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» учасник пайового будівництва до підписання акта приймання об'єкта пайового будівництва має право вимагати від забудовника складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкта умовам:

- договору,

- технічних регламентів,

- проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам.

Отже, крім приймання своєї квартири потрібно ще приділити увагу в цілому майну будинку: чи працюють ліфти, сміттєпровід, вуличне освітлення і т.д, і т.п. Якщо, наприклад, з декларації або іншого документа випливає, що забудовник повинен був побудувати паркувальні місця, озеленити або огородити прибудинкову територію, поставити шлагбаум, побудувати дитячий майданчик, то все це забудовник повинен побудувати і передати Вам. Закон не передбачає часткову приймання, або прийняття поступки, але з подальша доробка недоліків, потрібно приймати все і відразу. Якщо щось не готове, потрібно вказати це в акті огляду. Якщо Ви приймете будинок з недоліками, нехай навіть якщо у вашій квартирі все буде відповідати СНіП і договором, то усунення недоліків в загальному по дому ляже на Ваші плечі. Ви ж, коли купували квартиру, платили не тільки за свою квартиру, але і за загальнобудинкові майно. Звичайно ж, забудовник Вам буде говорити, що Ви повинні прийняти тільки квартиру, все інше бере керуюча компанія. Так зазвичай і відбувається на практиці, але якби громадяни проявили трохи самосвідомості і розібралися б у цьому питанні детальніше, то значно заощадили б на квартплаті, а можливу затримку в передачі будинку компенсували б стягненням неустойки. Ніхто не хоче зв'язуватися з загальнобудинкових майном, вважаючи, що це майно нічиє або державне, хтось вважає, що це майно забудовника або керуючої компанії. Потім багато хто дивується, чому комуналка в новобудові в 2 рази більше, ніж в квартирі, яка знаходиться в старому фонді. Та тому що хитрий забудовник передав вам будинок, побудований на 90%, а Ви потім ще два роки за свій рахунок будете добудовувати його за рахунок комунальних платежів. Ось звідси і рахунки такі великі. Кращим варіантом буде згуртуватися пайовикам і найняти організацію (наприклад нас), яка перевірить недоліки по всьому будинку, так буде в кінцевому підсумку дешевше для кожного. Витрати по складанню технічного звіту також можна компенсувати за рахунок забудовника в судовому порядку. У таких згуртованих мешканців гроші, які призначені на ремонт будинку, йдуть на додаткове благоустрій будинку: квіточки, деревця, дитячі майданчики та інші корисності.

ВАЖЛИВО: Розмежувати недоліки на Істотні і Несуттєві.

Істотні - це такі недоліки, не усунувши які неможливо використовувати квартиру за прямим призначенням. Законодавство і Судова практика не приводить точний перелік таких недоліків. Виходячи із судової практики Істотними недоліками є: відсутність води, електрики, не працюють ліфти, істотні діри в стінах підлозі або стелі, відсутність скління і т.д.

Якщо через несуттєвих недоліків Ви відмовтеся приймати квартиру, то Ви ризикуєте отримати від забудовника односторонній акт.

Приймання КВАРТИРИ ВИМАГАЄ СПЕЦІАЛЬНОГО ОБЛАДНАННЯ.

Приймання КВАРТИРИ ВИМАГАЄ СПЕЦІАЛЬНОГО ОБЛАДНАННЯ

У 90% випадків Забудовники передають квартири з недоліками. Вам вирішувати, чи будете Ви самі за свій рахунок усувати недоліки або зробите це за рахунок Забудовника. Ми допоможемо виявити всі наявні недоліки в квартирі і правильно юридично їх оформити. Юрист допоможе провести всі необхідні переговори. Виявити недоліки - ще не означає, що Ви зможете змусити забудовника їх усунути. Не завжди дефекти квартири можна побачити неозброєним поглядом. Щоб прийняти квартиру і перевірити на відповідність СНиПов, ГОСТів, СП, потрібне спеціальне обладнання, таке як тепловізор, лазерний далекомір, електронний рівень, дозиметр, анемометр і ін. Ми можемо зробити тепловізійний огляд квартири, завмер радіаційного, електромагнітного фону, концентрації аміаку, а також зробити план квартири з усіма розмірами і розрахунком загальної площі. Не варто платити за квадратні метри, яких може не бути у Вашій квартирі. Комунальні платежі також будуть нараховуватися на неіснуючі квадрати.

Перевірте, чи варто будинок на кадастровому обліку.

Зробити це можна, використовуючи цю інструкцію . Якщо будинок на кадастровому обліку стоїть, то проблем з отриманням права власності у Вас не виникне. Якщо ж будинок на обліку не стоїть, то Вам або чекати, коли забудовник поставить будинок на кадастровий облік, а це може розтягнутися і на рік, а можна і зовсім не дочекатися, або вам доведеться ставити квартиру на кадастровий облік в індивідуальному порядку, а це додаткові витрати .

Чи можна не брати квартиру, якщо будинок не поставлений на кадастровий облік? Однозначно відповісти на це питання не можна. Якщо в договорі прямо про це не сказано, то практика складається на користь того, що Ви не маєте право на цій підставі відмовитися від приймання квартири до постановки на кадастровий облік, але написати про це в претензії на додачу до решти недоліків потрібно.

У багатьох ДДУ є обов'язок Забудовника передати всі необхідні для реєстрації права власності документи, в такій ситуації можна вимагати передачі вам кадастрового паспорта, без якого вам відмовлять в оформленні права власності.

Зразок попереднього акту приймання квартири із зазначенням переліку недоробок і порядок його складання.

Якщо є недоліки по квартирі і по загальнобудинкового майну, що робити?

Ви маєте право вимагати до підписання передавального акта складання попереднього акту, в якому вказується невідповідність об'єкта пайового будівництва до умов договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам (п. 1 ст. 7 214-ФЗ).

На приймання краще приходити з фахівцем, а ще краще з оцінювачем, який відразу може скласти звіт про вартість усунення недоліків. Зазначений звіт згодом можна буде використовувати в суді. Перевірити самостійно без фахівця можливо, якщо у Вас є спеціальні прилади, вартість яких набагато дорожче, ніж послуга з приймання квартири.

Якщо в квартирі ви виявили недоліки, то відповідно до п.2 ст. 7 214-ФЗ Ви маєте право вимагати від забудовника:

1) безоплатного усунення недоліків в розумний строк. Термін узгоджується спільно із забудовником, але, як правило, забудовник скаже Вам, що подзвонить, як тільки недоліки будуть усунені. Ви маєте право не погоджуватися з такими умовами. Вірити чи ні обіцянкам забудовника, особливо, якщо вони письмово ніде не фіксуються, вирішувати Вам, але, як правило, недоліки усувають так само, як і будували будинок (не поспішаючи і як-небудь).

2) відповідного зменшення ціни договору.

Без суду тут, як правило, не обійтися. Рідко забудовник йде на повернення грошей. Можуть піти на залік взаємних вимог. Якщо, наприклад, після обмірів БТІ Ваша квартира стала більше і Ви повинні забудовнику доплатити, то в такій ситуації забудовник може піти на залік.

3) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.

Відшкодовувати понесені витрати доведеться вимагати, як правило, через суд. Для цього потрібно в акті приймання скласти перелік недоліків, зазначені недоліки зафіксувати експертизою, далі найняти будівельну фірму, яка може надати касові чеки, і тільки потім можна буде звернутися до суду для стягнення зазначених витрат.

У разі істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва або неусунення виявлених недоліків у встановлений учасником пайового будівництва розумний термін, учасник пайового будівництва має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів та сплати відсотків за весь термін користування коштами. При цьому необхідно мати на увазі, що не завжди існує можливість виконання рішення суду. Про це читаємо тут . Але якщо Ваш забудовник платоспроможний, то в більшості випадків можна отримати в 2,5 рази більше спочатку вкладених коштів. На даний момент це дуже актуально, так як ціни на квадратні метри не суттєво зросли і часто розірвавши договір пайової участі і забравши 2,5 вартості від вкладених грошей, можна тут же купити, але вже не одну квартиру, а дві і ще на ремонт залишиться. Про це детальніше читайте тут . Там є свої нюанси.

Якщо Вас все влаштовує, на що звернути увагу при підписанні акту?

Отже, якщо Вас все влаштовує і Ви готові підписати акт прийому-передачі, то все ж зверніть увагу, щоб в акті стояла актуальна дата. Іноді особливо хитрі забудовники не ставлять дату, пояснюючи це тим, що потім бухгалтер або директор поставить дату. Залишення графи з порожньою датою матиме наслідком те, що вони можуть поставити дату приймання, наприклад, роком раніше, і таким чином у вас автоматично втрачається право вимоги неустойки. Також Вам можуть виставити рахунок за комунальні платежі, адже тягар утримання майна настає з моменту його приймання. Перед підписанням Вас можуть зобов'язати сплатити комунальні платежі на 3-6 місяців вперед. Природно, це вимога незаконно, але якщо Ви самі добровільно оплатіть, то це Ваше право. Якщо ж Ви відмовитеся сплачувати, то, швидше за все, ключі та акт прийому-передачі Вам доведеться вимагати через суд.

Якщо забудовник прострочив будівництво будинку і Ви в подальшому плануєте стягнути неустойку відповідно до 214-ФЗ, але в акті зазначено, що пайовик не має фінансових та інших претензій, підписувати такий акт чи ні?

Бажано вказаний пункт виключити з акту прийому-передачі, але якщо забудовник без цього пункту категорично відмовляється передати квартиру, а квартира Вам ну дуже потрібна саме зараз, то, звичайно, підписуйте. Ми навчилися стягувати і з такими умовами, але тоді вже без 100% гарантії позитивного результату. Читайте продовження статті Доплата за зайві метри після обмірів БТІ

Іншого важливо приймати квартиру з юристом?

Наведемо приклад з життя. До нас звернувся пайовик за послугою по стягненню неустойки з забудовника. Раніше він замовляв послугу по технічному прийманні квартири. Технічні фахівці належним чином зробили послугу і виявили всі наявні недоліки в квартирі, але Пайовик далі допустив юридичні помилки, порушивши процедуру приймання квартири, завдяки чому отримав односторонній акт передачі йому квартири. В результаті Пайовик позбувся права вимоги мільйонної неустойки і права на усунення Забудовником виявлених недоліків. На наш погляд технічна приймання квартири не є повноцінною без кваліфікованої юридичної підтримки.

Для чого ж забудовники заздалегідь розсилають такі листи, якщо будинок фактично ще не готовий?
Яке повідомлення слід вважати належним повідомленням?
Що ж буде, якщо учасник пайового будівництва проігнорує запрошення забудовника на приймання квартири?
А якщо учасник пайового будівництва не встигне отримати лист (наприклад, тривале відрядження), що тоді?
Чи можна не брати квартиру, якщо будинок не поставлений на кадастровий облік?
Якщо є недоліки по квартирі і по загальнобудинкового майну, що робити?
Якщо Вас все влаштовує, на що звернути увагу при підписанні акту?